신림역 북동쪽 인근에 자리한 이 도시형생활주택은 현재 6회 유찰을 기록하며 최저입찰가가 감정가의 64% 수준인 0.9억까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 2015년 4월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물로, 지하철 2호선과 신림선이 만나는 교통 결절점에 위치해 교통 접근성이 우수한 특징을 보입니다. 다만 전용면적 12.96㎡(약 4평)의 초소형 구조로 주거 공간의 제약이 있으며, 임차보증금반환채권승계인의 대항력 포기조건이 매각 조건으로 설정되어 있어 매수 시 주의가 필요한 상황입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경102421 |
| 법원명 | 서울중앙지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 관악구 신림로66길 42 (신림동,신림큐브) |
| 건물명 | 신림큐브 |
| 전용면적 | 12.96㎡ (약 3.9평) |
| 층/총층수 | 10층/10층 |
| 건축연도 | 2015년 (사용승인: 2015.04.22) |
| 입찰일 | 2026년 5월 26일 |
| 입찰장소 | 경매법정 (제4별관 211호) |
| 최저입찰가 | 90,880,000원 (약 0.9억) |
| 보증금 | 9,088,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.10.14 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2025.11.18 | 유찰 | – | – |
| 3회 | 2025.12.23 | 유찰 | – | – |
| 4회 | 2026.01.27 | 유찰 | – | – |
| 5회 | 2026.03.10 | 유찰 | – | – |
| 6회 | 2026.04.14 | 유찰 | – | – |
| 7회 | 2026.05.26 | 진행중 | – | – |
6회 연속 유찰이라는 것은 해당 물건에 대한 시장의 관심이 상당히 낮다는 의미입니다. 이는 초소형 평형대에 대한 수요 부족, 임차보증금 관련 부담, 또는 지역 특성상의 제약 등 복합적 요인이 작용한 것으로 분석됩니다. 일반적으로 3-4회 유찰 이후부터는 실수요자보다는 투자자들의 관심이 높아지는 구간이지만, 6회까지 이어진 유찰은 해당 물건의 특수성을 보여줍니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 142,000,000원 (1.4억) | 2025.04.02 기준 |
| 최저입찰가 | 90,880,000원 (0.9억) | 감정가의 64% |
| 1㎡당 감정가 | 10,956,000원 | 전용면적 기준 |
| 1평당 감정가 | 36,200,000원 | 전용면적 기준 |
| 7회차 입찰 예상 | 72,704,000원 | 최저가의 80% 추정 |
감정평가서에서 제시한 인근 거래사례를 보면, 2024년 10월 동일 건물 내 13.41㎡ 호실이 1.4억에 거래되었고, 2023년 5월에도 동일한 면적과 가격으로 거래가 이루어진 것으로 나타났습니다. 이는 해당 건물의 시장가격이 평방미터당 약 1,040만원 수준에서 형성되고 있음을 보여줍니다. 현재 최저입찰가 기준으로는 평방미터당 약 701만원 수준으로, 시장가격 대비 약 33% 할인된 수준입니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선, 신림선의 “신림역”이 소재하여 교통상황이 양호한 것으로 평가되었습니다. 신림역은 지하철 2호선과 신림선이 교차하는 환승역으로, 서울 도심지역으로의 접근성이 우수합니다.
신림역에서 주요 지역까지의 소요시간을 살펴보면, 2호선을 이용해 강남역까지는 약 30분, 신촌역까지는 약 35분, 을지로3가역까지는 약 40분이 소요됩니다. 또한 신림선을 통해서는 샤로수길역, 서울대입구역 등으로의 접근이 가능하여 대학가 상권과의 연결성도 좋은 편입니다.
버스 교통의 경우, 신림동 일대는 서울 남부 지역의 주요 교통 거점 역할을 하고 있어 다양한 노선의 버스가 운행되고 있습니다. 특히 강남권, 여의도, 목동 등 주요 업무지구로의 직행 버스편이 많아 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.
학군·교육 분석
관악구는 서울대학교를 비롯해 다양한 교육기관이 밀집한 지역으로 교육 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 신림동 일대는 특히 대학가 상권의 영향으로 학원가가 발달해 있어 교육 여건이 양호한 편입니다.
인근 초등학교로는 신림초등학교, 신동초등학교 등이 있으며, 중고등학교도 도보권 내에 여러 곳이 위치하고 있습니다. 다만 해당 물건의 초소형 구조상 실제 가족 단위의 거주보다는 1인 가구나 신혼부부 등의 거주에 더 적합할 것으로 보입니다.
대학가 특성상 각종 어학원, 고시원, 독서실 등의 교육 관련 시설이 풍부하게 갖추어져 있어 자기계발을 원하는 거주자에게는 유리한 환경입니다. 특히 서울대학교와 인접해 있어 도서관, 강의 시설 등을 활용할 수 있는 기회도 많습니다.
생활 편의시설
신림역 인근은 대학가 상권의 특성을 보이며, 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 역 주변으로는 대형마트, 편의점, 음식점, 카페 등이 다수 위치해 있어 생활의 편의성이 높습니다.
주요 상업시설로는:
– 편의점: 역 주변 다수 위치
– 음식점: 신림황소곱창, 소바애, 2002안주 등
– 카페: 빽다방신림역점 등
– 여가시설: 와드코인노래연습장 등
특히 대학가 특성상 저렴한 음식점과 카페가 많아 생활비 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 또한 24시간 운영하는 편의점과 음식점이 많아 야간 생활에도 불편함이 적습니다.
의료시설의 경우 관악구청 인근으로 관악구보건소를 비롯해 다양한 의료기관들이 위치해 있어 의료 접근성도 양호한 편입니다. 대형 종합병원까지는 다소 거리가 있지만, 일반적인 의료 서비스는 인근에서 충분히 해결 가능합니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에 따르면 대상 물건 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경이 보통 수준으로 평가되었습니다. 관악구는 관악산을 중심으로 한 자연환경이 양호한 지역이지만, 신림동 일대는 상업지역의 특성이 강해 자연환경보다는 도시적 편의성이 더 두드러집니다.
인근 공원으로는 관악산 둘레길과 연결되는 소규모 공원들이 있어 산책이나 가벼운 운동이 가능합니다. 다만 대규모 공원시설은 다소 거리가 있어 자연환경을 중시하는 거주자에게는 아쉬운 부분일 수 있습니다.
지역 범죄통계
2024년 관악구 범죄통계를 보면 다음과 같습니다:
| 범죄 유형 | 주요 세부 유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 4,753건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 3,013건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 1,967건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,304건 |
| 특별경제범죄 | 특별경제범죄 | 1,285건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 1,125건 |
| 지능범죄 | 횡령 | 871건 |
대학가 지역의 특성상 사기, 절도 등의 범죄 발생률이 상대적으로 높은 편이지만, 이는 유동인구가 많은 상업지역의 일반적인 특징입니다. 강력범죄의 경우 상대적으로 발생률이 낮아 전반적인 치안 수준은 양호한 편으로 평가할 수 있습니다.
건물 정보
감정평가서에 따른 건물 상세 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 신림큐브 |
| 주용도 | 아파트(도시형생활주택), 업무시설, 제2종근린생활시설 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 |
| 총층수 | 지상 10층, 지하 2층 |
| 사용승인일 | 2015년 4월 22일 |
| 전유면적 | 12.96㎡ |
| 대지권면적 | 4.414㎡ |
| 공용면적 | 4.414㎡ |
건물의 층별 면적 구성을 보면:
– 지하2층: 185㎡
– 지하1층: 364.84㎡
– 1층: 304.54㎡
– 2-4층: 각 366.74㎡
– 5층: 328.88㎡
– 6-10층: 각 330.39㎡
해당 물건이 위치한 10층은 건물의 최상층으로, 조망권 확보에는 유리하지만 엘리베이터 고장 시 계단 이용에 다소 불편할 수 있습니다. 감정평가서에서는 향별 효용 등에서 다소 우세하다고 평가했습니다.
토지이용 및 규제사항
토지이용계획 및 제한상태:
– 도시지역, 일반상업지역
– 지구단위계획구역(2024-04-11 지정)
– 소로3류(폭 8m 미만) 접합
– 가축사육제한구역
– 대공방어협조구역(위탁고도: 194m)
– 과밀억제권역
일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설 운영이 가능하며, 건폐율과 용적률 등의 개발 여건이 양호한 편입니다. 다만 과밀억제권역으로 지정되어 있어 일정 규모 이상의 개발 시에는 제한이 있을 수 있습니다.
지역 부동산 시장 동향
관악구의 아파트 매매지수 추이를 보면:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025년 4월 | 170.35 |
| 2025년 3월 | 164.61 |
| 2025년 2월 | 160.23 |
| 2025년 1월 | 157.39 |
| 2024년 4월 | 157.06 |
| 2024년 3월 | 158.54 |
최근 1년간 관악구의 아파트 매매지수는 지속적인 상승세를 보이고 있어, 해당 지역의 부동산 시장이 활성화되고 있음을 알 수 있습니다. 2024년 대비 2025년 4월 현재 약 8.5% 상승한 수치입니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 관악구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | – | 12.21㎡ | 9층 | 0.2억 | 1.0억 | 2026.05.14 | B | 67점 |
| 2 | 신림큐브★ | 12.96㎡ | 10층 | 0.9억 | 1.4억 | 2026.05.26 | B | 65점 |
해당 물건은 관악구 내 경매 물건 중 입지점수 65점으로 B등급을 받아 상위권에 위치하고 있습니다. 교통점수 85점으로 특히 높은 평가를 받았으며, 이는 신림역 인근이라는 지리적 이점이 반영된 결과입니다.
매각 조건 및 유의사항
이 물건에는 특별한 매각 조건이 설정되어 있습니다: “임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각”
이는 기존 임차인이 있고, 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 승계한 상태에서 매각이 이루어진다는 의미입니다. 매수인은 기존 임차관계를 승계해야 하며, 이로 인한 임대보증금 반환 의무와 명도 절차 등을 고려해야 합니다.
또한 2023년 2월 20일 근저당권이 설정되어 있어, 경매를 통해 이 근저당권은 소멸되지만 매수 후 금융기관과의 협의 등이 필요할 수 있습니다.
투자 관점 분석
이 물건의 투자 매력도를 분석해보면:
긍정 요소:
– 신림역 도보권의 우수한 교통 접근성
– 6회 유찰로 인한 가격 경쟁력 (감정가 대비 36% 할인)
– 대학가 상권 내 위치로 임대 수요 존재
– 소형 평형대로 관리비 부담 적음
부정 요소:
– 초소형 구조(12.96㎡)로 활용도 제한
– 임차보증금 관련 복잡한 권리관계
– 6회 연속 유찰이 보여주는 시장 외면
– 도시형생활주택의 투자 제약
특히 전용면적 12.96㎡(약 4평)라는 초소형 구조는 일반적인 주거용도로는 상당한 제약이 있어, 원룸 임대나 오피스텔 형태의 활용을 고려해야 합니다. 신림역 인근이라는 입지 조건은 좋지만, 공급 과잉 상태인 소형 임대시장의 특성상 임대료 상승을 기대하기는 어려울 것으로 보입니다.
대출 및 금융 조건
주요 시중은행의 주택담보대출 금리 현황:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% |
소형 주택의 경우 일반적으로 LTV(주택담보인정비율)가 제한될 수 있으며, 해당 물건의 특수성(임차보증금 승계 등)을 고려하면 대출 조건이 까다로울 가능성이 높습니다.
정책자금 활용 가능성:
– 청년전용 보증부월세대출: 금리 0~1.3%, 한도 4,500만원
– 버팀목전세자금: 금리 2.5~3.5%, 한도 1.2억원
다만 경매 낙찰 후 즉시 거주 목적이 아닌 투자 목적일 경우 정책자금 이용에 제한이 있을 수 있습니다.
마무리 및 참고사항
신림큐브 10층 1009호는 뛰어난 교통 접근성과 6회 유찰로 인한 가격 매력을 동시에 갖춘 물건입니다. 감정가 1.4억 대비 64% 수준인 0.9억의 최저입찰가는 분명 관심을 끌 만한 수준이지만, 초소형 구조와 복잡한 권리관계 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
특히 임차보증금 승계 조건과 6회 연속 유찰이라는 이력은 해당 물건의 특수성을 보여주는 중요한 신호로, 입찰 전 충분한 현장 조사와 권리관계 검토가 필수적입니다. 대학가 상권의 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되지만, 수익률 계산 시 명도비용, 리모델링 비용 등을 충분히 반영해야 할 것입니다.
데이터 기준일: 2025년 4월 기준
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/87170
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