한강이 한눈에 내려다보이는 용산구 이촌동에 자리한 한가람아파트는 1998년 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식구조 22층 규모의 아파트입니다. 현재 213동 1층 102호 물건이 1회 유찰되어 감정가 21.1억원에서 최저입찰가 16.9억원으로 20% 할인된 상태로 재경매에 나와 있습니다. 감정평가서에 따르면 신용산초등학교 서측 인근에 위치하며 지하철 4호선 및 경의중앙선 이촌역과 인접해 교통여건이 양호한 것으로 분석되었습니다. 특히 폐문부재로 내부 확인이 불가했던 상황에서도 표준적 이용상황을 기준으로 평가가 이루어진 점이 특징입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경1678 |
| 법원명 | 서울서부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 용산구 이촌로71길 10 (이촌동,한가람아파트) |
| 건물명 | 한가람아파트 |
| 동·호수 | 213동 1층 102호 |
| 전용면적 | 71.45㎡ (21.6평) |
| 층수 | 1층 / 22층 |
| 건축연도 | 1998년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 23일 |
| 입찰장소 | 서울서부지방법원 신관 209호 경매법정 |
| 최저입찰가 | 16.9억원 |
| 보증금 | 3.4억원 (20%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2026-02-03 | 낙찰 | – | – |
| 2회차 | 2026-05-19 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2026-06-23 | 진행중 | – | – |
흥미로운 점은 1회차에서 낙찰되었으나 이후 재매각으로 처리되어 현재 3회차 경매가 진행 중이라는 점입니다. 재매각의 구체적 사유는 공개되지 않았으나, 일반적으로 낙찰자의 계약 불이행이나 잔금 미납 등의 사유로 발생합니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 21.1억원 | 2025년 9월 8일 기준 |
| 최저입찰가 | 16.9억원 | 감정가 대비 80% |
| 토지가격 배분 | 14.8억원 | 감정평가서 기준 |
| 건물가격 배분 | 6.3억원 | 감정평가서 기준 |
| 평당 가격 | 782만원 | 최저입찰가 기준 |
| 담보설정 | 근저당 | 2016년 11월 11일 설정 |
감정평가사 문영준이 작성한 감정평가서에 따르면, 본 물건은 거래사례비교법을 적용하여 평가되었습니다. 비교 대상으로는 같은 단지 내 202동 1층과 205동 2층 거래사례가 사용되었으며, 전유면적 59.88㎡ 물건이 17.5억원에 거래된 사례를 기준으로 면적 차이와 위치별 효용성을 반영하여 산정되었습니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 인근에 지하철 4호선 및 경의중앙선 이촌역이 소재하며, 버스정류장 등이 있어 제반 교통여건이 양호한 편으로 평가되었습니다. 특히 본 건물까지 차량의 진출입이 가능하다고 명시되어 있어 자차 이용자에게도 편리한 교통 접근성을 제공합니다.
지하철 이촌역은 4호선을 통해 명동역까지 약 9분, 강남역까지 약 20분 소요되며, 경의중앙선을 이용하면 용산역까지 약 6분, 서울역까지 약 10분 내외로 접근 가능합니다. 이러한 복합 노선 이용 가능성은 출퇴근 및 이동에 있어 큰 장점으로 작용합니다.
한강대교와 원효대교 사이에 위치하여 강남권과 강북권 모두에 원활한 접근이 가능하며, 올림픽대로와 강변북로를 통한 자동차 이용도 매우 편리합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서 언급된 바에 따르면 신용산초등학교 서측 인근에 위치하고 있어 초등학교 접근성이 우수합니다. 용산구는 서울 시내에서도 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역 중 하나로, 특히 이촌동 일대는 한강변 주거지역으로 교육환경이 양호한 편입니다.
용산구의 교육 특성상 국제학교와의 접근성도 좋으며, 한국외국어대학교 글로벌캠퍼스(용산)와도 인접해 있어 교육 인프라 측면에서 경쟁력을 갖춘 지역입니다. 다만 구체적인 학교별 거리와 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.
생활 편의시설
이촌동은 한강변 신도시 개발 지역으로 생활편의시설이 체계적으로 배치되어 있습니다. 인근에는 이촌역 상권이 형성되어 있으며, 한강공원과 인접해 여가생활 여건이 우수합니다.
감정평가서상 주위환경이 ‘보통’으로 평가된 것은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 특성 때문으로 보입니다. 이는 주거 중심의 조용한 환경과 상업시설의 편리함이 적절히 조화된 상태를 의미합니다.
한강공원과의 접근성은 이 지역의 가장 큰 장점 중 하나로, 산책로와 자전거도로, 각종 체육시설 등을 쉽게 이용할 수 있어 삶의 질 향상에 기여합니다.
자연환경·주거환경
이촌동은 한강변에 위치한 대표적인 주거지역으로, 한강공원과 직접 인접해 있어 자연환경이 매우 우수합니다. 특히 한강변 조망권을 갖춘 아파트들이 많아 주거 만족도가 높은 지역으로 평가받습니다.
용산구 전체적으로는 2024년 범죄통계를 보면 강력범죄 282건, 절도범죄 1,072건, 폭력범죄 1,936건 등이 발생했으나, 이는 용산구 전체 면적을 고려할 때 특별히 높은 수준은 아닙니다. 특히 이촌동은 아파트 단지가 밀집된 주거지역 특성상 상대적으로 안전한 편입니다.
감정평가서에서도 자연환경(조망, 풍치, 경관 등) 요소를 별도로 언급하고 있어, 이 지역의 환경적 가치가 부동산 평가에 중요한 요소로 작용함을 알 수 있습니다.
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 한가람아파트 |
| 주용도 | 아파트 |
| 구조 | 철근콘크리트 벽식구조 |
| 지붕 | 경사슬래브지붕 |
| 층수 | 지상 22층 |
| 사용승인일 | 1998년 9월 18일 |
| 경과연수 | 약 27년 (2025년 기준) |
| 전유면적 | 71.45㎡ |
| 공용면적 | 44.473㎡ |
| 대지권면적 | 24.413㎡ |
건축물 상세 정보에 따르면 각 층별 면적이 다르게 구성되어 있습니다. 지층 450.791㎡, 1층 486.318㎡로 시작하여 2층부터 20층까지는 각층 465.584㎡, 21층과 22층은 각층 350.624㎡로 구성되어 있어 상층부로 갈수록 면적이 줄어드는 구조입니다.
감정평가서에서 언급된 바에 따르면 외벽은 몰탈위 페인팅마감, 창호는 PVC 창호로 되어 있으며, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다. 다만 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부는 확인이 불가했다고 명시되어 있어 입찰 시 유의사항으로 제시되었습니다.
토지이용계획
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 지구단위계획 | 서빙고아파트지구지구단위계획구역 |
| 기타제한 | 도로(접합), 가축사육제한구역 |
| 보호구역 | 상대보호구역, 대공방어협조구역 |
| 특별구역 | 과밀억제권역, 중점경관관리구역 |
| 토지거래허가 | 외국인 등 대상 허가구역 지정 |
특히 한강변 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 경관 보호를 위한 건축 제한이 있으며, 이는 동시에 지역의 환경적 가치를 보장하는 요소로 작용합니다. 또한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 외국인의 토지 취득 시 별도 허가가 필요합니다.
지역 시장 동향
용산구의 아파트 매매 시장은 최근 들어 상승세를 보이고 있습니다. 부동산 통계에 따르면:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025-04-01 | 226.98 |
| 2025-03-01 | 212.35 |
| 2025-02-01 | 203.38 |
| 2025-01-01 | 195.55 |
| 2024-04-01 | 192.64 |
| 2024-03-01 | 190.20 |
2024년 3월부터 2025년 4월까지 약 1년간 매매지수가 190.20에서 226.98로 약 19.3% 상승한 것으로 나타났습니다. 특히 2025년 들어서는 월평균 약 5-6% 상승세를 보여 용산구 부동산 시장의 활성화를 보여줍니다.
이러한 상승세는 용산국제업무지구(IBD) 개발, GTX-A 노선 개통 등 용산구 일대의 대규모 개발 호재와 밀접한 관련이 있는 것으로 분석됩니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 용산구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건을 비교하면 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가(억) | 감정가(억) | 할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | ★한가람아파트 | 71.45 | 1층 | 16.9 | 21.1 | 20% | 06-23 | B등급 | 71점 |
| 2위 | 래미안첼리투스 | 124.02 | 23층 | 31.4 | 31.4 | 31% | 06-16 | C등급 | 50점 |
현재 본 물건이 용산구 진행 경매 중 입지점수 1위를 차지하고 있습니다. 이는 이촌역 접근성(교통점수 85점), 신용산초등학교 인근 위치(학군점수 90점) 등이 높이 평가받았기 때문입니다.
감정평가 상세 분석
감정평가사 문영준이 작성한 본 감정평가서는 거래사례비교법을 주요 평가방법으로 사용했습니다. 비교사례로 같은 단지 내 202동 1층 10○호와 205동 2층 20○호의 2025년 2-3월 거래사례를 활용했으며, 전유면적 59.88㎡ 물건이 각각 17.5억원에 거래된 것을 기준으로 했습니다.
가치형성요인 비교분석
감정평가서에 따른 가치형성요인별 비교치는 다음과 같습니다:
- 단지 외부요인: 1.00 (대등)
- 단지 내부요인: 1.00 (대등)
- 개별적 요인: 0.95 (본건이 열세)
- 기타요인: 1.00 (대등)
개별적 요인에서 0.95로 평가된 것은 층별 효용과 전유부분 면적 등에서 비교사례 대비 다소 불리하다고 판단되었기 때문입니다. 하지만 전반적으로는 동일 단지 내 유사 물건으로서 높은 비교가능성을 보여줍니다.
시점수정 적용
2025년 2월 거래시점(가격지수 99.1)에서 2025년 7월 기준시점(가격지수 105.2)까지의 시점수정치 1.06155를 적용하여 시장 변동을 반영했습니다. 이는 약 5개월간 약 6%의 가격 상승을 의미합니다.
입찰 전략 고려사항
본 물건은 현재 1회 유찰된 상태로, 재매각 물건이라는 특수성을 갖고 있습니다. 1회차에서 낙찰되었으나 재매각으로 처리된 배경을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 일반적으로 재매각은 낙찰자의 잔금 미납, 소유권 이전 불가 등의 사유로 발생합니다.
폐문부재로 내부 확인이 불가했다는 점도 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 감정평가서에서도 “실제와 차이가 있을 수 있으니 경매참여시 유의하시기 바람”이라고 명시하고 있어, 내부 상태에 대한 불확실성이 존재합니다.
근저당이 2016년에 설정되어 약 9년이 경과한 상태로, 채권 관계가 복잡할 가능성도 있습니다. 권리분석을 통해 선순위 채권, 임차인 현황 등을 정확히 파악한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.
대출금리 현황
현재 주택담보대출 금리 현황은 다음과 같습니다:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보 | 4.56% | 6.21% |
정책자금으로는 버팀목전세자금(연 2.5-3.5%), 청년전용 보증부월세대출(연 0-1.3%) 등이 활용 가능하나, 각각의 소득 및 자산 요건을 충족해야 합니다.
데이터 기준일: 2025년 9월 8일 (감정평가 기준)
자료 수집일: 2025년 경매정보 기준
본 자료는 공개된 경매 정보와 부동산 데이터를 종합 분석한 것으로, 투자 권유나 추천이 아닌 정보 제공 목적입니다. 실제 입찰 시에는 현장 확인과 권리분석 등 충분한 검토가 필요합니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/369347