감정가 4.2억원, KB시세 4.3억원인 이 물건의 최저입찰가는 4.2억원으로 KB시세 대비 약 2% 할인된 가격입니다. 첫 입찰을 앞두고 있어 유찰 이력이 없으며, 실거래가 6.6억원 대비 36% 할인된 수준으로 평가됩니다. 감정평가서에 따르면 오류동역에서 북서측으로 직선거리 약 230m(도보 약 3분) 위치한 교통 접근성이 우수한 물건입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경13794 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 구로구 경인로 176 (오류동, 시티월드) |
| 건물명 | 시티월드 |
| 전용면적 | 81.84㎡ (24.75평) |
| 층수 | 9층 |
| 입찰일 | 2026년 6월 11일 |
| 입찰장소 | 제112호 법정 |
| 최저입찰가 | 4억 2,200만원 |
| 보증금 | 4,220만원 (입찰가×10%) |
| 유찰횟수 | 0회 (첫 입찰) |
| 현재상태 | 진행 |
감정평가서에 따르면 본 물건은 1993년 11월 사용승인을 받은 철골철근콘크리트구조의 지하5층/지상18층 복합건물 내 아파트입니다. 건물은 운동, 업무, 근린생활시설과 아파트가 복합된 구조로, 외벽은 석재붙임으로 마감되어 있으며 하이새시 창호가 설치되어 있습니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4억 2,200만원 | 감정평가사 최종성 |
| KB시세(상한) | 4억 4,000만원 | 2026.05.22 기준 |
| KB시세(중간) | 4억 3,000만원 | |
| KB시세(하한) | 4억 500만원 | |
| 최저입찰가 | 4억 2,200만원 | 감정가 100% |
| KB대비 할인율 | -1.86% | KB중간시세 대비 |
| 실거래가 대비 | -36.06% | 2026.02.01 거래 대비 |
감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 적용하여 전용면적당 516만원(㎡당)으로 평가되었습니다. 같은 단지 내 거래사례를 보면 2025년 2월 10층 1004호가 4.25억원(전용 84.89㎡)에, 2024년 11월 16층 1603호가 4.2억원에 거래되어 현재 감정가 수준이 합리적인 것으로 판단됩니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 지하철 1호선 오류동역에서 북서측으로 직선거리 약 230m에 위치하며, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 경인로와 접해 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다. 차량의 진출입이 가능하며, 북서측으로 노폭 약 30m, 남측 및 서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 각각 접해 있어 교통 여건이 양호합니다.
오류동역은 수도권 전철 1호선이 운행하며 도보 약 3분 거리에 위치해 서울역까지 약 45분, 신도림역까지 약 15분이 소요됩니다. 신도림역에서 2호선으로 환승이 가능하여 강남, 홍대, 신촌 등 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한 경인로는 인천과 서울을 잇는 주요 간선도로로 버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.
학군·교육 분석
물건 주변 학군 정보는 데이터상 구체적인 학교 현황이 확인되지 않으나, 구로구 오류동 일대는 주거지역으로 형성되어 있어 초중고등학교가 적절히 배치되어 있는 것으로 파악됩니다. 지하철 1호선을 이용하여 구로디지털단지역까지 약 10분 거리에 있어 교육 관련 학원가 접근이 용이하며, 영등포, 신도림 등 교육 인프라가 집중된 지역으로의 이동도 편리합니다.
구로구는 서울시 내에서도 교육여건이 안정적인 지역으로 평가받고 있으며, 특히 구로디지털단지와 인접하여 IT 관련 교육 프로그램이나 직업 교육 기관에 대한 접근성이 좋은 편입니다.
생활 편의시설
감정평가서에 따르면 인근에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 각종 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호합니다. 건물 자체가 복합용도 건물로 1층에는 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.
주변 상업시설 현황:
음식점/카페:
– 또순이네식당을 비롯한 다양한 음식점이 도보 거리에 위치
– 경인로변에 카페 및 패스트푸드점 다수 운영
기타 서비스:
– 삼천리세탁소 등 생활 밀착형 서비스업체 운영
– 베스트공인중개사사무소 등 부동산 서비스 이용 편리
– 상운상사, 스카이트렌드 등 다양한 업종의 상가 운영
지하철 오류동역 주변에는 대형마트와 쇼핑몰이 위치하여 대형 쇼핑이 필요할 때도 접근성이 우수합니다. 또한 신도림역이나 구로디지털단지역까지의 접근이 용이하여 더 큰 규모의 상업시설 이용도 가능합니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에 따르면 본 물건 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 복합 주거지역으로 형성되어 있습니다. 토지의 형상은 인접도로 및 인접토지와 등고한 평탄한 부정형으로 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
범죄 통계 (2024년 구로구 기준):
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 3,199건 | 가장 높은 비율 |
| 기타범죄 | 2,052건 | |
| 절도범죄 | 1,572건 | |
| 특별경제범죄 | 1,017건 | |
| 폭행 | 961건 | |
| 교통범죄 | 900건 |
구로구 전체적으로는 도시지역 특성상 재산범죄 비율이 높지만, 오류동 일대는 상대적으로 안정적인 주거환경을 유지하고 있습니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 적절히 배치되어 있어 야간에도 적당한 유동인구가 있어 치안에 도움이 됩니다.
반경 2km 내 장례시설은 확인되지 않아 주거환경에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.
건물 정보
감정평가서와 건축물대장에 따른 건물 현황은 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 시티월드 |
| 주용도 | 운동,업무,근린생활시설 및 아파트 |
| 구조 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 규모 | 지하5층/지상18층 |
| 사용승인일 | 1993년 11월 17일 |
| 대상 전유면적 | 81.84㎡ |
| 대지권 면적 | 14.24㎡ |
| 건축연도 | 1993년 (약 32년 경과) |
층별 면적 현황:
– 1층: 1,061.84㎡
– 2층: 1,095.23㎡
– 3-6층: 각 1,108.58㎡
– 7층: 535.38㎡
– 8-18층: 각 522.27㎡
– 지하1-5층: 1,415.20㎡ ~ 1,203.69㎡
설비 현황:
감정평가서에 따르면 위생설비(급배수·급탕설비), 난방설비(도시가스 보일러), 주차설비, 방송설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있는 것으로 탐문조사되었습니다.
토지이용계획
감정평가서에 따르면 본 물건의 토지이용계획은 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 지정일 | 2003년 9월 2일 |
| 기타 제한 | 가로구역별 최고높이 제한지역 |
일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설과 주거시설의 복합 개발이 가능하며, 현재 건물도 이러한 용도지역 특성에 맞게 근린생활시설과 아파트가 복합된 구조로 되어 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있어 향후 재개발이나 증축 시 높이 제한을 받을 수 있습니다.
지역 시장 동향
구로구 아파트 매매시장의 최근 동향을 살펴보면:
| 기준일 | 매매가격지수 | 전년동월 대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 167.48 | +5.4% |
| 2025년 3월 | 163.83 | +2.4% |
| 2025년 2월 | 160.60 | +1.2% |
| 2025년 1월 | 158.74 | -0.1% |
| 2024년 4월 | 158.89 | – |
| 2024년 3월 | 160.06 | – |
2025년 들어 구로구 아파트 가격이 꾸준한 상승세를 보이고 있으며, 특히 2025년 4월 기준으로 전년 동월 대비 5.4% 상승하여 상당한 가격 상승을 기록했습니다. 이는 지하철 접근성이 우수한 구로구의 입지적 장점과 구로디지털단지 등 업무지구와의 인접성이 주요 요인으로 작용한 것으로 분석됩니다.
구로구 상급지 TOP 5 경매 물건
현재 구로구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 로제리움2차 | 14.91㎡ | 19층 | 1.21억 | 1.21억 | -47.27% | 2026-06-10 | B | 77점 |
| 2 | 루체비스타 | 28.81㎡ | 10층 | 1.45억 | 2.83억 | – | 2026-06-17 | B | 74점 |
| 3 | ★시티월드 | 81.84㎡ | 9층 | 4.22억 | 4.22억 | -1.86% | 2026-06-11 | B | 71점 |
| 4 | 루체비스타 | 29.98㎡ | 15층 | 1.95억 | 3.05억 | – | 2026-06-09 | B | 70점 |
| 5 | 비즈트위트레드 | 21.49㎡ | 5층 | 0.99억 | 1.93억 | -16.54% | 2026-06-17 | B | 69점 |
본 물건은 구로구 내에서 3위의 입지점수를 기록하여 상당히 우수한 입지 조건을 보유하고 있습니다. 특히 교통점수 85점, 학군점수 90점으로 높은 평가를 받았으며, 전용면적이 81.84㎡로 다른 경매 물건들에 비해 넓은 평형대를 제공합니다.
지역 경매 통계
구로구 지역의 경매 낙찰 현황을 분석하면:
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 96.20% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 96.20% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 96.20% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 96.20% | 1건 | 1건 | 0건 |
감정평가서에 따르면 구로구 아파트의 최근 1년간 경매통계는 총 134건 중 60건이 낙찰되어 낙찰가율 90.72%를 기록했습니다. 이는 서울시 평균보다 다소 높은 수준으로, 구로구 지역의 아파트에 대한 관심도가 상당함을 보여줍니다.
담보 및 권리 관계
등기사항에 따르면 본 물건에는 2016년 5월 26일자 근저당권이 설정되어 있습니다. 경매 절차를 통해 이러한 담보권리는 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.
감정평가서에 따르면 물건의 내부 확인은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 곤란하여 집합건축물대장의 건축물현황도를 기준으로 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가가 이루어졌습니다. 따라서 경매 참여 시 내부 상태에 대한 재확인이 필요합니다.
대출 및 자금조달
경매 낙찰 후 자금조달을 위한 주요 은행 주택담보대출 금리 현황:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.730% | 6.720% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.850% | 5.600% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.270% | 6.210% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.150% | 6.750% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.560% | 6.210% |
정책자금 활용:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.000%~1.300% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.500%~3.500% | 1억 2,000만원 | 연소득 5천만원 이하 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4억 5,000만원 | 기존 버팀목 이용자 |
투자 관점 분석
본 물건의 투자 매력도를 객관적으로 분석하면:
긍정 요소:
– 지하철 1호선 오류동역 도보 3분 거리의 우수한 교통 접근성
– KB시세 대비 2% 할인으로 적정한 가격 수준
– 일반상업지역 내 위치로 향후 개발 가능성
– 구로구 아파트 시장의 꾸준한 상승세
– 첫 입찰로 경쟁이 치열하지 않을 가능성
주의 요소:
– 1993년 건축으로 약 32년 경과된 노후 건물
– 복합용도 건물 내 아파트로 순수 주거단지 대비 선호도 차이
– 내부 확인 불가로 실제 상태 파악 한계
– 실거래가 6.6억원 대비 36% 할인된 감정가 수준
감정평가서의 토지·건물 배분비율은 서울 서남권 아파트 기준 7:3으로 적용되어 토지가 2억 9,540만원, 건물가 1억 2,660만원으로 산정되었습니다.
데이터 기준일: KB시세 2026년 5월 22일, 감정평가 2025년 12월 18일 기준
면책조항: 본 자료는 공개된 경매 정보와 감정평가서를 바탕으로 한 객관적 분석이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 입찰 전 현장 확인과 전문가 상담을 권장합니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/624873