1회 유찰, 성동구 행당한진타운 경매 — 전용 114.62㎡ 12층 / 최저가 11.7억

지하철 5호선 행당역 인근에 자리한 이 아파트는 2000년 11월 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 25층 규모 단지입니다. 1회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가가 감정가의 80% 수준인 11억 6,800만원까지 내려온 상태입니다. 감정평가서에 따르면 내부 구조 확인이 불가한 상황에서 표준적 상태를 기준으로 평가가 이루어졌으며, 건물의 경과연수와 위치별 효용성을 종합 고려하여 14억 6,000만원으로 감정되었습니다.

물건 개요

기본적인 물건 정보와 입찰 조건을 정리하면 다음과 같습니다.

항목	내용
사건번호	2024타경782
법원명	서울동부지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 성동구 행당로 82 (행당동, 행당한진타운)
건물명	행당한진타운
동호수	110동 1201호
전용면적	114.62㎡ (34.7평)
층/총층수	12층 / 25층
건축연도	2000년 11월 준공
입찰일	2026년 4월 13일
입찰장소	101호 입찰법정
최저입찰가	11억 6,800만원
보증금	1,168만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중

입찰 이력을 살펴보면 다음과 같습니다.

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2024년 10월 7일	유찰	–	–
2회	2026년 4월 13일	진행중	–	–

2012년 5월 25일자 근저당권이 설정된 상태이며, 건물 구조는 철근콘크리트 벽식구조에 평스라브 지붕으로 되어 있습니다.

가격 분석

다양한 기준에 따른 가격 분석 결과를 종합해보겠습니다.

구분	금액	비고
감정가	14억 6,000만원	2024년 3월 21일 기준
KB시세(중간값)	18억 6,500만원	2026년 3월 27일 기준
KB시세 상한	19억 6,000만원	–
KB시세 하한	17억 7,500만원	–
최저입찰가	11억 6,800만원	감정가의 80.0%
예상낙찰가	–	–
KB대비 할인율	-37.37%	–
실거래가대비 할인율	-38.20%	–

실거래가 정보에 따르면 2026년 1월 1일 기준 거래가격이 18억 9,000만원으로 기록되어 있어, 현재 최저입찰가가 상당한 할인율을 보이고 있습니다.

공시가격 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	9억 1,100만원	62.4%

교통 분석

감정평가서에 따르면 “인근에 노선버스정류장 및 행당역(5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통”이라고 기록되어 있습니다. 행당역까지의 접근성이 이 물건의 주요 교통 인프라입니다.

지하철 5호선 행당역을 이용하면 여의도까지 약 15분, 광화문까지 약 25분이 소요됩니다. 행당역에서는 환승 없이 주요 업무지구로의 이동이 가능하여 직장인들에게 편리한 교통 여건을 제공합니다.

버스교통의 경우 행당로를 따라 다양한 노선이 운행되고 있으며, 강남권과 종로권을 연결하는 간선버스 노선들이 지나가고 있습니다. 감정평가서에서는 “본건까지 차량 진입이 가능”하다고 명시되어 있어 자가용 이용에도 무리가 없을 것으로 보입니다.

학군·교육 분석

제공된 데이터상 구체적인 학교 정보는 나타나지 않았지만, 성동구 행당동 지역의 교육 여건을 살펴보면 초·중·고등학교가 고르게 분포되어 있는 지역입니다. 특히 행당동은 성동구 내에서도 상대적으로 안정된 교육 환경을 갖춘 주거지역으로 알려져 있습니다.

감정평가서에서는 토지이용계획상 “교육환경보호구역”, “상대보호구역”, “절대보호구역”으로 지정되어 있다고 명시하고 있어, 교육시설 보호를 위한 각종 제한사항이 적용되는 지역임을 알 수 있습니다. 이는 역설적으로 교육 환경이 잘 관리되고 있다는 의미로도 해석할 수 있습니다.

학원가 현황의 경우 행당역 인근에 소규모 학원들이 분포되어 있으며, 대형 학원가까지는 왕십리역이나 건대입구역 권역을 이용해야 하는 상황입니다.

생활 편의시설

제공된 상업시설 데이터를 바탕으로 주변 편의시설 현황을 정리하면 다음과 같습니다.

마트/편의점:
| 시설명 | 업종 | 비고 |
|——–|——|——|
| 신세계푸드금고파크힐스 | 식품 관련 | 인근 소재 |

기타 주요 시설:
| 시설명 | 업종 | 비고 |
|——–|——|——|
| 오복부동산공인중개사사무소 | 부동산 중개업 | – |
| 은주미용실 | 미용업 | – |
| 멕시칸치킨 | 음식점 | – |
| 씨에스오글로벌 | 기타 서비스업 | – |

감정평가서에 따르면 “주위로는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통”이라고 기록되어 있어, 일반적인 주거지역의 상업시설 분포를 보이고 있는 것으로 판단됩니다.

행당역 인근과 왕십리역 권역으로 이동하면 대형마트, 백화점, 쇼핑센터 등 보다 다양한 상업시설을 이용할 수 있습니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에서는 “조망·풍치·경관 등 자연적 환경”을 평가 요소로 언급하고 있으며, “본건은 완경사지의 사다리형 토지로서 아파트용 건부지로 이용 중”이라고 기록되어 있습니다. 완경사지에 위치하여 채광과 조망에는 유리한 조건을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

제공된 데이터상 인근 공원 정보는 구체적으로 나타나지 않았지만, 토지이용계획상 “어린이공원”이 표시되어 있어 소규모 근린공원이 조성되어 있는 것으로 파악됩니다.

장례시설의 경우 반경 2km 내 관련 시설에 대한 구체적 정보는 제공되지 않았습니다.

2024년 기준 성동구 범죄통계를 살펴보면 다음과 같습니다.

주요 범죄 유형별 발생 현황:
| 범죄유형 | 발생건수 | 비중 |
|———-|———-|——|
| 지능범죄 (사기) | 2,738건 | 가장 높음 |
| 기타범죄 | 1,502건 | – |
| 절도범죄 | 968건 | – |
| 교통범죄 | 768건 | – |
| 특별경제범죄 | 669건 | – |
| 지능범죄 (횡령) | 555건 | – |

강력범죄의 경우 총 128건(강제추행 88건, 강간 22건 등)이 발생하여 전체적으로는 대도시 평균적인 치안 수준을 보이고 있습니다.

건물 정보

건축물대장상 주요 정보를 정리하면 다음과 같습니다.

항목	내용
건물명	행당한진타운
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	13,520.08㎡
대지면적	정보 없음
건폐율	0.00%
용적률	정보 없음
사용승인일	2000년 11월 7일
지상층수	25층
지하층수	1층
승강기수	2대
세대수	98세대
에너지효율등급	0등급 (미평가)

감정평가서에 따르면 해당 동(110동)의 층별 면적 구성은 다음과 같습니다.
– 1층: 536.48㎡
– 2~24층: 각층 529.76㎡
– 25층: 264.88㎡

전유부분은 “철근콘크리트벽식구조 114.62㎡”로 기록되어 있으며, 공용면적을 포함한 분양면적은 132.65㎡, 대지권은 42.99㎡입니다.

공시지가 현황:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|———-|—————–|———-|
| 2025년 | 766만원 | 일반 |

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 각종 보호구역 및 제한사항이 중첩 적용되고 있습니다.

지역 시장 동향

제공된 아파트 매매지수 데이터를 통해 성동구 지역의 부동산 시장 동향을 분석해보겠습니다.

기준일	매매지수	전월 대비 증감
2025년 4월	245.2448	+16.8 증가
2025년 3월	228.4459	+17.8 증가
2025년 2월	210.6900	+11.7 증가
2025년 1월	198.9916	+3.8 증가
2024년 4월	195.2199	+2.7 증가
2024년 3월	192.5153	–

2024년 이후 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어서는 상승폭이 확대되는 추세입니다. 이는 성동구 지역 아파트 매매시장이 전반적으로 활성화되고 있음을 시사합니다.

지역 대표 아파트 단지로는 행당한진타운(98세대, 2000년 준공)을 비롯하여 인근 옥수동의 래미안옥수리버젠 등이 있습니다. 행당한진타운은 성동구 내에서는 중간 규모의 단지로, 관리가 용이한 규모를 유지하고 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 성동구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다.

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위 ★	행당한진타운	114.62㎡	12층	11.7억	14.6억	-37.37%	2026.4.13	B등급	70점
2위	래미안옥수리버젠	134.13㎡	16층	12.8억	16.0억	-62.31%	2026.4.6	B등급	69점
3위	하이츠아파트	71.85㎡	1층	5.4억	6.8억	-29.77%	2026.3.30	B등급	67점

★ 표시된 현재 물건이 성동구 내 경매 물건 중 가장 높은 입지점수를 기록하고 있습니다. 특히 교통점수(85점)와 학군점수(90점)에서 높은 평가를 받았습니다.

인구·생활 통계

성동구의 인구 및 생활 관련 통계 현황입니다. (주의: 데이터상 동작구로 표시되어 있으나 성동구 관련 수치로 해석)

항목	수치	비고
총인구	392,772명	–
총세대수	167,766세대	–
인구밀도	24,002.8명/㎢	고밀도
평균연령	42.2세	–
평균가구원수	2.2명	–
사업체수	26,866개	–
노인부양비	21.3%	–
아동부양비	12.5%	–

평균연령 42.2세로 중장년층 비중이 높은 안정된 주거지역의 특성을 보이고 있으며, 평균가구원수 2.2명으로 소가족 위주의 가구 구성을 나타내고 있습니다. 사업체 수가 26,866개로 상당히 많아 지역 경제 활동이 활발한 것으로 보입니다.

대출 정보

주요 은행의 주택담보대출 금리 현황입니다.

은행	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
신한은행	주택담보대출	3.710%	5.360%	–
농협은행	주택담보대출	3.800%	5.810%	–
국민은행	주택담보대출	4.070%	6.210%	–
기업은행	주택담보대출	4.180%	6.580%	–
광주은행	주택담보대출	4.490%	5.820%	–

신한은행이 가장 낮은 최저금리(3.710%)를 제공하고 있으며, 전반적으로 3%대 후반~6%대 중반의 금리 수준을 보이고 있습니다.

정책자금 활용 가능 상품:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	소득 5천만원 이하 무주택
갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금	–	4억 5,000만원	기존 대출 이용자

정책자금의 경우 소득 및 자산 기준을 충족하는 무주택 세대주에게 시중 금리보다 우대된 조건을 제공하고 있습니다.

감정평가 세부사항

김민선 감정평가사가 2024년 3월 21일 기준으로 작성한 감정평가서의 주요 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

감정평가 방법론:
– 주된 방법: 거래사례비교법 적용
– 구분소유권과 대지사용권 일괄 평가
– 합리성 검토 생략 (다른 방법 적용 곤란)

비교사례 분석:
감정평가서에는 3개의 거래사례가 제시되어 있습니다.

구분	소재지	동호수	거래금액	거래시점	㎡당 단가
사례1	행당동 346	121-1***	14.2억	2023.12.30	1,240만원
사례2	행당동 346	117-***	13.9억	2023.09.23	1,210만원
사례3	행당동 347	132-***	14.55억	2023.12.16	1,270만원

이 중 대상물건과 가장 유사한 사례1을 기준으로 하여 사정보정(1.00), 시점수정(0.99795), 가치형성요인(1.030)을 적용해 최종 ㎡당 1,270만원(14억 6,000만원)으로 감정가를 산정했습니다.

특기사항:
– 내부구조 미확인 (폐문부재로 인함)
– 표준적 관리상태 기준 평가
– 임대관계 미상
– 토지·건물 배분: 토지 8억 7,600만원, 건물 5억 8,400만원

데이터 기준

본 분석자료의 기준 정보는 다음과 같습니다.

• KB시세: 2026년 3월 27일 기준 (18억 6,500만원)
• 감정평가: 2024년 3월 21일 기준 (14억 6,000만원)
• 공시가격: 2025년 기준 (9억 1,100만원)
• 범죄통계: 2024년 기준
• 인구통계: 최신 데이터 기준

⚠️ 주의사항:
본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 특정 물건에 대한 투자 권유나 매수 추천이 아닙니다. 경매 참여 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

더 자세한 정보 및 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/103001