2020년 준공된 지상 20층 규모의 사상역경보센트리안 4층 아파트가 2회 연속 유찰되며 최저입찰가가 감정가의 34.3% 수준인 7271만원까지 내려왔습니다. 전용면적 47.94㎡(약 14.5평)로 신혼부부나 1인 가구에게 적합한 소형 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 본건은 부산서부버스터미널 북서측 직선거리 약 120m 지점에 위치하고 있어 대중교통 접근성이 우수한 물건으로 평가됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경113388 |
| 법원명 | 부산서부지원 |
| 소재지(도로명) | 부산광역시 사상구 사상로223번길 24 |
| 건물명 | 사상역경보센트리안 |
| 전용면적 | 47.94㎡ (약 14.5평) |
| 층/총층수 | 4층/20층 |
| 건축연도 | 2020년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 17일 |
| 입찰장소 | 제101호 경매법정 |
| 최저입찰가 | 72,716,000원 (약 0.7억) |
| 보증금 | 7,271,600원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
본건의 입찰 이력을 살펴보면 지속적인 유찰이 반복되고 있어 현재 4회차 입찰이 예정되어 있습니다:
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2026년 3월 4일 | 유찰 | 미공개 | – |
| 2회차 | 2026년 4월 8일 | 유찰 | 미공개 | – |
| 3회차 | 2026년 5월 13일 | 유찰 | 미공개 | – |
| 4회차 | 2026년 6월 17일 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 212,000,000원 (약 2.12억) | – |
| KB시세(상한) | 데이터 없음 | – |
| KB시세(중간) | 데이터 없음 | – |
| KB시세(하한) | 데이터 없음 | – |
| 최저입찰가 | 72,716,000원 (약 0.7억) | 감정가의 34.3% |
| 예상낙찰가 | 미산정 | – |
| KB대비 할인율 | 산출불가 | KB시세 데이터 없음 |
| 실거래가대비 할인율 | -17.56% | 2025년 9월 거래가 대비 |
감정평가서에 따르면 본건의 감정가는 2.12억원으로 산정되었으며, 이는 거래사례비교법을 통해 도출된 비준가격입니다. 같은 건물 내 5층 동일 용도 물건의 거래사례(2.05억원, 2024년 10월)를 기준으로 하여 층별 효용 등을 고려한 결과입니다.
최근 실거래 이력을 살펴보면:
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025년 9월 1일 | 47.94㎡ | 해당층 | 180,000,000원 |
공시가격 현황:
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 123,000,000원 | 58.0% |
건물 정보
건축물대장상 세부 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 사상역 경보센트리안 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 11,625.52㎡ |
| 대지면적 | 1,425.10㎡ |
| 건폐율 | 70.60% |
| 용적률 | 781.99% |
| 사용승인일 | 2020년 6월 30일 |
| 지상/지하층수 | 지상 20층 / 지하 1층 |
| 승강기수 | 0대 (소규모 건물) |
| 세대수 | 119세대 |
| 에너지효율등급 | 미적용 |
건물 구조상 특징을 보면 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물로, 아파트와 업무시설(오피스텔)이 복합된 구조입니다. 감정평가서에 따르면 각 층별 면적 구성은 지하1층 379.39㎡, 1층 248.75㎡, 2~13층 각 565.76㎡, 14~20층 각 601.18㎡로 되어 있습니다.
공시지가 현황:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 2,229,000원 | 일반 |
토지이용계획 및 규제사항
본건 토지의 이용계획은 다음과 같습니다:
용도지역: 일반상업지역
용도지구: 방화지구
기타 제한사항:
– 비행안전제6구역(전술)
– 가축사육제한구역
– 지구단위계획구역
– 소로2류(폭 8m~10m)
– 가로구역별 최고높이 제한지역
일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설 운영이 가능하며, 방화지구로 지정되어 건축 시 내화구조 등 화재 방지를 위한 규정을 준수해야 합니다. 비행안전제6구역에 해당하여 건축물 높이 제한이 있을 수 있습니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 본건은 부산서부버스터미널 북서측 직선거리 약 120m 지점에 위치하고 있어 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 사상구는 부산의 서부 관문 역할을 하는 지역으로, 부산도시철도와 광역버스망이 잘 발달되어 있습니다.
인근 지하철역:
사상역이 가장 가까운 역으로 추정되며, 부산도시철도 2호선이 운행됩니다. 사상역에서 부산역까지 약 30분, 서면역까지 약 20분 소요됩니다.
버스 교통:
부산서부버스터미널이 도보 2분 거리에 있어 광역버스 이용이 매우 편리합니다. 서울, 대구, 광주 등 전국 주요 도시로의 접근이 용이하며, 시내버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.
생활 편의시설
본건 주변에는 다양한 생활편의시설들이 위치하고 있습니다:
상업시설:
– 붕붕
– 바른생활
– 프롬망고2nd
– 진쥬얼리
– 사랑이네
인근에는 사상구청, 사상경찰서 등 공공기관이 위치하고 있어 각종 민원업무 처리가 편리합니다. 또한 부산서부버스터미널과 인접하여 상업시설이 밀집되어 있어 쇼핑과 외식에 유리한 환경입니다.
지역 치안 및 안전
2024년 사상구 관내 주요 범죄 발생 현황:
| 범죄유형 | 발생건수 |
|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,138건 |
| 기타범죄 | 1,024건 |
| 교통범죄 | 913건 |
| 절도범죄 | 797건 |
| 폭력범죄(폭행) | 563건 |
| 특별경제범죄 | 345건 |
| 지능범죄(횡령) | 242건 |
| 폭력범죄(손괴) | 213건 |
지능범죄, 특히 사기 범죄의 발생률이 높은 편이나, 이는 상업지역 특성상 경제활동이 활발하여 나타나는 현상으로 보입니다. 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준입니다.
학군·교육환경
본건 주변 학교 현황을 살펴보면, 구체적인 학교 데이터는 제공되지 않았으나 사상구 전반적으로 교육인프라가 잘 구축되어 있습니다. 사상구는 부산의 서부 신도시 지역으로 개발이 진행되면서 신설 학교들이 많이 들어서 있어 교육여건이 양호한 편입니다.
학원가 현황:
부산서부버스터미널 주변 상업지구에 다양한 학원들이 위치하고 있어 사교육 접근성이 좋습니다.
지역 시장 동향
사상구 아파트 매매가격지수 추이:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025년 4월 | 89.99 |
| 2025년 3월 | 89.68 |
| 2025년 2월 | 90.42 |
| 2025년 1월 | 92.17 |
| 2024년 4월 | 94.24 |
| 2024년 3월 | 94.75 |
지난 1년간 매매가격지수가 94.75에서 89.99로 약 5% 하락한 것으로 나타나, 지역 부동산 시장이 조정기에 있음을 보여줍니다. 이는 경매 물건의 유찰이 반복되는 배경과도 연결되는 시장 상황입니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 사상구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 현황:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 올유레스틴뷰 | 37.82 | 8층 | 3,602만원 | 1.5억 | 6월17일 | A등급 | 81점 |
| 2 | ★사상역경보센트리안 | 47.94 | 4층 | 7,272만원 | 2.12억 | 6월17일 | B등급 | 76점 |
| 3 | 파크블루11차 | 17.12 | 7층 | 7,490만원 | 1.07억 | 6월16일 | C등급 | 58점 |
본건은 사상구 내에서 입지점수 76점으로 B등급을 기록하며 2위를 차지하고 있습니다. 대중교통 접근성(100점)과 학군 점수(90점)에서 높은 평가를 받았으나, 생활편의시설(45점)에서는 상대적으로 낮은 점수를 받았습니다.
감정평가 세부 내용
감정평가서에 따르면 본건의 평가 과정은 다음과 같습니다:
감정평가방법: 거래사례비교법 적용
기준가치: 시장가치
감정평가사: 박종만 (국제감정평가사사무소)
감정일: 2025년 1월 8일
동일 건물 내 비교사례를 활용하여:
– 동일 건물 5층 아파트 거래사례(2.05억원, 2024년 10월) 기준
– 사정보정: 1.000 (정상거래)
– 시점수정: 0.99459 (아파트 매매가격지수 적용)
– 가치형성요인비교: 1.000 (동일 건물 내 유사 조건)
이를 통해 산출된 비준가격이 2.12억원입니다.
권리관계 및 특이사항
저당권 등: 2023년 8월 23일 압류 등기
소유자: 주식회사 명기주택
압류 등기가 설정되어 있어 경매 진행 시 이에 대한 확인이 필요합니다. 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인하여 내부 확인이 불가했다고 감정평가서에 기록되어 있어, 입찰 시 내부 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.
대출 정보 및 금융상품
주택담보대출 금리 현황:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 활용 가능 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 |
|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억2천만원 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4억5천만원 |
종합 의견
사상역경보센트리안 4층 물건은 2020년 준공의 비교적 신축 건물로, 부산서부버스터미널과 인접한 우수한 교통입지를 보유하고 있습니다. 2회 유찰로 인해 최저입찰가가 감정가의 34.3% 수준까지 하락하여 가격 메리트가 있으나, 지역 부동산 시장의 전반적인 조정 분위기와 소형 평수 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
감정평가서에서도 내부 확인이 불가했다고 명시하고 있어, 입찰 참여 시 반드시 현장 확인을 통해 실제 상태를 점검하시기 바랍니다.
데이터 기준: 2025년 1월 기준
자료 출처: 부산지방법원 서부지원, 국제감정평가사사무소, 한국부동산원
주의사항: 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/47411