송탄역에서 도보로 약 15분 거리에 위치한 이 아파트는 평택시 신장동에 자리한 대준블루온3 단지 내 물건이에요. 감정평가서에 따르면 송탄역 북동측 인근에 위치해 교통 접근성이 양호한 지역이며, 주변에 다양한 생활 편의시설들이 갖춰진 곳입니다. 4차례 유찰을 경험하며 최저입찰가가 상당히 낮아진 상태로, 현재 감정가 대비 약 76% 할인된 가격에 입찰 참여가 가능한 상황이에요.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경578 |
| 법원명 | 수원지방법원 |
| 소재지(도로명) | 경기도 평택시 탄현로 267-4 (신장동,대준블루온3) |
| 건물명 | 대준블루온3 |
| 전용면적 | 39.11㎡ (약 11.8평) |
| 층/총층수 | 5층/13층 |
| 건축연도 | 2017년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 15일 |
| 입찰장소 | 1층 경매법정 |
| 최저입찰가 | 62,186,000원 |
| 보증금 | 6,218,600원 (10%) |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2025-12-15 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026-02-02 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026-03-23 | 유찰 | – | – |
| 4차 | 2026-04-20 | 유찰 | – | – |
| 5차 | 2026-06-15 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 259,000,000원 (2.6억) | 2025.03.28 기준 |
| 최저입찰가 | 62,186,000원 (6,218만원) | 5차 입찰 기준 |
| 감정가 대비 할인율 | 76.0% | 대폭 할인 상태 |
| 보증금 | 6,218,600원 | 최저입찰가의 10% |
감정평가서에 따르면 본 물건은 4세대(504호 외 3세대)가 일괄로 감정평가된 건으로, 전체 감정평가액이 10억 8,700만원입니다. 이 중 504호의 개별 감정가는 2억 5,900만원으로 산정되었어요.
감정평가사는 거래사례비교법을 적용하여 평가하였으며, 비교사례로는 동일 단지 내 다른 호실의 거래사례(2023년 8월 3억 500만원, 46.7㎡)를 기준으로 사정보정(1.00), 시점수정(0.96411), 가치형성요인 비교(1.050)를 거쳐 산정했습니다.
교통 분석
대중교통 접근성
감정평가서에 따르면 본 물건은 송탄역 북동측 인근에 위치해 있어요. 송탄역은 수도권 전철 1호선이 운행하는 역으로, 서울 구로역까지 약 45분, 수원역까지 약 20분 소요됩니다.
송탄역 접근성:
– 거리: 도보 약 15분 거리 (약 1.2km)
– 노선: 수도권 전철 1호선
– 운행시간: 서울역 방면 약 1시간, 천안역 방면 약 20분
– 배차간격: 평시 10-15분 간격
버스 교통:
평택시 시내버스와 마을버스가 운행되어 평택역, 평택고속터미널 등 주요 거점과 연결되어 있어요. 또한 서울, 수도권 각지로 향하는 광역버스 노선도 이용 가능합니다.
도로 접근성:
평택제천고속도로 평택IC와 인접해 있어 고속도로 이용이 편리하며, 국도 1호선과 38호선이 지나가 자동차 이용 시 접근성이 양호한 편이에요.
학군·교육 분석
교육 여건
평택시는 경기도 남부의 교육 중심지 중 하나로, 다양한 교육기관이 위치해 있어요. 하지만 구체적인 학교별 거리 데이터가 제한적이어서, 일반적인 평택시 신장동 지역의 교육 여건을 안내드릴게요.
주변 교육기관:
– 초등학교: 신장동 인근에는 여러 초등학교가 위치해 있으며, 도보 통학권 내에 접근 가능
– 중학교: 평택시 전체적으로 중학교 선택의 폭이 넓은 편
– 고등학교: 일반고와 특목고, 특성화고 등 다양한 유형의 고등학교 분포
사교육 환경:
평택시는 수도권 남부의 교육 중심지로서 다양한 학원과 교습소가 운영되고 있어요. 특히 송탄 지역은 미군부대 주변 지역으로 영어교육 관련 시설들도 다수 위치해 있습니다.
생활 편의시설
상업시설
현재 수집된 데이터에 따르면 주변에 다음과 같은 상업시설들이 있어요:
| 시설명 | 업종 | 특징 |
|---|---|---|
| 송신떡방앗간 | 제조업 | 전통 방앗간 |
| 홍익부동산중개사무소 | 부동산 | 지역 부동산 중개 |
| 태성인테리어 | 인테리어 | 주거 관련 서비스 |
| 쎄븐미용실 | 미용업 | 생활 서비스 |
| 피자클럽 | 음식점 | 패밀리 레스토랑 |
의료시설
평택시는 평택성모병원, 평택시 보건소 등 주요 의료시설들이 잘 갖춰져 있어요. 송탄 지역에도 다수의 병원과 의원이 운영되고 있어 의료 접근성이 양호한 편입니다.
대형 상업시설
- 평택역 일대: 이마트, 롯데마트 등 대형마트 위치
- 송탄 중심가: 다양한 상점과 음식점들이 밀집
- 평택고속터미널: 쇼핑몰과 각종 편의시설 집약
자연환경·주거환경
주거환경
대준블루온3는 2017년 준공된 비교적 신축 아파트로, 13층 규모의 중소형 단지예요. 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋으며, 단지 내 주차시설과 기본적인 편의시설들이 갖춰져 있습니다.
단지 특징:
– 준공연도: 2017년 (사용승인: 2017.11.06)
– 건물 구조: 철근콘크리트구조
– 층수: 지상 13층
– 단지 규모: 중소형 단지
치안 및 안전
평택시 전체 2024년 범죄 통계를 보면 다음과 같은 현황이에요:
| 범죄 유형 | 주요 세부 유형 | 발생 건수 |
|---|---|---|
| 교통범죄 | 교통범죄 | 5,652건 |
| 지능범죄 | 사기 | 6,937건 |
| 지능범죄 | 횡령 | 654건 |
| 절도범죄 | 절도 | 2,436건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,940건 |
| 특별경제범죄 | 경제범죄 | 1,519건 |
평택시는 인구 규모에 비해 상대적으로 안전한 지역으로 평가되며, 특히 주거지역의 치안은 양호한 편입니다.
건물 정보
건축물 개요
감정평가서와 건축물대장 정보에 따른 건물 상세 내역이에요:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 대준블루온3 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | 콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2017년 11월 6일 |
| 층수 | 지상 13층 |
| 해당층 | 5층 |
| 호수 | 504호 |
전유부분 상세
| 구분 | 면적(㎡) | 비고 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 39.11 | 약 11.8평 |
| 주공용면적 | 32.2864 | 계단, 복도 등 |
| 대지사용권 | 10.7409 | 토지 지분 |
근저당권 설정 현황
2019년 8월 2일자로 근저당권이 설정되어 있는 것으로 나타나요. 경매 진행 시 이러한 권리관계는 매각으로 인해 소멸되니, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있어요.
지역 시장 동향
평택시 아파트 매매지수 추이
한국부동산원 발표 자료에 따른 평택시 아파트 매매지수 변화예요:
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 99.15 | 하락 |
| 2025년 3월 | 100.52 | 하락 |
| 2025년 2월 | 102.40 | 하락 |
| 2025년 1월 | 104.49 | 하락 |
| 2024년 4월 | 106.98 | – |
| 2024년 3월 | 109.23 | – |
최근 1년간 평택시 아파트 매매지수는 하락 추세를 보이고 있어요. 이는 전국적인 부동산 시장 조정과 함께 진행되고 있는 현상으로, 감정평가 시점수정에도 반영되어 있습니다.
감정평가서에서도 시점수정치를 0.96411로 적용하여, 기준시점(2025.03.28)의 가격 수준이 거래사례 시점(2023.08.25) 대비 약 3.6% 하락한 것으로 반영했어요.
지역 상급지 TOP 5
현재 평택시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건이에요:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 총점 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 대준블루온3 | 42.08㎡ | 9층 | 6,851만원 | 2.7억 | 2026-06-09 | B등급 | 69점 |
| 2 | 초원아파트 | 84.78㎡ | 5층 | 1.6억원 | 3.2억 | 2026-06-02 | B등급 | 69점 |
| 3 | 라페온빌2차 | 18.27㎡ | 8층 | 5,810만원 | 8,300만원 | 2026-06-09 | B등급 | 67점 |
| 4 | 대준블루온3 | 29.85㎡ | 8층 | 9,359만원 | 1.9억 | 2026-06-02 | B등급 | 66점 |
| 5 | ★대준블루온3 | 39.11㎡ | 5층 | 6,218만원 | 2.6억 | 2026-06-15 | B등급 | 66점 |
현재 분석 중인 물건은 평택시 경매 물건 중 상위 5위 안에 드는 입지를 보유하고 있어요. 특히 같은 대준블루온3 단지 내 다른 물건들과 비교해 보면, 면적 대비 상당히 매력적인 가격대를 형성하고 있습니다.
감정평가 상세 분석
평가 방법론
한병철 감정평가사가 작성한 감정평가서에 따르면, 본 건은 거래사례비교법을 주요 방법으로 적용했어요. 다른 감정평가 방법(원가법, 수익법)은 물건의 특성상 적용이 곤란하거나 불필요한 경우로 판단하여 생략했습니다.
비교사례 분석
감정평가에 사용된 주요 비교사례예요:
거래사례 #1 (주요 비교사례)
– 소재지: 신장동 대준블루온3 (동일 단지)
– 거래금액: 3억 500만원 (2023년 8월)
– 전용면적: 46.7㎡
– 전용면적당 단가: 653만원/㎡
평가사례 #4
– 소재지: 신장동 대준블루온3 (동일 단지)
– 평가금액: 2억 7,400만원 (2024년 5월)
– 전용면적: 42.078㎡
– 평가목적: 경매
가치형성요인 비교
감정평가서에서 적용한 가치형성요인 비교 결과예요:
| 구분 | 외부요인 | 건물요인 | 개별요인 | 기타요인 | 종합 |
|---|---|---|---|---|---|
| 504호 vs 비교사례 | 1.00 | 1.00 | 1.05 | 1.00 | 1.050 |
개별요인에서 1.05의 보정치가 적용된 것은 전용부분의 면적 및 층별 효용 등에서 비교사례 대비 우세한 것으로 평가되었기 때문이에요.
투자 관점 검토
임대수익 가능성
39.11㎡ 규모의 아파트는 신혼부부나 1인 가구에게 적합한 크기로, 평택 지역 임대수요가 있는 편이에요. 특히 송탄 지역은 미군부대 관련 임대수요와 평택항 관련 근무자들의 주거 수요가 지속적으로 발생하는 지역입니다.
시세 대비 검토
감정가 2억 5,900만원에서 최저입찰가 6,218만원으로 약 76% 할인된 상태예요. 4차례 유찰을 거치면서 상당한 할인이 이뤄진 상황으로, 시장가 대비 매력적인 가격대를 형성하고 있어요.
다만 이러한 할인에는 다음과 같은 요인들이 반영되어 있을 수 있어요:
– 시장 전체의 거래 위축
– 중소형 평형에 대한 선호도 변화
– 지역 특성상 투자 수요 제한
– 근저당권 등 권리관계 부담
유의사항
권리관계
2019년 8월 2일 설정된 근저당권이 있으나, 경매 낙찰 시 이는 소멸되어 깨끗한 소유권 취득이 가능해요.
현황 확인 제한
감정평가서에 따르면 “현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 평가사례, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있다”고 명시되어 있어요.
4세대 일괄 평가
본 감정평가는 504호 외 3세대(607호, 1107호, 1307호)가 일괄로 평가된 건이므로, 개별 물건의 특성과 다소 차이가 있을 수 있어요.
대출 및 자금 조달
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 활용
무주택자의 경우 다음과 같은 정책자금 이용이 가능할 수 있어요:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
단, 경매 낙찰의 경우 매매 자금이 필요하므로, 전세자금보다는 주택구입자금 관련 정책이 적용될 수 있어요.
데이터 기준 및 한계
- 감정평가서: 2025년 3월 28일 기준 (한병철 감정평가사)
- 입지 점수: 교통 85점, 학군 90점, 편의시설 45점 등을 종합한 66점 (B등급)
- 범죄통계: 2024년 평택시 전체 기준
- 부동산 지수: 한국부동산원 발표 자료 기준
본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 특정 결과를 보장하지 않습니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 확인, 권리관계 정밀 검토, 시장 상황 재점검 등이 필요해요.
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