4회 유찰, 의정부시 주공그린빌 경매 — 전용 59.06㎡ 8층 / 최저가 0.7억

동오초등학교 북동쪽에 자리한 주공그린빌은 2003년 준공된 철근콘크리트조 20층 규모의 아파트단지입니다. 이번 경매물건인 401동 8층 804호는 4회 연속 유찰되어 최저입찰가가 감정가 2.8억원 대비 76%나 할인된 6,651만원까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 인근은 아파트단지와 근린상가, 학교 등으로 형성된 안정적인 주거환경을 갖추고 있으며, 교통접근성도 양호한 것으로 평가받고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경72292
법원명	의정부지방법원
소재지(도로명)	경기도 의정부시 장곡로 514 (신곡동, 주공그린빌)
건물명	주공그린빌
전용면적	59.06㎡ (17.86평)
층/총층수	8층/20층
건축연도	2003년
입찰일	2026년 4월 23일
입찰장소	경매입찰법정(제6호)
최저입찰가	66,508,000원 (6,651만원)
보증금	6,651,000원 (최저입찰가의 10%)
유찰횟수	4회
현재상태	진행중

입찰 이력을 살펴보면 지속적인 유찰이 이어지고 있는 상황입니다.

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2025-11-20	유찰	–	–
2차	2026-01-08	유찰	–	–
3차	2026-02-12	유찰	–	–
4차	2026-03-19	유찰	–	–
5차	2026-04-23	진행중	–	–

가격 분석

감정가 대비 상당한 할인율을 보이고 있어 가격적 매력도가 높은 상황입니다.

구분	금액	비고
감정가	277,000,000원 (2.8억)	2025.05.24 기준
KB시세(중간)	260,000,000원 (2.6억)	2026.03.13 기준
KB시세(상한)	282,500,000원 (2.8억)	–
KB시세(하한)	247,500,000원 (2.5억)	–
최저입찰가	66,508,000원 (0.7억)	5차 입찰 기준
KB대비 할인율	-63.46%	상당한 할인 수준
실거래가대비 할인율	-75.37%	2026.03.01 거래가 2.7억 기준

4회 연속 유찰의 배경에는 물건의 특성상 내부조사를 실시하지 못한 점과 임대관계 미상 등의 불확실성이 작용한 것으로 보입니다. 감정평가서에서도 “내부조사를 실시하지 못하였으니 경매 참여시 주의 및 재확인 하시기 바랍니다”라고 명시하고 있습니다.

실거래 이력은 다음과 같습니다.

거래일	전용면적	층	거래금액
2026-03-01	–	–	270,000,000원 (2.7억)

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성과 버스정류장까지의 거리 및 노선수 등을 고려할 때 교통상황이 대체로 무난한 것으로 평가되고 있습니다.

의정부시는 지하철 1호선과 경전철(LRT)이 운행되는 교통 요충지입니다. 의정부역에서는 1호선을 통해 서울역까지 약 50분, 청량리역까지 약 35분 소요되어 서울 도심 접근성이 양호한 편입니다. 또한 의정부경전철은 의정부역을 기점으로 발곡역까지 운행되어 시내 이동이 편리합니다.

버스 교통망도 잘 발달되어 있어 서울 강북권과 경기북부 지역으로의 이동이 수월합니다. 특히 광역버스를 통해 강남권까지도 접근이 가능하여 통근 편의성이 높습니다.

학군·교육 분석

감정평가서에서 언급한 바와 같이 물건은 동오초등학교 북동측 인근에 위치해 있습니다. 의정부시는 교육환경이 양호한 편으로, 관내에 다수의 우수한 초·중·고등학교가 분포되어 있습니다.

의정부시의 교육 인프라는 수도권 북부 지역 중에서도 상당한 수준을 유지하고 있습니다. 특히 고등학교의 경우 의정부고등학교, 의정부여자고등학교 등 전통 있는 학교들이 있어 학부모들의 관심이 높습니다.

학원가는 의정부 시가지를 중심으로 형성되어 있으며, 대형 프랜차이즈 학원부터 소규모 전문학원까지 다양한 교육기관들이 운영되고 있습니다. 특히 의정부역 주변에는 입시학원과 어학원 등이 밀집되어 있어 교육 선택의 폭이 넓습니다.

생활 편의시설

주공그린빌 주변은 아파트단지와 근린상가, 학교 등으로 형성된 안정적인 주거환경을 갖추고 있습니다. 감정평가서에서도 이러한 주변 환경을 긍정적으로 평가하고 있습니다.

인근 상업시설로는 제이애드, 우리공인중개사사무소, 세방광고기획, 삼보불교사, 꼬꼬발생각 등이 있어 일상적인 편의를 제공하고 있습니다.

의정부시 전체적으로는 의정부역 주변을 중심으로 한 상업지구가 발달해 있으며, 롯데마트, 이마트 등 대형마트와 CGV, 롯데시네마 등의 문화시설이 갖춰져 있습니다. 또한 의정부 중앙시장, 제일시장 등 전통시장도 활성화되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

자연환경·주거환경

의정부시는 도봉산, 수락산 등 명산으로 둘러싸인 자연환경이 우수한 지역입니다. 특히 도봉산 국립공원은 시민들에게 훌륭한 휴식공간을 제공하고 있으며, 등산과 산책 등 다양한 여가활동이 가능합니다.

시내에는 의정부 중앙공원, 부용천 생태공원 등이 조성되어 있어 도심 속에서도 자연을 만끽할 수 있습니다. 부용천은 도심을 관통하는 하천으로 정비사업을 통해 시민들의 산책로로 활용되고 있습니다.

반경 2km 내 장례시설은 확인되지 않았습니다.

의정부시 범죄통계(2024년 기준)를 살펴보면 다음과 같습니다.

범죄유형	세부유형	발생건수
지능범죄	사기	3,595건
기타범죄	기타범죄	2,206건
교통범죄	교통범죄	1,699건
절도범죄	절도범죄	1,475건
폭력범죄	폭행	1,324건
특별경제범죄	특별경제범죄	894건
지능범죄	횡령	656건

전체적으로 사기범죄 발생이 가장 많으나, 이는 전국적인 추세와 유사한 패턴입니다. 강력범죄의 경우 상대적으로 발생빈도가 낮아 주거환경 안전성은 양호한 편입니다.

건물 정보

감정평가서와 건축물대장 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

항목	내용
건물명	주공그린빌
주용도	공동주택 (아파트)
구조	철근콘크리트조
지붕	철근콘크리트 경사지붕
층수	지상 20층 / 지하 1층
사용승인일	2003년 8월 8일
전유면적	59.06㎡
대지지분	38.7129㎡
건축연령	약 22년 (2025년 기준)

건물의 각 층별 면적은 다음과 같습니다.
– 1층: 488.457㎡
– 2층~20층: 각 488.451㎡
– 지하1층: 71.988㎡ (계단실 용도)

감정평가서에 따르면 건물의 마감재는 외벽 페인팅, 내벽 벽지마감 및 타일붙임, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 공동주택 설비를 갖추고 있습니다.

토지이용계획

감정평가서에 명시된 토지이용계획은 다음과 같습니다.

구분	내용
용도지역	제3종일반주거지역
용도지구	지구단위계획구역 (2013-06-28 지정)
도로	소로3류(폭 8m 미만) 접합
	중로2류(폭 15m~20m) 접합
건폐율	50% 이하
용적률	210% 이하
층수제한	20층 이하
건축물용도	아파트

기타 제한사항으로는 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법), 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(경전철) 등이 적용됩니다.

지역 시장 동향

의정부시 아파트 매매지수 동향을 살펴보면 다음과 같습니다.

기준일	매매지수	변화
2025-04-01	128.0743	하락
2025-03-01	128.1265	상승
2025-02-01	127.2245	상승
2025-01-01	126.7887	하락
2024-04-01	127.6055	하락
2024-03-01	128.8266	–

최근 1년간 의정부시 아파트 시장은 127~128 수준에서 등락을 반복하고 있으며, 전반적으로는 횡보 내지 소폭 하락세를 보이고 있습니다. 이는 금리 상승과 부동산 규제 등의 영향으로 매수심리가 위축된 결과로 해석됩니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 의정부시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다.

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	승윤노블리안시티2차	23.31㎡	6층	547만원	9,500만원	–	04-23	B	71
2	송산주공아파트	59.42㎡	3층	5,762만원	2.4억원	-63.41%	04-23	B	70
3	미리온타워	19.62㎡	10층	192만원	6,800만원	–	04-21	B	68
4	혜성루첸리	31.72㎡	10층	2,682만원	2.3억원	-69.34%	04-22	B	67
5	주공그린빌 ★	59.06㎡	8층	6,651만원	2.8억원	-63.46%	04-23	B	67

본 물건은 의정부시 경매물건 중 입지점수 67점으로 5위에 해당합니다. 전용면적과 할인율을 고려할 때 상당히 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.

인구·생활 통계

의정부시의 인구 및 생활 통계는 다음과 같습니다(최신 통계 기준).

항목	수치
총인구	약 47만명
총세대수	약 20만 세대
인구밀도	약 5,400명/㎢
평균연령	약 42세
평균가구원수	2.3명
사업체수	약 3만개

의정부시는 경기북부의 중심도시로서 안정적인 인구구조와 경제기반을 유지하고 있습니다. 특히 서울 접근성이 좋아 베드타운 역할을 하면서도, 자체적인 상권과 산업기반을 갖춘 자족적 도시의 성격을 보이고 있습니다.

대출금리 및 정책자금

현재 주요 은행의 주택담보대출 금리는 다음과 같습니다.

은행	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	4.070%	6.210%
신한은행	주택담보대출	3.710%	5.360%
농협은행	주택담보대출	3.800%	5.810%
기업은행	주택담보대출	4.180%	6.580%
광주은행	주택담보대출	4.490%	5.820%

정책자금의 경우 다음과 같은 상품들을 이용할 수 있습니다.

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	갱신계약 체결자

감정평가 세부사항

본 물건의 감정평가는 2025년 5월 24일 이보령 감정평가사가 실시했습니다. 감정평가액은 2억 7,700만원으로 결정되었으며, 토지와 건물로 배분하면 토지가격 8,310만원, 건물가격 1억 9,390만원입니다.

감정평가 방법으로는 거래사례비교법이 적용되었으며, 동일 단지 내 59.06㎡ 면적의 2024년 10월 거래사례(2억 7,900만원)를 기준으로 사정보정(1.000), 시점수정(0.99304), 가치형성요인 비교(1.000)를 거쳐 2억 7,706만원의 시산가액을 산출한 후, 2억 7,700만원으로 감정평가액을 결정했습니다.

참고가격자료로는 동일 단지 내 유사 물건들의 평가사례가 제시되었습니다.
– 402동 59.06㎡: 2025년 2월 평가 2.7억원
– 404동 59.72㎡: 2024년 10월 평가 2.71억원

이러한 평가 전례들과 비교할 때 본 물건의 감정가 2.77억원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

데이터 기준

• KB시세: 2026년 3월 13일 기준
• 실거래가: 2026년 3월 1일 거래 기준
• 감정평가: 2025년 5월 24일 기준
• 범죄통계: 2024년 기준
• 데이터 수집일: 2026년 4월 기준

본 자료는 공개된 법원경매 데이터 및 공공데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적의 분석자료입니다. 투자 권유나 매수 추천이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통한 신중한 검토가 필요합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/173