1회 유찰, 성동구 한양마이라움 경매 — 전용 17.99㎡ 5층 / 최저가 1.5억

사근초등학교 바로 옆에 자리 잡은 이 도시형생활주택은 2018년 준공된 총 7층 규모의 한양마이라움 아파트입니다. 현재 1회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 감정가의 80% 수준인 1.5억까지 내려온 상태입니다. 감정평가서에 따르면 지하철 2호선 용답역까지 도보 8-9분 거리로 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가되었습니다. 전용면적 17.99㎡의 소형 평형이지만 5층이라는 선호층에 위치해 있어 주목할 만한 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경3095
법원명	서울동부지방법원
소재지	서울특별시 성동구 살곶이길 146 (사근동)
건물명	한양마이라움
동호수	513호
전용면적	17.99㎡ (5.44평)
층수	5층/7층
건축년도	2018년
입찰일	2026년 4월 13일
입찰장소	입찰법정 제101호
최저입찰가	1억 4,880만원
보증금	1,488만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-03-09	유찰	–	–
2회차	2026-04-13	진행중	–	–

가격 분석

이 물건의 가격 구조를 살펴보면 감정가 대비 상당한 할인 혜택을 받을 수 있는 상황입니다.

구분	금액	비고
감정가	1억 8,600만원	2024.11.11 기준
최저입찰가	1억 4,880만원	감정가의 80%
실거래가	1억 6,300만원	2026.01.01
실거래가 대비 할인율	-8.71%	실거래가 대비 저렴

감정평가서에 따르면 같은 건물 내 3층 호실들의 최근 거래가를 기준으로 층별 효용과 일조 조건을 고려하여 1.02의 보정치를 적용했습니다. 특히 2024년 1월 같은 건물 3층에서 1억 6,800만원에 거래된 사례를 주된 비교 기준으로 삼았습니다.

실거래 이력

감정평가서에서 인용된 같은 건물 내 거래사례를 보면:

거래일	전용면적	층	거래금액	출처
2024.01	17.99㎡	3층	1억 6,800만원	국토교통부 실거래가
2023.12	17.99㎡	3층	1억 6,400만원	국토교통부 실거래가
2023.05	17.99㎡	3층	1억 6,500만원	국토교통부 실거래가
2022.11	17.99㎡	3층	1억 6,000만원	국토교통부 실거래가

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비
2024년	1억 500만원	56.5%

교통 분석

감정평가서에 따르면 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 가장 가까운 지하철역은 2호선 용답역으로 도보 8-9분 정도 소요됩니다. 용답역에서는 2호선을 통해 강남역까지 약 40분, 홍대입구역까지 약 35분 정도면 도달할 수 있습니다.

버스 정류장은 도보 3-4분 거리에 위치해 있어 시내버스 이용도 편리합니다. 다만 감정평가서에서는 전체적인 대중교통 이용편의도를 보통으로 평가했습니다.

차량 이용 시에는 인근에 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있어 접근성이 확보되어 있습니다. 성수대교, 한남대교 등 한강 교량들을 통해 강남 지역으로의 접근도 가능합니다.

학군·교육 분석

물건이 위치한 곳은 사근초등학교 북동측에 바로 인접한 지역입니다. 감정평가서에서 확인된 바에 따르면 사근초등학교까지는 도보 1-2분 거리로, 초등학교 통학에는 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

다만 이 지역은 교육환경보호구역 내에 위치하며, 절대보호구역으로도 지정되어 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있을 수 있어 성동구 교육청에 최종 확인이 필요합니다.

주변 학원가 현황은 제한적이지만, 용답역 주변으로 이동하면 다양한 교육시설을 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설

감정평가서에 따르면 부근은 공동주택 및 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

상업시설

인근에 확인된 상업시설로는:
– 삼대냉면
– 추억의홍두께칼국수
– 제제인테리어
– 도토리부동산중개사무소
– 애플트리고시원

의료시설

상·하수도 설비와 소화전 설비가 완비되어 있으며, 급배수 상태는 보통 수준입니다. 인근 의료시설에 대한 구체적 정보는 추가 확인이 필요합니다.

자연환경·주거환경

범죄 통계 (2024년 성동구 기준)

지역 치안 상황을 파악할 수 있는 주요 범죄 통계는 다음과 같습니다:

범죄 유형	발생 건수	비고
지능범죄(사기)	2,738건	최다 발생
교통범죄	768건
절도범죄	968건
폭력범죄(폭행)	504건
강력범죄(강제추행)	88건

전체적으로 서울시 평균 수준의 치안 상태를 보이고 있으며, 주거 지역 특성상 강력 범죄는 상대적으로 낮은 편입니다.

건물 정보

감정평가서와 건축물대장을 종합한 건물 현황은 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	한양마이라움
주용도	공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설
구조	철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕
총 연면적	3,828.49㎡
대지면적	1,407.30㎡
건폐율	49.73%
용적률	199.96%
사용승인일	2018년 2월 20일
지상층수	7층
지하층수	1층
승강기	2대
총세대수	107세대
에너지효율등급	미등급

층별 면적 구성

층수	면적(㎡)	비고
지하1층	1,014.52㎡
1층	165.14㎡
2-6층	각 444.47㎡
7층	426.48㎡

전유부분 세부사항

감정평가서에 따르면 513호는 다음과 같은 구성으로 되어 있습니다:
– 전용면적: 17.99㎡
– 공용면적: 16.60㎡ (주차장 포함)
– 대지권면적: 12.58㎡
– 내부구성: 현관1, 방겸주방1, 욕실겸화장실1, 보일러실1
– 마감재: 벽지·타일붙임 마감, 하이샷시 창호
– 설비: 개별 도시가스 보일러 난방

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	388만 2천원	일반

토지이용계획

복합적인 지역 제한사항이 적용됩니다:

용도지역: 제2종일반주거지역(7층 이하)

용도구역:
– 교육환경보호구역
– 절대보호구역
– 대공방어협조구역
– 과밀억제권역

기타 제한: 토지거래계약 허가구역, 건축허가·착공제한지역 등

지역 시장 동향

성동구 부동산 시장은 최근 상승세를 보이고 있습니다.

아파트 매매가격지수 (성동구)

기준일	매매지수	전월 대비
2025.04	245.24	+7.3%
2025.03	228.45	+8.4%
2025.02	210.69	+5.9%
2025.01	198.99	+1.9%
2024.04	195.22	+1.4%
2024.03	192.52	–

지난 1년간 성동구 아파트 매매가격지수는 약 26% 상승했습니다. 이는 서울시 전체 상승률을 상회하는 수준으로, 성수동과 행당동을 중심으로 한 젠트리피케이션 영향으로 분석됩니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 성동구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위 ★	한양마이라움	17.99㎡	5층	1.5억	1.9억	–	04-13	B	76점
2위	행당한진타운	114.62㎡	12층	11.7억	14.6억	-37.4%	04-13	B	70점
3위	래미안옥수리버젠	134.13㎡	16층	12.8억	16.0억	-62.3%	04-06	B	69점
4위	서울숲 한신 더 휴	59.94㎡	20층	10.7억	10.7억	-29.1%	04-13	B	66점

★ 표시된 물건이 분석 대상인 한양마이라움입니다. 입지점수 76점으로 성동구 내 상위권에 위치하며, 특히 교통 접근성(85점)과 학군 여건(90점)에서 높은 평가를 받았습니다.

인구·생활 통계

성동구 인구 현황

항목	수치	비고
총인구	392,772명
총세대수	167,766세대
인구밀도	24,002.8명/㎢	서울시 평균보다 높음
평균연령	42.2세
평균 가구원수	2.2명
사업체수	26,866개
노인부양비	21.3%
아동부양비	12.5%

성동구는 서울시 내에서도 인구밀도가 높은 편에 속하며, 평균연령 42.2세로 중장년층 비율이 높습니다. 1인 가구와 소가족 중심의 인구 구조를 보이고 있어 소형 평형에 대한 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

담보권 및 법적 검토사항

근저당권 현황

감정평가서에 따르면 2018년 3월 16일자로 설정된 근저당권이 있습니다. 경매를 통해 이 담보권은 소멸되지만, 낙찰자는 관련 비용을 고려해야 합니다.

임대차 관계

감정평가서에서는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있어, 현재 임차인 점유 여부를 정확히 파악하기 어려운 상황입니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 확인을 통해 점유 상황을 파악해야 합니다.

명도 리스크

도시형생활주택의 특성상 원룸형 구조로 임대 수요가 높은 지역입니다. 만약 임차인이 있을 경우 임대차보호법에 따른 보증금 반환 의무와 명도 과정에서의 비용이 발생할 수 있습니다.

투자 포인트 정리

긍정 요소

• 1회 유찰로 20% 할인된 최저입찰가 (1.5억)
• 선호층인 5층 위치
• 사근초등학교 인접으로 우수한 초등학교 접근성
• 용답역 도보 8분 거리의 양호한 교통 여건
• 2018년 준공으로 비교적 최근 건축물
• 성동구 지역 가격 상승 트렌드

주의 요소

• 전용 17.99㎡의 매우 소형 평형
• 도시형생활주택으로 일반 아파트 대비 제약
• 다양한 지역 제한구역 지정 (교육환경보호구역 등)
• 임대차 관계 미상으로 명도 리스크 존재
• 총 107세대의 소규모 단지

대출 금리 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	금리유형
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%	변동금리
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%	변동금리

정책자금 활용 가능성

상품명	금리	한도	대상
버팀목전세자금	2.5-3.5%	1.2억	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
청년전용 보증부월세대출	0-1.3%	4,500만원	만 19-34세 청년
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억	기존 버팀목 이용자

도시형생활주택의 경우 일반 아파트와 달리 대출 조건이 제한적일 수 있으니 사전에 금융기관과 상담하시기 바랍니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2024년 11월 11일
• 최저입찰가 기준: 2024타경3095호 사건
• 지역 통계: 2024년 성동구청 자료
• 부동산 시세: 한국부동산원 2025년 4월 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 자료와 공공 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석자료입니다. 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/138044