이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 9회) — 다음 회차 최저가는 약 4,067만억원으로 낮아질 수 있습니다.
지하철 1호선 당정역 북서측에 위치한 대흥아파트는 철근콘크리트조 24층 규모의 아파트입니다. 현재 8회 유찰되어 최저입찰가가 감정가 3억 3백만원의 16.8% 수준인 5,083만 5천원까지 하락한 상태입니다. 감정평가서에 따르면 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가했다고 명시되어 있어, 경매 참여 시 추가적인 주의가 필요한 물건입니다. 2023년 4월 가압류가 설정되어 있으며, 1998년 사용승인을 받은 오래된 건물로서 노후도 등을 고려한 신중한 검토가 요구됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경168 |
| 법원명 | 안양지원 |
| 소재지 | 경기도 군포시 군포역1길 186 (당동,대흥아파트) |
| 건물명 | 대흥아파트 |
| 전용면적 | 59.61㎡ (18.03평) |
| 층/총층수 | 5층/24층 |
| 건축연도 | 1998년 |
| 입찰일 | 2026년 4월 21일 |
| 입찰장소 | 제104호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 50,835,000원 (약 0.5억) |
| 보증금 | 5,083,500원 (10%) |
| 유찰횟수 | 8회 |
| 현재상태 | 진행 중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-07-15 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2025-08-26 | 유찰 | – | – |
| 3회 | 2025-09-30 | 유찰 | – | – |
| 4회 | 2025-11-04 | 유찰 | – | – |
| 5회 | 2025-12-02 | 유찰 | – | – |
| 6회 | 2026-01-13 | 유찰 | – | – |
| 7회 | 2026-02-10 | 유찰 | – | – |
| 8회 | 2026-03-17 | 유찰 | – | – |
| 9회 | 2026-04-21 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 303,000,000원 (약 3.03억) | 2025.02.19 기준 |
| KB시세(상한) | 335,000,000원 (약 3.35억) | 2026.03.13 기준 |
| KB시세(중간) | 320,000,000원 (약 3.2억) | |
| KB시세(하한) | 300,000,000원 (약 3.0억) | |
| 최저입찰가 | 50,835,000원 (약 0.5억) | 9회차 기준 |
| KB대비 할인율 | -80.14% | 매우 높은 할인율 |
| 실거래가 대비 | – | 최근 거래 데이터 없음 |
감정평가서에 따르면 동일 단지 내 거래사례로 4층 40*호(전용 59.61㎡)가 2024년 6월 10일 3억원에 거래된 기록이 있어, 현재 최저입찰가는 이 거래가의 약 17% 수준입니다.
교통 분석
감정평가서에서는 본 물건이 지하철 1호선 “당정역” 북서측 인근에 위치한다고 명시하고 있습니다. 당정역은 수도권 전철 1호선이 운행하는 역으로, 서울 도심까지의 접근성을 제공합니다. 다만 정확한 거리와 도보 시간은 추가 조사가 필요합니다.
대중교통 접근성 측면에서 감정평가서는 “대중교통의 편의성”을 거래사례와 동등한 수준으로 평가했으며, 이는 해당 지역의 교통 여건이 양호함을 시사합니다.
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 대흥아파트 |
| 주용도 | 아파트 |
| 구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 |
| 사용승인일 | 1998년 2월 27일 |
| 지상/지하층수 | 지상 24층/지하 3층 |
| 총 세대수 | 147세대 |
| 전유면적 | 59.61㎡ |
| 공용면적 | 64.7㎡ |
| 대지권면적 | 18.9530㎡ |
건축물 층별 구성
| 층수 | 면적(㎡) | 비고 |
|---|---|---|
| 1층 | 1,046.77 | |
| 2~10층 | 694.67~800.11 | |
| 11~13층 | 635.01 | |
| 14~15층 | 486.26 | |
| 16~24층 | 397.22 | |
| 지하1층 | 3,460.58 | |
| 지하2층 | 3,335.84 | |
| 지하3층 | 2,908.69 |
본 경매 대상인 505호는 5층에 위치하여 상대적으로 넓은 층 면적(694.67㎡)을 갖는 층에 해당합니다. 1998년 준공으로 건축 경과년수가 약 27년으로 상당한 노후도를 보이는 것이 특징입니다.
지역 상권 분석
인근 상권은 다양한 업종이 분포하고 있습니다. 주요 시설로는 아이존스튜디오, 안경세상, 청기와집뼈감자탕, 주주돈까스, OASISMART 등이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이 갖춰져 있는 것으로 파악됩니다.
특히 음식점과 생필품 관련 업체들이 인근에 분포하고 있어, 실거주 시 생활 편의성은 어느 정도 확보될 것으로 보입니다.
지역 치안 현황
군포시의 2024년 범죄 발생 현황을 살펴보면 다음과 같습니다:
주요 범죄 유형별 현황
| 범죄 유형 | 발생 건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄 – 사기 | 1,870건 | 가장 높은 비중 |
| 절도범죄 | 876건 | |
| 기타범죄 | 854건 | |
| 교통범죄 | 757건 | |
| 특별경제범죄 | 557건 | |
| 폭력범죄 – 폭행 | 408건 | |
| 지능범죄 – 횡령 | 276건 | |
| 폭력범죄 – 손괴 | 200건 |
강력범죄 현황
| 세부 유형 | 발생 건수 |
|---|---|
| 강제추행 | 49건 |
| 강간 | 14건 |
| 유사강간 | 4건 |
| 살인미수등 | 3건 |
| 방화 | 3건 |
| 강도 | 1건 |
| 살인기수 | 0건 |
전반적으로 사기와 절도 등 재산범죄의 비중이 높고, 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있습니다.
투자 위험요인 분석
주요 리스크 요소
-
높은 유찰 이력: 8회 연속 유찰은 해당 물건에 구조적 문제가 있을 가능성을 시사합니다.
-
내부 미확인: 감정평가서에서 명시한 바와 같이 현장조사 시 내부 확인이 불가했던 점은 실제 물건 상태에 대한 불확실성을 높입니다.
-
오래된 건축연도: 1998년 준공으로 27년 경과한 노후 건물로서 수리비용이 상당할 수 있습니다.
-
법적 부담: 2023년 4월 가압류 설정으로 인한 법적 복잡성이 있을 수 있습니다.
기회 요소
-
극도의 저가: KB시세 대비 80% 할인된 가격으로 매력적인 진입 가격입니다.
-
입지 조건: 지하철 1호선 접근성과 기본적인 생활 편의시설이 갖춰진 지역입니다.
-
임대 수요: 군포시 지역의 안정적인 주거 수요가 존재합니다.
대출 금리 현황
주요 은행 주택담보대출 금리 (변동금리)
| 은행명 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|
| 신한은행 | 3.710% | 5.360% |
| 농협은행 | 3.800% | 5.810% |
| 국민은행 | 4.070% | 6.210% |
| 기업은행 | 4.180% | 6.580% |
| 광주은행 | 4.490% | 5.820% |
정책자금 활용 가능성
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.000%~1.300% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.500%~3.500% | 1억 2천만원 | 무주택 세대주 |
다만 경매 물건 취득 시에는 일반적인 주택담보대출 조건과 다를 수 있어 사전 은행 상담이 필요합니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 군포시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ★대흥아파트 | 59.61 | 5층 | 0.5억 | 3.03억 | -80.14% | 04-21 | B | 72 |
| 2 | 한양수리아파트 | 151.40 | 8층 | 7.5억 | 7.5억 | -25.88% | 04-14 | B | 69 |
| 3 | 미영팰리스아파트 | 82.18 | 9층 | 2.9억 | 3.7억 | 0.00% | 04-21 | C | 59 |
본 물건(대흥아파트)이 입지점수 72점으로 1위를 기록하고 있어, 지역 내에서는 상대적으로 양호한 입지 조건을 갖추고 있음을 알 수 있습니다.
감정평가 세부 내용
감정평가법인 감동에서 작성한 감정평가서(감정평가사: 노태중)의 주요 내용을 요약하면:
평가 방법론
- 적용 방법: 거래사례비교법
- 기준 시점: 2025년 2월 19일
- 기준 가치: 시장가치
- 비교 사례: 동일 단지 내 4층 물건 (2024.06.10, 3억원 거래)
가치형성요인 분석
감정평가서에서는 대상 물건과 비교 사례 간의 가치형성요인을 다음과 같이 분석했습니다:
| 요인 구분 | 격차율 | 분석 내용 |
|---|---|---|
| 단지 외부요인 | 1.00 | 교통, 교육, 상업시설 접근성 등 동등 |
| 단지 내부요인 | 1.00 | 브랜드, 세대수, 노후도 등 동등 |
| 호별 요인 | 1.00 | 층별, 향별, 위치별 효용도 등 동등 |
시산가액 산정
- 사례단가: 5,032,712원/㎡
- 사정보정: 1.000 (정상거래)
- 시점수정: 1.00996 (0.996% 상승)
- 최종 단가: 5,082,838원/㎡
- 감정가액: 303,000,000원
주의사항 및 리스크
감정평가서 주요 유의사항
-
내부 미확인: “현장조사 시 이해관계인의 부재로 인한 폐문으로 인하여 내부를 확인하지 못하였으며, 이로 인해 기존 평가자료, 탐문조사, 관련 공부 등을 참고하여 내부를 조사하였음”
-
경매 특화 평가: “법원경매 목적의 감정평가로서 본건 평가목적 이외에 사용할 수 없음”
-
구분평가의 한계: 토지·건물 구분평가가 실질적으로 곤란하여 연구자료를 참고한 배분 방식 적용
투자 시 검토사항
- 실제 내부 상태 확인: 감정평가 시 내부 미확인으로 인한 리스크
- 수리비용 산정: 27년 경과 노후 건물의 수리·보수 비용
- 명도 절차: 현재 점유 상황 및 명도 소요 비용
- 법적 절차: 가압류 해제 절차 및 소요 비용
- 임대 가능성: 지역 임대 시장 여건 및 예상 임대료
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
- 감정평가 기준일: 2025년 2월 19일
- 범죄통계: 2024년 기준
- 대출금리: 2025년 기준
- 데이터 수집일: 2025년 기준
※ 본 자료는 공개된 경매 정보 및 각종 통계 데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 투자 결정은 충분한 검토와 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.
※ 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/686