범내골역 도보 7분, 부산진구 대동레미안센트럴시티5 경매 — 전용 22.89㎡ / 감정가 1.04억

범내골역 도보 7분 거리에 위치한 이 물건은 부산도시철도 1호선 접근성이 우수한 대동레미안센트럴시티5 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역이에요. 철근콘크리트구조 20층 건물의 6층에 위치하며, 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트입니다. 감정가 1억 400만원에서 최저입찰가 7,280만원으로 약 30% 할인된 가격으로 경매가 진행됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경21792
법원명	부산지방법원
소재지(도로명)	부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 (범천동,대동레미안센트럴시티5)
건물명	대동레미안센트럴시티5
전용면적	22.89㎡ (6.92평)
층/총층수	6층/20층
건축연도	2019년
입찰일	2026년 5월 20일
입찰장소	2층 256호 입찰법정
최저입찰가	72,800,000원
보증금	7,280,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-04-15	유찰	–	–
2회차	2026-05-20	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	104,000,000원	1억 400만원
최저입찰가	72,800,000원	7,280만원 (감정가의 70%)
토지분 배분가	31,200,000원	3,120만원 (30%)
건물분 배분가	72,800,000원	7,280만원 (70%)
감정가 대비 할인율	30%	1회 유찰로 인한 할인

감정평가서에 따르면 본 물건은 거래사례비교법을 적용하여 평가되었습니다. 인근 유사 부동산의 거래사례를 분석한 결과, 전용면적당 단가는 4,530,000원으로 산정되어 최종 감정가 1억 400만원이 결정되었어요. 1회 유찰 후 진행되는 2회차 경매로, 최저입찰가가 감정가의 70% 수준인 7,280만원으로 책정되었습니다.

지역 낙찰가율 현황

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰건수	낙찰률
2024.04~2025.03	78.8%	508건	152건	29.9%

감정평가서의 경매동향 자료에 따르면, 부산진구 아파트의 지난 1년간 평균 낙찰가율은 78.8%로 나타났습니다. 총 508건의 경매 중 152건이 낙찰되어 29.9%의 낙찰률을 보이고 있어요. 이는 경매 시장에서 상당한 할인 혜택을 받을 수 있음을 시사합니다.

교통 분석

지하철 접근성

역명	노선	거리	도보시간	환승여부
범내골역	부산도시철도 1호선	약 600m	약 7분	–

감정평가서에 따르면 본건은 부산도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 범내골역까지는 도보로 약 7분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리해요. 부산도시철도 1호선을 이용하면 서면역까지 약 8분, 부산역까지 약 15분 소요되어 부산 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

버스 교통

감정평가서에서는 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정이 보통 수준이라고 평가하고 있습니다. 차량접근도 가능하다고 명시되어 있어 자가용 이용자에게도 편리한 입지입니다.

도로 현황

감정평가서에 따르면 본건은 북동측으로 폭 약 18미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 이는 차량 통행과 주차에 유리한 조건이라고 볼 수 있어요.

학군·교육 분석

현재 수집된 데이터에서는 구체적인 학교 정보가 확인되지 않았지만, 부산진구는 교육 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역입니다. 범천동 일대는 주거지역으로 형성되어 있어 초·중·고등학교가 고르게 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

학원가의 경우 인근 상업지역인 서면 일대와 가깝기 때문에 다양한 교육시설을 이용할 수 있는 환경입니다. 특히 부산도시철도 1호선을 이용하면 서면역 주변의 대형 학원가까지 쉽게 접근할 수 있어요.

생활 편의시설

상업시설 현황

수집된 데이터에 따르면 인근에 다음과 같은 편의시설들이 위치하고 있습니다:

• 교촌치킨: 치킨 전문점
• 꾸다케이크: 베이커리
• 진예진음악학원: 음악교육시설
• 인보아: 기타 상업시설
• 멕시칸치킨: 치킨 전문점

감정평가서에서는 주위가 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있다고 명시하고 있어, 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 밀집되어 있음을 확인할 수 있습니다.

대형마트 및 쇼핑시설

부산도시철도 1호선으로 서면역까지 약 8분 거리에 있어, 서면 일대의 대형 쇼핑몰과 백화점을 쉽게 이용할 수 있습니다. 롯데백화점, 롯데마트 등 주요 쇼핑시설이 서면 상권에 집중되어 있어 생활편의성이 높아요.

자연환경·주거환경

지형 및 토지 현황

감정평가서에 따르면 본건 토지는 인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지입니다. 평탄한 지형으로 건물 접근성과 보행 편의성이 좋다고 할 수 있어요.

범죄통계 (2024년 기준, 부산진구 전체)

범죄유형	주요 세부유형	발생건수
지능범죄	사기	4,417건
기타범죄	기타범죄	2,905건
절도범죄	절도범죄	2,678건
폭력범죄	폭행	1,558건
교통범죄	교통범죄	1,537건
특별경제범죄	특별경제범죄	1,015건

부산진구 전체 범죄통계를 보면 사기, 절도, 폭행 등이 주요 범죄유형으로 나타나고 있습니다. 하지만 이는 구 전체 통계이며, 실제 거주지 주변의 치안 상황은 별도로 확인해보시는 것이 좋겠어요.

장례시설

현재 수집된 데이터에서는 인근 장례시설에 대한 구체적인 정보가 확인되지 않았습니다.

건물 정보

건축물 개요

항목	내용
건물명	대동레미안센트럴시티5
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조 평스라브지붕
총층수	지하 2층 / 지상 20층
연면적	14,241.83㎡
세대수	187세대 (66호/187세대)
사용승인일	2019년 11월 5일

감정평가서에 따르면 본 건물은 2019년에 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트입니다. 철근콘크리트구조로 견고하게 지어졌으며, 20층 규모의 고층 아파트로 조망권이 좋을 것으로 예상됩니다.

해당 호실 상세정보

항목	내용
호실	6층 611호
전용면적	22.8892㎡ (6.92평)
공용면적	18.1928㎡
분양면적	41.082㎡ (12.43평)
대지권	3.58㎡
전용률	55.72%

전용면적 22.89㎡는 약 6.92평 규모로, 원룸이나 소형 투룸 정도의 크기입니다. 전용률 55.72%는 일반적인 아파트 대비 다소 낮은 편이지만, 도심형 소형 아파트의 특성상 나타나는 현상이라고 볼 수 있어요.

건물 설비

감정평가서에 따르면 다음과 같은 설비가 갖춰져 있습니다:
– 위생설비
– 급배수설비
– 승강기설비
– 화재탐지 및 경보설비
– 옥내소화전설비
– 도시가스설비
– 주차타워설비(기계식주차장)

기계식주차장이 설치되어 있어 주차 문제는 어느 정도 해결되어 있다고 보입니다.

건물 마감

• 외벽: 몰탈위페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임
• 창호: 샷시 창호
• 내부마감재: 조사 시 이해관계인 부재로 확인 불가

감정평가서에서는 현장조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부확인이 곤란하여 동종 유형 물건의 통상적인 내부상태를 상정하여 감정평가하였다고 명시하고 있습니다. 따라서 실제 낙찰 후 내부 상태를 재확인해보시는 것이 필요해요.

토지이용계획

용도지역 및 지구

감정평가서에 따르면 본건이 위치한 범천동 849-2번지는 다음과 같은 토지이용계획 하에 있습니다:

• 일반상업지역
• 방화지구
• 소로1류(폭 10m~12m) 접합
• 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)
• 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설과 주거시설이 함께 들어설 수 있는 지역입니다. 최고높이 제한은 150m로 설정되어 있어 향후 개발에도 제약이 크지 않을 것으로 보여요.

지역 시장 동향

부산진구 아파트 매매지수 현황

기준일	매매지수	전년동월 대비 변화
2025년 4월	98.06	–
2025년 3월	97.52	–
2025년 2월	97.04	–
2025년 1월	98.19	–
2024년 4월	99.53	–
2024년 3월	100.48	–

부산진구 아파트 매매지수는 최근 1년간 하락 추세를 보이고 있습니다. 2024년 3월 100.48에서 2025년 4월 98.06으로 약 2.4% 하락했어요. 이는 전반적인 부동산 시장 침체의 영향으로 보이며, 경매 시장에서는 구매 기회로 작용할 수 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

부산진구 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1위	대동레미안센트럴시티5	22.89	8층	7,420만원	1.06억원	05-20	B등급	70점
2위	대동레미안센트럴시티5	21.21	14층	1.05억원	1.05억원	05-19	B등급	70점
3위	동우 오필리아	44.82	11층	2.01억원	2.01억원	05-19	B등급	70점
4위	대동레미안센트럴시티5	21.29	12층	9,800만원	9,800만원	05-19	B등급	70점
5위 ★	대동레미안센트럴시티5	22.89	6층	7,280만원	1.04억원	05-20	B등급	70점

현재 분석 중인 물건이 5위에 랭크되어 있으며, 같은 대동레미안센트럴시티5 단지의 다른 호실들도 상위권에 다수 포진하고 있습니다. 이는 해당 단지의 입지적 장점이 우수함을 보여주는 지표라고 할 수 있어요.

대출 금리 현황

주요 시중은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	금리유형
국민은행	주택담보대출	3.620%	6.260%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.890%	5.540%	변동금리
농협은행	주택담보대출	4.090%	5.760%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.370%	6.770%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.400%	6.080%	변동금리

현재 주택담보대출 금리는 3.6%대부터 시작하고 있어, 경매 낙찰 시 자금 조달에 참고하시면 됩니다.

정책자금 현황

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도문의	4억 5,000만원	버팀목 이용자 중 갱신계약자

정책자금을 활용할 수 있는 조건에 해당한다면, 시중 금리보다 훨씬 유리한 조건으로 자금을 조달할 수 있습니다.

투자 분석 시 고려사항

장점
1. 부산도시철도 1호선 범내골역 도보 7분 거리의 우수한 교통 접근성
2. 2019년 사용승인받은 신축 아파트로 건물 노후도가 낮음
3. 1회 유찰로 인한 30% 할인 혜택 (감정가 1.04억원 → 최저입찰가 7,280만원)
4. 일반상업지역 입지로 향후 개발 가능성
5. 레미안 브랜드 아파트로 브랜드 가치 보유

단점
1. 전용면적 22.89㎡(6.92평)의 소형 평수로 임대 수요 제한적
2. 6층이라는 상대적으로 낮은 층수 (총 20층 중)
3. 기계식주차장으로 주차 이용 시 불편 가능성
4. 현장조사 시 내부 상태 미확인으로 추가 수리비 발생 가능성

감정평가사 의견

감정평가서에서는 “거래사례, 평가사례, 인근 부동산 탐문조사에 의한 가격수준, 낙찰가율 통계분석 등 참고가격자료를 고려할 때, 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성이 인정되므로 대상 부동산의 감정평가액으로 결정한다”고 명시하고 있습니다.

향후 경매 진행 시 주의사항

감정평가서에서는 “현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부확인이 곤란하여 동종 유형 물건의 통상적인 내부상태를 상정하여 감정평가하였으니 향후 경매 진행 및 응찰시 본건 내부구조 관리상태 등에 대하여, 재확인하시기 바람”이라고 당부하고 있습니다.

따라서 실제 응찰 전에 내부 상태를 직접 확인하거나, 전문가의 도움을 받아 추가적인 수리비용을 예상해보시는 것이 필요합니다.

---

데이터 기준
– 감정평가 기준시점: 2025년 4월 21일
– 자료 수집일: 2025년 기준
– 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다.
– 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
– 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/154255