시흥 배곧신도시의 대표 주거단지 중 하나인 시흥배곧씨1호반써밋플레이스의 한 세대가 경매에 나왔습니다. 2016년 사용승인을 받은 이 건물은 철근콘크리트구조 15층 규모의 공동주택으로, 총 62세대가 입주해 있는 중소형 단지입니다. 감정평가서에 따르면 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 외부 관찰과 통상적인 내부상태를 기준으로 평가되었다고 명시되어 있어, 실제 내부 상태 확인이 필요한 상황입니다. 1회 유찰을 거쳐 현재 3차 입찰이 진행 중이며, 최저입찰가는 감정가 대비 30% 할인된 4.3억에 형성되어 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경619 |
| 담당법원 | 안산지원 |
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 191 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석정로 13 (숭의동,대준블루온) |
| 건물명 | 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 |
| 동/호수 | 101동 4층 404호 |
| 전용면적 | 84.99㎡ (25.70평) |
| 층수 | 4층/15층 |
| 건축연도 | 2016년 |
| 입찰일시 | 2026년 5월 28일 |
| 입찰장소 | 제219호 법정 |
| 감정가 | 610,000,000원 (6.1억) |
| 최저입찰가 | 427,000,000원 (4.3억) |
| 보증금 | 42,700,000원 (4,270만원) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 (3차 입찰) |
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026년 1월 9일 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026년 2월 11일 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026년 3월 26일 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 610,000,000원 (6.1억) | 2025년 2월 26일 기준 |
| 최저입찰가 | 427,000,000원 (4.3억) | 감정가 대비 70% |
| 실거래가 | 610,000,000원 (6.1억) | 2026년 4월 1일 |
| 실거래가 대비 할인율 | -30.00% | 실거래가 대비 할인 |
| 공시가격 (2025년) | 66,400,000원 (6,640만원) | 감정가의 10.9% 수준 |
감정평가서에 따르면 인근 유사 부동산의 거래사례와 평가사례를 종합적으로 분석한 결과, 전용면적당 단가는 약 371만원 수준으로 평가되었습니다. 비교사례로는 동일 단지인 대준블루온의 49.17㎡ 세대가 1.7억에 거래된 사례(전용면적당 346만원)와 32.45㎡ 세대가 1.23억으로 감정평가된 사례(전용면적당 379만원)가 활용되었습니다.
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 2025년 | 66,400,000원 | 10.9% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 특히 근거리에 숭의역(수인분당선)이 소재하여 교통 상황이 무난한 편이라고 평가되었습니다. 숭의역은 수인분당선이 운행되는 역으로, 수원 방면과 인천 방면으로의 접근성이 우수합니다.
배곧신도시는 시흥시와 인천광역시의 경계 지역에 위치하여, 인천국제공항과의 접근성이 뛰어나며, 서울 강남권으로의 출근길도 상당히 편리한 편입니다. 수인분당선을 통해 강남 주요 지역까지 환승 없이 이동할 수 있어 직장인들에게 매력적인 입지로 평가받고 있습니다.
| 교통수단 | 상세 내용 |
|---|---|
| 지하철 | 숭의역(수인분당선) 근거리 위치 |
| 버스 | 인근 버스정류장 이용 가능 |
| 자가용 | 차량 출입 가능, 기계식 주차장 운영 |
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 대준블루온 (시흥배곧씨1호반써밋플레이스) |
| 주용도 | 업무시설 (건축물대장), 공동주택 (감정평가서) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 7,824.19㎡ |
| 대지면적 | 905.00㎡ |
| 건폐율 | 79.90% |
| 용적률 | 790.53% |
| 사용승인일 | 2016년 5월 27일 |
| 지상층수 | 15층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | – |
| 총세대수 | 62세대 |
| 에너지효율등급 | 미표시 |
감정평가서에 따르면 건물의 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 건물 내 설비로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 완비되어 있어 현대적 주거 생활에 필요한 인프라를 갖추고 있습니다.
건물의 상세 구조를 살펴보면, 철근콘크리트구조 평지붕 15층 공동주택 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 지하1층 614.25㎡, 1층 222.12㎡, 2-7층은 각 561.74㎡, 8-14층은 각 460.98㎡, 15층은 390.52㎡의 면적으로 구성되어 있으며, 해당 경매 물건인 전유부분은 철근콘크리트구조 32.45㎡입니다.
토지이용 및 규제사항
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 용도지구 | 시가지경관지구, 방화지구 |
| 용도구역 | 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역, 가축사육제한구역 |
| 공시지가 (2025년) | 2,542,000원/㎡ |
| 토지이용 | 일반 |
감정평가서에 따르면 대상 토지는 장방형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 등의 건축 부지로 이용 중입니다. 토지 남동측 및 북서측으로는 각각 폭 40m 및 6m 내외의 도로에 접해 있어 접도 조건이 양호합니다.
토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 이용이 가능하며, 동시에 공동주택으로도 이용할 수 있는 복합적 성격을 띠고 있습니다. 다만 과밀억제권역에 해당되어 수도권정비계획법의 적용을 받으며, 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.
위치 및 주변환경
감정평가서에 따르면 본 건물은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 “숭의로터리” 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거와 상업이 조화를 이루는 복합적 도시환경을 보여주고 있습니다.
배곧신도시는 인천광역시와 경기도 시흥시에 걸쳐 조성된 신도시로, 계획적으로 개발되어 깔끔한 도시 인프라를 자랑합니다. 특히 인천국제공항과의 근접성으로 인해 항공 관련 종사자들과 글로벌 기업 직장인들에게 인기가 높은 지역입니다.
주변 지역의 상권은 점차 활성화되고 있으며, 신도시 특성상 젊은 층의 인구 유입이 지속되고 있습니다. 해안가와 인접하여 자연환경도 우수하며, 특히 배곧생명공원 등 대규모 공원 시설이 인근에 위치하여 쾌적한 주거환경을 제공하고 있습니다.
감정평가 세부사항
본 경매 물건에 대한 감정평가는 2025년 2월 26일을 기준시점으로 인일감정평가사사무소의 김동근 감정평가사가 실시하였습니다. 감정평가 방법으로는 구분소유 부동산에 대한 거래사례비교법을 적용하였으며, 대상물건의 특성상 다른 평가방법과의 비교검토는 생략하고 인근 유사 부동산의 가격수준과 평가사례를 통해 합리성을 검토하였습니다.
특이사항으로는 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장 및 외부 관찰 등에 의하여 인근 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였다는 점입니다. 이는 경매 진행 시 참고사항으로 언급되어 있어, 실제 낙찰 후 내부 상태가 예상과 다를 가능성을 염두에 두어야 합니다.
감정평가액 산출을 위해 선정된 비교사례는 동일한 대준블루온 단지 내 49.17㎡ 세대의 2024년 8월 거래사례(1억 7천만원)로, 전용면적당 단가 346만원 수준이었습니다. 이를 기준으로 시점수정(인천광역시 미추홀구 아파트 매매가격지수 적용), 가치형성요인 비교, 면적비교 등의 과정을 거쳐 최종 감정평가액을 산정하였습니다.
권리관계 및 특이사항
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소유자 | 김영주 |
| 권리관계 | 2016년 7월 8일 근저당권 설정 |
| 임대관계 | 미상 |
| 점유상태 | 폐문부재 상태 |
감정평가서에 따르면 임대관계는 미상 상태이며, 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재가 확인되었습니다. 이는 경매 참여자에게 중요한 정보로, 실제 물건의 점유 상태나 인도 가능성에 대해 별도의 확인이 필요함을 시사합니다.
근저당권이 2016년 7월 8일 설정되어 있어, 건물 사용승인(2016년 5월 27일) 직후 금융거래가 이루어진 것으로 보입니다. 이는 최초 분양 당시부터 대출을 통한 구매가 이루어졌을 가능성을 시사합니다.
지역 부동산 시장 동향
시흥시 부동산 시장은 최근 들어 상당한 변화를 겪고 있습니다. 아파트 매매지수 추이를 살펴보면 2024년과 2025년 사이에 다소 조정 국면을 보이고 있습니다.
| 기준일 | 매매지수 | 전년 대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 130.49 | -2.68p |
| 2025년 3월 | 131.07 | -2.13p |
| 2025년 2월 | 132.44 | -0.76p |
| 2025년 1월 | 131.94 | -1.23p |
| 2024년 4월 | 133.17 | 기준 |
| 2024년 3월 | 133.20 | 기준 |
매매지수 추이를 보면 2024년 3-4월 대비 2025년 동기간에 약 2-3포인트 하락한 것으로 나타나, 지역 부동산 시장이 소폭 조정받고 있음을 알 수 있습니다. 이는 전국적인 부동산 시장 침체와 맥락을 같이 하는 것으로 보입니다.
시흥시 경매 시장 현황
현재 시흥시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지 점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 성지타워1차 | 49.81㎡ | 12층 | 1.25억 | 2.55억 | -27.73% | 5/19 | B | 70 |
| 2 | 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 ★ | 84.99㎡ | 4층 | 4.27억 | 6.1억 | – | 5/28 | B | 66 |
| 3 | 건영아파트 | 59.98㎡ | 1층 | 1.05억 | 2.15억 | -36.63% | 5/19 | C | 60 |
| 4 | 참이슬아파트 | 101.25㎡ | 14층 | 2.92억 | 4.17억 | -24.18% | 5/19 | C | 59 |
| 5 | 극동아파트 | 59.77㎡ | 7층 | 3.24억 | 3.24억 | 8.00% | 5/27 | C | 58 |
본 경매 물건은 시흥시 내에서 입지 점수 2위를 기록하고 있어, 상당히 양호한 입지 조건을 갖추고 있는 것으로 평가됩니다. 특히 교통 점수 85점, 학군 점수 80점으로 높은 점수를 기록한 반면, 편의시설 점수는 40점으로 다소 아쉬운 수준입니다.
대출 및 금융 정보
부동산 경매 참여 시 활용 가능한 대출 상품들을 살펴보면 다음과 같습니다:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% | – |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% | – |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% | – |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% | – |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% | – |
정책자금 대출 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|——–|——|——|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00%-1.30% | 4,500만원 | 만19-34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.50%-3.50% | 1억2천만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4억5천만원 | 갱신계약 체결 세대주 |
지역 범죄 및 안전
시흥시 지역의 2024년 범죄 통계를 분석해보면 다음과 같습니다:
주요 범죄 유형별 발생 건수:
– 교통범죄: 4,305건 (최다)
– 지능범죄(사기): 4,323건
– 기타범죄: 2,726건
– 절도범죄: 1,726건
– 폭행: 1,356건
– 특별경제범죄: 1,190건
강력범죄의 경우 상대적으로 낮은 발생률을 보이고 있으며, 강제추행 135건, 강간 51건, 방화 12건 등이 주요 유형입니다. 전반적으로 대도시 평균 수준의 치안 상태를 유지하고 있는 것으로 보입니다.
마약범죄(195건)와 병역범죄(150건) 등도 일정 수준 발생하고 있어, 지역 주민들의 주의가 필요한 상황입니다.
투자 관점에서의 고려사항
본 경매 물건은 여러 측면에서 흥미로운 투자 대상입니다. 우선 1회 유찰을 거쳐 감정가 대비 30% 할인된 가격에 매물이 나온 점이 주목할 만합니다. 배곧신도시라는 신개발 지역의 입지적 장점과 수인분당선 연결로 인한 교통 편의성은 중장기적으로 긍정적 요소로 작용할 것으로 보입니다.
다만 몇 가지 주의사항도 있습니다. 감정평가 시 폐문부재 상태였다는 점은 실제 물건 상태나 점유 관계에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다. 또한 2016년 설정된 근저당권의 존재와 임대관계 미상 상태는 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.
지역적으로는 시흥시 부동산 시장이 최근 소폭 조정받고 있는 상황이어서, 단기적 가격 상승을 기대하기는 어려울 것으로 보입니다. 하지만 배곧신도시의 지속적인 개발과 인프라 확충, 그리고 인천국제공항과의 접근성 등을 고려할 때 중장기적 관점에서는 안정적인 자산 가치 유지가 가능할 것으로 판단됩니다.
데이터 기준 및 참고사항
- 감정평가 기준일: 2025년 2월 26일
- 데이터 수집 기준일: 2025년 기준
- 부동산 매매지수: 한국부동산원 제공
- 범죄통계: 2024년 기준
본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 각종 통계 데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 경매 참여 전에는 반드시 현장 확인과 추가적인 법적 검토가 필요합니다.
더 자세한 정보 및 최신 현황은 https://auctionlabs.co.kr/cases/44495 에서 확인하실 수 있습니다.