감정가 4.01억원, KB시세 3.9억원인 이 물건의 최저입찰가는 2.8억원으로 KB시세 대비 약 28% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 현재 2회차 입찰이 2026년 6월 17일로 예정되어 있습니다. 부산 금정구 구서동 소재 ‘구서역두산위브포세이돈’ 102동 27층 2704호로, 구서역 인근의 프리미엄 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 지하철 1호선 구서역 서측 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수한 것으로 평가됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경4383 |
| 법원명 | 부산지방법원 |
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금정로233번길 63 |
| 건물명 | 구서역두산위브포세이돈 |
| 동/호수 | 102동 2704호 |
| 전용면적 | 59.96㎡ (약 18평) |
| 층수 | 27층 / 32층 건물 |
| 건축연도 | 2020년 7월 29일 사용승인 |
| 감정가 | 401,000,000원 |
| 최저입찰가 | 280,700,000원 |
| 보증금 | 28,070,000원 (10%) |
| 입찰일시 | 2026년 6월 17일 |
| 입찰장소 | 부산지방법원 2층 256호 입찰법정 |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행 중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2025-02-12 | 유찰 | 미상 | – |
| 2회차 | 2026-06-17 | 진행중 | – | – |
가격 분석
가격 비교 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4.01억원 | 감정평가사 박소영, 2024.08.27 기준 |
| KB시세 상한 | 4.25억원 | 2026.05.29 기준 |
| KB시세 중간 | 3.9억원 | 2026.05.29 기준 |
| KB시세 하한 | 3.75억원 | 2026.05.29 기준 |
| 최저입찰가 | 2.8억원 | 감정가 대비 70% 수준 |
| KB 대비 할인율 | -28.03% | KB시세 중간가 기준 |
| 실거래가 대비 할인율 | -30.69% | 최근 실거래 4.05억 기준 |
실거래 이력
감정평가서에 따르면 인근 같은 단지 내 최근 거래사례가 확인됩니다.
| 거래일 | 동/층/호 | 전용면적(㎡) | 거래금액 | 단가(만원/㎡) |
|---|---|---|---|---|
| 2024.05.08 | 102동 28층 2805호 | 74.94 | 5.1억원 | 681만원 |
| 2024.06.26 | 101동 5층 505호 | 59.89 | 3.8억원 | 634만원 |
| 2026.05.01 | – | – | 4.05억원 | – |
감정평가서의 거래사례 분석에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(59.89㎡) 물건이 2024년 6월 3.8억원에 거래된 사례가 있어 현 감정가 수준이 합리적인 것으로 판단됩니다.
공시가격 정보
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 2026년 | 2.42억원 | 60.3% |
교통 분석
지하철 접근성
감정평가서에 따르면 “인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 구서역이 소재하여 제반 교통상황은 양호”하다고 평가되었습니다. 구서역까지는 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 부산도시철도 1호선을 통한 시내 접근이 용이합니다.
부산 1호선 구서역에서 주요 역까지의 소요시간은 다음과 같습니다:
– 서면역까지 약 25분
– 부산역까지 약 35분
– 노포역까지 약 5분
버스 교통
감정평가서에 따르면 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 버스를 통한 교통 이용도 편리한 상황입니다. 구서동 지역은 부산 북부권의 교통 요충지로 다양한 버스 노선이 운행됩니다.
도로 접근성
감정평가서에 따르면 “본건까지 차량접근 가능”하며, “본건 동측 및 서측으로 노폭 약 10M 내외의 도로에 각각 접함”으로 차량 이용 시에도 편리한 접근이 가능합니다.
생활 편의시설
상업시설
감정평가서에 따르면 “부근은 아파트, 시장, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성”되어 있어 생활편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.
인근에는 다음과 같은 상업시설들이 위치합니다:
| 시설명 | 카테고리 | 비고 |
|---|---|---|
| 스페셜오더 | 전문점 | 인근 위치 |
| 페이지네일 | 뷰티서비스 | 인근 위치 |
| 씨스페이스구서 | 피트니스 | 인근 위치 |
| 필라테스스튜디오-5파이브 | 운동시설 | 인근 위치 |
| 이티영어 | 교육시설 | 인근 위치 |
구서동 지역은 구서시장을 중심으로 한 전통시장과 대형마트, 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.
자연환경·주거환경
주거환경
감정평가서에 따르면 본 물건은 “부산광역시 금정구 구서동 소재 ‘구서역(부산1호선)’ 서측 인근에 위치”하며, 주변이 “아파트, 시장, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성”된 안정적인 주거지역입니다.
금정구는 부산 북부권의 대표적인 주거지역으로, 금정산을 배경으로 한 양호한 자연환경을 갖추고 있습니다. 특히 구서동 일대는 신시가지와 구시가지가 조화롭게 형성된 지역입니다.
범죄 통계 (금정구 2024년 기준)
| 범죄유형 | 발생건수 | 주요 세부유형 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 2,046건 | 사기(1,719건), 횡령(249건) |
| 기타범죄 | 1,036건 | – |
| 절도범죄 | 878건 | – |
| 폭력범죄 | 853건 | 폭행(388건), 손괴(206건) |
| 교통범죄 | 627건 | – |
| 특별경제범죄 | 439건 | – |
| 풍속범죄 | 162건 | 성풍속범죄(109건), 도박범죄(53건) |
| 강력범죄 | 81건 | 강제추행(52건), 강간(16건) |
전반적으로 금정구는 부산시 내에서 비교적 안전한 지역으로 평가되며, 특히 강력범죄 발생률이 낮은 편입니다.
건물 정보
건축물 상세정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 구서역 두산위브 포세이돈 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 18,852.91㎡ |
| 대지면적 | 0.00㎡ (구분소유) |
| 건폐율 | 0.00% |
| 용적률 | 미확인 |
| 사용승인일 | 2020년 7월 29일 |
| 지상층수 | 32층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | 4대 |
| 총세대수 | 153세대 |
| 에너지효율등급 | 75.78점 |
구조 및 마감
감정평가서에 따르면 본 건물은 “철근콘크리트(무량판)구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 32층 건물 내 제27층 제2704호”입니다. 건물 마감재는 다음과 같습니다:
- 외벽: 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감
- 창호: 샷시창호
- 내벽 및 바닥: 폐문으로 인해 미조사
설비 현황
감정평가서에 따르면 본 건물의 설비는 다음과 같이 갖추어져 있습니다:
– 급배수설비 및 위생설비
– 승강기설비
– 소화전설비
– 화재탐지설비
– 화재경보설비
– 도시가스에 의한 난방설비
대지권 정보
| 구분 | 면적(㎡) |
|---|---|
| 전용면적 | 59.9616 |
| 공용면적 | 60.6118 |
| 전체면적 | 120.5734 |
| 대지권면적 | 9.0414 |
| 전용률 | 49.7% |
토지이용계획
감정평가서에 따르면 본 물건의 토지이용계획은 다음과 같습니다:
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 용도지구 | 방화지구 |
| 용도구역 | 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 |
| 기타제한 | 가로구역별 최고높이 60m 이하 제한 |
공시지가 정보
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2026년 | 4,774,000원 | 일반 |
지역 시장 동향
부산 금정구 매매지수 동향
| 기준일 | 매매지수 | 전월대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 100.18 | +0.83% |
| 2025-03-01 | 99.35 | +1.36% |
| 2025-02-01 | 98.02 | -1.13% |
| 2025-01-01 | 99.14 | -2.53% |
| 2024-04-01 | 101.71 | -0.37% |
| 2024-03-01 | 102.09 | – |
감정평가서의 시점수정에 사용된 한국부동산원 가격지수에 따르면, 2024년 7월 기준 지수가 87.4로 2024년 4월 88.0 대비 약간 하락한 것으로 나타났습니다. 이는 최근 부산 금정구 아파트 시장이 소폭 조정받고 있음을 시사합니다.
지역 대표 단지 현황
금정구 구서동 일대의 주요 아파트 단지들은 다음과 같습니다:
| 단지명 | 세대수 | 건축년도 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 구서역두산위브포세이돈 | 153세대 | 2020년 | 신축, 역세권 |
| 선경구서동3차아파트 | – | – | 대단지 |
| 구서쌍용아파트 | – | – | 기존 단지 |
금정구 상급지 TOP 5 경매물건
현재 금정구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1★ | 구서역두산위브포세이돈 | 59.96 | 27층 | 2.8억 | 4.01억 | -28.03% | 2026-06-17 | B | 74점 |
| 2 | 금정더유엘프리미어 | 52.34 | 10층 | 0.34억 | 2.01억 | – | 2026-06-10 | C | 62점 |
| 3 | 구서쌍용아파트 | 143.40 | 5층 | 2.67억 | 3.82억 | -15.11% | 2026-06-12 | C | 62점 |
| 4 | 선경구서동3차아파트 | 183.66 | 11층 | 4.18억 | 5.97억 | 0.34% | 2026-06-12 | C | 62점 |
| 5 | 금정산 경동 메르빌 | 166.98 | 7층 | 3.17억 | 6.47억 | -23.24% | 2026-06-16 | C | 52점 |
본 물건은 금정구 내에서 가장 높은 입지점수(74점, B등급)를 받아 지역 내 최상급 물건으로 평가됩니다. 특히 교통접근성(85점)과 학군(90점) 부문에서 높은 점수를 기록했습니다.
입지점수 상세 분석
입지점수 구성
| 평가항목 | 점수 | 등급 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 종합점수 | 74점 | B등급 | 금정구 내 1위 |
| 교통접근성 | 85점 | A등급 | 구서역 인접 |
| 학군환경 | 90점 | A등급 | 우수한 교육환경 |
| 편의시설 | 45점 | D등급 | 보통 수준 |
| 건물품질 | 100점 | A등급 | 신축 브랜드 |
| 생활인구 | 80점 | B등급 | 안정적 주거지역 |
특히 구서역 인근 위치로 인한 교통 점수(85점)와 금정구의 우수한 교육환경으로 인한 학군 점수(90점)가 높게 평가되어 전체적으로 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.
대출금리 정보
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 금리유형 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.730% | 6.720% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.850% | 5.600% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.270% | 6.210% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.150% | 6.750% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.560% | 6.210% | 변동금리 |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하, 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 기존 버팀목대출 이용자 중 갱신대상 |
권리관계 및 특이사항
감정평가서에 따르면 “2020.10.28. 근저당권”이 설정되어 있는 것으로 나타났습니다. 이는 기존 소유자의 대출과 관련된 것으로 보이며, 경매를 통해 소유권이 이전될 경우 말소됩니다.
감정평가 시 “이해관계인의 폐문·부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능”했다고 기록되어 있어, 실제 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
감정평가 의견
감정평가사는 거래사례비교법을 적용하여 감정평가를 실시했으며, “상기 참고가격 자료(감정평가사례, 거래사례 및 인근 유사 부동산 탐문조사에 의한 가격 수준 등)에 의해 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성이 인정되므로 시산가액을 기준으로 앞에서 살펴본 참고자료 및 대상 목적물의 특수성, 감정평가 목적 등을 감안하여 상기 감정평가액으로 결정”했다고 밝혔습니다.
인근 가격수준은 “전용면적 기준 6,700,000원/㎡ ~ 7,000,000원/㎡ 내외”로 평가되어, 본 물건의 감정평가 단가 669만원/㎡는 해당 범위 내에 위치합니다.
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 5월 29일
- 감정평가 기준일: 2024년 8월 27일
- 실거래가 기준일: 2026년 5월 1일
- 공시지가 기준연도: 2026년
- 범죄통계 기준연도: 2024년
본 자료는 공개된 법원 경매 정보, 감정평가서, 부동산 관련 공시자료를 바탕으로 작성되었으며, 투자 권유나 추천이 아닌 정보 제공 목적입니다. 실제 입찰 시에는 현장 확인과 추가적인 법률 검토가 필요합니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/683526