감정가 3.5억, KB시세 3.2억인 이 물건의 최저입찰가는 1.7억으로 KB시세 대비 약 9% 할인된 가격입니다. 2회 유찰을 거쳐 현재 3회차 입찰이 진행 중이며, 감정평가서에 따르면 2019년 건축된 더파크힐 단지의 6층 602호로서 철근콘크리트 구조의 공동주택입니다. 부천시 원미구 심곡동에 위치한 이 물건은 전용면적 59.87㎡(약 18평) 규모로 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 지역 내 아파트 경매물건의 평균 낙찰가율은 85.16%를 보이고 있어 이 물건의 가격 경쟁력을 가늠할 수 있는 지표가 됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경43407 |
| 법원명 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 장말로 263 (심곡동, 더파크힐) |
| 건물명 | 더파크힐 |
| 전용면적 | 59.87㎡ (약 18평) |
| 층수 | 6층 / 전체 11층 |
| 건축연도 | 2019년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 10일 |
| 입찰장소 | 별관 제122호 법정 |
| 최저입찰가 | 171,500,000원 |
| 보증금 | 17,150,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2026-03-18 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026-04-29 | 유찰 | – | – |
| 3회 | 2026-06-10 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 350,000,000원 | 이희선 감정평가사 (2024.07.31 기준) |
| KB시세 (중간) | 320,000,000원 | 2026.03.13 기준 |
| KB시세 (상한) | 326,000,000원 | – |
| KB시세 (하한) | 314,000,000원 | – |
| 최저입찰가 | 171,500,000원 | 3회차 기준 |
| KB대비 할인율 | 9.38% | KB중간시세 대비 |
| 감정가 대비 | 49.0% 할인 | – |
감정평가서에 따르면 이 물건의 거래사례를 분석한 결과, 2019년 11월 동일 물건이 3억 4,800만원에 거래된 이력이 있습니다. 당시 전용면적 기준 단가는 ㎡당 581만원 수준이었습니다. 현재 감정가 3억 5,000만원은 당시 거래가보다 200만원 높게 평가된 상황입니다.
지역 낙찰가율 트렌드
감정평가서에 수록된 경매통계분석에 따르면 부천시 원미구 심곡동 아파트 경매 현황은 다음과 같습니다:
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1년간 평균 | 85.16% | 2,911건 | – | – |
| 6개월 평균 | 86.78% | 1,552건 | – | – |
| 부천시 원미구 | 82.72% | 32건 | – | – |
| 심곡동 아파트 | 52.12% | 5건 | – | – |
심곡동 아파트 경매의 평균 낙찰가율이 52.12%로 상당히 낮은 수준을 보이고 있어 이 지역 아파트 경매시장의 특성을 보여줍니다.
공시가격
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 206,000,000원 | 58.9% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 이 물건은 “부천중학교 북동측 인근”에 위치하고 있으나, 수집된 데이터상 인근 지하철역 정보가 구체적으로 확인되지 않았습니다. 부천시 원미구 심곡동은 부천시 중심부에서 다소 떨어진 위치에 있어 교통 접근성 면에서 제약이 있을 것으로 판단됩니다.
버스 교통의 경우 장말로에 면해 있어 시내버스 이용이 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 정류장 정보는 현장 확인이 필요합니다. 부천시는 서울 지하철 1호선과 7호선이 연결되어 있어 해당 노선으로의 접근 경로를 확인하는 것이 중요합니다.
학군·교육 분석
위치점수 분석에 따르면 이 물건의 교육 여건 점수는 90점으로 매우 높은 수준입니다. 감정평가서에서 언급된 “부천중학교 북동측 인근”이라는 표현으로 볼 때 학교 접근성이 양호한 것으로 판단됩니다.
부천시 원미구는 전통적으로 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역 중 하나로 평가받고 있으며, 특히 중동·심곡동 일대는 다수의 초·중·고등학교가 집중되어 있는 지역입니다. 다만 구체적인 학교별 거리와 학생 수 정보는 별도 확인이 필요합니다.
인근 학원가의 경우 부천시 중심가와의 거리를 고려할 때 대형 학원가보다는 지역 내 소규모 학원들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.
생활 편의시설
수집된 상권 정보에 따르면 인근에 다음과 같은 시설들이 있습니다:
음식점/기타시설
| 시설명 | 분류 |
|---|---|
| 동네호프 | 음식점 |
| 팰리스분식 | 음식점 |
| 레몬트리 | 기타 |
| 디앤아이 | 기타 |
| 대한공인중개사사무소 | 부동산 |
장말로변에 위치한 특성상 기본적인 생활편의시설은 갖춰져 있을 것으로 보이나, 대형마트나 백화점 등 대규모 쇼핑시설까지는 거리가 있을 것으로 판단됩니다. 부천시 중심가인 중동이나 송내역 일대까지 이동이 필요할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
범죄통계 (2024년 부천시 원미구)
부천시 원미구의 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 사기 | 6,451건 | 지능범죄 |
| 절도 | 3,659건 | – |
| 교통범죄 | 3,458건 | – |
| 폭행 | 2,019건 | 폭력범죄 |
| 특별경제범죄 | 1,853건 | – |
| 횡령 | 1,254건 | 지능범죄 |
| 손괴 | 988건 | 폭력범죄 |
전체적으로 지능범죄와 절도범죄가 높은 비중을 차지하고 있어 보안에 주의가 필요합니다.
장례시설
수집된 데이터상 반경 2km 내 장례시설 정보는 확인되지 않았습니다.
건물 정보
감정평가서와 건축물대장 정보를 종합한 건물 상세 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 더파크힐 |
| 주용도 | 공동주택 (아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 |
| 연면적 | 1,906.66㎡ |
| 대지면적 | 813.90㎡ |
| 건폐율 | 55.76% |
| 용적률 | 230.45% |
| 사용승인일 | 2019년 8월 19일 |
| 지상층수 | 11층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | 1대 |
| 세대수 | 26세대 |
| 에너지효율등급 | 미표시 |
감정평가서에 따르면 건물은 지하1층부터 11층까지 구성되어 있으며, 옥탑 1층(11.47㎡)이 별도로 있습니다. 해당 물건은 6층에 위치하며 전유면적 59.87㎡, 대지권 지분 29.85㎡입니다.
공시지가
| 기준연도 | 공시지가 (원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 3,087,000원 | 일반 |
토지이용계획
감정평가서에 따르면 이 물건의 토지이용계획은 다음과 같습니다:
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 기타 제약사항: 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역
특히 주목할 점은 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지가 지목 “대”로 등재되어 있으나, 토지대장상으로는 “주유소용지”로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.
감정평가 분석
감정평가서(k2406-1-1169)에 따른 세부 평가 내용을 살펴보면:
감정평가 방법론
이희선 감정평가사는 거래사례비교법을 주된 방법으로 사용하여 감정평가를 수행했습니다. 구분건물의 특성상 건물부분과 대지사용권을 일괄하여 평가했으며, 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 따라 거래사례비교법을 적용했습니다.
비교 거래사례
감정평가에서 참고한 주요 거래사례는 다음과 같습니다:
선정 비교사례: 심곡동 89번지 아이원팰리스 9층 (68.91㎡)
– 거래일: 2023년 11월 9일
– 거래가: 4억원
– ㎡당 단가: 580만원
– 사용승인: 2019년 12월
기타 참고사례:
– 더파크힐 3층: 2022년 3월 거래, 3.6억원 (㎡당 601만원)
– 더파크힐 10층: 2022년 7월 거래, 3.39억원 (㎡당 560만원)
가치형성요인 분석
감정평가서에서 분석한 가치형성요인별 격차율:
– 단지 외부요인: 1.00 (교통, 교육, 상업시설 접근성 등 유사)
– 단지 내부요인: 1.00 (건물구조, 마감상태, 노후도 등 유사)
– 호별 요인: 1.01 (면적, 대지권 크기에서 다소 우세)
– 기타 요인: 1.00 (소음 등 기타 영향요인 유사)
최종적으로 ㎡당 584만원으로 산정하여 총 3억 5,000만원의 감정가를 도출했습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 부천시 원미구에서 진행되는 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층수 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 송내역파인푸르지오2단지 | 75.00㎡ | 5층 | 4.6억 | 6.5억 | -28.69% | 06-09 | B | 74 |
| 2★ | 더파크힐 | 59.87㎡ | 6층 | 1.7억 | 3.5억 | 9.38% | 06-10 | B | 66 |
| 3 | 골든클래스 | 68.77㎡ | 2층 | 4.2억 | 4.2억 | 18.59% | 06-10 | B | 66 |
| 4 | 해강타운1차 | 65.42㎡ | 3층 | 3.9억 | 3.9억 | – | 06-10 | B | 66 |
| 5 | 라비앙힐스 | 36.28㎡ | 13층 | 2.9억 | 2.9억 | 28.25% | 06-10 | B | 66 |
이 물건은 입지점수 66점으로 B등급에 해당하며, 부천시 원미구 내에서는 중간 수준의 입지 조건을 보이고 있습니다. 송내역파인푸르지오에 비해서는 교통 접근성에서 다소 불리하지만, KB시세 대비 할인율 면에서는 상대적으로 양호한 조건을 제공합니다.
지역 시장 동향
지역별 낙찰 현황
최근 부천시 원미구의 경매 낙찰 동향을 보면:
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
한편, 다른 통계에서는 74.42%의 낙찰가율을 보이는 경우도 있어 지역별, 물건별로 편차가 큰 것으로 나타납니다.
부천시 부동산 시장 특성
부천시는 서울과 인접한 위치적 장점에도 불구하고 최근 몇 년간 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 제한적이었습니다. 특히 원미구는 부천시 내에서도 구시가지에 해당하는 지역으로, 신축 아파트 공급이 많은 소사구나 오정구에 비해 가격 상승 동력이 약한 편입니다.
감정평가서에 나타난 시세 수준(㎡당 550~600만원)은 부천시 전체 평균과 비슷한 수준으로, 향후 재개발이나 교통망 확충 등의 호재가 있을 경우 가격 상승 여력은 있을 것으로 판단됩니다.
투자 관련 고려사항
대출 금리 정보
현재 주택담보대출 금리 현황 (변동금리 기준):
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.620% | 6.260% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.890% | 5.540% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.090% | 5.760% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.370% | 6.770% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.400% | 6.080% |
정책자금 활용 가능성
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2천만원 | 무주택 세대주, 연소득 5천만원 이하 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 기존 버팀목 대출 이용자 |
임대수익 분석 관점
이 물건의 경우 전용 59.87㎡(약 18평) 규모로 신혼부부나 소규모 가족을 대상으로 한 임대가 가능할 것으로 판단됩니다. 부천시 원미구 심곡동 일대의 전세 시세를 고려할 때, 월 임대료는 80~120만원 수준이 될 것으로 예상됩니다.
다만 감정평가서에서 언급한 바와 같이 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인이 부재하여 내부 구조와 임대 현황을 확인하지 못한 상태이므로, 실제 임대 가능성과 조건에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.
권리분석 주의사항
감정평가서에서 특별히 주의할 점으로 언급된 사항:
- 지목 불일치: 등기상 “대”와 토지대장상 “주유소용지”의 차이
- 임대관계 미확인: 현 거주자 및 임대차 관계 불명
- 내부 구조 미확인: 실제 사용 상태 점검 필요
- 과밀억제권역: 각종 개발 제약 존재
- 토지거래허가구역: 토지 거래 시 허가 필요
이러한 사항들은 경매 참여 전 반드시 확인하고 대비책을 마련해야 할 중요한 요소들입니다.
데이터 기준
- 감정평가: 이희선 감정평가사, 2024년 7월 31일 기준
- KB시세: 2026년 3월 13일 기준
- 건축물정보: 건축물대장 및 감정평가서 기준
- 범죄통계: 2024년 부천시 원미구 기준
- 공시가격: 2025년 기준
본 자료는 공개된 경매 정보와 각종 부동산 관련 데이터를 종합하여 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 매수 추천의 목적이 아니며, 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중한 판단을 하시기 바랍니다.
더 자세한 정보와 최신 업데이트는 https://auctionlabs.co.kr/cases/378 에서 확인하실 수 있습니다.