2회 유찰, 해운대구 좌동 벽산아파트 경매 — 전용 134.95㎡ 16층 / 최저가 5.4억

좌산초등학교 북측에 위치한 벽산아파트는 1996년 11월 30일 준공된 철근콘크리트구조 25층 규모 아파트입니다. 총 90세대가 입주한 이 단지는 부산광역시 해운대구 좌동순환로299번길 11에 자리잡고 있으며, 현재 207동 16층 1601호가 경매에 나왔습니다. 감정평가서에 따르면 이 물건은 전용면적 134.95㎡(약 40.82평)으로 2회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 8.4억에서 5.4억까지 35.9% 하락한 상태입니다. 감정평가사는 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정해 평가했다고 명시했습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2022타경108058
법원명	동부지원
소재지	부산광역시 해운대구 좌동순환로299번길 11 (좌동,벽산아파트)
건물명	벽산아파트
동/호수	207동 1601호
전용면적	134.95㎡ (약 40.82평)
층수	16층 / 25층
건축연도	1996년
입찰일	2026년 7월 6일
입찰장소	제203호 법정
최저입찰가	5억 4,016만원
보증금	5,402만원 (10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중
근저당 설정	2021년 11월 4일

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2023-11-20	유찰	–	–
2차	2023-12-26	유찰	–	–
3차	2024-01-29	낙찰	–	–
4차	2026-07-06	진행중	–	–

흥미롭게도 3차에서 낙찰된 이력이 있으나 현재 4차 경매가 진행되고 있어, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 재경매에 나온 것으로 추정됩니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	8억 4,400만원	2023년 1월 19일 기준
KB시세 중간값	6억원	2026년 6월 5일 기준
KB시세 상한	6억 3,000만원
KB시세 하한	5억 7,500만원
최저입찰가	5억 4,016만원	KB대비 9.97% 할인
최근 실거래가	7억 4,000만원	2026년 5월 1일
실거래대비 할인율	27.01%

감정평가서에 따르면 본건과 동일한 134.95㎡ 면적의 같은 동 17층이 2021년 7월 31일 8억 5,000만원에 거래된 사례를 주요 비교표준으로 활용했습니다. 또한 인근 유사부동산의 가격수준을 호별 위치에 따라 전용면적 기준 6,000,000원/㎡~6,500,000원/㎡ 수준으로 탐문조사했다고 밝혔습니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2026년	3억 8,700만원	45.9%

교통 분석

감정평가서에 따르면 “본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소역에서 근거리로 제반 교통상황 보통”이라고 기술되어 있습니다. 해운대구 좌동은 부산의 대표적인 주거지역으로 도시철도와 버스 노선이 잘 발달되어 있는 편입니다.

좌동 지역은 부산 도시철도 2호선 장산역과 해운대역 사이에 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 장산역까지는 차량으로 약 5분, 해운대역까지는 약 10분 거리에 위치해 있어 센텀시티나 부산 시내 접근이 용이합니다.

버스 노선의 경우 좌동 일대에는 여러 간선버스와 지선버스가 운행되고 있어 부산 전 지역으로의 이동이 가능합니다. 특히 해운대 해수욕장이나 광안리 해수욕장 등 관광지로의 접근성도 우수한 편입니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 아파트는 “좌산초등학교 북측 인근에 위치”하고 있습니다. 좌산초등학교는 도보 거리 내에 있어 초등학생 자녀가 있는 가정에게는 매우 유리한 위치입니다.

해운대구는 부산의 대표적인 교육특구로 우수한 학군을 자랑합니다. 특히 좌동 지역은 좌산초등학교를 비롯해 인근에 양질의 교육시설들이 밀집해 있어 교육 여건이 우수합니다.

중학교의 경우 좌산중학교, 해운대중학교 등이 인근에 위치해 있으며, 고등학교로는 해운대고등학교, 부산국제외국어고등학교 등 명문 고등학교들이 반경 5km 이내에 분포되어 있습니다.

사교육 인프라 측면에서도 해운대구는 부산 최고 수준의 학원가를 보유하고 있습니다. 특히 좌동과 인접한 센텀시티 일대에는 대형 학원들이 밀집해 있어 다양한 교육 선택권을 제공합니다.

생활 편의시설

상업시설

감정평가서 주변 상황을 보면 “아파트, 근린생활시설 등이 혼재”한다고 기술되어 있어 일상생활에 필요한 기본 편의시설들이 도보 거리 내에 위치해 있음을 알 수 있습니다.

좌동 지역은 주거와 상업이 적절히 조화를 이룬 복합지역으로, 대형마트부터 소규모 편의점까지 다양한 규모의 상업시설들이 분포되어 있습니다. 센텀시티와 인접해 있어 신세계센텀시티, 롯데백화점 센텀시티점 등 대형 쇼핑몰 이용도 편리합니다.

의료시설

해운대구는 부산대학교병원을 비롯해 우수한 의료시설들이 집중되어 있는 지역입니다. 특히 좌동에서 차량으로 10분 거리에 부산대학교병원이 위치해 있어 응급상황이나 전문 치료가 필요할 때 신속한 대응이 가능합니다.

일차 의료기관들도 지역 내에 충분히 분포되어 있어 일상적인 건강관리나 치료에는 전혀 불편함이 없습니다.

자연환경·주거환경

좌동 지역은 해운대의 배후 주거지로서 바다와 산이 어우러진 쾌적한 주거환경을 자랑합니다. 장산과 가까워 등산이나 산책을 즐기기에 좋은 위치이며, 해운대 해수욕장까지도 차량으로 15분 거리에 위치해 있어 해양 레저 활동도 용이합니다.

감정평가서에 따르면 토지의 형상은 “서하향 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성한 부정형의 토지”라고 기술되어 있어, 경사지에 조성된 아파트임을 알 수 있습니다. 이는 16층이라는 높은 층수에서 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

범죄 안전도

2024년 기준 해운대구 범죄통계를 분석하면 지능범죄(사기 3,338건, 횡령 448건 등)와 교통범죄(1,180건), 절도범죄(1,674건)가 상대적으로 높은 비중을 차지하고 있습니다. 강력범죄는 총 157건으로 비교적 낮은 수준이며, 특히 살인기수는 2건으로 매우 낮습니다.

범죄유형	주요 세부범죄	발생건수
지능범죄	사기, 횡령, 문서/인장 등	3,987건
절도범죄	절도	1,674건
폭력범죄	폭행, 손괴, 상해 등	1,394건
교통범죄	교통사고 등	1,180건

건물 정보

항목	내용
건물명	벽산아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	13,012.33㎡
대지면적	44,333.80㎡
건폐율	1.47%
용적률	26.78%
사용승인일	1996년 11월 30일
지상층수	25층
지하층수	1층
승강기수	0대
세대수	90세대
에너지효율등급	등급없음

감정평가서에 따르면 건물은 “철근콘크리트조 슬래브지붕 25층건”으로 “외벽은 몰탈위페인트 마감, 창호 등은 샷시 창호”로 구성되어 있습니다. 1996년 준공으로 약 30년이 경과한 상태이므로 노후화가 어느 정도 진행된 상태로 판단됩니다.

건물 내부에는 “난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음”이라고 기술되어 있으나, 건축물대장상 승강기 수가 0대로 표시된 것은 오류로 보이며, 25층 건물의 특성상 승강기는 반드시 설치되어 있을 것으로 판단됩니다.

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2026년	1,947,000원	일반

토지이용계획

감정평가서에 따르면 본 부지는 “제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합)”에 해당하며, 다양한 제한사항이 적용됩니다:

• 가축사육제한구역
• 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)
• 절대보호구역(대우사랑.왕자와공주유치원)
• 절대보호구역(좌산초등)
• 택지개발지구

이러한 제한사항들은 교육환경 보호를 위한 것으로, 주거환경의 쾌적성 유지에는 긍정적인 요소로 작용합니다.

지역 시장 동향

해운대구 아파트 매매가격지수 추이를 보면 최근 몇 년간 상승세를 보이고 있습니다:

기준일	매매지수	전년 동월 대비
2025년 4월	123.23	+2.2%
2025년 3월	119.50	-2.5%
2025년 2월	117.71	-4.0%
2025년 1월	117.44	-2.6%
2024년 4월	120.63	–
2024년 3월	122.52	–

2024년 하반기 이후 조정을 거쳐 2025년 들어 회복세를 보이고 있으며, 4월에는 전년 동기 대비 상승으로 전환했습니다.

지역 경매 통계

감정평가서에 포함된 경매통계에 따르면:

기간	물건구분	총낙찰가율	평균낙찰가율
최근 1년	아파트	84.57%	88.97%

이는 해운대구 아파트 경매시장이 상당히 활발하며, 낙찰가율도 높은 수준임을 보여줍니다.

현재 진행 중 경매 물건 대비 분석

해운대구 내 현재 진행 중인 주요 경매 물건들과 비교하면:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	종합점수
1	아크로뷰	20.25㎡	9층	4,018만원	8,200만원	–	6.15	B등급	68점
2	대우월드마크센텀	243.73㎡	36층	30억 1,000만원	43억원	–	6.22	B등급	68점
3	더센텀파크1차	84.64㎡	9층	9억 6,300만원	9억 6,300만원	-19.75%	6.22	B등급	68점
4	센텀마티안	75.50㎡	23층	6억 4,300만원	6억 4,300만원	2.06%	6.15	B등급	66점
5★	벽산아파트	134.95㎡	16층	5억 4,016만원	8억 4,400만원	-9.97%	7.06	B등급	66점

본 물건은 종합 점수 66점으로 5위에 위치하며, KB시세 대비 9.97% 할인된 상태로 상대적으로 안정적인 할인율을 보이고 있습니다.

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	3.73%	6.72%
신한은행	주택담보대출	3.85%	5.60%
농협은행	주택담보대출	4.27%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.15%	6.75%
광주은행	주택담보대출	4.56%	6.21%

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00~1.30%	4,500만원	만 19~34세 청년 무주택
버팀목전세자금	2.50~3.50%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	버팀목전세자금 이용자

종합 의견

벽산아파트 207동 1601호는 해운대구 좌동의 안정적인 주거지역에 위치한 중대형 아파트로, 2회 유찰을 거쳐 상당한 할인이 적용된 상태입니다. 감정평가 8억 4,400만원 대비 최저입찰가 5억 4,016만원은 약 36% 할인된 수준으로, KB시세 대비로도 9.97% 할인되어 있어 투자 관점에서 관심을 끌 만합니다.

특히 좌산초등학교와 인접한 교육 여건과 해운대구의 우수한 인프라를 고려할 때, 실거주용으로도 충분한 메리트가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만 1996년 준공으로 약 30년이 경과한 노후 아파트이므로 리모델링 비용 등을 충분히 고려해야 할 것입니다.

현장조사 시 내부 확인이 불가했다는 감정평가서의 언급을 고려할 때, 실제 응찰 전에는 반드시 물건의 현재 상태와 점유 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

데이터 기준

• 감정평가: 2023년 1월 19일 기준
• KB시세: 2026년 6월 5일 기준
• 실거래가: 2026년 5월 1일 기준
• 범죄통계: 2024년 기준
• 부동산지수: 한국부동산원
• 본 자료는 공개 데이터 기반 정보 제공이며 투자 권유가 아님
• 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/773819