불광역에서 도보 8분, 대은초등학교 바로 인근에 위치한 이 물건은 서울 서북부권의 대표적인 교통 요충지에 자리한 도시형생활주택입니다. 지하철 3호선과 6호선이 교차하는 불광역과 가까워 도심 접근성이 우수하며, 5차 유찰로 인해 상당한 가격 할인이 예상되는 매력적인 경매 물건입니다. 감정평가서에 따르면 대상물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ‘대은초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 단독 및 다세대주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 복합 주거지역이라고 명시되어 있습니다.
물건 개요
기본적인 물건 정보를 정리해보면 다음과 같습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경51213 |
| 법원명 | 서울서부지방법원 |
| 소재지(지번) | 서울특별시 은평구 대조동 4-14 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 통일로 745-10 |
| 건물명 | 제이타워3 (통칭) |
| 세대호수 | 7층 702호 |
| 전용면적 | 13.17㎡ (약 4평) |
| 층수 | 7층 (총 13층) |
| 건축년도 | 2012년 11월 21일 사용승인 |
| 입찰일 | 2026년 6월 16일 |
| 입찰장소 | 신관 209호 경매법정 |
| 감정가 | 122,000,000원 (1.2억원) |
| 최저입찰가 | 39,977,000원 (약 4,000만원) |
| 보증금 | 3,997,700원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
이 물건은 총 5차례 유찰된 이력이 있어, 상당한 가격 할인 효과를 기대할 수 있습니다.
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2025년 12월 9일 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026년 1월 13일 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026년 3월 3일 | 유찰 | – | – |
| 4차 | 2026년 4월 7일 | 유찰 | – | – |
| 5차 | 2026년 5월 12일 | 진행중 | – | – |
가격 분석
이 물건의 가격 구조를 상세히 분석해보겠습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 122,000,000원 | 박기호 감정평가사 평가 |
| 최저입찰가 | 39,977,000원 | 감정가의 32.8% 수준 |
| 토지 배분가액 | 85,400,000원 | 감정평가서 기준 |
| 건물 배분가액 | 36,600,000원 | 감정평가서 기준 |
| 전용면적당 감정가 | 9,260,000원/㎡ | 감정평가서 산출 기준 |
5차 유찰로 인해 최저입찰가가 감정가의 약 32.8% 수준까지 하락했습니다. 이는 상당한 할인율로, 경매 시장에서 매우 매력적인 수준입니다. 다만, 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 1억 2,900만원, 2024년 5월 2일 서울서부지방법원 임차권등기명령)이 등재되어 있어 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.
감정평가서에 따르면 인근 유사물건의 거래사례를 분석한 결과, 비교사례(C사례)는 2025년 2월 5일 은평구 대조동 9-** 7층에서 1억 3,200만원에 거래(전용면적 13.56㎡, ㎡당 973만원)되었으며, 이를 기준으로 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교를 통해 현재 감정가가 산출되었습니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 “대상물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(불광역, 3호선 및 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 양호함”이라고 평가되어 있습니다.
지하철 접근성
불광역은 서울지하철 3호선과 6호선이 교차하는 환승역으로, 이 물건에서 도보 약 8분 거리에 위치합니다. 3호선을 이용하면 종로3가역까지 약 15분, 강남역까지 약 35분이면 도달 가능하며, 6호선으로는 합정역까지 약 10분, 청구역까지 약 25분 소요됩니다.
불광역의 특장점은 3호선과 6호선의 환승이 가능하다는 점입니다. 3호선은 서울의 남북을 관통하는 주요 노선으로 종로, 을지로, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나며, 6호선은 동서를 잇는 노선으로 합정, 상수, 망원 등 서울 서부지역의 핫플레이스와 연결됩니다.
버스 교통
통일로변에 위치하여 버스 교통도 우수합니다. 통일로는 서울 서북부의 주요 간선도로로, 다양한 노선의 버스가 운행됩니다. 광역버스를 이용하면 강남, 여의도 등 주요 업무지구로 직접 이동이 가능하며, 일반버스로는 시내 각 지역으로의 접근성이 매우 좋습니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서 언급된 바와 같이 이 물건은 ‘대은초등학교’ 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.
초등학교 현황
대은초등학교는 물건에서 도보 2-3분 거리에 있어 통학이 매우 편리합니다. 대은초등학교는 1981년에 개교한 공립초등학교로, 은평구 내에서도 안정적인 교육 환경을 제공하는 학교 중 하나입니다.
인근에는 대조초등학교, 갈현초등학교 등 다른 초등학교들도 있어 학교 선택의 폭이 넓습니다. 모두 도보 10분 내외의 거리에 위치하여 접근성이 좋습니다.
중·고등학교
은평구는 서울시 내에서도 교육열이 높은 지역 중 하나로, 주변에 우수한 중·고등학교들이 위치하고 있습니다. 불광동, 갈현동 일대에는 선일중학교, 대조중학교 등의 중학교와 선일고등학교, 대성고등학교 등의 고등학교가 있어 단계별 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다.
학원가 현황
불광역 주변은 은평구의 대표적인 학원가 중 하나입니다. 특히 불광역에서 연신내역에 이르는 구간에는 대형 입시학원부터 개별 과목 전문학원까지 다양한 교육시설이 밀집해 있습니다. 수학, 영어, 국어 등 주요 과목별 전문학원뿐만 아니라 예체능 학원도 풍부하게 분포되어 있어 자녀 교육에 매우 유리한 환경입니다.
생활 편의시설
마트·편의점
물건 주변으로 다양한 생활편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 도보 5분 거리에 중소형 마트들이 여러 곳 있으며, 불광역 주변에는 대형마트와 백화점 등 쇼핑시설이 집중되어 있습니다.
음식점·카페
통일로변의 상업시설 밀집지역이라 다양한 음식점과 카페가 위치하고 있습니다. 한식, 중식, 일식, 서양식 등 다양한 음식문화를 즐길 수 있으며, 특히 불광역 주변은 은평구의 대표적인 먹거리 집결지 중 하나입니다.
의료시설
인근에 내과, 치과, 한의원 등 기본적인 의료시설들이 잘 분포되어 있습니다. 응급상황 시에는 연세대학교 세브란스병원 서북병원이 차량으로 10분 거리에 있어 의료 접근성이 우수합니다.
금융·행정
불광역 주변에 주요 은행 지점들이 모여 있어 금융업무 처리가 편리하며, 은평구청, 불광동 주민센터 등 행정기관도 가까운 거리에 위치하여 각종 민원업무 처리가 용이합니다.
자연환경·주거환경
공원·녹지
은평구는 서울시 내에서도 녹지 비율이 높은 지역 중 하나입니다. 물건에서 도보 15분 거리에는 불광천이 흐르고 있어 산책과 운동을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있습니다. 또한 서쪽으로는 북한산과 인접하여 등산과 자연 레저 활동을 즐기기에도 좋은 위치입니다.
범죄 안전성
2024년 은평구 범죄 통계를 보면, 주요 범죄 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄 유형 | 발생 건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 사기 | 2,873건 | 지능범죄 중 최다 |
| 기타범죄 | 1,989건 | – |
| 절도범죄 | 1,520건 | – |
| 교통범죄 | 968건 | – |
| 폭행 | 813건 | 폭력범죄 중 최다 |
| 특별경제범죄 | 695건 | – |
| 횡령 | 471건 | – |
전체적으로 서울시 평균 수준의 범죄율을 보이고 있으며, 주거지역의 특성상 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다. 다만 사기, 절도 등의 재산범죄 주의가 필요합니다.
소음·환경
통일로변에 위치하여 차량 통행으로 인한 소음이 있을 수 있습니다. 다만 7층에 위치하여 1-2층에 비해서는 소음 영향이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 감정평가서에서도 “간선도로 및 철도 등에 의한 소음 등” 요인을 기타요인으로 분류하여 평가에 반영했습니다.
건물 정보
건축물 현황
감정평가서에 따른 건물의 상세 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 제이타워3 (통칭) |
| 주용도 | 제2종근린생활시설(사무소) 및 아파트(도시형생활주택 원룸형) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 |
| 규모 | 지상 13층, 지하 1층 |
| 사용승인일 | 2012년 11월 21일 |
| 외벽마감 | 돌붙임 마감 |
| 창호 | 섀시창호 |
| 설비 | 위생설비, 급배수설비, 승강기 등 |
해당 세대 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 층호수 | 7층 702호 |
| 전용면적 | 13.17㎡ |
| 공용면적 | 7.99㎡ |
| 대지권 면적 | 3.875㎡ |
| 용도 | 아파트(도시형생활주택/원룸형) |
건물은 13층 규모로 소규모 도시형생활주택 형태입니다. 2012년 건축으로 비교적 신축 건물에 속하며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 우수합니다. 승강기가 설치되어 있어 7층까지의 접근이 편리합니다.
토지이용계획
감정평가서에 따르면 토지이용계획은 다음과 같습니다:
– 도시지역, 일반상업지역
– 지구단위계획구역(불광지구)
– 가축사육제한구역
– 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)
일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설과 주거시설이 함께 들어설 수 있는 지역입니다. 이는 향후 주변 개발 시 다양한 편의시설이 들어설 가능성이 높다는 것을 의미합니다.
지역 시장 동향
아파트 매매 시장 동향
은평구의 최근 아파트 매매가격지수 추이를 보면:
| 기준일 | 매매가격지수 | 전월 대비 변화율 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 160.47 | +1.87% |
| 2025년 3월 | 157.52 | +1.04% |
| 2025년 2월 | 155.88 | +1.76% |
| 2025년 1월 | 153.19 | +0.29% |
| 2024년 4월 | 152.75 | – |
| 2024년 3월 | 153.74 | – |
2025년 들어 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 전년 동월 대비해서도 약 5.1%의 상승률을 기록했습니다. 이는 은평구 부동산 시장이 안정적인 상승 추세에 있음을 보여줍니다.
경매 시장 현황
감정평가서에 제시된 은평구 아파트 경매 동향을 보면:
| 기간 | 경매건수 | 매각건수 | 매각율(%) | 매각가율(%) |
|---|---|---|---|---|
| 2024.03~2025.04 | 166건 | 61건 | 36.7% | 87.7% |
| 2024.09~2025.04 | 82건 | 23건 | 28.0% | 85.2% |
최근 매각율이 30% 내외로 다소 낮은 편이며, 매각가율은 85~87% 수준을 보이고 있습니다. 이는 경매 시장이 다소 침체된 상황임을 의미하며, 이런 상황에서는 충분한 할인가로 양질의 물건을 취득할 기회가 많다고 볼 수 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 은평구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 주소 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ★은평구 대조동 4-14 7층702호 | 13.17㎡ | 7층 | 3,997만원 | 1.2억원 | 6월16일 | B | 68점 |
| 2 | 은평구 갈현로 300 8층 | 16.77㎡ | 8층 | 3,145만원 | 1.2억원 | 6월16일 | B | 65점 |
| 3 | 은평구 갈현동 548 7층718호 | 21.27㎡ | 7층 | 7,987만원 | 1.56억원 | 6월16일 | C | 62점 |
| 4 | 은평구 응암동 742-3 2층207호 | 60.90㎡ | 2층 | 3.456억원 | 4.32억원 | 5월26일 | C | 60점 |
현재 분석하고 있는 물건(★표시)이 은평구 내 경매 물건 중 입지점수 1위를 차지하고 있습니다. 이는 불광역과의 근접성, 교통 편의성, 교육환경 등을 종합적으로 평가했을 때 가장 우수한 입지 조건을 갖추고 있음을 의미합니다.
투자 포인트 및 주의사항
투자 매력 포인트
- 교통 접근성: 불광역 도보 8분, 3호선·6호선 환승 가능
- 교육환경: 대은초등학교 도보 3분, 학원가 집중 지역
- 가격 메리트: 5차 유찰로 인한 최대 할인 (감정가 대비 67% 할인)
- 지역 상승세: 은평구 부동산 시장 지속적 상승 추세
- 복합용도: 일반상업지역으로 향후 개발 잠재력 우수
주요 주의사항
- 임차권 등기: 1억 2,900만원의 주택임차권 등기명령이 등재되어 있어 실질적인 취득비용이 높아질 수 있습니다.
- 소형 면적: 13.17㎡의 소형 면적으로 거주 공간이 제한적입니다.
- 도로변 소음: 통일로변 위치로 인한 교통 소음 가능성이 있습니다.
- 경매 시장 침체: 지역 경매 매각율이 30% 내외로 낮은 편입니다.
대출 금리 현황
주요 시중은행의 주택담보대출 금리는 다음과 같습니다:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% |
정책자금 활용 가능성
청년층의 경우 다음과 같은 정책자금 활용이 가능합니다:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 자격조건 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0~1.3% | 4,500만원 | 만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 무주택 세대주, 연소득 5천만원 이하 |
데이터 기준 및 면책사항
- 감정평가일: 2025년 4월 4일 (박기호 감정평가사)
- 데이터 수집일: 2025년 최신 공개 데이터 기준
- 본 자료는 공개된 경매 정보 및 감정평가서를 기반으로 작성된 정보 제공용 자료입니다.
- 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 투자 결정은 충분한 현장 조사와 전문가 상담 후 신중하게 하시기 바랍니다.
- 임차권 등기, 선순위 권리관계 등은 반드시 등기사항전부증명서를 통해 직접 확인하시기 바랍니다.
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