부산진구 전포동에 위치한 이 물건은 부산의 원도심권에 자리한 아파트로, 도시철도와 버스 교통망이 잘 발달된 지역에 있어요. 14층 고층부에 위치한 83.47㎡ 전용면적의 이 아파트는 감정가 3.4억원에 최초 입찰을 앞두고 있습니다. KB시세보다 3.14% 할인된 가격이라는 점에서 주목해볼 만한 물건이에요.
물건 개요
이번 경매 물건의 기본 정보를 정리해드릴게요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경1879 |
| 법원명 | 부산지방법원 |
| 소재지(도로명) | 부산광역시 부산진구 중앙대로 786 (전포동, 에메랄드홈) |
| 건물명 | 에메랄드홈 |
| 동호수 | 101동 1403호 |
| 전용면적 | 83.47㎡ (약 25.2평) |
| 층수 | 14층 |
| 입찰일 | 2026년 5월 28일 |
| 입찰장소 | 부산지방법원 2층 256호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 3억 3,900만원 |
| 보증금 | 3,390만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 0회 (최초 입찰) |
| 현재상태 | 진행중 |
감정평가서에 따르면 도시관리계획 입안이 진행 중인 지역이라고 나와 있어요. 이는 향후 도시 개발과 관련된 변화가 있을 수 있음을 의미합니다.
건물 구조는 철근콘크리트조 28층 건물로, 아파트와 함께 근린생활시설, 의료시설도 함께 있는 복합 건물이에요. 지하 6층부터 지상 28층까지의 규모로 비교적 대형 건물에 속합니다.
가격 분석
가격 관련 주요 지표들을 살펴보겠습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 3,900만원 | 감정평가사 하원욱 평가 |
| KB시세(중간값) | 3억 5,000만원 | 2026년 5월 8일 기준 |
| KB시세 상한 | 3억 7,000만원 | – |
| KB시세 하한 | 3억 3,000만원 | – |
| 최저입찰가 | 3억 3,900만원 | 감정가와 동일 |
| KB시세 대비 할인율 | -3.14% | KB 중간값 대비 |
| 실거래가 대비 할인율 | -4.51% | 최근 실거래가 대비 |
최근 실거래 현황도 확인해보세요.
| 거래일 | 거래금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 2026년 4월 1일 | 3억 5,500만원 | 유사 물건 거래가 추정 |
현재 최저입찰가는 KB시세 중간값보다 약 1,100만원 낮게 설정되어 있어요. 이는 경매 물건의 특성상 시장가보다 다소 저렴하게 시작하는 것으로 보입니다.
부산진구의 아파트 매매지수 추이를 살펴보면 다음과 같습니다.
| 기준일 | 매매지수 | 전년 동월 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 98.06 | -1.47 |
| 2025년 3월 | 97.52 | -2.96 |
| 2025년 2월 | 97.04 | – |
| 2025년 1월 | 98.19 | – |
| 2024년 4월 | 99.53 | – |
| 2024년 3월 | 100.48 | – |
지수를 보면 부산진구 아파트 매매시장이 2024년 대비 소폭 하락세를 보이고 있는 상황이에요. 이런 시장 상황에서 경매 물건의 경쟁률도 영향을 받을 수 있습니다.
교통 분석
이 물건의 가장 큰 장점 중 하나는 교통 접근성이에요. 입지점수 85점으로 교통 부문에서 높은 점수를 받았습니다.
현재 데이터에서는 구체적인 지하철역 정보가 제공되지 않았지만, 부산진구 전포동 지역의 일반적인 교통 특성을 보면 부산의 주요 교통 축에 위치하고 있어요. 중앙대로에 면해 있어 버스 교통망 이용이 편리한 입지입니다.
주요 교통 특징:
– 중앙대로변 위치로 간선급행버스(BRT) 접근 용이
– 부산역, 서면 등 주요 거점으로 접근성 양호
– 도시철도 1호선, 2호선 환승 가능한 서면권 인근
버스 교통의 경우 전포동은 부산 시내버스 주요 노선들이 경유하는 지역이라 대중교통 이용이 비교적 편리해요. 특히 부산의 중심가인 서면과 부산역으로의 접근성이 좋은 편입니다.
학군·교육 분석
교육 환경 면에서도 90점이라는 높은 점수를 받은 지역이에요. 이는 부산진구가 전통적으로 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역이기 때문입니다.
현재 구체적인 학교 데이터는 제공되지 않았지만, 부산진구 전포동 일대는 다음과 같은 교육 환경을 갖추고 있어요:
초등학교: 부산진구는 역사가 오래된 지역으로 초등학교 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 전포동 일대에는 여러 초등학교가 도보권 내에 위치하고 있어 학부모들이 선호하는 지역 중 하나예요.
중·고등학교: 인근에 부산진구 관내 중학교와 고등학교들이 분포되어 있으며, 서면권과 인접해 있어 명문고들로의 통학도 가능한 거리에 있습니다.
학원가: 서면 학원가와 인접해 있어 사교육 접근성이 매우 좋아요. 서면은 부산 최대 학원가 중 하나로, 각종 학원과 교육 기관들이 밀집되어 있습니다.
학원 현황을 보면 반경 내에 다양한 교육 관련 시설들이 있을 것으로 예상되지만, 현재 데이터에서는 구체적인 학원 정보가 제공되지 않았네요.
생활 편의시설
편의시설 부문에서는 35점으로 다소 아쉬운 점수를 받았어요. 하지만 전포동은 부산의 원도심 지역으로 기본적인 생활 인프라는 갖춰져 있습니다.
상업시설:
현재 확인된 인근 상가로는 다음과 같은 곳들이 있어요.
| 업종 | 상호명 |
|---|---|
| 음식점 | 소문난만복래 |
| 음식점 | 진주돼지국밥 |
| 음식점 | 초원곰탕 |
| 기타 | 토마토 |
| 부동산 | 신신부동산중개 |
전포동은 전통적으로 맛집들이 많은 지역으로 유명해요. 특히 돼지국밥을 비롯한 부산 향토 음식들을 맛볼 수 있는 곳들이 많이 있습니다.
대형마트: 서면 롯데백화점, 이마트 등 대형 쇼핑시설까지는 차량으로 10분 내외 거리에 있어요.
병원: 부산진구 일대에는 크고 작은 병원들이 많이 분포되어 있으며, 특히 서면권에는 대형 종합병원들도 있어 의료 접근성이 좋은 편입니다.
금융기관: 은행, 우체국 등 기본적인 금융 서비스 이용은 도보권 내에서 가능할 것으로 보여요.
자연환경·주거환경
공원 현황:
현재 데이터에서 구체적인 공원 정보는 제공되지 않았지만, 부산진구는 도심 지역임에도 시민공원을 비롯한 여러 공원들이 있어 녹지 공간 접근성이 나쁘지 않은 편이에요.
장례시설: 현재 데이터에서는 인근 장례시설 정보가 확인되지 않았습니다.
치안 및 범죄 현황:
부산진구의 2024년 범죄 통계를 살펴보겠습니다.
| 범죄 유형 | 주요 세부 유형 | 발생 건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 4,417건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 2,905건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 2,678건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,558건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 1,537건 |
| 특별경제범죄 | 특별경제범죄 | 1,015건 |
부산진구는 상업지역이 많고 유동인구가 많은 지역 특성상 사기, 절도 등의 범죄가 상대적으로 많이 발생하는 편이에요. 하지만 이는 지역의 활성화된 경제활동과도 관련이 있는 부분입니다.
강력범죄의 경우:
– 강제추행: 242건
– 강간: 60건
– 살인 관련: 4건 (살인기수 2건, 살인미수등 2건)
전체적으로 부산 시내 상업지역의 일반적인 치안 수준을 보이고 있어요.
건물 정보
건축물대장 정보를 정리해드릴게요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 에메랄드홈 |
| 주용도 | 공동주택(아파트, 근린생활시설, 의료시설) |
| 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 |
| 지상층수 | 28층 |
| 지하층수 | 6층 |
| 해당 세대 전용면적 | 83.47㎡ |
| 해당 세대 층수 | 14층 |
건물의 상세 면적 정보를 보면:
지상층 면적:
– 1층: 1,168.58㎡ (상가 및 공용시설)
– 2층: 1,690.89㎡
– 3층: 1,689.26㎡
– 4-22층: 각 517.14㎡ (일반 주거층)
– 23층: 513.48㎡
– 24-25층: 각 486.81㎡
– 26-28층: 각 420.22㎡ (최고층부)
지하층 면적:
– 지하1층: 2,302.00㎡
– 지하2층: 2,272.00㎡
– 지하3-5층: 각 2,236.00㎡
– 지하6층: 1,973.97㎡
이 물건이 있는 14층은 일반 주거층에 해당하며, 각 층당 면적이 517.14㎡로 비교적 넓은 편이에요. 이는 층당 세대수가 많지 않아 거주 밀도가 적당할 것으로 예상됩니다.
담보권 설정 현황:
2006년 9월 12일자로 근저당권이 설정되어 있어요. 이는 약 20년 전에 설정된 것으로, 현재 경매 진행과 관련된 담보권일 가능성이 높습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 부산진구에서 진행 중인 경매 물건들 중 입지점수 기준 상위 5개 물건을 비교해보겠습니다.
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ★ 에메랄드홈 | 83.47㎡ | 14층 | 3.4억 | 3.4억 | -3.14% | 2026.05.28 | B등급 | 65점 |
| 2 | (토지) | 4,104㎡ | – | 0.76억 | 0.76억 | – | 2026.05.28 | C등급 | 63점 |
★ 표시된 이번 물건이 부산진구 내에서 입지점수 1위를 차지하고 있어요. 65점 B등급으로 평가받았으며, 특히 교통(85점)과 학군(90점) 부문에서 높은 점수를 받았습니다.
다른 경매 물건과 비교했을 때 이번 물건의 장점:
– 가장 높은 입지 점수 (65점)
– 아파트 형태로 거주 편의성 우수
– KB시세 할인율 정보 제공 (시장 가격 대비 저렴함 확인 가능)
– 교통 및 교육 인프라 우수
금융 정보
주택담보대출 금리 (2026년 기준):
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% |
현재 시중 금리가 상당히 높은 수준이므로, 대출을 고려한다면 금리 부담을 충분히 계산해보시는 것이 좋겠어요.
정책자금대출:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억 | 연소득 5천만원 이하 무주택세대주 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
정책자금의 경우 시중금리보다 훨씬 낮은 금리로 이용할 수 있지만, 소득 및 자산 요건 등을 만족해야 해요.
투자 고려사항
이 물건을 검토할 때 주목해야 할 포인트들을 정리해드릴게요.
장점:
1. 입지 우수: 부산진구 내 입지점수 1위 (65점)
2. 교통 편리: 교통점수 85점으로 대중교통 접근성 양호
3. 학군 우수: 교육점수 90점으로 교육 환경 우수
4. 가격 메리트: KB시세 대비 3.14% 할인된 가격
5. 최초 입찰: 유찰 이력 없어 깨끗한 물건
6. 적정 면적: 83.47㎡로 실수요자가 선호하는 중형 평수
단점 및 주의사항:
1. 편의시설 부족: 편의시설 점수 35점으로 상대적으로 낮음
2. 건물 노후: 건축연도 정보는 없지만 2006년 근저당 설정으로 보아 상당한 연수 예상
3. 도시계획 변수: 도시관리계획 입안 중으로 향후 변화 가능성
4. 시장 상황: 부산진구 아파트 매매지수 하락 추세
리스크 요소:
– 감정평가서상 도시관리계획 입안이 진행 중이라는 점은 긍정적일 수도, 부정적일 수도 있어요. 계획 내용에 따라 주변 환경이 크게 바뀔 수 있습니다.
– 근저당권 설정이 2006년으로 오래되었다는 점에서 권리관계가 복잡할 가능성도 고려해야 해요.
– 현재 고금리 시대에 대출 비중이 높다면 금리 부담이 상당할 수 있습니다.
데이터 기준 및 면책사항
데이터 기준일:
– KB시세: 2026년 5월 8일
– 감정평가: 2025년 5월 29일 (감정평가사: 하원욱)
– 범죄통계: 2024년 기준
– 부동산 매매지수: 2025년 4월까지
면책사항:
본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닙니다. 경매 참여 전에는 반드시:
- 현장 답사를 통한 실물 확인
- 권리관계 정밀 조사
- 명도 가능성 확인
- 관련 비용 정확한 계산
- 전문가 상담
등을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/508045
이상으로 부산진구 에메랄드홈 경매 물건 분석을 마치겠습니다. 입지는 우수하지만 편의시설과 건물 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시길 바라요.