이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 2.5억원으로 낮아질 수 있습니다.
화정역 북동쪽에 위치한 이 아파트는 1996년 준공된 11개동 1,350세대 규모의 대단위 아파트 단지입니다. 1101동 13층에 위치한 해당 세대는 전용면적 60㎡로 1회 유찰되어 현재 최저입찰가가 3.1억원까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 화정역 접근성과 주변 교육여건이 양호한 것으로 평가되었으며, KB시세 대비 63% 수준의 할인가격으로 입찰 가능한 상황입니다. 2025년 11월 감정평가에서는 인근 동일단지 거래사례를 기준으로 4.5억원의 시장가치를 산정했습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경64552 |
| 법원명 | 고양지원 |
| 소재지(지번) | 경기도 고양시 덕양구 화정동 961 |
| 소재지(도로명) | 경기도 고양시 덕양구 백양로 126 |
| 건물명 | 은빛마을아파트 |
| 동·호수 | 1101동 13층 1301호 |
| 전용면적 | 60.00㎡ (18.15평) |
| 층/총층수 | 13층/15층 |
| 건축연도 | 1996년 |
| 입찰일시 | 2026년 4월 15일 오후 2시 |
| 입찰장소 | 고양지원 제101호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 312,200,000원 (3.1억) |
| 보증금 | 31,220,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2026-03-11 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026-04-15 | 진행중 | – | – |
가격 분석
주요 가격 지표
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 446,000,000원 (4.5억) | 2025.11.04 기준 |
| KB시세(중간) | 845,000,000원 (8.5억) | 2026.03.27 기준 |
| KB시세(상한) | 900,000,000원 (9.0억) | – |
| KB시세(하한) | 775,000,000원 (7.8억) | – |
| 최저입찰가 | 312,200,000원 (3.1억) | 2회차 기준 |
| 실거래가 | 415,000,000원 (4.2억) | 2026.02.01 |
| KB대비 할인율 | -63.05% | 상당한 할인 |
| 실거래 대비 할인율 | -24.77% | – |
지역 낙찰가율 통계
감정평가서에 수록된 경기 고양시 덕양구 아파트 경매 동향(2024년 11월~2025년 10월)을 살펴보면 다음과 같습니다:
| 구분 | 총감정가 | 총낙찰가 | 낙찰가율(%) | 총건수 | 낙찰건수 | 낙찰률(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아파트 | 584억원 | 506억원 | 86.7% | 262건 | 112건 | 42.7% |
이는 해당 지역 아파트 경매시장에서 평균적으로 감정가의 86.7% 수준에서 낙찰되며, 약 42.7%의 낙찰률을 보이고 있음을 의미합니다.
인근 거래사례
감정평가서에 따르면 동일단지 내 최근 거래사례는 다음과 같습니다:
| 거래일 | 동/층/호 | 전용면적 | 거래금액 | ㎡당 단가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.02.03 | 1101동 9층 908호 | 60㎡ | 4.5억원 | 748만원/㎡ |
| 2025.02.16 | 1105동 13층 1304호 | 60㎡ | 4.5억원 | 754만원/㎡ |
| 2024.12.30 | 1105동 12층 1205호 | 60㎡ | 4.5억원 | 748만원/㎡ |
교통 분석
지하철 접근성
감정평가서에 따르면 본건은 “화정역(3호선) 북동측 인근”에 위치하고 있어 지하철 이용이 편리한 것으로 평가되었습니다. 화정역은 수도권 전철 3호선이 운행하는 역으로, 서울 시내 주요 지역과의 연결성이 우수합니다.
화정역에서 출발하여 강남역까지는 약 50분, 종로3가역까지는 약 40분이 소요되며, 지하철 2호선 을지로3가역에서 환승이 가능합니다. 또한 동대문역사문화공원역에서 4호선, 5호선으로의 환승도 가능하여 서울 전 지역으로의 접근성이 양호합니다.
버스 교통
감정평가서에는 “인근에 버스정류장”이 위치하여 교통상황이 양호하다고 기록되어 있습니다. 화정동 지역은 광역버스와 일반버스 노선이 다수 운행되어 서울 강남, 여의도, 종로 등 주요 업무지구로의 접근이 용이합니다.
학군·교육 분석
교육 인프라
본건 주변지역은 “학교, 지하철역 등 혼재”하는 지역으로 평가서에 기록되어 있어 교육 인프라가 잘 갖추어진 것으로 보입니다. 고양시 덕양구는 경기도 내에서도 교육여건이 우수한 지역 중 하나로 평가받고 있습니다.
화정동 일대는 초등학교, 중학교, 고등학교가 고르게 분포되어 있으며, 특히 화정고등학교, 덕양중학교 등 지역 내 우수한 공립학교들이 위치하고 있습니다. 또한 킨텍스(KINTEX)와 가까운 입지로 인해 국제적인 교육 환경도 조성되어 있습니다.
사교육 환경
데이터에서 확인된 인근 교육 시설로는 “소마사고력수학고양학원”이 있으며, 화정동 일대는 수학, 영어 등 주요 과목의 학원이 다수 분포되어 있습니다. 특히 화정역 주변 상권 내에는 대형 프랜차이즈 학원들이 입점해 있어 사교육 접근성도 우수한 편입니다.
생활 편의시설
상업시설 및 편의점
감정평가서에 따르면 주위는 “대단위 아파트 단지, 중심 상가지대, 학교, 지하철역 등 혼재”하는 지역으로 생활편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 화정역 일대에는 대형마트, 편의점, 음식점 등이 집중되어 있어 일상 생활에 필요한 시설들을 쉽게 이용할 수 있습니다.
의료시설
데이터상 인근에 “아드망의원”이 위치하고 있으며, 화정동 일대에는 종합병원인 명지병원과 국민건강보험 일산병원이 차량으로 10분 내외 거리에 있어 의료 접근성이 우수합니다.
금융·부동산
“케이맥스부동산중개법인” 등 부동산 관련 업체들이 인근에 위치하고 있어 부동산 거래나 임대 관련 업무 처리가 용이합니다.
자연환경·주거환경
주거환경
감정평가서에서는 “제반 주위환경 무난함”으로 평가하고 있습니다. 1996년 준공된 은빛마을아파트는 총 11개동 1,350세대 규모의 대단지로, 단지 내 녹지공간과 편의시설이 잘 조성되어 있습니다.
범죄 안전도
고양시 덕양구의 2024년 범죄 통계를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 발생건수 | 주요 유형별 세부내역 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 8,127건 | 사기(6,267건), 횡령(1,504건) |
| 기타범죄 | 4,679건 | – |
| 교통범죄 | 3,548건 | – |
| 폭력범죄 | 3,767건 | 폭행(2,156건), 손괴(720건) |
| 절도범죄 | 2,645건 | – |
| 특별경제범죄 | 2,178건 | – |
| 풍속범죄 | 501건 | 성풍속범죄(403건), 도박(98건) |
| 마약범죄 | 349건 | – |
전체적으로 경기도 내 다른 지역과 비교했을 때 평균적인 수준의 치안 상태를 보이고 있습니다.
건물 정보
건축물 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 은빛마을아파트 |
| 주용도 | 아파트 |
| 주구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 |
| 사용승인일 | 1996년 4월 27일 |
| 건물규모 | 지하1층/지상15층 |
| 전체 규모 | 11개동 1,350세대 |
| 1101동 연면적 | 9,714.56㎡ |
| 대지면적 | 54,769.5㎡ |
해당 세대 상세정보
감정평가서에 따르면 해당 세대의 상세 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 면적(㎡) | 비고 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 60.00 | 실제 거주공간 |
| 공용면적 | 31.095 | 복도, 계단 등 |
| 분양면적 | 91.095 | 전용+공용 |
| 대지권 | 41.913 | 토지지분 |
| 전용률 | 65.87% | 전용면적/분양면적 |
건물 상태 및 마감
감정평가서에 기재된 건물의 구조 및 마감 상태는 다음과 같습니다:
- 외벽: 몰탈 위 페인트 등 마감
- 내벽: 벽지 등 마감
- 창호: 샷시 등
- 설비: 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 완비
건축된 지 약 29년이 경과한 건물로, 노후도는 있으나 기본적인 설비는 갖추어져 있는 상태입니다.
토지이용계획
감정평가서에 따른 토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같습니다:
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 지구단위계획: 화정능곡택지개발지구
- 도로: 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 중로1류(폭 20m~25m) 접합
- 기타 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인등 대상)
지역 시장 동향
지역 경매 현황
고양시 덕양구 지역의 최근 1년간 경매 낙찰 통계를 살펴보면:
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰건수 | 유찰건수 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
최근 통계상으로는 높은 낙찰가율을 보이고 있으나, 표본 수가 적어 전체적인 시장 동향을 판단하기에는 제한적입니다.
인근 감정평가 사례
감정평가서에 수록된 인근 평가사례를 살펴보면:
| 소재지 | 동/층/호 | 전용면적 | 감정가 | ㎡당단가 | 기준시점 | 목적 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 화정동 961 | 1110동11층1106호 | 60㎡ | 4.2억 | 693만원 | 2024.08 | 법원경매 |
| 화정동 961 | 1105동9층909호 | 34.29㎡ | 2.6억 | 767만원 | 2023.12 | 법원경매 |
| 화정동 961 | 1105동14층1405호 | 60㎡ | 5.8억 | 968만원 | 2022.11 | 법원경매 |
| 화정동 936 | 615동14층1403호 | 103.92㎡ | 7.5억 | 721만원 | 2024.05 | 법원경매 |
| 화정동 953 | 704동3층302호 | 85㎡ | 7.1억 | 829만원 | 2025.03 | 법원경매 |
동일단지 내에서도 층수, 향, 호실 위치 등에 따라 ㎡당 단가가 693만원~968만원으로 상당한 차이를 보이고 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
고양시 덕양구 지역의 현재 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 장성마을아파트 | 59.04㎡ | 10층 | 2.8억 | 4.0억 | -27.27% | 4.7 | B | 75 |
| 2 | 소만마을아파트 | 59.04㎡ | 13층 | 0.03억 | 3.8억 | – | 4.14 | B | 69 |
| 3★ | 은빛마을아파트 | 60.00㎡ | 13층 | 3.1억 | 4.5억 | -63.05% | 4.15 | B | 69 |
| 4 | 강선마을아파트 | 101.88㎡ | 12층 | 0.09억 | 6.8억 | -98.49% | 3.31 | B | 65 |
| 5 | 행신파밀리에트라이하이 | 59.78㎡ | 9층 | 3.9억 | 5.6억 | -22.93% | 4.7 | C | 64 |
본건은 지역 내 입지점수 3위에 해당하며, B등급의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.
대출 및 정책자금
주택담보대출 금리 현황
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.71% | 5.36% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 3.80% | 5.81% | 변동금리 |
| 국민은행 | 주택담보대출 | 4.07% | 6.21% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.18% | 6.58% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.49% | 5.82% | 변동금리 |
정책자금 활용 가능상품
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1.2억 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0%~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억 | 갱신요구권 행사 후 증액 계약자 |
감정평가 주요 내용
본건에 대한 2025년 11월 4일자 감정평가서의 주요 내용을 요약하면 다음과 같습니다:
평가방법 및 근거
감정평가사는 “감정평가에 관한 규칙” 제16조에 따라 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 소유권 대지권을 일체로 한 거래사례비교법으로 평가했다고 밝혔습니다. 다른 평가방법은 “대상물건의 특성 등으로 인해 적용이 곤란”하여 생략했습니다.
가격 배분
감정평가액 4.5억원의 토지·건물 배분내역은 다음과 같습니다:
| 구분 | 금액 | 비율 |
|---|---|---|
| 토지 | 2.7억원 | 60.0% |
| 건물 | 1.8억원 | 40.0% |
| 합계 | 4.5억원 | 100.0% |
평가사의 의견
감정평가사는 “거래사례, 평가사례, 인근 부동산 탐문조사에 의한 가격수준, 낙찰가율 통계분석 등 참고가격자료를 고려할 때, 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성이 인정된다”며 4.5억원을 최종 감정평가액으로 결정했다고 밝혔습니다.
투자 시 고려사항
물리적 현황
감정평가서에는 “현장조사시 이해관계인의 폐문, 부재, 비협조 등 사유로 육안에 의한 내부확인 불가”했다고 기록되어 있습니다. 따라서 실제 내부 상태는 건축물현황도를 기준으로 추정한 것이므로, 입찰 전 반드시 실물 확인이 필요합니다.
임대 및 점유 현황
감정평가서상 “임대관계: 미상”으로 기재되어 있어 현재 임차인의 점유 여부나 임대차 관계를 정확히 알 수 없는 상태입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.
근저당권 설정 현황
“2021년 5월 28일 근저당권” 설정 기록이 있어, 기존 채권관계로 인한 경매 진행임을 알 수 있습니다. 낙찰시 해당 근저당권은 소멸되므로 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.
데이터 기준 및 면책사항
- KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
- 감정평가 기준일: 2025년 11월 4일
- 데이터 수집일: 본 자료 작성일 기준
본 자료는 법원 경매 공고문, 감정평가서, 공개 데이터베이스 등을 기반으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시고 현장 실사를 통해 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다. 경매 참여 시 발생할 수 있는 모든 위험은 입찰자 본인의 책임입니다.
더 자세한 정보 및 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/103316