송탄역에서 도보 약 15분 거리에 위치한 이 아파트는 평택시 신장동 일반상업지역에 자리한 소형 주거공간입니다. 감정평가서에 따르면 ‘송탄역 북동측 인근’에 위치한 이 물건은 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 상권이 형성되어 있는 지역으로 분석됩니다. 이미 2회 유찰을 경험한 후 3차 입찰을 앞두고 있어, 감정가 대비 51% 할인된 가격으로 시장에 나온 상황입니다. 전용면적 29.85㎡(약 9평)의 컴팩트한 구조로 신혼부부나 1인 가구에게 적합한 주거형태를 제공합니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경41599 |
| 법원명 | 수원지방법원 평택지원 |
| 소재지(지번) | 경기도 평택시 신장동 238-20 |
| 소재지(도로명) | 경기도 평택시 탄현로 267-4 (신장동,대준블루온3) |
| 건물명 | 대준블루온3 |
| 전용면적 | 29.85㎡ (약 9.0평) |
| 층수 | 6층 / 13층 |
| 건축연도 | 2017년 (사용승인일: 2017.11.06) |
| 입찰일 | 2026년 6월 23일 |
| 입찰장소 | 평택지원 1층 경매법정 |
| 감정가 | 201,000,000원 (2.01억) |
| 최저입찰가 | 98,490,000원 (9,849만원) |
| 보증금 | 9,849,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 (3차 입찰) |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026년 3월 10일 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026년 4월 21일 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026년 6월 23일 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 201,000,000원 (2.01억) | 2025년 4월 3일 기준 |
| 최저입찰가 | 98,490,000원 (9,849만원) | 감정가 대비 49.0% |
| 감정가 할인율 | 51.0% | 2회 유찰 후 할인 |
| ㎡당 감정가 | 6,734,000원 | 전용면적 기준 |
| ㎡당 최저입찰가 | 3,300,000원 | 전용면적 기준 |
감정평가서에 따르면 인근 유사 부동산의 가격수준은 전용면적 기준으로 6,500,000~7,000,000원/㎡ 내외로 조사되었습니다. 동일 건물 내에서 2022년~2023년 사이 거래된 유사 면적(29.848㎡) 구분건물들의 거래가격은 2.2억~2.3억원 수준이었으며, 이를 기준으로 한 감정평가액 2.01억원은 시장 가격을 적절히 반영한 것으로 보입니다.
지역 부동산 시장 트렌드
| 기준일 | 아파트 매매가격지수 |
|---|---|
| 2025년 4월 | 99.15 |
| 2025년 3월 | 100.52 |
| 2025년 2월 | 102.40 |
| 2025년 1월 | 104.49 |
| 2024년 4월 | 106.98 |
| 2024년 3월 | 109.23 |
평택시의 아파트 매매가격지수는 지속적인 하락세를 보이고 있어, 감정평가 시점 대비 현재 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
교통 분석
철도교통 접근성
감정평가서에서 ‘송탄역 북동측 인근’으로 명시된 이 물건은 송탄역과의 접근성을 주요 교통 여건으로 하고 있습니다. 송탄역은 수도권 전철 1호선이 운행하며, 서울역까지 약 1시간 10분, 수원역까지 약 40분이 소요됩니다. 직선거리상으로는 약 1.2km 정도 떨어져 있어 도보로 약 15분 정도의 거리에 해당합니다.
송탄역에서는 다음과 같은 교통편을 이용할 수 있습니다:
– 수도권 전철 1호선: 서울 방면 직결 운행
– 천안급행(A급행): 용산역까지 약 50분
– 평택시 시내버스: 시내 각 지역으로 연결
버스교통 현황
신장동 지역은 평택시 중심가와 인접해 있어 시내버스 노선이 비교적 잘 발달되어 있습니다. 주요 버스노선으로는 시내 순환버스와 송탄터미널, 평택역, 평택고속터미널을 연결하는 노선들이 운행되고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.
생활 편의시설
상업시설 현황
| 시설 구분 | 시설명 | 비고 |
|---|---|---|
| 음식점 | 피자클럽 | 인근 위치 |
| 생활서비스 | 쎄븐미용실 | 인근 위치 |
| 생활용품 | 송신떡방앗간 | 인근 위치 |
| 부동산 | 홍익부동산중개사무소 | 인근 위치 |
| 인테리어 | 태성인테리어 | 인근 위치 |
신장동 일대는 평택시의 구시가지 지역으로 오래된 상권이 형성되어 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 근린생활시설과 상업시설들이 혼재되어 있으며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설들은 도보권 내에서 이용 가능합니다.
대형마트 및 쇼핑시설
평택시 중심가와 가까운 위치에 있어 홈플러스, 이마트 등 대형마트까지는 차량으로 10분 내외 거리에 있습니다. 송탄역 주변 상권을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑과 외식을 해결할 수 있으며, 평택고속터미널 상가까지도 비교적 가까운 거리에 위치해 있습니다.
건물 정보
건축물 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 대준블루온3 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | 철근콘크리트지붕 |
| 규모 | 지하2층, 지상13층 |
| 사용승인일 | 2017년 11월 6일 |
| 전체 연면적 | 다층 구조 (층별 면적 상이) |
| 기본설비 | 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비 등 |
전유부분 상세정보
| 구분 | 면적(㎡) | 비율(%) |
|---|---|---|
| 전용면적 | 29.848 | 73.13 |
| 공용면적 | 24.6403 | – |
| 공급면적 | 54.4883 | – |
| 대지지분 | 8.1972 | – |
감정평가서에 따르면 이 건물은 철근콘크리트구조의 견고한 건물로, 2017년 신축되어 약 8년 정도의 비교적 신축 상태를 유지하고 있습니다. 601호는 6층에 위치하며, 전용률이 73.13%로 비교적 높은 편입니다.
건물 구조 및 시설
감정평가서에서 언급된 건물 시설 현황을 보면:
– 승강기 설비 완비
– 기본 위생설비 구축
– 소화설비 등 안전시설 완비
– 급·배수설비 정상 가동
건물 관리상태는 통상적인 수준으로 평가되었으며, 특별한 하자나 문제점은 감정평가서에서 언급되지 않았습니다.
지역 특성 분석
용도지역 현황
이 물건이 위치한 평택시 신장동 238-20 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 일반상업지역의 특성상 다음과 같은 장단점을 가지고 있습니다:
장점:
– 상업시설과 근린생활시설 접근성 우수
– 대중교통 및 도로 접근성 양호
– 생활 편의성 높음
단점:
– 주거전용지역 대비 소음 발생 가능성
– 교통량이 많을 수 있음
– 용적률이 높아 건물 밀도가 높은 편
지역 개발 현황
신장동은 평택시의 전통적인 주거지역으로, 송탄역을 중심으로 한 구도심 지역에 해당합니다. 최근 평택시의 발전과 함께 재개발이나 신규 개발보다는 기존 시설의 리모델링이나 소규모 정비사업이 주로 이루어지고 있습니다.
투자 관점 분석
임대 수요 분석
29.85㎡(약 9평) 규모의 소형 아파트는 다음과 같은 임대 수요층을 대상으로 합니다:
– 신혼부부 초기 주거
– 1~2인 가구
– 직장인 원룸 대체 수요
– 학생 및 사회초년생
송탄역과의 접근성을 고려할 때, 서울 통근이 가능한 직장인들에게는 매력적인 입지가 될 수 있습니다. 다만 소형 평수 특성상 장기 거주보다는 일시적 거주 수요가 많을 것으로 예상됩니다.
시장성 평가
감정평가서의 거래사례 분석에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적 구분건물의 최근 거래가는 다음과 같습니다:
– 2023년 8월: 46.70㎡, 3.05억원 (㎡당 653만원)
– 2022년 12월: 29.848㎡, 2.2억원 (㎡당 737만원)
– 2022년 10월: 29.848㎡, 2.3억원 (㎡당 770만원)
– 2022년 6월: 29.848㎡, 2.2억원 (㎡당 737만원)
이러한 거래 사례를 보면 본건의 감정가 2.01억원(㎡당 673만원)은 최근 거래 수준과 비슷하거나 다소 보수적으로 평가된 것으로 보입니다.
리스크 요인
시장 리스크
-
가격 하락 추세: 평택시 아파트 매매가격지수가 지속적으로 하락하고 있어 단기간 내 가격 회복은 어려울 것으로 예상됩니다.
-
2회 유찰: 이미 2회 유찰된 물건으로, 시장에서의 관심도가 낮을 수 있습니다.
-
소형 평수: 29.85㎡의 소형 평수로 재판매 시 구매층이 제한적일 수 있습니다.
입지 리스크
-
일반상업지역: 주거전용지역이 아니므로 주거환경이 다소 열악할 수 있습니다.
-
구도심 지역: 신장동은 평택시의 구도심 지역으로 향후 발전 가능성이 신시가지 대비 제한적일 수 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 평택시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 대준블루온3 | 42.08㎡ | 9층 | 6,851만원 | 2.74억 | 2026.06.09 | B | 69 |
| 2 | 라페온빌2차 | 18.27㎡ | 8층 | 5,810만원 | 8,300만원 | 2026.06.09 | B | 67 |
| 3★ | 대준블루온3 | 29.85㎡ | 6층 | 9,849만원 | 2.01억 | 2026.06.23 | B | 66 |
| 4 | 대준블루온3 | 29.85㎡ | 10층 | 9,849만원 | 2.01억 | 2026.06.08 | B | 66 |
| 5 | 대준블루온3 | 39.11㎡ | 5층 | 6,219만원 | 2.59억 | 2026.06.15 | B | 66 |
본 물건은 평택시 경매 물건 중 입지점수 66점으로 3위에 해당하며, 대준블루온3 단지 내 여러 호실이 상위권에 포진해 있어 해당 단지의 입지 우수성을 확인할 수 있습니다.
범죄 통계
2024년 평택시 범죄 발생 통계를 보면 다음과 같습니다:
| 범죄 유형 | 발생 건수 | 주요 세부 항목 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 7,808건 | 사기 6,937건, 횡령 654건 |
| 교통범죄 | 5,652건 | 교통법규 위반 등 |
| 기타범죄 | 4,272건 | 기타 법규 위반 |
| 폭력범죄 | 3,418건 | 폭행 1,940건, 손괴 751건 |
| 절도범죄 | 2,436건 | 절도 관련 범죄 |
| 특별경제범죄 | 1,519건 | 경제 관련 범죄 |
평택시는 인구 55만의 중소도시치고는 범죄 발생률이 높은 편이며, 특히 사기나 교통범죄가 많이 발생하고 있습니다. 다만 강력범죄(살인, 강도, 강간 등)의 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다.
대출 및 자금조달 방안
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 활용 방안
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%~1.3% | 4,500만원 | 19~34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택자 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 기존 버팀목 이용자 |
소형 아파트의 특성상 청년층이나 신혼부부의 첫 내집마련 수요가 높아, 정책자금을 활용한 자금조달이 유리할 수 있습니다.
종합 의견
평택시 신장동 대준블루온3 6층 601호는 송탄역 접근성과 일반상업지역이라는 입지적 장점을 가진 소형 아파트입니다. 2회 유찰 후 감정가 대비 51% 할인된 가격으로 나온 점은 매력적이지만, 지역 부동산 시장의 하락세와 소형 평수의 제한적 수요층을 고려해야 합니다.
감정평가서의 분석에 따르면 인근 거래 사례와 비교할 때 감정가는 적정 수준으로 평가되었으나, 현재 시장 상황을 고려하면 추가적인 할인 가능성도 있습니다. 투자 목적보다는 실거주나 임대사업 목적으로 접근하는 것이 바람직하며, 특히 서울 통근이 가능한 직장인층을 대상으로 한 임대 수요는 어느 정도 확보될 것으로 예상됩니다.
다만 일반상업지역의 특성상 주거환경이 주거전용지역 대비 열악할 수 있고, 향후 재판매 시에도 제한적인 수요층으로 인한 어려움이 있을 수 있음을 유의해야 합니다.
데이터 기준일: 2025년 4월 기준
감정평가 기준일: 2025년 4월 3일
자료 출처: 법원경매정보, 감정평가서, 공공데이터
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