이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 7회) — 다음 회차 최저가는 약 4,131만억원으로 낮아질 수 있습니다.
서울 지하철 5호선 길동역 인근에 자리한 경지아리움은 2019년 6월 준공된 철근콘크리트 구조의 16층 건물로, 지하 1층부터 지상 16층까지 총 124세대가 거주하고 있습니다. 현재 서울동부지방법원에서 진행 중인 이 물건은 6회 연속 유찰이라는 기록을 세우며 최저입찰가가 감정가의 26.2%인 5,164만 2천원까지 급격히 하락했습니다. 감정평가서에 따르면 전유면적 13.45㎡의 소형 원룸 구조로, 길동역과의 접근성은 양호하나 협소한 면적과 연속된 유찰 이력이 주목되는 물건입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경61978 |
| 법원명 | 서울동부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로177길 40 (길동) |
| 건물명 | 경지아리움 |
| 호수 | 1108호 |
| 전용면적 | 13.45㎡ (약 4.1평) |
| 층수 | 11층/16층 |
| 건축연도 | 2019년 |
| 입찰일 | 2026년 4월 27일 |
| 입찰장소 | 입찰법정[제101호] |
| 최저입찰가 | 51,642,000원 |
| 보증금 | 5,164,200원 (10%) |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 현재상태 | 진행 중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.08.18 | 유찰 | – |
| 2회 | 2025.09.22 | 유찰 | – |
| 3회 | 2025.11.10 | 유찰 | – |
| 4회 | 2025.12.15 | 유찰 | – |
| 5회 | 2026.02.02 | 유찰 | – |
| 6회 | 2026.03.23 | 유찰 | – |
| 7회 | 2026.04.27 | 진행 중 | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 197,000,000원 (1.97억) | 2024.10.21 기준 |
| 최저입찰가 | 51,642,000원 (0.5억) | 감정가 대비 26.2% |
| 보증금 | 5,164,200원 | 최저입찰가의 10% |
| 1회차 입찰가 | 157,600,000원 | 감정가의 80% |
| 할인폭 | 145,358,000원 | 1회차 대비 73.8% 할인 |
감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 통해 산정된 감정가는 1억 9,700만원입니다. 인근 유사 부동산 거래사례로는 같은 건물 11층 14.12㎡가 2024년 6월 1억 8,900만원에 거래되었고, 16층 22.81㎡는 2024년 4월 2억 7,000만원에 거래된 바 있습니다.
공시가격 현황
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 121,000,000원 (1.21억) | 61.4% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 “인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선, 길동역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통”으로 평가되었습니다. 길동역은 서울 지하철 5호선이 운행하는 역으로, 경지아리움에서 도보로 약 10-15분 거리에 위치한 것으로 추정됩니다.
지하철 접근성
– 5호선 길동역: 도보 약 10-15분, 강동 지역의 주요 교통 거점
– 광나루역: 5호선, 한강공원 인근 위치
– 천호역: 5호선·8호선 환승역, 강동구 중심가
길동역에서 주요 지역 접근성을 살펴보면, 왕십리역까지 약 25분, 을지로4가역까지 약 30분 소요되어 도심 접근성은 양호한 편입니다. 또한 인근 버스정류장을 통해 강동구 내 각 지역으로의 이동도 원활합니다.
학군·교육 분석
반경별 학교 현황
강동구는 서울 동남권의 대표적인 교육 특구로 알려져 있으며, 길동 지역도 교육 인프라가 잘 갖춰진 편입니다. 감정평가서상 “교육시설 등의 배치”가 양호하다고 평가되었습니다.
주요 학교 현황
– 초등학교: 길동초등학교, 둔촌초등학교 등
– 중학교: 길동중학교, 둔촌중학교 등
– 고등학교: 강동고등학교, 둔촌고등학교 등
강동구는 특히 대학 진학률이 높은 지역으로 유명하며, 길동 지역 역시 교육열이 높은 편입니다. 다만 본 물건의 면적이 13.45㎡에 불과한 원룸 형태여서 가족 단위 거주보다는 1인 가구나 투자 목적에 적합한 구조입니다.
생활 편의시설
상업시설 현황
감정평가서에 따르면 “상업·업무시설과의 접근성”이 양호하다고 평가되었습니다. 길동 지역은 강동구의 부중심 역할을 하며 다양한 생활편의시설이 집중되어 있습니다.
| 시설 구분 | 주요 시설 | 접근성 |
|---|---|---|
| 대형마트 | 홈플러스 강동점, 이마트 천호점 | 차량 10분 내외 |
| 병원 | 강동경희대학교병원, 강동성심병원 | 차량 15분 내외 |
| 금융기관 | 시중은행 지점 다수 | 도보 10분 내외 |
| 관공서 | 강동구청, 길동주민센터 | 차량 10분 내외 |
인근 상권으로는 천호대로를 중심으로 한 상가 밀집 지역이 형성되어 있으며, 각종 음식점과 카페, 편의점 등이 고르게 분포되어 있습니다.
자연환경·주거환경
공원 및 녹지
감정평가서에서 “자연환경(조망, 풍치, 경관 등)”을 평가 요소로 언급했으며, 길동 지역은 한강과 인접해 자연환경이 양호한 편입니다.
- 한강공원: 차량 10분 거리, 자전거도로 및 산책로 완비
- 올림픽공원: 차량 20분 거리, 대규모 체육시설 및 문화시설
- 길동생태공원: 도보 20분 거리, 도심 속 자연 학습장
주거환경 평가
감정평가서에 따르면 “주위는 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통”으로 평가되었습니다. 16층 건물의 11층에 위치해 조망권은 어느 정도 확보되어 있으나, 북서측 및 북동측으로 약 6m 폭의 도로가 인접해 있어 소음 영향을 고려해야 합니다.
범죄 안전도
강동구 2024년 주요 범죄 현황을 보면, 지능범죄(사기 2,876건) 비중이 높고 강력범죄는 상대적으로 낮은 편입니다. 전반적으로 서울 평균 수준의 치안 환경을 보이고 있습니다.
건물 정보
건축물 현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 경지 Arium |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 4,334.04㎡ |
| 대지면적 | 688.20㎡ |
| 건폐율 | 59.97% |
| 용적률 | 552.12% |
| 사용승인일 | 2019년 6월 19일 |
| 층수 | 지상 16층, 지하 1층 |
| 승강기 | 1대 |
| 세대수 | 124세대 |
| 에너지효율등급 | 미평가 |
감정평가서에 따르면 건물 구조는 “철근콘크리트구조 평슬라브지붕”이며, 외벽은 “석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감”, 창호는 “섀시 창호” 등으로 마감되었습니다. 준공한 지 약 5년이 경과한 비교적 새로운 건물입니다.
시설 현황
감정평가서에 명시된 건물 시설로는 “위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 기계식주차설비, 승강기설비” 등이 완비되어 있습니다.
토지이용계획
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 용도지구 | 지구단위계획구역(천호지구) |
| 도로 | 소로3류(폭 8m 미만) |
감정평가서에 따르면 대공방어협조구역 및 비행안전제3구역에 해당하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 제한 요소로 작용할 수 있습니다.
공시지가 현황
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 7,910,000 | 일반 |
지역 시장 동향
강동구 아파트 매매시장 동향
감정평가서에서 활용한 강동구 아파트 매매가격지수(2021.06=100.0 기준)를 보면 다음과 같습니다:
| 기준월 | 매매가격지수 | 전년동월비 변동률 |
|---|---|---|
| 2024.10 | 99.9 | – |
| 2024.06 | 96.5 | – |
| 2024.04 | 96.0 | – |
2024년 하반기 들어 강동구 아파트 가격이 상승 전환한 것으로 나타납니다.
실거래 동향
강동구 아파트 매매 실거래 지수 변화를 보면:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025.04 | 199.32 |
| 2025.03 | 188.34 |
| 2025.02 | 176.25 |
| 2025.01 | 168.94 |
| 2024.04 | 165.94 |
| 2024.03 | 163.95 |
최근 1년간 지속적인 상승세를 보이고 있어, 지역 부동산 시장이 회복 국면에 있음을 시사합니다.
지역 상급지 TOP 5
강동구 진행 중 경매 물건 입지 비교
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 강동큐브 | 12.49 | 19층 | 0.65억 | 1.27억 | 04.20 | B등급 | 71점 |
| 2위 | 광남아파트 | 84.63 | 4층 | 6.38억 | 7.97억 | 04.13 | B등급 | 70점 |
| 3위 | 광남벨라스아파트 | 84.13 | 3층 | 5.53억 | 6.91억 | 04.13 | B등급 | 70점 |
| 4위 | 파크프라자 | 90.96 | 3층 | 6.04억 | 7.55억 | 04.13 | B등급 | 70점 |
| 5위★ | 경지아리움 | 13.45 | 11층 | 0.52억 | 1.97억 | 04.27 | B등급 | 68점 |
본 물건은 강동구 진행 중 경매 물건 중 입지점수 5위에 해당합니다. 면적 대비 가격 경쟁력은 높으나, 6회 연속 유찰이라는 특수성을 감안해야 합니다.
감정평가 세부사항
감정평가 방법론
감정평가사 황옥선이 2024년 10월 21일 작성한 본 감정평가서는 거래사례비교법을 주된 방법으로 활용했습니다. 구분건물의 특성상 토지와 건물을 일체로 평가했으며, 시장가치를 기준으로 1억 9,700만원으로 산정했습니다.
비교사례 분석
감정평가에서 활용한 주요 거래사례는 다음과 같습니다:
– 같은 건물 11층 14.12㎡: 2024년 6월 1억 8,900만원 거래
– 전용면적당 단가: 13,385,269원/㎡
– 시점수정치: 1.03954 (2024년 6월 → 10월)
– 가치형성요인 비교치: 1.05 (면적 우세함)
토지·건물 배분
감정평가서에 따른 가격 배분은 다음과 같습니다:
– 토지가격: 1억 3,790만원 (70.0%)
– 건물가격: 5,910만원 (30.0%)
리스크 및 고려사항
주요 리스크 요인
- 6회 연속 유찰: 시장에서의 매력도 부족을 의미
- 협소한 면적: 13.45㎡의 초소형 구조로 거주성 제약
- 권리관계: 감정평가서상 “2024.06.10. 압류” 기록
- 용도제한: 대공방어협조구역 등 각종 규제 지역
투자 고려사항
감정평가서에서는 “상세 내역은 미상”이라고 명시하여 임대 관계 등에 대한 추가 조사가 필요합니다. 또한 “실제와 다소 상이할 수 있는바 경매진행시 참고하시기 바람”이라는 주의사항도 포함되어 있어 현장 확인이 필수적입니다.
시장 전망
강동구 부동산 시장이 2024년 하반기부터 상승 전환한 점은 긍정적이나, 본 물건의 특수성(초소형, 연속 유찰)을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.
대출 및 정책자금
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 신한은행 | 변동금리 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 변동금리 | 3.80% | 5.81% |
| 국민은행 | 변동금리 | 4.07% | 6.21% |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.18% | 6.58% |
정책자금 활용 가능성
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5-3.5% | 1.2억 | 무주택 세대주 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0-1.3% | 4,500만원 | 만 19-34세 청년 |
소형 면적의 특성상 전세 거주나 월세 임대 목적의 정책자금 활용이 가능할 것으로 판단됩니다.
데이터 기준 및 면책사항
- 감정평가 기준일: 2024년 10월 21일
- 감정평가사: 황옥선 (청마감정평가사사무소)
- 공시가격: 2025년 기준
- 부동산 통계: 한국부동산원 자료 기준
본 자료는 공개된 법원 경매 정보 및 감정평가서를 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 투자 결정에 앞서 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 받으시기 바라며, 모든 투자 판단과 그에 따른 결과는 투자자 본인의 책임입니다.
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