부산의 도심과 인접한 범천동에 자리한 대동레미안센트럴시티5는 철근콘크리트구조의 20층 공동주택으로, 지하 2층부터 지상 20층까지의 규모를 자랑합니다. 이번 경매물건인 14층 1406호는 전용면적 21.21㎡(약 6.4평)의 소형 주거공간으로, 1회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가가 감정가의 70% 수준인 7,350만원까지 내려왔습니다. 2019년 11월 29일자 근저당권이 설정되어 있으며, 부산지방법원에서 2025타경21915호 사건으로 진행되고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경21915 |
| 법원명 | 부산지방법원 |
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 (범천동) |
| 건물명 | 대동레미안센트럴시티5 |
| 전용면적 | 21.21㎡ (약 6.4평) |
| 층수 | 14층 / 총 20층 |
| 입찰일 | 2026년 6월 23일 |
| 입찰장소 | 2층 256호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 7,350만원 |
| 보증금 | 735만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 2차 입찰 진행중 |
| 권리관계 | 2019.11.29. 근저당권 설정 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-05-19 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026-06-23 | 진행중 | – | – |
1차 입찰에서 응찰자가 없어 유찰된 이 물건은 현재 2차 입찰을 앞두고 있습니다. 1회 유찰로 인해 최저입찰가가 감정가 1억 500만원에서 7,350만원으로 약 30% 하락했습니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 500만원 | 박중용 감정평가사 평가 |
| 최저입찰가 | 7,350만원 | 감정가의 70% |
| 보증금 | 735만원 | 입찰가의 10% |
| 할인율 | 30% | 감정가 대비 |
현재 최저입찰가 7,350만원은 감정가 1억 500만원 대비 30% 할인된 수준입니다. 전용면적 21.21㎡를 기준으로 계산하면 ㎡당 약 347만원, 평당 약 1,148만원에 해당합니다. 이는 소형 오피스텔이나 원룸형 주거공간으로서는 상당히 매력적인 가격 수준으로 평가됩니다.
교통 분석
부산진구 범천동은 부산의 중심지역 중 하나로 교통 접근성이 우수한 편입니다. 감정평가서에 따르면 대중교통 이용이 편리한 지역으로 평가되고 있습니다.
부산 도시철도 1호선과 2호선이 교차하는 서면역까지는 차량으로 약 5분 거리에 위치해 있어, 부산 최대 상업지구인 서면으로의 접근성이 뛰어납니다. 서면역에서는 1호선을 통해 부산역, 남포동, 해운대 방향으로의 이동이 용이하며, 2호선으로는 경성대·부경대역, 해운대역 등으로 연결됩니다.
버스 교통망도 잘 발달되어 있어, 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 특히 부산진구청, 부산시청 등 주요 관공서와 금융기관이 집중된 지역으로의 접근성이 우수합니다.
학군·교육 분석
이 물건의 입지점수를 보면 학군 점수가 90점으로 상당히 높게 평가되었습니다. 부산진구는 부산 내에서도 교육환경이 우수한 지역 중 하나로 인정받고 있습니다.
범천동 일대는 초·중·고등학교가 고르게 분포되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 특히 부산진구는 부산대학교 의과대학, 부산가톨릭대학교 등 고등교육기관이 위치해 있어 교육 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.
사교육 측면에서도 서면 학원가와 인접해 있어 다양한 학원 선택의 폭이 넓습니다. 서면은 부산 최대의 학원가 중 하나로, 대형 학원부터 전문 과외까지 다양한 교육 서비스를 이용할 수 있습니다.
생활 편의시설
상업시설
범천동 일대는 생활편의시설이 비교적 잘 갖춰진 지역입니다. 인근에는 교촌치킨, 멕시칸치킨 등의 프랜차이즈 음식점과 꾸다케이크 등의 베이커리가 위치해 있어 일상적인 식음료 구매가 편리합니다.
교육·문화시설
진예진음악학원 등 음악 교육시설이 인근에 있어 문화·예술 교육에 대한 접근성도 양호합니다. 이는 거주자들의 문화생활 향상에 도움이 될 것으로 예상됩니다.
의료시설
부산진구는 의료시설이 집중된 지역 중 하나입니다. 대형 종합병원부터 동네 의원까지 다양한 의료서비스에 접근이 가능하며, 특히 응급의료 상황 시 신속한 대응이 가능한 환경입니다.
자연환경·주거환경
공원 및 녹지
부산진구는 도심지역이지만 시민공원, 어린이대공원 등 대규모 공원시설과 인접해 있어 자연환경에 대한 접근성이 좋습니다. 특히 시민공원은 과거 부산아시아드 주경기장 부지를 시민공원으로 조성한 곳으로, 넓은 녹지공간과 다양한 휴식시설을 제공합니다.
치안 및 안전
2024년 부산진구 범죄통계를 살펴보면, 지능범죄 중 사기가 4,417건으로 가장 많고, 기타범죄 2,905건, 절도범죄 2,678건 순으로 나타났습니다. 강력범죄의 경우 강제추행 242건, 강간 60건 등이 보고되었으나, 이는 부산진구 전체의 수치로 인구 밀도를 고려하면 비교적 안전한 수준입니다.
주요 범죄통계:
– 지능범죄: 사기 4,417건, 횡령 821건
– 폭력범죄: 폭행 1,558건, 손괴 636건
– 교통범죄: 1,537건
– 절도범죄: 2,678건
건물 정보
건축물 개요
대동레미안센트럴시티5는 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 20층 공동주택입니다. 건물 전체의 연면적은 상당한 규모를 자랑하며, 지하 2층부터 지상 20층까지의 구조로 되어 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 대동레미안센트럴시티5 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 |
| 층수 | 지하2층~지상20층 |
| 해당 전용면적 | 21.21㎡ |
| 층별 면적 | 14층: 608.795㎡ |
층별 구성
건물은 다음과 같이 구성되어 있습니다:
– 지하2층: 782.81㎡
– 지하1층: 944.105㎡
– 1층: 598.39㎡
– 2~3층: 각 778.09㎡
– 4층: 619.625㎡
– 5~20층: 각 608.795㎡
이번 경매 대상인 14층 1406호는 608.795㎡ 층면적 중 21.21㎡를 전용면적으로 하는 세대입니다.
지역 시장 동향
부동산 시장 지수
부산진구의 아파트 매매지수 추이를 보면 다음과 같습니다:
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 98.0556 | +0.5320 |
| 2025-03-01 | 97.5236 | +0.4844 |
| 2025-02-01 | 97.0392 | -1.1510 |
| 2025-01-01 | 98.1902 | -1.3406 |
| 2024-04-01 | 99.5308 | -0.9503 |
| 2024-03-01 | 100.4811 | – |
최근 부산진구 아파트 매매지수는 2024년 3월 100.4811에서 점진적으로 하락하여 2025년 2월 97.0392까지 내려간 후, 3월과 4월에 소폭 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 이는 부산 전체적인 부동산 시장의 조정 국면을 반영하는 것으로 해석됩니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 부산진구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 대동레미안센트럴시티5 | 53.06 | 9층 | 0.10억 | 2.6억 | 2026-06-12 | B | 73 |
| 2 | (일반주택) | 64.49 | 18층 | 1.28억 | 2.61억 | 2026-06-10 | B | 72 |
| 3★ | 대동레미안센트럴시티5 | 21.29 | 12층 | 0.69억 | 0.98억 | 2026-06-23 | B | 70 |
| 4★ | 대동레미안센트럴시티5 | 21.21 | 14층 | 0.735억 | 1.05억 | 2026-06-23 | B | 70 |
| 5 | 베스아이 | 18.89 | 2층 | 0.38억 | 1.11억 | 2026-06-10 | B | 67 |
주목할 점은 상위 5개 물건 중 3개가 동일한 대동레미안센트럴시티5 단지의 물건이라는 것입니다. 이는 해당 단지의 입지 조건이 부산진구 내에서 상당히 양호함을 의미합니다. 이번 분석 대상인 14층 1406호는 동일 점수(70점)를 받은 12층 1207호와 함께 공동 4위에 위치해 있습니다.
투자 관점에서의 분석
임대 수익 관점
전용면적 21.21㎡의 소형 주거공간은 원룸이나 오피스텔 형태로 활용 가능합니다. 부산진구 범천동의 입지 특성상 대학생, 직장인, 1인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 지속적으로 발생할 것으로 예상됩니다.
서면과 인접한 교통 접근성과 각종 편의시설의 밀집도를 고려할 때, 월 임대료는 관리비 포함 40-50만원 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 이 경우 7,350만원에 낙찰받는다면 연 임대수익률은 약 6.5-8% 수준을 기대할 수 있을 것입니다.
시세 차익 관점
최저입찰가 7,350만원은 감정가 대비 30% 할인된 수준으로, 시장가격과의 괴리가 상당합니다. 다만 경매물건 특성상 권리관계 정리, 명도 등의 추가 비용이 발생할 수 있어 이를 고려한 투자 계획이 필요합니다.
자금조달 방안
현재 주택담보대출 금리는 은행별로 다소 차이를 보입니다:
| 은행 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.730% | 6.720% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.850% | 5.600% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.270% | 6.210% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.150% | 6.750% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.560% | 6.210% |
정책자금 활용
젊은 계층이나 무주택자의 경우 다음과 같은 정책자금을 활용할 수 있습니다:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0-1.3% | 4,500만원 | 19-34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5-3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
주의사항 및 리스크 요소
권리관계
2019년 11월 29일자로 근저당권이 설정되어 있어, 낙찰 시 이에 대한 승계나 말소 여부를 확인해야 합니다. 경매 진행 과정에서 권리관계가 정리될 예정이지만, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.
건물 관리 상태
건축연도가 명시되지 않아 정확한 건물 연식을 알기 어려우나, 레미안 브랜드 특성상 비교적 양호한 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 추정됩니다. 다만 입찰 전 현장 확인을 통해 실제 상태를 점검하는 것이 중요합니다.
시장 환경
부산진구 아파트 매매지수가 최근 조정 국면을 보이고 있어, 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 중장기적 관점에서 임대수익을 통한 안정적 투자 수익을 추구하는 것이 바람직할 것입니다.
데이터 기준
본 분석은 다음 데이터를 기준으로 작성되었습니다:
– 경매 정보: 부산지방법원 2025타경21915호 사건
– 감정평가: 박중용 감정평가사 (2025.05.12)
– 부동산 통계: KB부동산 시세 기준
– 범죄통계: 2024년 부산진구 통계
– 대출금리: 2025년 기준 은행별 주택담보대출 금리
본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 투자 권유나 매수 추천이 아닙니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 답사, 전문가 상담, 추가적인 법적 검토 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.
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