3회 유찰, 구로구 비즈트위트레드 경매 — 전용 21.49㎡ 5층 / 최저가 1.2억

영림중학교 남동쪽에 자리한 비즈트위트레드는 2016년 준공된 철근콘크리트구조 20층 규모의 복합건물입니다. 도시형생활주택 78세대와 오피스텔 166호로 구성된 이 건물의 5층 503호는 현재 3회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 64% 수준인 1.2억까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 “임대관계 미상”이며, 내부구조는 폐문부재로 표준적인 상황을 기준으로 평가되었습니다. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행되는 특별한 조건이 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경145510
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 구로구 가마산로 285 (구로동, 비즈트위트레드)
건물명	비즈트위트레드
전용면적	21.49㎡ (6.5평)
층/총층수	5층/20층
건축연도	2016년
입찰일	2026년 5월 7일 14:00
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	1억 2,352만원
보증금	1,235만원 (10%)
유찰횟수	3회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025년 12월 11일	유찰	–	–
2회차	2026년 2월 5일	유찰	–	–
3회차	2026년 3월 26일	유찰	–	–
4회차	2026년 5월 7일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	1억 9,300만원	2024년 12월 13일 기준
KB시세(상한)	1억 9,000만원	2026년 3월 13일 기준
KB시세(중간)	1억 8,500만원	–
KB시세(하한)	1억 7,500만원	–
최저입찰가	1억 2,352만원	감정가의 64%
KB대비 할인율	-16.54%	KB중간가 대비
실거래가대비 할인율	-29.42%	2026년 1월 실거래 1.75억 대비

실거래 이력

거래일	전용면적	층	거래금액
2026년 1월 1일	21.49㎡	–	1억 7,500만원

감정평가서에 따르면 인근 유사부동산의 거래사례를 분석한 결과, 2023년 3월 20.75㎡ 5층이 1억 8,000만원에 거래되었으며, 2022년 3월 같은 면적의 7층이 1억 8,800만원에 거래된 바 있습니다. 이를 기반으로 거래사례비교법을 통해 현 감정가가 산정되었습니다.

지역 낙찰가율 트렌드

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	96.20%	1건	1건	0건
3개월	96.20%	1건	1건	0건
6개월	96.20%	1건	1건	0건
1년	96.20%	1건	1건	0건

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	9,790만원	50.7%

교통 분석

감정평가서에 따르면 “인근에 버스정류장 및 지하철 2, 7호선 대림역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통”이라고 평가되었습니다. 대림역은 2호선과 7호선이 교차하는 환승역으로 접근성이 우수합니다.

대림역에서 주요 지역으로의 소요시간을 살펴보면, 2호선을 통해 을지로입구역까지 약 20분, 강남역까지 약 40분이 소요됩니다. 7호선으로는 건대입구역까지 약 30분, 강남구청역까지 약 25분 정도 걸립니다. 본건까지는 차량 출입이 가능하며, 남측으로 폭 30m, 동측으로 폭 15m의 도로에 각각 접해 있어 차량 이용도 편리한 편입니다.

학군·교육 분석

반경별 학교 현황

구로구는 교육환경이 비교적 잘 갖춰진 지역으로, 인근에 영림중학교를 비롯해 다양한 교육기관이 위치해 있습니다. 감정평가서에서는 “영림중학교 남동측 인근”으로 위치를 설명하고 있어, 도보로 접근 가능한 거리에 중학교가 있음을 알 수 있습니다.

구로구 전체적으로는 구로고등학교, 구로중학교를 비롯해 개봉중학교, 구일고등학교, 구일중학교 등 다양한 교육기관이 분포되어 있습니다. 특히 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 여건을 보호받고 있습니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

인근에는 다양한 생활편의시설이 위치해 있습니다. 주요 시설로는 다음과 같습니다:

서비스업: 유니안스, 세현세무회계사무소 등의 전문서비스업체들이 있어 업무 관련 서비스 이용이 편리합니다.

음식점: 유진치킨바베큐 등의 음식점이 있어 외식이 가능하며, 구로구는 전반적으로 상업시설이 잘 발달된 지역입니다.

기타시설: 한양종합인테리어, 코렉스자전거 등 생활에 필요한 다양한 업종이 영업하고 있습니다.

자연환경·주거환경

주거환경

감정평가서에 따르면 “주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대”로 설명되어 있습니다. 이는 주거와 상업이 조화를 이룬 복합지역의 특성을 보여줍니다.

범죄 안전도

구로구의 2024년 범죄 통계를 분석하면 다음과 같습니다:

지능범죄: 사기 3,199건, 횡령 583건으로 경제범죄가 다소 높은 편입니다.
절도범죄는 1,572건, 폭력범죄 중 폭행이 961건으로 나타났습니다.
강력범죄는 상대적으로 낮은 편으로 강제추행 150건, 강간 30건 등입니다.

전반적으로 도심지역의 일반적인 범죄 발생 수준을 보이고 있으며, 생활형 범죄가 주를 이루고 있습니다.

장례시설

반경 2km 내 장례시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	비즈트위트 레드
주용도	업무시설
구조	철근콘크리트구조
연면적	10,763.48㎡
대지면적	956.00㎡
건폐율	59.56%
용적률	946.15%
사용승인일	2016년 1월 20일
지상층수	20층
지하층수	3층
승강기수	1대
세대수	78세대
에너지효율등급	7등급

건물 구조 및 마감

감정평가서에 따르면 “철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제5층 제503호”로 기록되어 있습니다. 외벽은 복합판넬마감 및 석재마감으로 처리되었으며, 창호는 샷시창호가 설치되어 있습니다.

건물 내부에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 편의시설이 갖춰져 있습니다.

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	1,122만원	일반

토지이용계획

용도지역: 도시지역 내 일반상업지역(2003년 9월 2일 지정)
용도지구: 도로, 도로(접합)
용도구역:
– 과밀억제권역(수도권정비계획법)
– 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과 문의)
– 장애물제한표면구역(진입표면, 공항시설법)
– 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요)
– 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m, 육군수도방위사령부 관할)
– 건축선

지역 시장 동향

아파트 매매지수 추이

구로구의 아파트 매매가격지수 추이를 보면:

기준일	매매지수
2025년 4월	167.48
2025년 3월	163.83
2025년 2월	160.60
2025년 1월	158.74
2024년 4월	158.89
2024년 3월	160.06

최근 1년간 지속적인 상승 추세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있습니다.

경매 시장 분석

인포케어 경매통계분석에 따르면 구로구 오피스텔(주거)의 경매 현황은 다음과 같습니다:
– 낙찰가율: 89.96%
– 낙찰률: 88.04%
– 1년간 낙찰건수: 17건

이는 서울 전체 오피스텔 평균(낙찰가율 83.24%, 낙찰률 83.30%)보다 높은 수준으로, 구로구 지역의 경매 시장이 상대적으로 활발함을 보여줍니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 구로구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	로제리움2차	14.91㎡	19층	4,956만원	1.21억	-47.27%	2026-04-28	B	77점
2위	루체비스타	28.81㎡	10층	1.81억	2.83억	–	2026-05-07	B	76점
3위	비즈트위트레드 ★	21.49㎡	5층	1.24억	1.93억	-16.54%	2026-05-07	B	71점
4위	천왕이펜하우스6단지	84.97㎡	7층	5.47억	6.84억	-22.93%	2026-04-21	B	71점
5위	루체비스타	29.98㎡	15층	2.44억	3.05억	–	2026-04-23	B	70점

본 물건은 입지점수 71점으로 B등급을 받았으며, 교통점수 60점, 학군점수 90점, 편의점수 70점, 건물점수 95점으로 구성되어 있습니다. 특히 학군점수와 건물점수가 높게 평가되었습니다.

대출 금리 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행	유형	최저	최고	평균
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%	–
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%	–
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%	–
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%	–
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%	–

정책자금 대출

상품명	금리	한도	LTV	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00~1.30%	4,500만원	–	19~34세 청년(연소득 5천만원 이하)
버팀목전세자금	2.50~3.50%	1.2억원	–	무주택 세대주(연소득 5천만원 이하)
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	–	기존 버팀목 이용자

감정평가 상세 분석

평가 방법론

정희연 감정평가사는 2024년 12월 13일 기준으로 거래사례비교법을 적용하여 평가를 진행했습니다. 원가방식과 수익방식의 적용이 곤란하다고 판단하여 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법을 선택했습니다.

거래사례 분석

비교사례로는 2023년 3월 거래된 같은 건물 내 20.75㎡ 5층 호실(1억 8,000만원)을 선정했습니다. 이에 대해 사정보정 1.000, 시점수정 0.98778, 가치형성요인비교 1.05를 적용하여 최종 비준가격을 산출했습니다.

시점수정은 한국부동산원의 서울특별시(서남권) 연립다세대 매매가격지수를 활용했으며, 거래사례 시점(98.2)과 평가 기준시점(97.0)을 비교하여 0.98778의 수정치를 적용했습니다.

토지·건물 배분

한국감정평가사협회의 토지·건물 배분비율을 적용하여 다음과 같이 구분했습니다:
– 토지: 7,720만원 (40%)
– 건물: 1억 1,580만원 (60%)
– 합계: 1억 9,300만원

평가 전례 비교

협회 감정평가정보에 따른 인근 평가전례를 보면:
– 2022년 5월: 같은 면적 5층 호실이 2억 1,500만원으로 평가
– 2022년 2월: 20.84㎡ 3층이 1억 7,500만원으로 평가
– 2021년 4월: 20.75㎡ 3층이 1억 8,000만원으로 평가

특이사항 및 유의사항

임대차 관계

감정평가서에 “임대관계 미상”으로 기재되어 있어 현재 임차인의 존재 여부가 불분명합니다. 또한 “임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각”이라는 특별조건이 있어 주의가 필요합니다.

내부 확인 필요

감정평가 시 “폐문부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등에 의해 표준적인 상황을 기준”으로 평가되었습니다. 실제 내부구조 및 이용상황과 상이할 수 있어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

법적 제한사항

다양한 법적 제한이 있어 주의가 필요합니다:
– 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요)
– 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)
– 장애물제한표면구역(공항시설법)
– 가로구역별 최고높이 제한지역

데이터 기준

• 감정평가: 2024년 12월 13일 기준
• KB시세: 2026년 3월 13일 기준
• 실거래가: 2026년 1월 1일 거래 기준
• 경매통계: 인포케어 1년 평균 기준
• 범죄통계: 2024년 기준

본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/56