KB시세 대비 31% 할인, 영등포구 유탑유블레스 경매 — 전용 13.90㎡ / 감정가 1.17억 / 입찰일 2026-05-07

감정가 1.17억원, KB시세 1.1억원인 이 물건의 최저입찰가는 7,488만원으로 KB시세 대비 약 31.85% 할인된 가격입니다. 3회 연속 유찰을 기록한 후 4회차 입찰이 2026년 5월 7일 예정되어 있으며, 유찰을 거듭하면서 최저입찰가가 점진적으로 하락한 상태입니다. 영등포구 대림동 소재 유탑유블레스는 도시형생활주택으로 분류되는 원룸형 물건이며, 전용면적 13.90㎡(약 4.2평)의 소형 주거시설입니다. 해당 지역의 평균 낙찰가율과 비교했을 때 상당한 할인폭을 보이고 있어 투자자들의 관심이 집중될 것으로 예상됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경141518
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 영등포구 도림천로19길 12 (대림동, 유탑유블레스)
건물명	유탑유블레스
전용면적	13.90㎡ (약 4.2평)
층수	8층
총층수	10층
건축연도	미상
입찰일	2026년 5월 7일
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	74,880,000원
보증금	7,488,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	3회
현재상태	진행 중
특이사항	임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2025-12-11	유찰	–	–
2회	2026-02-05	유찰	–	–
3회	2026-03-26	유찰	–	–
4회	2026-05-07	진행중	–	–

3회 연속 유찰을 기록하며 최저입찰가가 감정가 1.17억원에서 현재 7,488만원까지 하락했습니다. 유찰이 반복되면서 매수자에게는 더욱 유리한 조건이 형성되었으나, 동시에 해당 물건에 대한 시장의 관심도나 매력도에 대한 의문도 제기되는 상황입니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	117,000,000원	2024년 12월 4일 기준
KB시세 중간값	110,000,000원	2026년 3월 13일 기준
KB시세 상한	115,000,000원	–
KB시세 하한	103,000,000원	–
최저입찰가	74,880,000원	4회차 기준
KB대비 할인율	-31.85%	KB 중간값 대비
실거래가 대비 할인율	-50.74%	최근 거래가 1.52억 대비

실거래 이력

거래일	전용면적	층	거래금액
2026-02-01	13.90㎡	–	152,000,000원

최근 실거래가 1.52억원과 비교하면 현재 최저입찰가는 약 50.74% 할인된 수준입니다. 이는 상당한 할인폭으로, 시장가격 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 높습니다. 다만 실거래가와 경매가격 간의 큰 차이는 해당 물건의 특수한 상황이나 권리관계 등을 고려해야 함을 시사합니다.

공시가격 분석

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	71,200,000원	60.85%

2025년 공시가격 7,120만원은 감정가의 약 60.85% 수준으로, 일반적인 공시가격과 시세 간의 비율을 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

교통 분석

해당 물건은 영등포구 대림동에 위치하며, 도림천로19길 12번지에 자리하고 있습니다. 대림동은 서울 서남권의 주요 교통 요충지 중 하나로, 다양한 대중교통 수단을 이용할 수 있는 지역입니다.

지하철 접근성 측면에서 살펴보면, 가장 가까운 역은 지하철 2호선과 7호선이 교차하는 대림역으로 추정됩니다. 대림역은 도보로 약 10-15분 거리에 위치해 있으며, 2호선을 통해 신도림, 영등포구청, 당산, 홍익대, 신촌 등 서울 서부지역의 주요 거점으로 빠르게 이동할 수 있습니다. 또한 7호선을 통해서는 가산디지털단지, 철산, 광명사거리 방면으로의 접근이 용이합니다.

버스 교통편의 경우, 도림천로와 인근 주요 도로를 따라 다양한 노선의 시내버스와 마을버스가 운행됩니다. 특히 영등포역, 신도림역, 구로역 등 주요 교통 허브로 연결되는 버스 노선들이 많아 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

자동차 이용 시에는 경인고속도로와 서울외곽순환고속도로 진입이 비교적 수월하여 수도권 각 지역으로의 접근성이 양호합니다. 다만 출퇴근 시간대에는 도림천로와 시흥대로 일대의 교통체증을 고려해야 합니다.

학군·교육 분석

학교 현황

영등포구 대림동 지역의 학군 현황을 살펴보면, 인근에 다양한 교육기관들이 위치하고 있습니다. 해당 물건 주변의 주요 학교들은 다음과 같습니다.

초등학교의 경우 경기초등학교, 경복초등학교 등이 도보권 내에 위치하며, 중학교로는 경서중학교, 구로중학교 등이 있습니다. 고등학교는 구로고등학교, 경기고등학교 등이 인근에 자리하고 있어 전반적인 교육 인프라는 양호한 편입니다.

다만 해당 데이터에서는 정확한 거리 정보가 제공되지 않아 구체적인 통학 거리를 산출하기 어려운 상황입니다. 일반적으로 대림동 지역은 영등포구 내에서도 교육 여건이 비교적 잘 갖춰진 지역으로 평가받고 있습니다.

학원가 현황

대림동 일대는 다양한 사교육 기관들이 밀집해 있는 지역입니다. 특히 대림역 주변으로는 영어학원, 수학학원, 종합학원 등이 다수 위치하고 있어 학생들의 사교육 접근성이 양호합니다. 또한 인근 신도림역과 구로역 일대의 대형 학원가까지 대중교통으로 쉽게 이동할 수 있어 다양한 교육 선택권을 제공합니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

시설구분	시설명	위치
마트	애즈에버	인근
음식점	먼치빈스	인근
서비스업	포인트디자인	인근
서비스업	코리아	인근

생활 편의시설 측면에서는 기본적인 상권이 형성되어 있으나, 대형 쇼핑센터나 백화점 등의 대규모 상업시설 접근을 위해서는 인근 신도림역이나 영등포역 일대로 이동해야 합니다.

신도림 테크노마트, 영등포 타임스퀘어, 롯데백화점 영등포점 등 대형 상업시설들이 대중교통으로 15-20분 거리에 위치하고 있어 쇼핑이나 여가활동을 위한 접근성은 양호한 편입니다.

의료시설

대림동 일대에는 다수의 의원급 의료기관들이 위치하고 있으며, 응급상황이나 전문적인 의료서비스가 필요한 경우에는 영등포구청 주변이나 여의도 일대의 종합병원들을 이용할 수 있습니다. 특히 여의도성모병원, 중앙대학교병원 등이 차량으로 20-30분 거리에 위치하고 있습니다.

자연환경·주거환경

공원 및 녹지

영등포구 대림동은 도심지역이지만 비교적 가까운 거리에 다양한 공원과 녹지공간이 조성되어 있습니다. 도림천이 인근을 흐르고 있어 도림천 생태공원을 통한 산책이나 운동이 가능하며, 안양천과의 합류지점 인근에는 더욱 넓은 녹지공간이 조성되어 있습니다.

또한 구로구와의 경계지역에 위치한 온수공원, 항동철길공원 등도 접근 가능한 범위에 있어 주민들의 휴식공간 역할을 하고 있습니다.

장례시설

현재 데이터상으로는 인근 장례시설에 대한 구체적인 정보가 제공되지 않았으나, 일반적으로 대림동 일대에는 대규모 장례시설이 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

치안 및 안전

2024년 영등포구 범죄통계를 살펴보면 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	주요 세부유형
지능범죄	5,218건	사기(4,160건), 횡령(825건)
절도범죄	1,790건	–
교통범죄	1,683건	–
폭력범죄	2,070건	폭행(1,187건), 손괴(426건)
강력범죄	300건	강제추행(212건), 강간(58건)

전체적으로 지능범죄, 특히 사기범죄의 발생빈도가 높은 편이며, 절도범죄와 폭력범죄도 상당한 수준을 보이고 있습니다. 다만 이는 영등포구 전체의 통계이므로 특정 지역의 치안 상황과는 차이가 있을 수 있습니다.

건물 정보

건축물 개요

항목	내용
건물명	유탑유블레스
주용도	공동주택(도시형생활주택)
구조	철근콘크리트구조
연면적	4,434.96㎡
대지면적	964.00㎡
건폐율	54.26%
용적률	397.52%
사용승인일	2012년 6월 26일
지상층수	10층
지하층수	2층
승강기	2기
총 세대수	148세대
에너지효율등급	61.7등급

유탑유블레스는 2012년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 도시형생활주택으로 분류됩니다. 총 148세대 규모의 소형 주택단지이며, 건폐율 54.26%, 용적률 397.52%로 비교적 높은 용적률을 보이고 있습니다.

건물 구조 상세

건축물대장에 따르면 다음과 같은 층별 구성을 가지고 있습니다:

• 지하2층: 485.75㎡
• 지하1층: 93.22㎡
• 1층: 159.17㎡
• 2층~9층: 각 410.65㎡ (8개 층)
• 10층: 331.54㎡
• 옥탑1층, 2층: 각 42.09㎡ (연면적 제외)

해당 경매 물건은 8층에 위치하며, 전용면적 13.90㎡의 원룸형 구조입니다.

토지 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	4,791,000원	일반

토지이용계획

용도지역: 도시지역 > 준주거지역 > 제2종일반주거지역

용도지구/구역:
– 대공방어협조구역
– 장애물제한표면구역
– 토지거래계약허가구역
– 가축사육제한구역
– 제1종지구단위계획구역
– 과밀억제권역
– 상대보호구역

도로: 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거용도에 적합하며, 준주거지역 특성상 상업시설과의 복합적 이용이 가능합니다. 다만 과밀억제권역에 해당하여 개발 시 일정한 제약사항이 있을 수 있습니다.

지역 시장 동향

부동산 시장 지수

영등포구 아파트 매매지수 추이를 살펴보면:

기준일	매매지수
2025-04-01	211.82
2025-03-01	201.74
2025-02-01	192.80
2025-01-01	185.50
2024-04-01	182.93
2024-03-01	180.76

최근 1년간 매매지수가 180.76에서 211.82로 상승하여 약 17.2%의 증가율을 보이고 있습니다. 이는 영등포구 아파트 시장이 전반적으로 상승 추세에 있음을 나타내며, 해당 경매 물건의 향후 가치 상승 가능성을 시사합니다.

월별 변화율을 보면 2025년 들어 상승폭이 더욱 가팔라지고 있어, 시장의 회복세가 본격화되고 있는 것으로 분석됩니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 영등포구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1★	유탑유블레스	13.90	8층	7,488만원	1.17억	-14.91%	2026-05-07	B	72
2	유탑유블레스	13.90	9층	7,552만원	1.18억	-31.35%	2026-04-16	B	72
3	신대림 한솔 솔파크	84.89	11층	6.6억	8.25억	-22.05%	2026-04-30	B	68
4	신길자이	84.94	11층	8.8억	11억	-8.33%	2026-04-22	C	64
5	리버뷰	18.92	16층	1.36억	1.7억	–	2026-04-22	C	57

본 물건(★)은 입지점수 72점으로 B등급을 받아 영등포구 내에서 상위권 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 교통점수 85점으로 매우 높은 평가를 받았으며, 학군점수도 78점으로 양호한 편입니다.

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	금리유형
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%	변동금리

현재 주택담보대출 금리는 3.71%~6.58% 수준으로 형성되어 있으며, 신한은행이 상대적으로 낮은 금리를 제공하고 있습니다.

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0%~1.3%	4,500만원	만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	기존 버팀목전세자금 이용자

특히 청년층의 경우 매우 낮은 금리의 정책자금을 활용할 수 있어 자금 조달에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

투자 고려사항

권리관계 분석

이 물건의 특이사항으로 “임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각”이라는 조건이 명시되어 있습니다. 이는 현재 임차인이 있으나, 주택도시보증공사에서 매수인에 대한 대항력을 포기한다는 의미로 해석됩니다.

2022년 11월 8일 압류가 설정되어 있어, 이와 관련된 권리관계를 면밀히 검토해야 합니다. 경매 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성을 고려해야 합니다.

수익성 분석

전용면적 13.90㎡의 소형 원룸으로, 주로 1인 가구나 학생 대상의 임대수익을 기대할 수 있습니다. 대림동 일대 원룸 임대시세를 고려할 때 월 임대료 40-50만원 수준으로 예상되며, 최저입찰가 7,488만원으로 낙찰 시 연 임대수익률 6-8% 정도를 예상할 수 있습니다.

다만 도시형생활주택 특성상 관리비, 세금 등 제반 비용을 고려해야 하며, 임차인 교체 주기가 상대적으로 짧을 수 있어 공실 위험도 감안해야 합니다.

향후 개발 가능성

해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나 과밀억제권역에 해당하여 대규모 재개발이나 재건축에는 제약이 있을 수 있습니다. 다만 도시정비사업이나 소규모 정비사업의 대상이 될 가능성은 있어 중장기적 관점에서 자산가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

데이터 기준

• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 감정평가 기준일: 2024년 12월 4일 (감정평가사: 정낙형)
• 데이터 수집일: 본 자료 작성일 기준
• 범죄통계: 2024년 기준
• 공시가격: 2025년 기준

※ 본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

※ 더 자세한 정보 및 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/54