성라초등학교 동측에 위치한 신원당마을아파트는 1992년 10월 준공된 지하1층 지상17층 규모의 주거단지입니다. 현재 이 단지 102동 4층 403호가 2회 유찰을 거쳐 감정가 4.8억 원에서 최저입찰가 2.4억 원까지 내려온 상태입니다. 감정평가서에 따르면 철근콘크리트 벽식구조에 평슬라브 지붕으로 시공되었으며, 원당역 3호선이 인근에 위치해 교통접근성이 양호한 편입니다. KB시세 4.5억 원 대비 24.71% 할인된 가격으로, 고양시 덕양구 지역 경매시장에서 주목받는 물건 중 하나입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경64898 |
| 법원명 | 고양지원 |
| 소재지(도로명) | 경기도 고양시 덕양구 고양대로1384번길 19-23 |
| 건물명 | 신원당마을아파트 |
| 전용면적 | 84.50㎡ (약 25.55평) |
| 층수/총층수 | 4층/17층 |
| 건축연도 | 1992년 (사용승인: 1992.10.10) |
| 입찰일 | 2026년 6월 24일 |
| 입찰장소 | 고양지원 제101호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 237,160,000원 (약 2.4억) |
| 보증금 | 23,716,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2026년 4월 15일 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2026년 5월 20일 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2026년 6월 24일 | 진행중 | – | – |
2회에 걸친 유찰로 인해 최저입찰가가 지속적으로 하락했습니다. 감정평가서에 따르면 2025년 11월 26일 경매개시결정이 내려졌으며, 현재까지 응찰자가 나타나지 않은 상황입니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 484,000,000원 (4.8억) | 2025년 12월 4일 기준 |
| KB시세(중간값) | 450,000,000원 (4.5억) | 2026년 5월 1일 기준 |
| KB시세(상한) | 470,000,000원 (4.7억) | – |
| KB시세(하한) | 430,000,000원 (4.3억) | – |
| 최저입찰가 | 237,160,000원 (2.4억) | 3회차 기준 |
| 감정가 대비 할인율 | 51.0% | – |
| KB시세 대비 할인율 | 24.71% | – |
감정평가서에서 제시한 인근 거래사례를 보면, 같은 단지 102동 2층 202호가 2024년 12월 4.8억 원에 거래되었고, 16층 1604호는 2024년 1월 4.75억 원에 거래되었습니다. 이는 현재 감정가 수준과 유사하여 감정가의 적정성을 뒷받침합니다.
지역 낙찰가율 트렌드
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 3개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 6개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 1년 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
고양시 덕양구 지역의 최근 낙찰가율은 90% 중반대를 유지하고 있어, 비교적 안정적인 경매시장 환경을 보여줍니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 “인근에 버스정류장 및 지하철 ‘원당역(3호선)’이 소재하는 등 대중교통상황은 보통”이라고 기재되어 있습니다. 원당역은 수도권 전철 3호선이 운행되는 역으로, 서울 도심과의 접근성이 양호합니다.
원당역에서 주요 목적지까지의 소요시간을 살펴보면, 연신내역까지 약 15분, 종로3가역까지 약 40분 정도가 소요됩니다. 3호선 특성상 강남 지역 접근 시에는 환승이 필요하지만, 서울 서북부 지역으로의 접근성은 우수한 편입니다.
차량 이용의 경우 감정평가서에서 “차량진출입이 용이”하다고 평가했습니다. 고양대로1384번길에 위치해 있어 주요 간선도로인 고양대로와 직접 연결되며, 자유로나 서울외곽순환고속도로 진입도 비교적 수월합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에 따르면 대상 물건은 “성라초등학교 동측 인근”에 위치해 있습니다. 이는 도보로 접근 가능한 거리에 초등학교가 있다는 것을 의미하며, 자녀 교육을 고려하는 가정에게는 긍정적인 요소입니다.
고양시 덕양구는 전반적으로 교육환경이 양호한 지역으로 평가받고 있습니다. 특히 이 지역은 신도시 개발과 함께 계획적으로 조성된 주거지역으로, 학교와 교육시설의 배치가 체계적으로 이루어져 있습니다.
인근 상업지역에는 다양한 학원가가 형성되어 있어 사교육 접근성도 좋은 편입니다. 원당 지역 일대는 대형 학원들이 밀집해 있어 다양한 교육 선택권을 제공하고 있습니다.
생활 편의시설
감정평가서에서는 “주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역”이라고 기술하고 있어, 일반적인 생활편의시설이 인근에 위치하고 있음을 알 수 있습니다.
근린 상업시설
인근에는 다음과 같은 상업시설들이 있습니다:
– 둘리분식: 지역 음식점
– 하람컴퓨터: 컴퓨터 관련 업체
– 원조갯마을낙지: 음식점
– 왕언니녹두빈대떡: 음식점
– 모멘트패션: 의류점
이러한 시설들은 도보 접근이 가능한 거리에 위치해 있어 일상생활의 편의성을 제공합니다.
대형 상업시설
원당 지역은 고양시의 주요 상업중심지 중 하나로, 대형마트와 쇼핑센터들이 위치해 있습니다. 특히 원당역 주변에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑과 문화생활을 위한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에서는 “제반 주위환경은 보통”이라고 평가했습니다. 이는 특별한 환경적 장점이나 단점이 없는 일반적인 주거환경임을 의미합니다.
범죄통계 (2024년 기준)
고양시 덕양구의 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 6,267건 | 가장 높음 |
| 기타범죄 | 4,679건 | |
| 교통범죄 | 3,548건 | |
| 절도범죄 | 2,645건 | |
| 특별경제범죄 | 2,178건 | |
| 폭력범죄(폭행) | 2,156건 |
전체적으로는 수도권 평균 수준의 치안상태를 보이고 있으며, 특별히 위험한 지역은 아닌 것으로 판단됩니다.
장례시설
조사 결과 반경 2km 내에 장례시설이 없는 것으로 확인되어, 이와 관련한 기피요소는 없는 것으로 판단됩니다.
건물 정보
감정평가서에 따른 상세한 건물 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 신원당마을아파트 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 |
| 층수 | 지하1층/지상17층 |
| 사용승인일 | 1992년 10월 10일 |
| 전유면적 | 84.495㎡ |
| 공용면적 | 22.207㎡ |
| 공급면적 | 106.702㎡ |
| 전용률 | 79.19% |
| 대지권 | 40.753㎡ |
건물 상세 구조
감정평가서에서는 외벽을 “몰탈위 페인팅 마감”으로, 창호를 “샤시 창호”로 시공했다고 기록하고 있습니다. 1992년 준공 당시의 일반적인 시공방식으로, 30년이 넘는 노후화가 진행되었지만 철근콘크리트 구조의 견고함은 유지되고 있습니다.
설비 면에서는 “위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비” 등을 갖추고 있다고 기재되어 있어, 기본적인 주거편의시설은 모두 구비되어 있습니다.
토지이용계획
감정평가서에 따르면 해당 지역의 토지이용제한은 다음과 같습니다:
– 제3종일반주거지역
– 지구단위계획구역(성사지구)
– 소로2류(폭 8m~10m) 접합
– 가축사육제한구역(전부제한구역)
– 과밀억제권역
– 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)
이러한 지역지정은 안정적인 주거환경 유지를 위한 것으로, 무분별한 개발이나 용도변경을 방지하는 역할을 합니다.
지역 시장 동향
고양시 덕양구는 서울 접경지역으로서 꾸준한 주택 수요를 보이고 있는 지역입니다. 특히 3호선 연장과 함께 교통망이 확충되면서 지역 가치가 상승하는 추세입니다.
감정평가서에서 제시한 인근 유사부동산의 가치수준을 보면, 아파트 전용면적당 단가가 550만 원에서 590만 원 선으로 형성되어 있습니다. 이는 본 물건의 감정평가 단가인 573만 원과 비슷한 수준입니다.
경매 낙찰가율 분석
감정평가서에 따르면 경기 고양시 덕양구의 2024년 12월부터 2025년 11월까지 1년간 아파트 경매 현황은 다음과 같습니다:
– 총 감정가: 564억 7,560만 원
– 총 낙찰가: 490억 1,993만 5,420원
– 평균 낙찰가율: 86.8%
– 총 건수: 256건
– 낙찰 건수: 108건
– 낙찰률: 42.2%
이는 본 물건의 예상 낙찰가 수준을 가늠할 수 있는 중요한 지표로, 현재 최저입찰가 2.4억 원에서 실제 낙찰 시에는 약 86.8% 수준인 2.1억 원 내외에서 결정될 가능성이 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 고양시 덕양구 지역에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 일산센트럴아이파크 | 84.99㎡ | 15층 | 4.7억 | 6.7억 | 1.52% | 06-17 | B등급 | 74점 |
| 2 | 일산요진와이시티 | 127.86㎡ | 35층 | 13.9억 | 19.9억 | -18.06% | 06-16 | B등급 | 72점 |
| 3 | 강선마을주상복합 | 41.85㎡ | 19층 | 2.2억 | 2.2억 | – | 06-10 | B등급 | 69점 |
| 4 | 일산두산위브더제니스 | 170.72㎡ | 29층 | 6.6억 | 9.5억 | -3.47% | 06-09 | B등급 | 69점 |
| 5 | 덕이동태영아파트 | 84.79㎡ | 7층 | 3.7억 | 3.7억 | 6.00% | 06-17 | B등급 | 66점 |
★ 본 물건(신원당마을아파트)은 입지점수 65점으로 B등급을 받았으며, 위 TOP 5에는 포함되지 않았습니다. 이는 1992년 준공으로 인한 건물 노후도와 상대적으로 낮은 층수(4층)가 영향을 미친 것으로 분석됩니다.
대출 정보
현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 다음과 같습니다:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.730% | 6.720% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.850% | 5.600% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.270% | 6.210% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.150% | 6.750% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.560% | 6.210% | 변동금리 |
정책자금 대출
조건에 해당하는 경우 다음과 같은 정책자금을 활용할 수 있습니다:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.000%~1.300% | 4,500만원 | 19세~34세 청년(소득 5천만원 이하) |
| 버팀목전세자금 | 2.500%~3.500% | 1억 2천만원 | 무주택 세대주(소득 5천만원 이하) |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 버팀목전세자금 이용 중인 갱신 대상자 |
투자 고려사항
본 물건은 2회 유찰을 통해 상당한 가격 할인이 이루어진 상태입니다. KB시세 대비 24.71% 할인된 수준으로, 향후 시장 회복 시 시세차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.
다만 1992년 준공으로 33년의 경과연수를 보이고 있어, 향후 재건축이나 리모델링에 대한 검토가 필요할 수 있습니다. 또한 4층이라는 상대적으로 낮은 층수와 승강기 이용의 불편함도 고려해야 할 요소입니다.
교통접근성 면에서는 3호선 원당역과의 근접성이 장점으로 작용하며, 안정적인 주거수요가 있는 지역이라는 점도 긍정적입니다.
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 5월 1일
- 감정평가 기준시점: 2025년 12월 4일
- 데이터 수집일: 2025년 기준
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