수원시청역 도보 8분 거리에 위치한 벽산그랜드코아는 수원시 중심상업지역의 핵심 입지에 자리 잡고 있어요. 감정평가서에 따르면 북서측으로 수인분당선 수원시청역이 인근에 소재하고 있어 대중교통사정이 편리한 편이라고 명시되어 있습니다. 주위일대는 역세권 인근의 상업, 업무시설, 주상복합아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 생활 인프라가 우수한 편이에요. 1회 유찰 후 재입찰이 진행되는 이 물건은 감정가 4.2억 원 대비 최저입찰가가 2.9억 원으로 약 30%의 할인율을 보이고 있어 주목할 만합니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경54846 |
| 법원명 | 수원지방법원 |
| 소재지(도로명) | 경기도 수원시 팔달구 권광로 146 (인계동,벽산그랜드코아) |
| 건물명 | 벽산그랜드코아 |
| 호수 | 10층 1003호 |
| 전용면적 | 131.60㎡ (39.8평) |
| 층수 | 10층 / 20층 |
| 건축연도 | 1995년 |
| 감정가 | 4억 2,500만원 |
| 최저입찰가 | 2억 9,750만원 |
| 입찰일 | 2026년 6월 12일 |
| 입찰장소 | 수원지방법원 제101호 법정 |
| 보증금 | 2,975만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2026.05.08 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2026.06.12 | 진행중 | – | – |
감정평가서에 따르면 본 건물은 1995년 6월 15일 사용승인을 받은 철골 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물입니다. 공동주택, 업무, 운동 근린생활시설의 복합 용도로 구성되어 있으며, 지하 5층부터 지상 20층까지 총 25개 층으로 이루어져 있어요.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4억 2,500만원 | 2025.03.05 기준 |
| 최저입찰가 | 2억 9,750만원 | 감정가의 70% |
| 할인율 | 30.0% | 감정가 대비 |
| 보증금 | 2,975만원 | 입찰가의 10% |
감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 적용하여 평가가격을 산정했어요. 주요 비교 사례로는 같은 단지 내 20층 78.29㎡가 2024년 4월 2억 5,100만원에 거래된 사례를 기준으로 사정보정(1.00), 시점수정(1.00753), 지역요인 비교(1.00), 개별요인 비교(1.00)를 적용했습니다.
토지·건물 배분내역
– 토지: 1억 200만원 (24.0%)
– 건물: 3억 2,300만원 (76.0%)
– 합계: 4억 2,500만원
인근 유사물건 매매사례
감정평가서에서 제시한 비교 사례들을 보면:
| 기호 | 거래시점 | 전용면적(㎡) | 거래금액 | 단가(만원/㎡) | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 2024.04.26 | 78.29 | 2억 5,100만원 | 320.6 | 20층 200*호 |
| B | 2024.03.27 | 113.18 | 3억 5,000만원 | 309.2 | 9층 90*호 |
| C | 2022.06.11 | 78.29 | 3억 9,700만원 | 507.1 | 8층 80*호 |
| D | 2022.04.11 | 131.60 | 4억 7,400만원 | 360.2 | 8층 80*호(평가전례) |
교통 분석
감정평가서에 따르면 대중교통 접근성이 우수한 편입니다. 본건 주상복합건물 서측으로 ‘권광로’, 북측 인근으로 ‘효원로’가 통과하고 있어 차량 이용도 편리해요.
지하철 접근성
| 역명 | 노선 | 거리 | 도보시간 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 수원시청역 | 수인분당선 | 약 700m | 8분 | 북서측 인근 |
수원시청역은 수인분당선이 운행하며 도보 약 8분 거리에 있어요. 수인분당선을 통해 판교, 강남 등 서울 주요 지역으로의 접근이 가능하며, 수원역에서 1호선 환승도 용이합니다. 특히 수원시청역은 수원시의 행정 중심지에 위치해 있어 각종 행정업무 처리에도 편리한 입지예요.
버스 교통
감정평가서에 따르면 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 시내버스 이용이 편리합니다. 권광로와 효원로를 통해 수원시 전역으로의 버스 노선망이 잘 구축되어 있어요.
학군·교육 분석
수원시 팔달구는 수원의 원도심 지역으로 교육 인프라가 잘 갖춰진 편이에요. 입지점수 분석에서도 학교 점수가 80점으로 높은 편입니다.
반경별 학교 현황
| 구분 | 500m 이내 | 1km 이내 | 2km 이내 |
|---|---|---|---|
| 초등학교 | 추정 1-2개 | 추정 3-4개 | 추정 8-10개 |
| 중학교 | 추정 1개 | 추정 2-3개 | 추정 5-6개 |
| 고등학교 | 추정 0개 | 추정 1-2개 | 추정 4-5개 |
수원시 팔달구는 수원의 구도심 지역으로 오래된 교육 인프라가 잘 형성되어 있어요. 특히 수원시청 인근 지역은 행정 중심가로서 우수한 교육환경을 갖추고 있습니다.
학원가 현황
수원시청 인근 지역은 상업지구와 업무지구가 혼재해 있어 다양한 교육시설과 학원들이 밀집해 있어요. 특히 수원역 일대와 연결되는 권광로 주변으로 대형 학원들과 교육 관련 시설들이 많이 위치하고 있습니다.
생활 편의시설
감정평가서에 따르면 주위일대는 역세권 인근의 상업, 업무시설, 주상복합아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경이 양호합니다.
상업시설
인근 상업시설 현황을 보면 다음과 같습니다:
| 시설명 | 업종 | 비고 |
|---|---|---|
| 스토리헤어아트 | 미용업 | 인근 |
| 벽창호 | 건설업 | 인근 |
| 호텔아이스크림 | 식음료업 | 인근 |
| 동서부동산 | 부동산업 | 인근 |
| 마들렌상점 | 소매업 | 인근 |
수원시청 인근 지역은 수원시의 행정 중심지이자 상업 중심지 중 하나로, 다양한 음식점, 카페, 쇼핑시설들이 밀집해 있어요. 특히 권광로를 따라 형성된 상권은 수원시의 주요 상업축 중 하나입니다.
의료시설
수원시청 인근 지역은 수원시의 중심지역으로 다양한 의료시설들이 위치하고 있어요. 종합병원급 의료시설까지의 접근성도 양호한 편입니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에 따르면 본건은 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 남동측 인근에 위치하며, 주위환경이 양호하다고 평가되었습니다.
도시계획 및 토지이용
감정평가서에서 명시한 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다:
– 도시지역, 중심상업지역
– 방화지구
– 시가지경관지구(일반)
– 지구단위계획구역(시청지구)
– 대로1류(폭 35m~40m) 접함
– 중로1류(폭 20m~25m) 보행자전용도로 접함
범죄통계 (2024년 기준)
수원시 팔달구의 주요 범죄 현황을 보면:
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 사기 | 11,536건 | 지능범죄 중 최다 |
| 교통범죄 | 5,690건 | 교통사고 등 |
| 절도범죄 | 5,042건 | 재산범죄 |
| 폭행 | 2,792건 | 폭력범죄 |
| 특별경제범죄 | 2,408건 | 경제범죄 |
수원시 팔달구는 상업지역 특성상 유동인구가 많아 일부 범죄 발생률이 높은 편이지만, 행정중심지라는 특성상 치안 인프라는 잘 갖춰져 있어요.
건물 정보
감정평가서에 따르면 벽산그랜드코아는 1995년 6월 15일 사용승인을 받은 철골 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물입니다.
건축물 상세정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 벽산그랜드코아 |
| 주용도 | 공동주택, 업무, 운동 근린생활시설 |
| 구조 | 철골 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 |
| 층수 | 지하5층 ~ 지상20층 |
| 사용승인일 | 1995년 6월 15일 |
| 경과년수 | 약 30년 |
| 총 세대수 | 90세대 |
| 건물규모 | 1개동 |
층별 면적 구성
| 층 | 면적(㎡) | 비고 |
|---|---|---|
| 지하1층 | 1,937.926 | |
| 지하2~4층 | 각 1,929.30 | |
| 지하5층 | 980.005 | |
| 1층 | 1,701.530 | |
| 2층 | 1,772.680 | |
| 3~5층 | 각 1,790.810 | |
| 6층 | 758.91 | |
| 7~20층 | 각 750.02 |
해당 호실 정보
감정평가서에 따르면 10층 1003호는 다음과 같은 특징을 가지고 있어요:
– 전용면적: 131.60㎡ (철골, 철근콘크리트조)
– 대지권: 18.345㎡
– 구조: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
– 창호: 샷시 이중창
– 구성: 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 현관, 발코니
– 설비: 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비
도로 접면 상황
감정평가서에 따르면:
– 북서측: 폭 약 35m의 권광로 접함
– 남서측: 폭 약 20m의 보행자전용도로 접함
입지 분석
종합 입지점수는 67점으로 B등급을 받았어요. 세부 점수를 보면:
입지점수 세부분석
| 항목 | 점수 | 등급 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 교통 | 85점 | A | 수원시청역 도보 8분 |
| 학교 | 80점 | A | 수원 구도심 교육인프라 |
| 편의시설 | 60점 | B | 상업지구 내 위치 |
| 건물 | 50점 | C | 1995년 건축, 30년 경과 |
| 인구 | 50점 | C | 구도심 특성 |
| 종합 | 67점 | B | 양호한 입지 |
교통과 학교 접근성에서 우수한 점수를 받았으며, 특히 수원시청역 인근이라는 입지적 장점이 높게 평가되었어요. 다만 건축연도가 오래되어 건물 점수는 다소 낮은 편입니다.
지역 시장 동향
수원시 팔달구는 수원시의 원도심 지역으로, 최근 도시재생과 리모델링 등의 이슈가 있는 지역이에요. 특히 수원시청 인근 지역은 행정중심지로서 안정적인 수요가 있는 편입니다.
개발 계획 및 호재
- 수원시청 이전 이후 기존 시청사 부지 개발 계획
- 수원역 일대 도시재생사업 연계 효과
- GTX-C 노선 계획에 따른 수원 지역 교통 호재
- 수인분당선 연장 계획에 따른 교통망 확충
지역 상급지 TOP 5
현재 수원시 팔달구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건입니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위★ | 벽산그랜드코아 | 131.60 | 10층 | 2.9억 | 4.2억 | 30% | 06.12 | B | 67점 |
| 2위 | 상록아파트 | 59.59 | 20층 | 2.9억 | 4.1억 | 30% | 06.05 | B | 66점 |
| 3위 | 벽산아파트 | 84.72 | 8층 | 4.3억 | 4.3억 | 0% | 06.05 | C | 60점 |
| 4위 | 광교호수마을 호반써밋 | 84.96 | 7층 | 10.8억 | 10.8억 | 0% | 06.02 | C | 60점 |
| 5위 | 청솔마을SK한화아파트 | 99.22 | 6층 | 7.4억 | 7.4억 | 0% | 06.12 | C | 59점 |
현재 분석 물건이 수원시 팔달구에서 가장 높은 입지점수를 기록하고 있어요. 특히 교통과 학교 접근성에서 우수한 평가를 받았습니다.
대출 및 금융정보
주택담보대출 금리 현황
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% | 변동금리 |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 조건 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억 | 기존 버팀목 이용자 대상 |
권리관계 및 특이사항
감정평가서에 따르면 2016년 9월 29일자 근저당권이 설정되어 있다고 명시되어 있어요. 임대관계는 미상으로 표기되어 있어, 낙찰 후 점유 상황에 대한 별도 확인이 필요합니다.
주의사항
– 근저당권 설정 내역 확인 필요
– 임대차 현황 별도 조사 필요
– 명도 관련 비용 고려 필요
– 건물 노후화에 따른 수리비용 검토 필요
본 물건은 1회 유찰 후 재입찰이 진행되는 상황으로, 시장에서의 관심도를 파악할 수 있는 중요한 기회입니다. 수원시청역 인근이라는 우수한 입지조건과 30% 할인율을 종합적으로 고려하여 신중한 검토가 필요해요.
데이터 기준
– 감정평가 기준일: 2025년 3월 5일
– 감정평가사: 홍성락 (한양감정평가사사무소)
– 입지분석 점수: 종합 67점 (B등급)
– 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
– 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/327931