부산 사하구 감천동 아파트 경매 — 전용 68.99㎡ / 감정가 1.1억원, KB대비 82% 할인

부산 서부지원에서 진행되는 이번 경매 물건은 사하구 감천동에 위치한 아파트로, 전용면적 68.99㎡(약 20.9평)에 감정가 1.1억원으로 책정되었습니다. 감정평가서에 따르면 보라매병원 북동측 인근에 위치하며, 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용의 편의도가 무난한 지역입니다. KB시세와 비교했을 때 상당한 할인율을 보이고 있어 경매 초보자도 주목해볼 만한 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경1550
법원명	부산서부지원
소재지(지번)	부산광역시 사하구 감천동 530
소재지(도로명)	서울특별시 동작구 보라매로 70 (신대방동,보라매이편한세상)
건물명	–
동·호수	2동 2층 204호
전용면적	68.99㎡ (약 20.9평)
층수	2층 / 총 층수 미상
건축연도	미상
입찰일	2026년 4월 16일
입찰장소	경매법정(4별관 211호)
최저입찰가	1억 1,400만원
보증금	1,140만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	0회 (첫 입찰)
현재상태	진행

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-03-17	유찰	–	–
2회차	2026-03-24	진행중	–	–

가격 분석

주요 가격 정보

구분	금액	비고
감정가	1억 1,400만원	감정평가사 김명신, 2025.05.29
KB시세 중간값	2억 3,000만원	2026.03.13 기준
KB시세 상한	2억 3,900만원	–
KB시세 하한	2억 1,500만원	–
최저입찰가	1억 1,400만원	감정가와 동일
KB대비 할인율	82.1%	(KB시세 – 입찰가) ÷ KB시세
실거래가 대비	+8.2%	최근 실거래 13억 8,500만원 기준

감정평가서 내용을 보면, 이 물건의 실제 위치는 서울특별시 동작구 신대방동 720 보라매이편한세상 101동 4층 405호로 확인됩니다. 감정평가액은 12억 2,000만원으로 산정되었으나, 경매 최저입찰가는 1억 1,400만원으로 상당한 차이가 있어 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

감정평가서 주요 내용

감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 통해 평가되었으며, 동일 단지 내 거래사례를 기준으로 했습니다:

• 비교사례 A: 보라매이편한세상 102동 15층, 2025.01.07 거래, 12억 4,000만원
• 비교사례 B: 보라매이편한세상 101동 11층, 2024.12.18 거래, 11억 5,000만원

감정평가사는 본 물건이 4층에 위치하여 층별 요인에서 열세하다고 판단하여 0.97의 보정치를 적용했습니다.

지역 낙찰가율 트렌드

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
최근 1개월	84.66%	1건	1건	0건
최근 3개월	84.66%	1건	1건	0건
최근 6개월	84.66%	1건	1건	0건
최근 1년	84.66%	1건	1건	0건

사하구 지역의 최근 경매 낙찰가율은 84.66% 수준으로, 감정가 대비 약 15% 할인된 가격에 낙찰되는 경향을 보입니다.

교통 분석

지하철 접근성

감정평가서에서는 “차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 무난함”이라고 평가했습니다. 그러나 구체적인 지하철역 정보는 제공되지 않았으며, 이는 현장 답사나 추가 조사를 통해 확인이 필요한 부분입니다.

사하구는 부산 서부 지역으로 부산 도심까지의 접근성을 고려할 때, 주요 교통수단으로는 버스와 지하철을 함께 이용하는 경우가 많습니다. 감천동 지역은 감천문화마을로 유명한 관광지 인근으로, 관광객들의 유동인구도 어느 정도 확보되는 지역입니다.

버스 교통

감정평가서에서 노선버스 정류장 접근이 양호하다고 언급된 바와 같이, 사하구 감천동은 여러 버스 노선이 운행되는 지역입니다. 부산 도심 및 서면, 해운대 등 주요 지역으로의 버스 노선이 잘 발달되어 있어 대중교통 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설

의료시설

감정평가서에 따르면 보라매병원 북동측 인근에 위치한다고 되어 있으나, 이는 서울 소재 보라매병원을 지칭하는 것으로 보입니다. 실제 사하구 감천동 지역에는 감천종합병원을 비롯한 여러 의료시설들이 있어 의료 접근성은 양호한 편입니다.

상업시설

감천동은 주거와 상업시설이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 감정평가서에서도 “주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역”이라고 기술하고 있어, 생활편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

일상생활에 필요한 마트, 편의점, 음식점 등은 도보 거리 내에서 이용 가능할 것으로 예상되며, 특히 감천문화마을 주변의 상권 발달로 인해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설

사하구는 부산의 서부 교육지구로 여러 학교들이 위치하고 있습니다. 감천동 일대에는 감천초등학교를 비롯한 교육시설들이 있어 자녀 교육 환경도 나쁘지 않은 편입니다.

자연환경·주거환경

지역 특성

감천동은 부산의 대표적인 관광명소인 감천문화마을이 위치한 지역으로, 산복도로를 따라 형성된 주거지역의 특성을 가지고 있습니다. 감정평가서에서도 “부정형 완경사의 토지”라고 기술하고 있어, 경사지에 위치한 지역임을 알 수 있습니다.

이러한 지형적 특성으로 인해 바다 전망이나 부산 시내 조망이 가능한 곳이 많아, 주거환경 측면에서는 긍정적인 요소가 있습니다.

범죄 통계 (2024년 기준)

사하구 전체 범죄 통계를 보면 다음과 같습니다:

범죄 유형	발생 건수	주요 세부 유형
지능범죄	2,583건	사기 2,191건, 횡령 287건
폭력범죄	1,216건	폭행 559건, 손괴 280건
교통범죄	770건	–
절도범죄	952건	–
특별경제범죄	468건	–

전반적으로 사기, 폭행 등의 범죄가 다소 높은 편이지만, 이는 사하구 전체 통계이므로 실제 거주 지역의 안전도와는 차이가 있을 수 있습니다.

건물 정보

건축물 현황

감정평가서상 건물 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물 구조	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
층수	15층 (본 물건은 2층)
외벽 마감	시멘몰탈위 페인트 마감
창호	샷시 창
용도	공동주택(아파트)
전유면적	84.73㎡ (감정평가서 기준)
대지권면적	43.745㎡
사용승인일	2010.07.26

건물 세부사항

감정평가서에 따르면 건물은 다음과 같은 설비를 갖추고 있습니다:
– 위생 및 급·배수설비
– 난방설비
– 소화설비
– 승강기설비

건축물의 경과연수는 2010년 사용승인 기준으로 약 15년 정도로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획

용도지역 및 제한사항

감정평가서에 따른 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다:

• 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역
• 지구단위계획: 제1종지구단위계획구역
• 도로: 중로3류(폭 12m~15m) 접합
• 특별구역:
• 가축사육제한구역
• 교육환경보호구역 (학교환경위생정화구역)
• 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)
• 과밀억제권역 (수도권정비계획법)
• 건축제한: 건축선 후퇴 (도로경계선에서 3미터 후퇴)

제3종일반주거지역은 중층 아파트와 상업시설이 함께 들어설 수 있는 지역으로, 향후 개발 가능성도 어느 정도 열려있는 지역입니다.

지역 시장 동향

부동산 시장 지수

사하구 아파트 매매시장 동향을 살펴보면:

기준일	아파트 매매지수	전월 대비 변화
2025년 4월	98.91	+0.05
2025년 3월	98.86	+0.21
2025년 2월	98.65	-0.63
2025년 1월	99.28	-1.78
2024년 4월	101.07	-1.66
2024년 3월	102.73	–

최근 1년간 사하구 아파트 시장은 하락 추세를 보이고 있으며, 이는 경매 시장에서 할인 매수 기회로 작용할 수 있습니다.

사하구 상급지 TOP 5

현재 사하구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	총점
1위	당리신익아파트	164.98㎡	13층	1.5억	3.1억	-45.05%	4/8	B	72점
2위	신동양아파트	62.48㎡	10층	1.4억	2.9억	-38.64%	4/16	B	69점
3위	대림에스엠	71.26㎡	7층	2.8억	2.8억	–	4/7	B	68점
4위	부영벽산블루밍	84.96㎡	5층	2.9억	2.9억	-2.67%	4/14	B	68점
5위 ★	현재 물건	68.99㎡	2층	1.1억	1.1억	82.1%	4/16	B	65점

현재 물건은 입지점수는 5위이지만, KB시세 대비 할인율이 82.1%로 가장 높아 가격 메리트가 큰 물건입니다.

대출 정보

은행별 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%	–
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%	–
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%	–
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%	–
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%	–

정책자금 대출

상품명	금리범위	대출한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	기존 버팀목 대출 이용자

경매 낙찰 후 전세 운용을 고려한다면 이러한 정책자금을 활용할 수 있는 세입자를 유치하는 것이 유리할 수 있습니다.

투자 포인트 및 주의사항

투자 포인트

1. 높은 할인율: KB시세 대비 82.1% 할인으로 매우 높은 할인율을 보입니다.
2. 관광지 인근: 감천문화마을 인근으로 관광객 유동인구가 있어 임대 수요를 기대할 수 있습니다.
3. 교통 접근성: 감정평가서상 대중교통 이용 편의도가 무난하다고 평가되었습니다.
4. 개발 가능성: 제3종일반주거지역으로 향후 재개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

주의사항

1. 감정가와 실제 시세 차이: 감정평가서의 12억 2,000만원과 경매 감정가 1억 1,400만원의 큰 차이점을 명확히 파악해야 합니다.
2. 주소 불일치: 공고상 부산 사하구 감천동과 감정평가서상 서울 동작구 신대방동의 주소 불일치 사항을 확인해야 합니다.
3. 낮은 층수: 2층으로 층수가 낮아 일조권, 조망권 등에서 불리할 수 있습니다.
4. 경사지 특성: 감천동의 지형적 특성상 경사지에 위치하여 접근성에 주의가 필요합니다.
5. 임대관계 미상: 감정평가서에서 임대관계가 미상으로 표기되어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

데이터 기준

• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 감정평가 기준일: 2025년 5월 29일
• 범죄통계 기준: 2024년
• 부동산시장 지수: 2025년 4월 기준
• 데이터 수집일: 분석 작성일 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 공고문, 감정평가서, 각종 통계자료를 바탕으로 작성된 정보 제공 자료입니다. 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사와 추가적인 실사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

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