장한평역 도보 5분, 동대문구 장안동 원룸형 도시생활주택 경매 — 전용 12.95㎡ / 감정가 1.25억

장한평역 도보 5분 거리, 동대문구 장안동에 위치한 이 원룸형 도시생활주택은 감정평가서에 따르면 버스정류장과 지하철역이 인근에 소재해 있어 대중교통 접근성이 우수한 지역입니다. 장평중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 중고차매매시장, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 복합 주거상업지역을 형성하고 있습니다. 현재 2회 유찰된 상태로 최저입찰가 8천만원에 진행 예정이며, 원룸형 임대사업이나 실거주 목적 모두 가능한 매물입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경11730
법원명	서울북부지방법원
소재지(지번)	서울특별시 동대문구 장안동 466-5
소재지(도로명)	서울특별시 동대문구 천호대로97길 9
건물명	장안푸르미에
전용면적	12.95㎡ (3.92평)
층수	8층/10층
용도	도시형생활주택(원룸형)
건축년도	2013년
입찰일	2026년 5월 7일
입찰장소	제101호 법정
감정가	125,000,000원 (1.25억)
최저입찰가	80,000,000원 (8천만원)
보증금	8,000,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026-02-26	유찰	–	–
2차	2026-03-31	유찰	–	–
3차	2026-05-07	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	125,000,000원 (1.25억)	감정평가사 이근태
최저입찰가	80,000,000원 (8천만원)	감정가의 64%
보증금	8,000,000원	입찰가의 10%
공시가격	71,400,000원 (7,140만원)	2025년 기준
감정가 대비 공시가격	57.1%	공시가격 기준

감정평가서에 따르면 본 물건의 감정평가액은 거래사례비교법을 활용하여 산출되었습니다. 인근 유사 물건인 같은 건물 7층 호수가 2024년 7월 1.2억원에 거래된 사례를 기준으로, 사정보정(1.00), 시점수정(1.03040), 가치형성요인비교(1.000), 면적비교를 통해 1억 2,724만원의 비준가격을 산출하였고, 최종적으로 1.25억원으로 결정되었습니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	71,400,000원	57.1%

낙찰가율 통계

감정평가서에 따르면 동대문구 장안동 지역의 낙찰가율 통계는 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율
최근 1년간	88.5%
2025년 1월	91.5%

이를 기준으로 예상 낙찰가는 감정가의 88.5~91.5% 수준인 1억 1,062만원~1억 1,437만원 정도로 추정됩니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 “본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 장한평역 등이 소재”하고 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

장한평역(지하철 5호선, 경의중앙선)은 도보 약 5분 거리에 위치해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 좋습니다. 5호선을 이용하면 왕십리역(3분), 청구역(5분), 동대문역사문화공원역(7분), 을지로4가역(9분) 등으로 빠른 이동이 가능하며, 경의중앙선으로는 청량리역(2분), 회기역(4분) 등 동북권 주요 거점으로 쉽게 연결됩니다.

주요 지하철 연결 현황

장한평역에서 주요 목적지까지의 소요시간:
– 왕십리역: 3분 (환승역)
– 청구역: 5분
– 동대문역사문화공원역: 7분
– 을지로4가역: 9분
– 종로3가역: 11분
– 광화문역: 15분
– 강남역: 23분 (왕십리 환승)

버스교통

인근에 다수의 버스정류장이 위치해 있어 시내버스 이용도 편리합니다. 특히 동대문구 지역 내 순환은 물론 강북, 성동구 등 인근 지역으로의 접근성도 우수합니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 “장평중학교 남동측 인근”에 위치하고 있습니다. 동대문구는 전통적으로 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 다양한 학교와 교육시설이 분포해 있습니다.

지역 교육 환경

동대문구 전체적으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 고르게 분포되어 있어 교육 여건이 양호합니다. 특히 경희대학교, 한국외국어대학교, 서울시립대학교 등 주요 대학이 인근에 위치해 있어 대학가 분위기와 교육 문화가 발달되어 있습니다.

장안동 지역은 주거와 상업이 조화를 이룬 지역으로, 다양한 연령대의 주민이 거주하고 있어 교육 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

학원가 현황

동대문구는 서울 동북권의 교육 중심지 중 하나로, 장한평역, 답십리역 일대에 다양한 학원과 교육시설이 집중되어 있습니다. 특히 대학 입시 관련 학원부터 초중고 보습학원, 예체능 학원까지 다양한 교육 서비스를 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설

감정평가서에 따르면 주위에 “오피스텔, 중고차매매시장, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설등이 혼재되어 형성된 지역”으로 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

상업시설

시설명	카테고리	비고
핫브레드장한평역점	음식점	인근 위치
담뿍	음식점	인근 위치

의료시설

시설명	카테고리	비고
와이엠예미안치과의원	치과	인근 위치

기타 서비스

시설명	카테고리	비고
원더굿라이프	생활서비스	인근 위치
유국형세무회계사무소	전문서비스	인근 위치

장한평역 일대는 전통적인 중고차 매매단지로 유명하며, 최근에는 다양한 음식점과 카페, 생활편의시설이 들어서면서 생활 인프라가 크게 개선되었습니다. 특히 지하철역과 연결된 상가들이 활성화되어 있어 일상 쇼핑과 외식이 편리합니다.

자연환경·주거환경

주변 환경

감정평가서에 따르면 본 물건은 “사다리형 토지로서 도시형생활주택 건물부지로 이용”되고 있으며, “북측으로 노폭 약12미터 내외 포장도로가 개설”되어 있어 접근성이 양호합니다.

동대문구 장안동은 한강과 가까운 위치에 있어 자연환경 접근성이 좋습니다. 특히 한강공원까지 차량으로 10분 내외 거리에 있어 주말 여가활동이나 운동을 위한 공간 이용이 편리합니다.

장례시설

반경 2km 내 주요 장례시설 정보는 확인되지 않아 생활환경상 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

지역 치안 현황

2024년 동대문구 범죄 통계에 따르면:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	2,685건	가장 많음
절도범죄	1,618건	두 번째
기타범죄	1,669건	–
교통범죄	1,265건	–
폭행	869건	폭력범죄 중 최다
횡령	617건	–

전반적으로 서울시 평균 수준의 치안 상태를 보이고 있으며, 장한평역 일대는 상업지역 특성상 유동인구가 많아 비교적 안전한 편입니다.

건물 정보

항목	내용
건물명	장안푸르미에
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
지붕	평지붕
연면적	4,684.29㎡
대지면적	892.10㎡
건폐율	51.31%
용적률	393.55%
사용승인일	2013년 11월 14일
지상층수	10층
지하층수	2층
승강기	1대
총 세대수	147세대
에너지효율등급	미설정

해당 호수 상세 정보

감정평가서에 따르면 본 물건은 “철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 8층 809호”로서:

• 외벽: 외장석재 등 마감
• 창호: 새시 창호
• 전유면적: 12.9463㎡
• 대지권면적: 5.84㎡
• 용도: 도시형생활주택(원룸형)
• 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지기, 난방설비 등이 설치됨

공시지가 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	6,271,000원	일반

토지이용계획

용도지역: 준주거지역
용도지구: 도시기타용도지역지구미분류
용도구역: 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등

감정평가서에 따른 상세 제한사항:
– 도시지역, 준주거지역
– 지구단위계획구역(장안평일대, 2018-08-16)
– 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)
– 대공방어협조구역(해발134m 제한)
– 과밀억제권역
– (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
– 가축사육제한구역

지역 시장 동향

부동산 시장 지수

동대문구 아파트 매매가격지수 추이 (2021.06=100.0 기준):

기준일	매매지수	전년동월 대비
2025-04-01	184.4011	–
2025-03-01	178.7844	–
2025-02-01	174.0504	–
2025-01-01	170.8889	–
2024-04-01	171.0443	–
2024-03-01	168.8845	–

최근 1년간 동대문구 아파트 시장은 상승세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어 가격 상승 폭이 확대되고 있습니다. 이는 지역 재개발 기대감과 교통 인프라 개선 효과가 반영된 것으로 분석됩니다.

감정평가서 내 시점수정 참고자료

감정평가서에 포함된 동대문구 아파트 매매가격지수를 보면:
– 2024년 6월: 92.1
– 2024년 12월: 94.9
– 시점수정계수: 1.03040 (약 3.04% 상승)

이는 본 물건의 감정평가 과정에서 2024년 7월 거래사례를 2025년 2월 기준으로 조정할 때 적용된 수치로, 해당 기간 동안 지역 부동산 시장이 약 3% 상승했음을 의미합니다.

인구·생활 통계

동대문구 전체 인구 및 생활 통계 (최신 기준):

항목	수치	비고
총인구	508,135명	–
총 세대수	208,833세대	–
인구밀도	12,877.9명/㎢	서울시 평균 대비 높음
평균연령	41세	–
평균 가구원수	2.4명	–
사업체 수	114,062개	활발한 경제활동
종사자 수	836,627명	–
노인부양비	18.7%	–
유소년부양비	16.3%	–

동대문구는 서울시 25개 자치구 중 인구 규모 8위에 해당하는 대규모 생활권을 형성하고 있습니다. 특히 사업체 수가 11만여 개에 달해 경제활동이 활발하며, 종사자 수가 83만명을 넘어 일자리 창출 효과가 큰 지역입니다.

평균연령 41세는 서울시 평균(42세)보다 다소 젊은 편이며, 평균 가구원수 2.4명은 1~2인 가구 비중이 높은 현대적 가구 구성을 보여줍니다. 이는 원룸형 도시생활주택에 대한 수요가 꾸준할 것임을 시사합니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 동대문구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 현황:

순위	주소	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	총점
1	장안동 466-5	–	12.95㎡	8층	8,000만원	1.25억원	2026-05-07	B등급	69점 ★
2	장안동 372-12	아르떼하임	53.34㎡	9층	3.056억원	3.82억원	2026-04-28	C등급	63점

★ 표시된 물건이 현재 분석 대상 물건입니다. 동대문구 경매 물건 중 입지점수가 가장 높아 투자 매력도가 우수한 것으로 평가됩니다.

입지 점수 세부 분석

평가항목	점수	등급	특징
교통점수	85점	A등급	장한평역 도보 5분, 복수노선 이용 가능
학군점수	68점	B등급	동대문구 평균적인 교육환경
편의점수	50점	C등급	기본적인 생활편의시설 보유
건물점수	75점	B등급	2013년 준신축, 양호한 관리상태
인구점수	70점	B등급	안정적인 주거수요 지역
총점	69점	B등급	종합적으로 우수한 입지 조건

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	비고
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%	우대조건 적용시
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%	–
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%	–
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%	–
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%	–

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도 문의	4.5억원	기존 버팀목 대출 이용자

원룸형 도시생활주택의 특성상 전세보다는 월세 임대가 일반적이므로, 청년 임차인 대상의 월세대출 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

투자 시 고려사항

장점

• 뛰어난 교통접근성: 장한평역 도보 5분, 5호선·경의중앙선 이용 가능
• 합리적인 가격: 2회 유찰로 인한 할인 기회, 최저입찰가 8천만원
• 안정적인 임대수요: 원룸형 도시생활주택으로 1인 가구 증가 트렌드에 부합
• 준주거지역: 상업시설 입점 가능으로 활용도 높음
• 관리 용이성: 소형 평수로 관리 부담 적음

주의사항

• 소형 평수: 12.95㎡로 매우 협소하여 실거주시 공간 제약
• 높은 용적률: 393.55%로 고밀도 개발지역
• 임대관계 미상: 감정평가서상 “임대관계는 미상”으로 명시
• 현장 확인 제한: 감정평가시 “이해관계인 부재 등의 사유로 인해 외부관찰 및 인근 탐문 등에 의거” 평가

예상 활용방안

1. 원룸 월세 임대: 대학생, 직장인 1인 가구 대상 월세 40~50만원 수준 예상
2. 단기 임대: 에어비앤비 등 숙박업 활용 (관련 규정 확인 필요)
3. 소형 사무실: 준주거지역 특성상 작은 사무공간으로 활용 가능

데이터 기준 및 유의사항

• 감정평가 기준일: 2025년 2월 14일
• 실지조사기간: 2025년 2월 10일~14일
• 감정평가사: 이근태 (인헌감정평가사사무소)
• 데이터 수집 기준: 공개된 법원 경매 정보 및 공공데이터 활용

본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 경매 참여 전에는 반드시 현장 답사, 권리관계 확인, 법무사 상담 등을 통해 충분한 검토를 하시기 바랍니다.

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