갈현1동 주민센터 동측 인근에 위치한 이 원룸형 생활주택은 은평구 갈현동의 주거 밀집 지역에서 아파트, 다세대주택과 함께 각종 근린생활시설이 어우러진 생활 환경을 갖추고 있어요. 감정평가서에 따르면 주위환경이 보통 수준으로 평가되며, 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건도 양호한 편입니다. 10회 연속 유찰 후 11차 입찰을 앞둔 이 물건은 최저입찰가가 감정가 대비 약 26% 수준으로 크게 할인된 상태에요.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경64245 |
| 법원명 | 서울서부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 은평구 갈현로 300 |
| 건물명 | (유)갈현상가 |
| 전용면적 | 16.77㎡ (5.1평) |
| 층/총층수 | 8층/9층 |
| 건축연도 | 2018년 (사용승인일: 2018.01.25) |
| 입찰일 | 2026년 6월 16일 |
| 입찰장소 | 서울서부지방법원 신관 209호 경매법정 |
| 최저입찰가 | 31,458,000원 |
| 보증금 | 3,145,800원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 10회 |
| 현재상태 | 진행중 (11차 입찰) |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2025-06-10 | 유찰 | – |
| 2차 | 2025-07-15 | 유찰 | – |
| 3차 | 2025-08-19 | 유찰 | – |
| 4차 | 2025-09-23 | 유찰 | – |
| 5차 | 2025-11-04 | 유찰 | – |
| 6차 | 2025-12-09 | 유찰 | – |
| 7차 | 2026-01-13 | 유찰 | – |
| 8차 | 2026-03-03 | 유찰 | – |
| 9차 | 2026-04-07 | 유찰 | – |
| 10차 | 2026-05-12 | 유찰 | – |
| 11차 | 2026-06-16 | 진행중 | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 120,000,000원 (1.2억) | 2024.12.19 기준 |
| 최저입찰가 | 31,458,000원 (3,145만원) | 감정가의 26.2% |
| 감정가 대비 할인율 | 73.8% | 10회 유찰로 대폭 할인 |
| 평방미터당 감정가 | 7,156,000원/㎡ | – |
| 평방미터당 입찰가 | 1,876,000원/㎡ | – |
감정평가서에서 제시한 거래사례를 보면, 같은 건물 내 유사 면적 호실들이 2024년 6월부터 12월까지 1.14억~1.15억 원에 실거래된 것으로 나타났어요. 이는 현재 감정가 1.2억 원과 유사한 수준입니다.
공시가격 현황
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 81,400,000원 (8,140만원) | 67.8% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본 건물까지는 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장들이 소재해 있어 대중교통 여건이 보통 수준으로 평가되고 있어요. 은평구 갈현동은 서울 서북부 지역의 주요 교통 결절점들과 연결되는 다양한 버스 노선이 운행되는 지역입니다.
지하철역까지의 거리는 다소 있을 수 있지만, 버스를 통해 주요 지하철역들로의 접근이 가능한 구조입니다. 특히 은평구청, 연신내역, 불광역 등 주요 교통 거점들로 연결되는 버스 노선들을 이용할 수 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.
학군·교육 분석
현재 데이터에서는 반경별 구체적인 학교 정보가 제공되지 않았지만, 갈현동은 은평구 내에서도 교육 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역 중 하나예요. 갈현1동 주민센터 인근이라는 입지 특성상 주변에 초등학교와 중학교들이 적절히 배치되어 있을 것으로 추정됩니다.
은평구는 서울 서북부 지역의 교육 중심지 역할을 하고 있으며, 특히 연신내와 불광 지역을 중심으로 한 학원가가 발달해 있어 교육 여건이 양호한 편입니다. 갈현동에서 이러한 주요 교육 거점들로의 접근성도 좋은 편이에요.
생활 편의시설
감정평가서에서는 주위환경에 대해 “아파트, 다세대주택 등과 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨”이라고 기록하고 있어요. 이는 일상 생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 적절히 갖춰져 있다는 의미입니다.
갈현1동 주민센터가 인근에 위치해 있어 각종 행정 업무 처리가 편리하고, 공원과 공공시설들이 함께 배치되어 있어 주거 환경으로서의 기본 조건은 충족하고 있다고 볼 수 있습니다.
상업시설 현황
인근 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:
- 스타일리스트
- 이미지테크
- 피씨클리닉센타은평
- 안나헤어
- 고추잠자리헤어샵
주로 개인 서비스업 위주로 구성되어 있어, 기본적인 생활 편의 서비스는 이용 가능할 것으로 보입니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에서 언급된 바에 따르면 주변에 공원이 위치해 있어 자연환경 측면에서 어느 정도 쾌적함을 제공하고 있어요. 갈현동 지역은 은평구 내에서도 상대적으로 녹지 공간이 잘 보존된 지역 중 하나로, 주거 환경으로서의 장점을 가지고 있습니다.
범죄통계 (2024년 은평구 기준)
| 범죄 유형 | 발생 건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,873건 | 가장 높음 |
| 기타범죄 | 1,989건 | – |
| 절도범죄 | 1,520건 | – |
| 교통범죄 | 968건 | – |
| 폭행 | 813건 | – |
| 특별경제범죄 | 695건 | – |
| 횡령 | 471건 | – |
| 손괴 | 360건 | – |
은평구 전체적으로는 지능범죄와 절도범죄가 상대적으로 많이 발생하고 있지만, 강력범죄의 경우에는 비교적 적은 편입니다.
장례시설의 경우 반경 2km 내에 구체적인 정보가 제공되지 않았습니다.
건물 정보
건축물대장 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | (유)갈현상가 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 10,185.31㎡ |
| 대지면적 | 1,531.70㎡ |
| 건폐율 | 66.83% |
| 용적률 | 396.96% |
| 사용승인일 | 2018년 1월 25일 |
| 지상/지하층수 | 지상9층/지하4층 |
| 승강기수 | 3대 |
| 세대수 | 129세대 |
| 에너지효율등급 | 미표시 |
감정평가서에 따르면 이 건물은 아파트(도시형생활주택원룸형), 판매시설, 근린생활시설이 복합된 형태로 구성되어 있어요. 외벽은 석재붙임 마감이고, 창호는 하이샤시창호를 사용했으며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장, 승강기설비 등 기본적인 건물 설비들이 모두 갖춰져 있습니다.
전유부분 상세 정보
감정평가서에서 제공한 호별배치도를 보면, 8층에는 801호부터 818호까지 총 18개 호실이 배치되어 있고, 본 경매 대상인 802호는 현관, 화장실, 주방, 거실, 실외기실로 구성된 원룸형 구조입니다. 다만 감정평가사가 내부 확인이 불가능했다고 명시했으므로, 실제 내부 구조는 경매 진행 시 재확인이 필요해요.
공시지가 정보
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 6,915,000원 | 일반 |
토지이용계획
감정평가서에 따르면 다음과 같은 토지이용 제한이 적용됩니다:
- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하)
- 특별제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역
제2종일반주거지역으로 8층 이하 제한이 있으며, 현재 9층 건물은 기존 건축물로서 기득권을 인정받은 것으로 보입니다.
지역 시장 동향
아파트 매매가격지수 (은평구)
| 기준일 | 매매가격지수 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 160.47 | +1.87% |
| 2025-03-01 | 157.52 | +1.05% |
| 2025-02-01 | 155.88 | +1.76% |
| 2025-01-01 | 153.19 | +0.29% |
| 2024-04-01 | 152.75 | -0.65% |
| 2024-03-01 | 153.74 | – |
은평구의 아파트 매매가격지수는 2024년 3월 이후 소폭의 등락을 보이다가 2024년 말부터 상승 추세로 전환되었습니다. 2025년 들어서는 지속적인 상승세를 보이고 있어, 지역 부동산 시장이 회복 국면에 있음을 시사합니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 은평구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | – | 13.17㎡ | 7층 | 3,997만원 | 1.22억 | 2026-06-16 | B | 68점 |
| 2★ | (유)갈현상가 | 16.77㎡ | 8층 | 3,145만원 | 1.2억 | 2026-06-16 | B | 65점 |
| 3 | (유)갈현상가 | 21.27㎡ | 7층 | 7,987만원 | 1.56억 | 2026-06-16 | C | 62점 |
| 4 | 남청파인힐아파트 | 60.90㎡ | 2층 | 3.456억 | 4.32억 | 2026-05-26 | C | 60점 |
| 5 | – | – | – | – | – | – | – | – |
★표시된 본 물건은 은평구 경매 물건 중 입지점수 65점으로 2위를 차지하고 있어요. 특히 교통점수 60점, 학교점수 90점, 편의시설점수 45점, 건물점수 85점, 인구점수 70점으로 평가되었습니다.
대출금리 정보
주택담보대출 금리 (변동금리 기준)
| 은행명 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 3.62% | 6.26% | – |
| 신한은행 | 3.89% | 5.54% | – |
| 농협은행 | 4.09% | 5.76% | – |
| 기업은행 | 4.37% | 6.77% | – |
| 광주은행 | 4.40% | 6.08% | – |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 무주택 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 기존 버팀목 이용자 |
특히 청년층이나 무주택 세대주의 경우 정책자금을 활용하면 상당히 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있어요.
투자 포인트 분석
이 경매 물건의 주요 특징을 정리하면 다음과 같습니다:
긍정 요소:
– 10회 연속 유찰로 인한 대폭 할인 (감정가 대비 73.8% 할인)
– 2018년 신축으로 비교적 최근 건축물
– 도시형생활주택 원룸형으로 임대 수요 기대 가능
– 갈현1동 주민센터 인근 생활 편의성
– 승강기 설비, 지하주차장 등 기본 인프라 완비
주의 요소:
– 10회 연속 유찰의 원인 파악 필요
– 16.77㎡의 소형 면적으로 거주성 제약
– 감정평가사의 내부 확인 불가로 실제 상태 불명
– 임대관계 미상으로 명도 리스크 존재 가능성
시장 환경:
– 은평구 아파트 매매가격지수 상승 추세
– 저금리 기조 지속으로 투자 여건 양호
– 도시형생활주택에 대한 임대 수요 지속
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2024년 12월 19일
- 공시가격 기준연도: 2025년
- 범죄통계 기준연도: 2024년
- 건축물대장 정보는 최신 공부 기준
- 금리 정보는 2024년 기준
본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바라며, 더 자세한 정보는 https://auctionlabs.co.kr/cases/30073 에서 확인하실 수 있습니다.
경매는 다양한 변수가 존재하는 투자 방식이므로, 충분한 검토와 신중한 판단이 필요합니다. 특히 10회 연속 유찰된 물건의 경우 그 원인을 면밀히 분석하고, 실제 현장 확인을 통해 건물 상태와 주변 환경을 직접 확인해보시는 것이 중요해요.