KB시세 대비 3% 할인, 오산시 미소지움아파트 경매 — 전용 59.99㎡ / 감정가 3.1억 / 입찰일 2026-04-29

감정가 3.14억원, KB시세 3.05억원인 이 물건의 최저입찰가는 3.14억원으로 KB시세 대비 약 3% 할인된 가격입니다. 아직 첫 입찰로 유찰 이력이 없어 상대적으로 안정적인 가격대를 형성하고 있습니다. 최근 실거래가 2.75억원(2026년 3월) 대비로는 약 14% 높은 수준입니다. 오산시 지역 내 비슷한 조건의 경매물건들과 비교해 중간 수준의 할인율을 보이고 있습니다.

물건 개요

이 경매물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 미소지움아파트 103동 402호로, 59.99㎡(약 18.1평) 규모의 아파트입니다.

항목	내용
사건번호	2025타경52440
법원명	수원지방법원
소재지	경기도 오산시 경기대로 114 (원동,미소지움아파트)
건물명	미소지움아파트
전용면적	59.99㎡ (약 18.1평)
층수	4층
총층수	22층
입찰일	2026년 4월 29일
입찰장소	수원지방법원 제101호법정
최저입찰가	3억 1,400만원
보증금	3,140만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	0회 (첫 입찰)
현재상태	진행 중

건축물대장에 따르면 이 건물은 철근콘크리트구조의 22층 아파트로, 2017년 7월 11일 사용승인을 받았습니다. 총 42세대로 구성된 소규모 단지입니다.

권리관계로는 2024년 8월 19일자 가압류가 설정되어 있어, 낙찰 후 명도 절차에 주의가 필요합니다.

가격 분석

이 물건의 가격 구조를 상세히 분석해보겠습니다.

구분	금액	비고
감정가	3억 1,400만원	2025년 2월 3일 기준
KB시세(중간값)	3억 500만원	2026년 4월 10일 기준
KB시세(상한)	3억 2,000만원	–
KB시세(하한)	2억 8,000만원	–
최저입찰가	3억 1,400만원	감정가와 동일
KB 대비 할인율	2.95%	비교적 낮은 할인율
실거래 대비 할인율	-14.18%	실거래가보다 높음

감정가와 최저입찰가가 동일한 3억 1,400만원으로 설정되어 있어, 첫 입찰임에도 불구하고 유찰 시 가격 하락 여지는 제한적입니다.

KB시세 3억 500만원과 비교하면 약 900만원(2.95%) 높은 수준이며, 이는 오산시 지역 경매물건 중에서는 비교적 낮은 할인율에 해당합니다.

최근 실거래 현황을 살펴보면:

거래일	전용면적	층	거래금액
2026년 3월	59.99㎡	–	2억 7,500만원

2026년 3월 실거래가 2억 7,500만원과 비교하면 현재 최저입찰가는 약 3,900만원(14.18%) 높은 수준입니다. 이는 시세 상승분을 고려하더라도 다소 높은 편에 속합니다.

교통 분석

이 물건의 교통 접근성은 상대적으로 제한적입니다. 입지점수 분석 결과 교통 부문에서 45점을 기록해 보통 이하 수준을 보입니다.

인근에는 지하철역이 없어 대중교통 이용 시 버스에 의존해야 하는 구조입니다. 가장 가까운 전철역인 오산역까지는 약 3-4km 거리에 위치해 있어 도보로는 접근이 어렵고 버스나 자가용을 이용해야 합니다.

경기대로에 인접해 있어 광역버스 이용은 상대적으로 양호한 편입니다. 서울 방면으로의 광역버스 노선들이 운행되고 있어, 서울 출퇴근족들에게는 어느 정도 편의를 제공합니다.

자가용 이용 시에는 경기대로를 통해 수원, 안산 방면으로의 접근성이 양호하며, 서해안고속도로나 영동고속도로 진입도 용이한 편입니다.

학군·교육 분석

교육 환경은 이 물건의 가장 큰 장점 중 하나로, 입지점수에서 학군 부문 90점을 기록했습니다.

주변 학교 현황을 반경별로 정리하면:

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	1개	3개	5개
중학교	0개	2개	4개
고등학교	0개	1개	3개

도보권 내에 초등학교가 위치해 있어 자녀 교육에 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 특히 오산시는 전통적으로 교육열이 높은 지역으로 알려져 있어, 학군을 중시하는 가정에게는 매력적인 입지라고 할 수 있습니다.

인근에는 다수의 학원들이 밀집해 있어 사교육 환경도 양호합니다. 상업지구 내 카리스수학학원 등의 교육시설이 운영되고 있어, 학습 지원 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

생활 편의시설

일상생활에 필요한 편의시설들의 접근성을 살펴보겠습니다.

상업시설:
주변 상권은 중소규모로 형성되어 있습니다. 경기대로변에 위치한 특성상 각종 상점들이 산재해 있어 기본적인 생활편의시설 이용에는 큰 불편함이 없습니다.

시설명	거리	비고
본죽오산갈곶점	인근	프랜차이즈 음식점
로얄ARC	인근	상업시설
각종 편의점	도보권	생활편의시설

부동산 서비스:
인근에 한솔공인중개사사무소, 더믿음공인중개사사무소 등이 위치해 있어 부동산 관련 업무 처리에 편리합니다.

의료시설:
대형 종합병원까지는 다소 거리가 있으나, 동네 의원급 의료기관들은 접근 가능한 거리에 분포해 있습니다.

편의시설 종합 점수는 60점으로 보통 수준을 기록했습니다. 대형 쇼핑몰이나 문화시설까지는 거리가 있어, 이런 시설 이용 시에는 차량 이용이 필요합니다.

자연환경·주거환경

공원 및 녹지:
인근에 대규모 공원시설은 없으나, 오산시 전반적으로 녹지 비율이 높아 주거환경은 양호한 편입니다. 물향기수목원 등 대표적인 자연휴식공간까지는 차량으로 10-15분 거리에 위치해 있습니다.

장례시설:
반경 2km 내에 대형 장례시설은 없어 주거 환경상 부담이 적습니다.

범죄 안전성:
2024년 오산시 범죄통계를 분석한 결과:

범죄유형	발생건수	비중
사기	1,981건	지능범죄 중 최다
교통범죄	1,360건	전체 2위
기타범죄	1,334건	전체 3위
절도범죄	953건	재산범죄
폭행	634건	폭력범죄 중 최다

강력범죄(살인, 강도 등) 발생률은 상대적으로 낮은 편이나, 사기나 절도 등 재산범죄 발생률이 다소 높습니다. 전반적으로는 안전한 주거환경을 유지하고 있습니다.

소음 환경:
경기대로에 인접해 있어 교통소음이 일정 부분 있을 것으로 예상됩니다. 다만 4층 높이와 건물 배치상 소음 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

건물 정보

건축물대장 상세 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	미소지움 아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	3,539.92㎡
대지면적	정보없음
건폐율	0.00%
용적률	정보없음
사용승인일	2017년 7월 11일
지상층수	22층
지하층수	0층
승강기수	2대
총 세대수	42세대
에너지효율등급	미등급

2017년 준공된 비교적 신축 아파트로, 준공 후 약 7-8년 경과한 상태입니다. 42세대의 소규모 단지 특성상 관리비 부담이나 시설 관리 측면에서 주의가 필요할 수 있습니다.

건물 전체는 22층 규모이나 해당 물건은 4층에 위치해 있어, 저층의 단점(습기, 소음)은 어느 정도 피하면서도 엘리베이터 의존도는 상대적으로 낮은 층수입니다.

토지 이용 계획:

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	1,226,000	일반

토지이용계획상 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어, 주거환경은 안정적이나 상업시설 이용에는 일정한 제약이 있을 수 있습니다.

용도지역이 “성장관리권역 | 일반공업지역 | 자연녹지지역 | 제1종일반주거지역 | 제2종일반주거지역”으로 복합 지정되어 있어, 향후 개발 계획 변경 시 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

지역 시장 동향

오산시 부동산 시장의 최근 흐름을 살펴보겠습니다.

매매 시장 동향:

기준일	매매지수
2025년 4월	131.33
2025년 3월	131.37
2025년 2월	132.31
2025년 1월	130.95
2024년 4월	132.73
2024년 3월	133.09

최근 1년간 오산시 아파트 매매지수는 131-133 선에서 등락을 반복하고 있어, 전반적으로 보합세를 유지하고 있습니다. 2024년 대비 2025년에는 소폭 하락한 상태입니다.

이런 시장 상황은 경매 시장에도 영향을 미쳐, 과도한 프리미엄보다는 적정 수준의 할인율에서 거래가 이뤄질 가능성이 높습니다.

지역 대표 단지:
오산시 내 대규모 아파트 단지들로는 세교신도시의 각종 브랜드 아파트들과 오산대역 인근의 역세권 아파트들이 있습니다. 미소지움아파트는 42세대의 소규모 단지로, 이런 대단지들 대비 관리나 편의시설 면에서는 아쉬운 부분이 있을 수 있습니다.

오산시 상급지 TOP 5

현재 오산시에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건을 비교해보겠습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	총점
1	단독주택	23.14㎡	2층	0.33억	0.97억	–	4/21	B	70점
2	오산대역호반써밋	99.91㎡	15층	4.29억	6.13억	6.15%	4/21	B	68점
3★	미소지움아파트	59.99㎡	4층	3.14억	3.14억	2.95%	4/29	B	66점
4	세교서희스타힐스	84.94㎡	3층	2.51억	3.58억	-31.81%	4/21	C	58점
5	갈곶피오레	84.99㎡	9층	2.28억	3.26억	-28.69%	4/22	C	53점

이 물건은 오산시 진행 경매물건 중 3위에 해당하며, 입지등급 B에 총 66점을 기록했습니다. 상위 2개 물건 대비 교통 접근성에서 다소 아쉬운 점이 있으나, 학군 점수(90점)가 매우 높아 교육 환경을 중시하는 수요층에게는 매력적인 물건입니다.

KB 할인율 2.95%는 5개 물건 중 두 번째로 낮은 수준으로, 상대적으로 안정적인 가격대를 형성하고 있습니다.

투자 시 고려사항

주택담보대출 금리 현황:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

현재 주택담보대출 금리는 3.7%-6.6% 수준으로, 개인 신용등급과 대출조건에 따라 차이가 있습니다.

정책자금 활용 가능성:

상품명	금리	한도	대상
버팀목전세자금	2.5%-3.5%	1.2억	무주택 세대주
청년전용 보증부월세대출	0.0%-1.3%	4,500만원	만 19-34세 청년

해당 물건을 임대 목적으로 취득하는 경우, 전세 시장에서 2.2억-2.5억 수준의 전세가 형성이 가능할 것으로 예상되며, 월세로 운용할 경우 월 80만-100만원 수준의 임대료 수입을 기대할 수 있습니다.

명도 관련 주의사항:
2024년 8월 19일자 가압류가 설정되어 있어, 낙찰 후 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 명도 비용으로 500만-1,000만원 정도를 별도로 고려해야 할 것으로 보입니다.

취득 시 제비용:
– 취득세: 낙찰가의 약 1-3%
– 법무사 수수료: 100만-200만원
– 감정평가 수수료: 30만-50만원
– 소유권 이전 등록비: 50만원 내외

전체적으로는 낙찰가의 4-5% 수준의 제비용을 고려해야 합니다.

데이터 기준

• KB시세: 2026년 4월 10일 기준
• 감정평가: 2025년 2월 3일 최덕재 감정평가사
• 공시지가: 2025년 기준
• 범죄통계: 2024년 경찰청 발표 기준
• 부동산 시장지수: 2025년 4월까지
• 데이터 수집일: 2026년 4월

본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매매 추천이 아닙니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

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