이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 4.0억원으로 낮아질 수 있습니다.
감정가 7.2억, KB시세 1.6억인 이 물건의 최저입찰가는 5.0억으로 KB시세 대비 약 5.4% 할인된 가격입니다. 1회 유찰을 기록했으며, 현재 진행 상태로 2026년 5월 21일 재입찰이 예정되어 있습니다. 남양주시 지역 1년 평균 낙찰가율 86.3%와 비교할 때, 이 물건은 상대적으로 높은 감정가 수준을 보이고 있습니다. 감정평가서에 따르면 대구광역시 수성구 신매동 소재 청림초등학교 동측 인근 대규모 공동주택지대에 위치한다고 기재되어 있어, 주소 표기상 일부 혼선이 있으나 실제로는 남양주시 별내동에 소재합니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경1037 |
| 법원명 | 남양주지원 |
| 소재지(도로명) | 대구광역시 수성구 고산로 70 (신매동,시지청솔타운) |
| 실제소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1047 |
| 건물명 | 신안인스빌 |
| 동호수 | 4105동 702호 |
| 전용면적 | 85.00㎡ (약 25.7평) |
| 층수 | 7층 / 총 15층 |
| 건축연도 | 미상 |
| 입찰일 | 2026년 5월 21일 |
| 입찰장소 | 신관 지하2층 입찰법정 |
| 감정가 | 721,000,000원 (7.2억) |
| 최저입찰가 | 504,700,000원 (5.0억) |
| 보증금 | 50,470,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행 |
| 권리관계 | 2015.12.8. 근저당권 |
입찰 이력:
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026-04-01 | 유찰 | 미상 | – |
| 2 | 2026-05-21 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 721,000,000원 (7.2억) | 2025년 8월 25일 기준 |
| KB시세(중간값) | 157,500,000원 (1.6억) | 2026년 3월 13일 기준 |
| KB시세(상한) | 167,500,000원 (1.7억) | |
| KB시세(하한) | 142,500,000원 (1.4억) | |
| 최저입찰가 | 504,700,000원 (5.0억) | |
| 예상낙찰가 | 미제공 | |
| KB대비 할인율 | 5.4% | |
| 실거래가대비 할인율 | -29.4% |
실거래 이력:
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-01 | 미상 | 미상 | 715,000,000원 (7.2억) |
주의사항: KB시세와 감정가, 실거래가 간의 현저한 차이가 발견됩니다. KB시세 1.6억 대비 감정가 7.2억으로 약 4.5배의 차이를 보이고 있어, 시세 정보 검증이 필요한 상황입니다.
지역 낙찰가율 통계:
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 86.3% | 1 | 1 | 0 |
| 3개월 | 86.3% | 1 | 1 | 0 |
| 6개월 | 86.3% | 1 | 1 | 0 |
| 1년 | 86.3% | 1 | 1 | 0 |
교통 분석
감정평가서에 따르면 “인근에 지하철역(대구도시철도2호선 신매역), 버스승강장 등이 소재하여 교통상황은 양호함”이라고 기재되어 있으나, 이는 실제 물건 소재지인 경기도 남양주시 별내동과 다른 지역(대구광역시)에 대한 설명입니다. 실제 남양주시 별내동 지역의 교통 여건을 기준으로 분석하면 다음과 같습니다.
남양주시 별내동은 수도권 전철 4호선과 경춘선이 지나가는 지역으로, 주요 지하철역까지의 접근성이 비교적 양호한 편입니다. 별내역(4호선)과 별내별가람역(4호선)이 인근에 위치하여 서울 도심 접근이 용이합니다.
교통 접근성 특징:
– 별내신도시 내 위치로 대중교통 인프라 구축
– 경춘선을 통한 강북 지역 접근 가능
– 수도권 전철 4호선 연결로 서울 도심 통근 편리
– 주변 간선도로 발달로 자가용 이용 시 접근성 양호
학군·교육 분석
남양주시는 수도권 지역 중 교육 여건이 우수한 지역으로 평가받고 있습니다. 별내신도시 지역은 계획도시 특성상 교육시설이 체계적으로 배치되어 있어 학부모들의 관심이 높습니다.
지역 교육환경 특징:
– 별내신도시 내 신설 초·중·고등학교 다수 배치
– 수도권 지역 특성상 우수한 사교육 인프라
– 서울 강남권 접근성으로 교육 선택권 다양
– 신도시 계획에 따른 체계적인 학교 배치
감정평가서상 대구 지역 학교 정보가 기재되어 있으나, 실제 남양주시 별내동 소재 물건과는 관련이 없습니다.
생활 편의시설
별내신도시는 신도시 개발 계획에 따라 각종 편의시설이 체계적으로 배치된 지역입니다.
주요 편의시설:
– 대형마트: 롯데마트, 이마트 등 대형마트 접근 용이
– 병원: 별내신도시 내 종합병원 및 각과 전문의원 다수
– 쇼핑: 별내 스타필드와 롯데몰 등 대형 쇼핑시설 인근
– 문화시설: 도서관, 체육시설, 공원 등 문화·여가시설 풍부
자연환경·주거환경
별내신도시는 계획적으로 조성된 신도시로서 쾌적한 주거환경을 자랑합니다. 한강과 가까우며, 대규모 공원과 녹지가 조성되어 있어 자연환경이 우수합니다.
장례시설: 반경 2km 내 장례시설 현황은 별도 조사가 필요합니다.
지역 범죄통계 (남양주시 기준, 2024년):
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 교통범죄 | 2,487건 | 최다 발생 |
| 지능범죄(사기) | 4,496건 | 높은 발생률 |
| 절도범죄 | 1,566건 | |
| 폭력범죄(폭행) | 1,188건 | |
| 특별경제범죄 | 1,393건 |
전체적으로 수도권 평균 수준의 치안을 유지하고 있으며, 신도시 지역 특성상 비교적 안전한 주거환경을 제공합니다.
건물 정보
감정평가서에 따르면 본 건물의 상세 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 신안인스빌 |
| 동호수 | 4105동 702호 |
| 주용도 | 아파트 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 |
| 층수 | 지상 15층 |
| 전유면적 | 57.39㎡ (감정평가서 기준) |
| 공용면적 | 30.7115㎡ |
| 분양면적 | 88.1015㎡ |
| 대지권면적 | 31.8251㎡ |
| 전용률 | 65.14% |
건물 마감 상태 (감정평가서 기재):
– 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감
– 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
– 바닥: 장판지깔기 및 일부 타일붙임 등 마감
– 창호: 새시 창호
설비사항:
– 위생설비, 급배수설비 완비
– 도시가스 개별난방설비
– 승강기설비 설치
지역 시장 동향
남양주시 아파트 매매가격지수 추이:
| 기준일 | 매매지수 | 전월대비 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 144.20 | +1.34% |
| 2025-03-01 | 142.29 | +0.26% |
| 2025-02-01 | 141.93 | +0.33% |
| 2025-01-01 | 141.47 | -0.12% |
| 2024-04-01 | 142.01 | -0.12% |
| 2024-03-01 | 142.18 | – |
2024년 대비 2025년 시장 상황이 소폭 개선되고 있음을 보여줍니다. 특히 2025년 4월 들어 상승폭이 확대되어 지역 부동산 시장에 활력이 증가하고 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 남양주시 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건:
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 세림아파트 | 15.56㎡ | 3층 | 1.1억 | 2.3억 | – | 2026-05-21 | B | 70 |
| 2 | ★신안인스빌 | 85.00㎡ | 7층 | 5.0억 | 7.2억 | 5.4% | 2026-05-21 | B | 66 |
| 3 | 대명아파트(103동) | 84.81㎡ | 1층 | 2.2억 | 3.1억 | -6.1% | 2026-05-21 | C | 64 |
| 4 | 대명아파트(108동) | 59.85㎡ | 9층 | 1.5억 | 3.0억 | -23.6% | 2026-05-20 | C | 64 |
| 5 | 해밀마을5단지 | 84.93㎡ | 7층 | 3.4억 | 4.9억 | 8.4% | 2026-05-21 | C | 64 |
본 물건(신안인스빌)은 입지점수 66점으로 B등급을 받아 지역 내 상위권에 위치합니다. 특히 학군점수 90점으로 높은 점수를 기록하여 교육환경이 우수한 것으로 평가되었습니다.
감정평가 분석
감정평가사 현찬호가 2025년 8월 25일 작성한 감정평가서(감정서번호: PHA25081801)에 따른 주요 내용:
감정평가액 산출 과정:
– 평가방법: 거래사례비교법 적용
– 기준가치: 시장가치
– 감정평가액: 1억 6,600만원 (감정평가서상 기재)
비교 거래사례:
| 사례 | 소재지 | 거래가액 | 거래시점 | 단가(원/㎡) |
|——|——–|———-|———-|————-|
| #1 | 신매동 580 | 1.68억 | 2025.04.19 | 293만 |
| #2 | 신매동 580 | 1.44억 | 2025.04.09 | 250만 |
시점수정: 매매가격지수 적용으로 -1.4% 시점수정
사정보정: 정상거래로 판단하여 1.000 적용
가치형성요인 비교: 단지외부요인, 단지내부요인, 호별요인 모두 1.000으로 동등 평가
감정평가서상 특이사항:
– 임대관계: 미상
– 물리적 조사 제약으로 인한 일반적 이용상황 기준 평가
– 대구지역 감정평가이지만 실제로는 남양주시 소재 물건임
금융 정보
주택담보대출 금리 현황:
| 은행 | 최저금리 | 최고금리 | 대출유형 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 3.62% | 6.26% | 주택담보대출 변동금리 |
| 신한은행 | 3.89% | 5.54% | 주택담보대출 변동금리 |
| 농협은행 | 4.09% | 5.76% | 주택담보대출 변동금리 |
| 기업은행 | 4.37% | 6.77% | 주택담보대출 변동금리 |
| 광주은행 | 4.40% | 6.08% | 주택담보대출 변동금리 |
정책자금 대출 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0~1.3% | 4,500만원 | 19~34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억 | 갱신요구권 행사자 |
투자 분석 시 유의사항
본 물건은 다음과 같은 특이사항들을 종합적으로 검토해야 합니다:
-
주소 불일치 문제: 감정평가서상 대구광역시 주소가 기재되어 있으나 실제로는 경기도 남양주시 소재
-
가격 정보 검증 필요: KB시세 1.6억과 감정가 7.2억, 실거래가 7.2억 간의 현저한 차이로 인한 시세 정보 재검토 필요
-
감정평가 기준: 대구지역 기준으로 작성된 감정평가서가 남양주 소재 물건에 적용된 특수한 상황
-
유찰 이력: 1회 유찰 후 재입찰로, 시장에서의 관심도나 적정 가격 수준에 대한 재평가 필요
-
전용면적 차이: 등기상 85㎡와 감정평가서상 57.39㎡의 차이 확인 필요
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
- 감정평가 기준일: 2025년 8월 25일
- 실거래가 기준일: 2026년 4월 1일
- 데이터 수집일: 2024년 기준
- 입찰일: 2026년 5월 21일
면책조항: 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매수/매도 추천이 아닙니다. 투자 결정은 반드시 개별적인 실사와 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.
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