감정가 3.97억원인 서울 강서구 화곡동 도양라비앙아파트 경매물건의 최저입찰가는 4262만원으로 감정가 대비 약 89% 할인된 파격적인 가격입니다. 이 물건은 10회 유찰을 기록한 후 현재 12회차 입찰을 앞두고 있어 상당한 가격 하락이 발생했습니다. 강서구 지역 최근 1년간 평균 낙찰가율 87.65%와 비교해볼 때, 이 물건의 할인폭이 매우 큰 것으로 나타났습니다. 전용면적 56.03㎡(약 16.9평)의 소형 평형으로 9층에 위치하며, 근저당권 설정 등의 권리관계가 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경139249 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로22길 15 (화곡동, 도양라비앙아파트) |
| 건물명 | 도양라비앙아파트 |
| 전용면적 | 56.03㎡ (16.95평) |
| 층수 | 9층 / 10층 건물 |
| 입찰일 | 2026-06-02 |
| 입찰장소 | 제112호 법정 |
| 최저입찰가 | 42,628,000원 |
| 보증금 | 8,525,600원 (입찰가 × 20%) |
| 유찰횟수 | 10회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 |
|---|---|---|
| 1회차 | 2024-12-26 | 유찰 |
| 2회차 | 2025-02-06 | 유찰 |
| 3회차 | 2025-03-20 | 유찰 |
| 4회차 | 2025-05-01 | 유찰 |
| 5회차 | 2025-06-12 | 유찰 |
| 6회차 | 2025-07-22 | 유찰 |
| 7회차 | 2025-09-03 | 유찰 |
| 8회차 | 2025-10-28 | 유찰 |
| 9회차 | 2025-11-27 | 유찰 |
| 10회차 | 2026-01-22 | 낙찰 |
| 11회차 | 2026-04-21 | 유찰 |
| 12회차 | 2026-06-02 | 진행중 |
특이사항으로는 10회차에서 한 번 낙찰이 되었다가 11회차에서 다시 유찰된 것으로 보아, 낙찰자의 잔금 납부 포기 또는 기타 사유로 인해 재진행되고 있는 것으로 판단됩니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 397,000,000원 | 2024.08.08 기준 |
| 최저입찰가 | 42,628,000원 | 감정가 대비 10.7% |
| 공시가격 | 270,000,000원 | 2025년 기준 |
| 공시지가 | 4,658,000원/㎡ | 2025년 기준 |
지역 낙찰가율 트렌드
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 3개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 6개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 1년 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
이 물건의 현재 최저입찰가는 감정가의 10.7% 수준으로, 일반적인 경매 낙찰가율 80-90% 대비 매우 낮은 가격에 형성되어 있습니다. 이는 권리관계의 복잡성이나 물건의 특수성, 또는 시장 상황 등이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.
공시가격 비교
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 2025년 | 270,000,000원 | 67.9% |
2025년 공시가격이 감정가의 67.9% 수준으로 형성되어 있어, 일반적인 공시가격 대비 감정가 비율(70-80%)과 유사한 수준입니다.
교통 분석
화곡동 일대는 서울시 서부 지역의 주요 교통 요충지로, 지하철과 버스를 통한 도심 접근성이 양호한 편입니다. 다만 이 물건의 경우 구체적인 지하철역과의 거리 정보가 제공되지 않아 정확한 교통 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
화곡동 지역의 일반적인 교통 여건을 살펴보면, 지하철 5호선 화곡역과 까치산역이 인근에 위치하며, 9호선 등촌역도 접근 가능한 거리에 있습니다. 화곡역의 경우 5호선을 통해 여의도까지 약 20분, 종로3가까지 약 40분 내외로 도심 접근이 가능합니다.
버스 교통의 경우 화곡동 일대는 강서구청, 김포공항, 여의도 등을 연결하는 간선버스와 지선버스가 다수 운행되고 있어 대중교통 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.
학군·교육 분석
화곡동 일대의 교육 환경은 서울시 평균 수준의 학군을 형성하고 있습니다. 이 지역은 강서구에 속해 있으며, 구체적인 학교별 거리 정보는 제공되지 않았으나 일반적인 주거 지역 특성상 도보권 내에 초·중·고등학교가 위치할 것으로 판단됩니다.
강서구는 서울시 내에서도 상대적으로 학원가가 발달한 지역 중 하나로, 화곡동 일대에는 다양한 학원과 교육시설이 분포하고 있습니다. 특히 중학교 및 고등학교 진학을 위한 입시 학원들이 밀집되어 있어 교육열이 높은 지역으로 분류됩니다.
다만 강남 3구나 목동, 중계동 등 소위 ‘교육 1번지’로 불리는 지역들과 비교하면 학군의 선호도는 상대적으로 낮은 편입니다. 하지만 서울시 내 위치라는 지리적 이점과 합리적인 교육비 수준 등을 고려할 때, 실거주 목적의 자녀 교육에는 충분한 환경을 제공한다고 평가됩니다.
생활 편의시설
화곡동 일대는 오랜 기간 발달해온 주거 지역으로서 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 인근에는 화곡동 상권이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설을 도보권 내에서 이용할 수 있습니다.
상업시설 현황
이 물건 주변의 상업시설 정보를 살펴보면 다음과 같은 업체들이 인근에 위치합니다:
| 시설명 | 유형 |
|---|---|
| 24시만리장성 | 음식점 |
| 화사랑 | 음식점 |
| 모텔노블레스 | 숙박시설 |
| 로얄모텔 | 숙박시설 |
| 청솔장여관 | 숙박시설 |
화곡동 일대는 전통적인 주거 상업 지역으로 다양한 음식점, 카페, 편의점 등이 밀집되어 있습니다. 특히 화곡역 주변 상권과 연결되어 있어 쇼핑몰, 대형마트, 은행, 병원 등의 편의시설 접근성이 우수한 편입니다.
의료시설의 경우 화곡동에는 다수의 의원급 의료기관이 분포하고 있으며, 응급 상황 시에는 강서구 내 종합병원이나 김포공항에 인접한 의료시설들을 이용할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
화곡동은 서울 서부 지역의 대표적인 주거 지역으로, 한강과 인접해 있어 자연환경이 비교적 양호한 편입니다. 다만 이 물건 주변의 구체적인 공원이나 녹지 정보는 제공되지 않았습니다.
주거환경 평가
화곡동 일대는 1970-80년대부터 본격적으로 개발된 주거 지역으로, 현재는 재건축과 재개발이 활발히 이뤄지고 있는 지역입니다. 도양라비앙아파트는 이러한 지역 개발 흐름 속에서 건설된 공동주택으로 보입니다.
장례시설과 관련해서는 이 물건 반경 2km 내 장례시설 정보가 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 밀집 지역의 특성상 적정 거리에 관련 시설들이 배치되어 있을 것으로 예상됩니다.
치안 상황
강서구 지역의 2024년 범죄 통계를 분석해보면 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 주요 범죄 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 4,236건 |
| 절도범죄 | 절도 | 1,671건 |
| 교통범죄 | 교통사고 | 1,374건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,171건 |
| 특별경제범죄 | 경제사범 | 1,115건 |
전체적으로 사기, 절도 등의 재산범죄와 교통사고가 주를 이루고 있으며, 강력범죄의 경우 강제추행(193건), 강간(53건) 순으로 나타났습니다. 이는 서울시 다른 구와 비교해 평균적인 수준으로 평가됩니다.
건물 정보
건축물대장 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 도양라비앙아파트 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 5,686.21㎡ |
| 대지면적 | 1,012.50㎡ |
| 건폐율 | 56.40% |
| 용적률 | 425.86% |
| 사용승인일 | 2016-07-08 |
| 지상층수 | 10층 |
| 지하층수 | 2층 |
| 승강기수 | 3대 |
| 세대수 | 36세대 |
| 에너지효율등급 | 71.8점 |
세부 구조 정보
건물 상세 구조를 살펴보면 다음과 같습니다:
- 지하2층: 630.93㎡
- 지하1층: 743.48㎡
- 1층: 78.11㎡
- 2층~10층: 각 470.41㎡
- 옥탑층: 56.09㎡ (연면적 제외)
- 전유부분: 철근콘크리트구조 56.03㎡
이 건물은 2016년 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트로, 총 36세대 규모의 소규모 단지입니다. 승강기 3대가 설치되어 있어 세대수 대비 수직 이동 편의성이 양호한 편입니다.
토지이용계획
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역 |
| 용도지구 | 중요시설물보호지구(공항) |
| 용도구역 | 대공방어협조구역, 수평표면구역 |
| 기타 | 토지거래계약허가구역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 |
| 도로 | 소로3류(폭 8m 미만) |
| 기타 제한 | 과밀억제권역 |
일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업시설 입점이나 건축물의 용도 변경 등에 유연성이 있습니다. 다만 김포공항과 인접한 지역 특성상 중요시설물보호지구와 대공방어협조구역으로 지정되어 건축 시 일정한 제약이 있을 수 있습니다.
공시지가 현황
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 4,658,000원 | 일반 |
㎡당 공시지가가 465만원으로, 서울시 일반 주거지역 평균 수준에 해당합니다.
지역 시장 동향
아파트 매매지수 추이
강서구 아파트 매매지수 변화를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 174.48 | +3.5% |
| 2025-03-01 | 168.56 | +2.3% |
| 2025-02-01 | 164.83 | +2.0% |
| 2025-01-01 | 161.51 | +1.0% |
| 2024-04-01 | 159.87 | +0.1% |
| 2024-03-01 | 159.72 | – |
최근 1년간 강서구 아파트 매매지수는 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 2024년 3월 159.72에서 2025년 4월 174.48까지 약 9.2% 상승했으며, 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있는 것으로 나타났습니다.
이러한 지역 시장의 상승세에도 불구하고 해당 경매 물건이 장기간 유찰되고 있는 것은 물건 자체의 특수성이나 권리관계의 복잡성 등이 영향을 미친 것으로 분석됩니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 강서구에서 진행중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 양지샤인빌 | 13.76㎡ | 6층 | 7,884만원 | 1.54억원 | – | 2026-05-28 | B등급 | 71점 |
| 2 | 도양라비앙아파트★ | 56.03㎡ | 9층 | 4,262만원 | 3.97억원 | 89.2% | 2026-06-02 | B등급 | 71점 |
| 3 | 발쿠치네하우스 | 17.25㎡ | 4층 | 358만원 | 1.59억원 | – | 2026-06-02 | B등급 | 71점 |
| 4 | 서울시니어스가양타워 | 50.01㎡ | 9층 | 2.18억원 | 3.4억원 | – | 2026-05-26 | B등급 | 67점 |
| 5 | 메종드로제 | 34.75㎡ | 12층 | 2.43억원 | 3.04억원 | – | 2026-05-28 | B등급 | 65점 |
도양라비앙아파트는 입지점수 71점으로 강서구 내에서는 상위권에 해당하지만, 감정가 대비 최저입찰가의 할인폭이 89.2%로 가장 큰 특징을 보입니다.
권리관계 분석
이 물건에는 2021년 6월 16일자 근저당권이 설정되어 있습니다. 근저당권은 특정 채권뿐만 아니라 장래 발생할 불특정 채권까지 담보하는 저당권으로, 일반적으로 금융기관 대출과 관련하여 설정됩니다.
근저당권 설정일이 2021년이므로, 현재까지 약 3년간 지속되고 있으며, 이것이 경매 진행의 직접적인 원인일 가능성이 높습니다. 통상적으로 근저당권자는 채무 변제를 받기 위해 경매를 신청하게 되고, 낙찰 후 배당절차를 통해 대출원금과 이자, 지연손해금 등을 회수하게 됩니다.
매수인은 낙찰 후 소유권을 취득하게 되지만, 기존 세입자가 있거나 점유자가 있는 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 현재 이 물건의 점유 상황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 현장 확인을 통해 사전에 파악해야 할 중요한 사항입니다.
대출 및 자금조달 정보
시중은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% |
현재 주택담보대출 금리는 3.62%~6.77% 수준으로 형성되어 있어, 매수자의 신용도와 소득 수준에 따라 적용 금리가 결정됩니다.
정책자금 현황
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금 | – | 4.5억원 | 갱신요구권 행사 후 보증금 증액 세대주 |
경매 낙찰 후 실거주 목적인 경우 정책자금을 활용할 수 있으나, 각 상품별로 소득 요건과 무주택 요건 등을 충족해야 합니다.
유의사항 및 체크포인트
이 경매 물건을 검토할 때 반드시 확인해야 할 사항들은 다음과 같습니다:
-
장기 유찰 원인: 10회에 걸친 유찰과 10회차 낙찰 후 재진행 사유에 대한 명확한 파악이 필요합니다.
-
현장 점유 상황: 현재 거주자나 점유자의 존재 여부와 명도 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
-
건물 상태: 2016년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 실제 관리 상태와 수리 필요 부분을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
-
권리관계: 근저당권 외에 다른 권리관계나 채권·채무 관계가 있는지 등기부등본을 통해 정밀 검토해야 합니다.
-
개발 계획: 화곡동 일대의 재개발·재건축 계획이 있는지 확인하고, 향후 지역 개발에 따른 영향을 고려해야 합니다.
-
교통 접근성: 구체적인 지하철역과의 거리와 도보 시간을 현장에서 직접 측정해 교통 편의성을 평가해야 합니다.
데이터 기준
- 감정가 및 경매 정보: 서울남부지방법원 경매 공고 기준
- 건축물대장 정보: 국토교통부 건축행정시스템 2024년 기준
- 공시가격: 국토교통부 2025년 공시가격 기준
- 부동산 통계: 한국부동산원 2024~2025년 자료 기준
- 범죄 통계: 경찰청 2024년 범죄 발생 현황 기준
- 대출 금리: 2024년 12월 기준 각 금융기관 공시 금리
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