이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 4회) — 다음 회차 최저가는 약 7,885만억원으로 낮아질 수 있습니다.
감정가 1.54억원인 이 물건의 최저입찰가는 9,856만원으로 감정가 대비 36% 할인된 가격입니다. 3회 유찰을 거치며 최저입찰가가 단계적으로 하락했으며, 현재 4차 입찰을 앞두고 있습니다. 감정평가서에 따르면 지하철 2·5호선 까치산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로 평가되었습니다. 지역 강서구 화곡동의 평균 낙찰가율은 87.65%로 나타났습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경146223 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로7길 73 (화곡동, 양지샤인빌) |
| 건물명 | 양지샤인빌 |
| 전용면적 | 13.76㎡ (4.16평) |
| 층수/총층수 | 11층/12층 |
| 건축연도 | 2019년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 7일 |
| 입찰장소 | 서울남부지방법원 제112호 법정 |
| 최저입찰가 | 98,560,000원 |
| 보증금 | 9,856,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력을 살펴보면 지속적인 유찰이 발생하고 있는 상황입니다.
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2025-12-11 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026-02-05 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026-03-26 | 유찰 | – | – |
| 4차 | 2026-05-07 | 진행중 | – | – |
가격 분석
감정평가액과 최저입찰가 간 상당한 차이를 보이고 있으며, 이는 매수자에게 기회가 될 수 있는 요소입니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 154,000,000원 | 2024년 12월 19일 기준 |
| 최저입찰가 | 98,560,000원 | 감정가 대비 64% 수준 |
| 예상낙찰가 | 미산정 | – |
| 감정가 대비 할인율 | 36% | 최저입찰가 기준 |
| 2025년 공시가격 | 104,000,000원 | 감정가 대비 67.5% |
감정평가서에서 제시한 거래사례를 통해 인근 유사 물건의 가격 수준을 확인할 수 있습니다. 비교사례로 선정된 강서구 화곡동 리치아파트 11층 19.81㎡는 2024년 5월 2억 1,200만원에 거래되어 전용면적당 1,070만원/㎡ 수준을 보였습니다.
지역 낙찰가율 데이터를 보면 강서구 화곡동의 경매 시장 상황을 파악할 수 있습니다.
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1년 | 87.65% | 1 | 1 | 0 |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 지하철 2·5호선 까치산역 3번출구 남서측 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가됩니다. 차량 진출입도 가능하며 주변에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황이 보통 수준으로 분석되었습니다.
까치산역은 지하철 2호선과 5호선이 교차하는 환승역으로서 강남, 여의도, 종로 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다. 2호선을 이용하면 강남역까지 약 40분, 여의도역까지 약 25분이 소요되며, 5호선으로는 여의도역까지 약 20분, 광화문역까지 약 30분 정도 걸립니다.
버스 교통의 경우 화곡동 지역은 서울 서부지역과 강남, 여의도를 연결하는 주요 버스노선들이 지나가는 교통요충지입니다. 간선버스와 지선버스가 다수 운행되어 대중교통 이용에 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.
건물 정보
건축물대장에 따른 양지샤인빌의 상세 정보입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 양지샤인빌 |
| 주용도 | 공동주택(도시형생활주택) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 1,310.58㎡ |
| 대지면적 | 229.91㎡ |
| 건폐율 | 57.39% |
| 용적률 | 448.70% |
| 사용승인일 | 2019년 7월 31일 |
| 지상층수 | 12층 |
| 지하층수 | 2층 |
| 승강기수 | 1대 |
| 세대수 | 32세대 |
| 에너지효율등급 | 72.5점 |
감정평가서에 따르면 건물의 외벽은 복합판넬 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 개별난방시설로 도시가스설비가 설치되어 있으며, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등을 갖추고 있습니다.
해당 물건은 11층에 위치한 1104호로서 전용면적 13.76㎡, 공용면적 11.14㎡를 포함한 전체면적은 24.9㎡입니다. 대지권 면적은 4.60㎡로 설정되어 있습니다.
토지이용 및 개발 제한
토지이용계획에 따르면 해당 지역은 다양한 용도지역과 지구, 구역이 중복 지정되어 있어 개발 및 이용에 일정한 제약이 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 과밀억제권역 |
| 용도지구 | 중요시설물보호지구(공항) |
| 용도구역 | 대공방어협조구역, 수평표면구역, 토지거래계약허가구역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 |
2025년 공시지가 정보를 보면 다음과 같습니다.
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 5,412,000 | 일반 |
일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설 및 업무시설의 건축이 가능하지만, 공항 관련 각종 제한구역에 포함되어 있어 건축물의 높이나 용도에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 김포공항과 인접한 지역 특성상 항공기 안전을 위한 다양한 규제가 적용됩니다.
권리 분석 및 특기사항
해당 물건의 소유자는 김영식 외 2명이며, 권리관계가 복잡한 상황입니다. 근저당권 및 가압류 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.
2023년 11월 15일 김영식 지분과 신운철 지분에 대해 가압류가 설정되었으며, 2024년 12월 6일에는 김연희 지분에 대해 강제경매개시결정이 내려진 상태입니다. 이는 공동소유 물건으로서 지분별로 다른 권리 상황을 보이고 있음을 의미합니다.
특히 주목할 점은 “임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각”이라는 특기사항입니다. 이는 현재 임차인이 거주 중이며 주택도시보증공사가 관련되어 있을 가능성을 시사합니다. 매수 시 임차인과의 관계 정리 및 명도 과정이 필요할 수 있으므로 이에 대한 준비가 필요합니다.
감정평가 상세 분석
우일감정평가사사무소의 손영국 감정평가사가 2024년 12월 19일 기준으로 작성한 감정평가서를 통해 상세한 평가 과정을 확인할 수 있습니다.
감정평가액 결정 과정에서 거래사례비교법을 주된 방법으로 사용하였으며, 원가법과 수익환원법은 적용의 한계가 있어 참고로만 활용되었습니다. 비교사례로는 강서구 화곡동 리치아파트 11층 세대가 선정되었으며, 이 사례는 2024년 5월 30일 2억 1,200만원에 거래된 19.81㎡ 물건입니다.
사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 과정을 거쳐 최종적으로 전용면적당 1,120만원/㎡의 단가가 적용되어 1억 5,400만원의 감정평가액이 결정되었습니다.
감정평가서에서는 토지가격과 건물가격을 배분하여 토지 9,240만원, 건물 6,160만원으로 구분하였습니다. 이는 한국감정평가사협회 한국부동산연구원의 주거용 토지·건물배분비율표를 기준으로 한 것입니다.
주변 환경 및 생활여건
감정평가서에 따르면 본 물건이 위치한 화곡동 지역은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경이 보통 수준으로 평가됩니다.
토지의 형상은 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 세장형으로, 북측 및 동측으로 강서로7길과 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.
해당 건물은 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 구성되어 있으며, 현재 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 이러한 복합용도 건물의 특성상 다양한 입주자층이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.
지역 범죄 통계
강서구 지역의 2024년 범죄 통계를 살펴보면 지능범죄 중 사기가 4,236건으로 가장 많이 발생했으며, 다음으로 기타범죄 2,813건, 절도범죄 1,671건 순으로 나타났습니다.
| 범죄유형 | 주요 세부유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 4,236건 |
| 지능범죄 | 횡령 | 649건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,171건 |
| 폭력범죄 | 손괴 | 353건 |
| 강력범죄 | 강제추행 | 193건 |
전반적으로 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편이나, 재산범죄인 사기와 횡령 사건이 많이 발생하고 있어 주의가 필요합니다.
부동산 시장 동향
강서구 아파트 매매가격지수 추이를 보면 최근 상승세를 보이고 있습니다.
| 기준일 | 매매가격지수 | 전월대비 변동률 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 174.48 | 상승 |
| 2025-03-01 | 168.56 | 상승 |
| 2025-02-01 | 164.83 | 상승 |
| 2025-01-01 | 161.51 | 상승 |
| 2024-04-01 | 159.87 | – |
| 2024-03-01 | 159.72 | – |
2024년 대비 2025년 4월 기준으로 약 9.1% 상승한 것으로 나타나, 강서구 지역 부동산 시장이 상승 추세에 있음을 보여줍니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 강서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다.
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 총점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 발쿠치네하우스 | 21.95㎡ | 4층 | 3,255만원 | 1.94억원 | 2026-05-12 | B등급 | 73점 |
| 2★ | 양지샤인빌 | 13.76㎡ | 11층 | 9,856만원 | 1.54억원 | 2026-05-07 | B등급 | 72점 |
| 3 | 경동팰리스힐 | 12.22㎡ | 6층 | 8,560만원 | 1.07억원 | 2026-04-30 | B등급 | 69점 |
| 4 | 우공아파트 | 26.36㎡ | 3층 | 813만원 | 2.31억원 | 2026-04-30 | B등급 | 67점 |
| 5 | 에어팰리스 | 14.10㎡ | 4층 | 5,018만원 | 9,800만원 | 2026-05-12 | C등급 | 64점 |
본 물건은 입지점수 72점으로 2위를 차지하고 있으며, 교통점수 85점, 학군점수 78점으로 상대적으로 높은 평가를 받았으나 편의시설 점수 50점으로 아쉬운 부분이 있습니다.
대출 및 정책자금 정보
주요 은행의 주택담보대출 금리 현황입니다.
| 은행명 | 대출유형 | 금리유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보 | 변동금리 | 4.07% | 6.21% |
| 신한은행 | 주택담보 | 변동금리 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 주택담보 | 변동금리 | 3.80% | 5.81% |
| 기업은행 | 주택담보 | 변동금리 | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 주택담보 | 변동금리 | 4.49% | 5.82% |
정책자금 대출 상품도 활용 가능합니다.
| 상품명 | 금리범위 | 대출한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2천만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4억 5천만원 | 기존 버팀목 이용자 중 갱신대상자 |
매수 시 고려사항
본 물건 매수 시 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.
첫째, 3회 연속 유찰된 물건으로서 시장에서의 관심도가 상대적으로 낮을 수 있으나, 이는 매수자에게는 기회가 될 수 있습니다. 감정가 대비 36% 할인된 최저입찰가는 상당한 메리트를 제공합니다.
둘째, 임차인 관련 특기사항이 있어 매수 후 명도 과정이 필요할 수 있습니다. 주택도시보증공사와 관련된 사항이므로 전문가와 상담을 통해 정확한 상황을 파악하는 것이 중요합니다.
셋째, 13.76㎡의 소형 면적으로 원룸형 구조일 가능성이 높으며, 이는 임대 수요나 향후 매도 시 제약 요소가 될 수 있습니다.
넷째, 2019년 건축으로 비교적 신축에 해당하며, 까치산역 인근의 양호한 교통여건은 긍정적 요소입니다.
다섯째, 공항 인근 지역의 각종 개발 제한 요소들이 향후 가치 상승에 영향을 미칠 수 있으므로 장기적 관점에서의 검토가 필요합니다.
데이터 기준
본 분석 자료의 기준 정보는 다음과 같습니다.
- 감정평가 기준일: 2024년 12월 19일
- 입찰 정보 기준일: 2026년 5월 7일 예정
- 건축물대장 정보: 최신 공부 기준
- 범죄통계: 2024년 기준
- 부동산 시장지수: 2025년 4월 기준
본 자료는 공개된 경매 정보 및 각종 공공데이터를 기반으로 작성된 정보 제공용 자료이며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닙니다. 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 정확한 정보를 재확인하시기 바랍니다.
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