이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 7회) — 다음 회차 최저가는 약 1.5억원으로 낮아질 수 있습니다.
부산 지하철 1호선 중앙역에서 도보 5분 거리에 위치한 엘스퀘어 아파트가 경매에 나왔어요. 감정평가서에 따르면 ‘중앙역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 성숙된 상업지대’로 기록되어 있습니다. 이미 6번의 유찰을 경험한 이 물건은 감정가 3.8억원에서 최저입찰가 1.85억원으로 무려 51% 할인된 상태예요. 도심 중심가의 생활 편의성과 교통 접근성을 갖춘 입지에서 이 정도 할인율을 보이는 것은 주목할 만합니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경62242 |
| 법원명 | 부산지방법원 |
| 소재지 | 부산광역시 중구 충장대로9번길 20-1 (중앙동4가,엘스퀘어) |
| 건물명 | 엘스퀘어 |
| 전용면적 | 63.99㎡ (19.36평) |
| 층수 | 9층 / 20층 |
| 건축연도 | 2020년 (사용승인: 2020.07.13) |
| 입찰일 | 2026년 5월 6일 |
| 입찰장소 | 부산지방법원 입찰전용법정(256호) |
| 감정가 | 378,000,000원 (3억 7,800만원) |
| 최저입찰가 | 185,220,000원 (1억 8,522만원) |
| 보증금 | 18,522,000원 (입찰가×10%) |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 현재상태 | 진행중 (7차 입찰) |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.09.24 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2025.10.29 | 유찰 | – | – |
| 3회 | 2025.12.03 | 유찰 | – | – |
| 4회 | 2026.01.07 | 유찰 | – | – |
| 5회 | 2026.02.25 | 유찰 | – | – |
| 6회 | 2026.04.01 | 유찰 | – | – |
| 7회 | 2026.05.06 | 진행중 | – | – |
참고로 ‘주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의함’이라는 특이사항이 있어요.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 378,000,000원 (3억 7,800만원) | 2024.09.20 감정 |
| KB시세 (중간값) | 307,000,000원 (3억 700만원) | 2026.03.13 기준 |
| KB시세 (상한) | 318,000,000원 (3억 1,800만원) | – |
| KB시세 (하한) | 295,000,000원 (2억 9,500만원) | – |
| 최저입찰가 | 185,220,000원 (1억 8,522만원) | 7차 기준 |
| KB대비 할인율 | -13.81% | 감정가 기준 |
| 실거래가 대비 | -50.61% | 최근 거래(3.75억) 대비 |
최근 실거래 이력을 보면 2026년 3월 1일에 3억 7,500만원에 거래된 기록이 있어요. 이는 현재 감정가(3억 7,800만원)와 거의 비슷한 수준이군요. 그런데 최저입찰가는 1억 8,522만원으로 실거래가 대비 무려 50.6% 할인된 상태입니다.
공시가격 현황
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 204,000,000원 (2억 400만원) | 54.0% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 ‘본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 중앙역이 소재하여 제반 대중교통 사정은 양호함’으로 기록되어 있어요.
지하철 접근성
| 역명 | 노선 | 거리 | 도보시간 | 환승여부 |
|---|---|---|---|---|
| 중앙역 | 부산 1호선 | 약 400m | 도보 5분 | – |
중앙역은 부산 지하철 1호선이 운행하는 핵심 역 중 하나로, 도보 약 5분(400m) 거리에 위치해 매우 뛰어난 교통 접근성을 자랑해요. 부산역까지 2정거장, 서면역까지 6정거장으로 부산의 주요 거점으로의 이동이 매우 편리합니다. 특히 중앙역은 부산의 원도심에 위치해 각종 관공서, 법원, 은행 등 업무시설 이용에 최적화된 입지예요.
버스 교통
건물 인근에는 시내버스 정류장이 다수 위치해 있어 버스 교통망도 우수한 편입니다. 중구청, 부산역, 남포동 등으로 향하는 다양한 노선의 버스를 이용할 수 있어요.
차량 접근성
감정평가서에서 언급했듯이 본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 노폭 약 8m의 도로와 접해 있어 주차 및 차량 이용에 무리가 없는 구조입니다.
학군·교육 분석
부산 중구 지역의 교육 환경을 분석해보면, 도심 지역 특성상 학교 선택의 폭이 넓은 편이에요.
인근 주요 학교
초등학교의 경우 중앙초등학교, 남문초등학교, 교동초등학교 등이 도보권 내에 위치해 있어요. 중학교로는 경남중학교, 경남여자중학교 등이 있으며, 고등학교로는 경남고등학교, 경남여자고등학교, 부산고등학교 등 전통 있는 명문학교들이 인근에 자리잡고 있습니다.
특히 부산의 전통적인 명문 학군인 중구 지역의 특성상, 학습 분위기와 교육 인프라가 잘 갖춰져 있는 것이 장점이에요. 다만 도심 지역 특성상 학교까지의 거리가 조금 있을 수 있지만, 대중교통이 잘 발달되어 있어 통학에는 큰 무리가 없습니다.
학원가 현황
중구 일대는 전통적인 교육 중심지로, 다양한 학원과 교육 기관들이 밀집해 있어요. 특히 중앙동, 남포동 일대에 다수의 학원들이 위치해 있어 사교육 접근성도 양호한 편입니다.
생활 편의시설
감정평가서에서 언급했듯이 ‘주위는 각종 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 성숙된 상업지대’로, 생활 편의성이 매우 우수한 지역이에요.
상업시설
| 시설 구분 | 현황 |
|---|---|
| 마트/편의점 | 부산성모의료기, 새명성약국 등 |
| 음식점 | 옥이네집밥, 산동관 등 다양한 음식점 |
| 서비스업 | 성심케어 등 각종 서비스업체 |
의료시설
중구 일대는 의료시설이 잘 발달된 지역이에요. 특히 부산성모병원을 비롯한 다양한 의료기관들이 인근에 위치해 있어 의료 접근성이 매우 좋습니다.
문화·여가시설
도심 중심지 특성상 각종 문화시설과 여가시설들이 인근에 다수 위치해 있어요. 남포동 상권, BIFF 광장, 자갈치시장 등이 모두 도보권 또는 대중교통으로 쉽게 접근 가능한 거리에 있습니다.
자연환경·주거환경
주거환경
감정평가서에 따르면 건물 구조는 ‘철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건’으로, 외벽은 ‘몰탈위페인팅 및 석재마감’, 창호는 ‘샷시창호’로 되어 있어요. 다만 ‘내벽 및 바닥은 폐문, 부재로 미조사’된 상태라고 기록되어 있어 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.
건물에는 ‘급배수설비 및 위생설비, 승강기설비’ 등이 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의시설은 완비된 상태예요.
토지 현황
토지는 ‘인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중’이라고 기록되어 있어요. 대지면적은 473.1㎡이며, 대지권은 10.1981㎡에 해당합니다.
장례시설 현황
현재 데이터상으로는 반경 2km 내 장례시설에 대한 정보가 확인되지 않아 추가 조사가 필요한 상황입니다.
범죄통계
2024년 기준 부산 중구 지역의 주요 범죄 현황은 다음과 같아요:
| 범죄 유형 | 주요 세부 유형 | 건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 최대 2,684건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 최대 1,104건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 최대 2,134건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 최대 1,410건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 최대 961건 |
도심 상업지역 특성상 유동인구가 많아 일반적인 도심 지역 수준의 범죄 발생률을 보이고 있어요.
건물 정보
건축물대장 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 엘스퀘어 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 4,077.71㎡ |
| 대지면적 | 473.10㎡ |
| 건폐율 | 64.20% |
| 용적률 | 823.33% |
| 사용승인일 | 2020년 7월 13일 |
| 지상층수 | 20층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | 0대 (데이터 미확인) |
| 총세대수 | 30세대 |
| 에너지효율등급 | 미등급 |
공시지가 현황
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 4,404,000원 | 일반 |
㎡당 440만 4천원의 공시지가는 부산 중구 도심지역의 높은 토지가치를 반영하고 있어요.
토지이용계획
| 구분 | 세부내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 용도지구 | 방화지구, 도시기타용도지역지구기타 |
| 용도구역 | 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 |
감정평가서에 따르면 ‘가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m)’, ‘도시기타용도지역지구기타(보랑형벽면위치1.5M후퇴1층높이3M이상)’ 등의 제한사항이 있어요.
지역 시장 동향
부산 중구 아파트 매매지수 트렌드
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025.04 | 132.43 |
| 2025.03 | 134.68 |
| 2025.02 | 175.75 (이상값으로 추정) |
| 2025.01 | 135.83 |
| 2024.04 | 138.20 |
| 2024.03 | 140.28 |
2024년 대비 2025년 매매지수가 소폭 하락한 경향을 보이고 있어, 전반적으로 시장이 안정화되고 있는 모습이에요. 다만 2025년 2월의 175.75라는 수치는 데이터 오류일 가능성이 높아 보입니다.
감정평가 사례 비교
감정평가서에 따른 인근 유사 부동산의 감정평가사례는 다음과 같아요:
| 기호 | 소재지 | 건물명 | 층/호수 | 전용면적(㎡) | 감정평가액 | 단가(원/㎡) | 기준시점 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| #1 | 중앙동4가 85-5 | 엘스퀘어 | 9/902 | 54.84 | 310,000,000원 | @5,650,000 | 2024.01.03 |
| #2 | 중앙동4가 85-5 | 엘스퀘어 | 17/1701 | 63.99 | 368,000,000원 | @5,750,000 | 2023.12.05 |
| #3 | 중앙동4가 85-5 | 엘스퀘어 (본건) | 9/901 | 63.99 | 384,000,000원 | @6,000,000 | 2023.04.04 |
같은 건물 내에서도 층수와 면적에 따라 ㎡당 565만원~600만원 수준의 가격 편차를 보이고 있어요. 본 물건(9층 901호)은 2023년 4월 감정 시 ㎡당 600만원으로 가장 높게 평가받았던 이력이 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 중구 지역 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같아요:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1★ | 엘스퀘어 | 63.99㎡ | 9층 | 1.85억 | 3.78억 | -13.81% | 2026.05.06 | B등급 | 76점 |
| 2 | 브라운스톤 서울 | 84.88㎡ | 11층 | 8.8억 | 11억 | -5.58% | 2026.04.21 | B등급 | 74점 |
| 3 | 광백드림빌 | 59.82㎡ | 5층 | 2.12억 | 2.12억 | – | 2026.04.21 | B등급 | 72점 |
| 4 | (대전 중구) | 28.47㎡ | 2층 | 0.38억 | 1.12억 | – | 2026.05.06 | C등급 | 63점 |
| 5 | 소담팰리스 | 22.83㎡ | 9층 | 0.53억 | 0.76억 | – | 2026.04.22 | C등급 | 62점 |
★ 표시된 엘스퀘어가 현재 중구 지역 경매 물건 중 가장 높은 입지점수(76점, B등급)를 받고 있어요. 특히 교통점수 85점, 학교점수 90점으로 높은 평가를 받고 있습니다.
입지 종합 분석
입지점수 상세 분석
| 평가항목 | 점수 | 등급 |
|---|---|---|
| 종합점수 | 76점 | B등급 |
| 교통점수 | 85점 | – |
| 학교점수 | 90점 | – |
| 편의점수 | 70점 | – |
| 건물점수 | 75점 | – |
| 인구점수 | 80점 | – |
특히 학교점수 90점, 교통점수 85점으로 교육환경과 교통접근성에서 높은 평가를 받고 있어요. 이는 부산 지하철 1호선 중앙역 도보 5분 거리의 뛰어난 교통 입지와 중구 지역의 전통적인 교육 인프라가 반영된 결과로 보입니다.
대출 금리 현황
주요 시중은행의 주택담보대출 금리는 다음과 같아요:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출(변동) | 4.07% | 6.21% |
| 신한은행 | 주택담보대출(변동) | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 주택담보대출(변동) | 3.80% | 5.81% |
| 기업은행 | 주택담보대출(변동) | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 주택담보대출(변동) | 4.49% | 5.82% |
정책자금 활용 방안
해당 지역에서 활용 가능한 주요 정책자금은 다음과 같아요:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00%~1.30% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.50%~3.50% | 1억 2천만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 기존 버팀목 이용자 중 갱신 시 보증금 증액자 |
투자 관점에서의 검토사항
주목할 점
- 입지 우수성: 중앙역 도보 5분의 뛰어난 교통 접근성과 도심 상업지구의 생활 편의성
- 높은 할인율: 감정가 3.78억 → 최저입찰가 1.85억 (51% 할인)
- 6차 유찰 이력: 시장 관심도가 낮아 경쟁 입찰 가능성이 상대적으로 낮을 수 있음
주의사항
- 내부 미확인: 감정평가서에서 ‘폐문, 부재로 내벽 및 바닥 미조사’라고 명시
- 임차권등기: 주택임차권등기가 설정되어 있었으나 말소 동의서 제출됨
- 소형 아파트: 30세대 규모의 소규모 단지로 향후 관리 및 시설 개선에 제약 가능성
- 연속 유찰: 6차례 유찰로 인한 시장성 검토 필요
데이터 기준일 및 정보 제공 안내
- 감정평가 기준일: 2024년 9월 20일
- KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
- 데이터 수집 기준: 경매 진행 상황 및 각종 통계는 수시 변동 가능
본 자료는 공개된 경매 정보와 각종 부동산 관련 데이터를 종합 분석한 정보 제공 목적의 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 입찰 전에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시길 권합니다. 경매 물건의 권리관계, 하자 여부, 명도 가능성 등은 별도의 전문적 검토가 필요합니다.
더 자세한 경매 정보와 분석 자료는 https://auctionlabs.co.kr/cases/31222 에서 확인하실 수 있습니다.