부산 동래구 명장동 안락초등학교 북동측에 자리한 아이뷰파크는 2021년 12월 준공된 지하1층 지상15층 규모의 도시형생활주택입니다. 이번에 경매로 나온 15층 1504호는 전용면적 35.04㎡(약 10.6평)의 원룸형 주거공간으로, 현재 첫 번째 입찰을 앞두고 있어 유찰 이력이 없는 신선한 물건입니다. 감정평가서에 따르면 현장조사 시 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 가정하여 평가했다고 명시되어 있어, 입찰 전 내부 상태 재확인이 필요할 것으로 보입니다. KB시세 2.96억원 대비 39.19% 할인된 1.8억원에서 경매가 시작되어 상당한 가격 메리트를 제공하고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경21731 |
| 법원명 | 부산지방법원 |
| 소재지(지번) | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 |
| 소재지(도로명) | 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 |
| 건물명 | 아이뷰파크 |
| 전용면적 | 35.04㎡ (약 10.6평) |
| 층/총층수 | 15층/15층 |
| 건축연도 | 2021년 준공 |
| 입찰일 | 2026년 5월 28일 오후 2시 |
| 입찰장소 | 부산지방법원 2층 256호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 180,000,000원 (1억 8천만원) |
| 보증금 | 18,000,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 0회 (첫 입찰) |
| 현재상태 | 진행중 |
이번 물건은 첫 번째 입찰로 진행되는 만큼 아직 유찰 이력이 없는 상태입니다. 감정평가액과 최저입찰가가 동일한 1.8억원으로 설정되어 있어, 법원에서 감정가 그대로 경매를 시작하는 것을 알 수 있습니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 180,000,000원 (1.8억) | 2025.04.08 기준 |
| KB시세 (중간값) | 296,000,000원 (2.96억) | 2026.05.08 기준 |
| KB시세 (상한) | 311,000,000원 (3.11억) | – |
| KB시세 (하한) | 283,000,000원 (2.83억) | – |
| 최저입찰가 | 180,000,000원 (1.8억) | 감정가 동일 |
| KB 대비 할인율 | -39.19% | 상당한 할인 |
감정평가서에 따르면, 같은 건물 내 거래사례로 2024년 4월 13층 1304호(동일 면적)가 1.85억원에 거래된 사례를 주요 비교 기준으로 삼았습니다. 이를 사정보정(1.000), 시점수정(0.98075), 가치형성요인비교(0.990)를 통해 조정하여 1.8억원의 감정가를 도출했다고 명시되어 있습니다.
| 비교사례 분석 | 내용 |
|---|---|
| 거래사례 (13층 1304호) | 1.85억원 (2024.04.02) |
| 거래사례 (8층 805호, 56㎡) | 3.18억원 (2024.08.26) |
| 거래사례 (15층 1505호, 56㎡) | 2.975억원 (2023.07.20) |
| 평가선례 (15층 1501호, 52㎡) | 2.64억원 (2025.01.03) |
| 평가선례 (14층 1404호, 35㎡) | 1.82억원 (2025.02.13) |
지역 시장 동향
감정평가서에 기재된 부산광역시 동래구 아파트 경매 낙찰통계에 따르면, 지역 경매시장의 낙찰 현황은 다음과 같습니다.
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총 낙찰건수 | 명장동 낙찰가율 | 명장동 낙찰건수 |
|---|---|---|---|---|
| 1년간 | 79.75% | 1,267건 | 87.05% | 5건 |
| 6개월 | 78.91% | 683건 | 85.95% | 2건 |
명장동 지역의 낙찰가율이 동래구 전체 평균보다 높게 나타나고 있어, 상대적으로 인기 있는 지역임을 시사합니다. 다만 거래량 자체는 많지 않아 소규모 지역 특성을 보여줍니다.
부산광역시 동래구 아파트 매매가격지수 추이를 보면:
| 기준일 | 매매가격지수 |
|---|---|
| 2025년 4월 | 116.30 |
| 2025년 3월 | 112.54 |
| 2025년 2월 | 111.31 |
| 2025년 1월 | 111.11 |
| 2024년 4월 | 112.02 |
| 2024년 3월 | 113.01 |
2025년 들어 매매가격지수가 상승세를 보이고 있어, 지역 부동산시장이 회복 국면에 있음을 알 수 있습니다.
건물 정보
감정평가서에서 확인되는 건물 상세 정보는 다음과 같습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 아이뷰파크 |
| 주용도 | 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 |
| 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 |
| 층수 | 지하1층, 지상15층 |
| 사용승인일 | 2021년 12월 20일 |
| 총 세대수 | 64세대 |
| 호수 구성 | 8호 (층당) |
| 용도지역 | 준주거지역 |
| 공동주택 공시가격 | 107,000,000원 (2024.01.01 기준) |
층별 연면적 구성을 보면:
– 지하1층: 286.96㎡
– 1층: 191.72㎡
– 2~4층: 각 323.07㎡
– 5~15층: 각 304.31㎡
이 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 설계되어 있어, 주로 1인 가구나 신혼부부를 대상으로 하는 주거시설입니다. 최상층인 15층에 위치한 이번 경매 물건은 조망권에서 유리한 조건을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 이 물건은 “안락초등학교 북동측 인근”에 위치한다고 명시되어 있습니다. 명장동은 동래구 내에서도 교통 접근성이 양호한 지역으로 평가받고 있습니다.
부산지하철 1호선 명장역이 가장 가까운 지하철역으로, 명장동 지역의 대표적인 교통 거점 역할을 하고 있습니다. 명장역에서 서면역까지는 약 15분, 부산역까지는 약 25분이 소요되어 부산 시내 주요 상업지역으로의 접근성이 우수합니다.
또한 동래역도 인근에 위치하여 1호선과 4호선 환승이 가능한 교통의 요지입니다. 동래역은 부산 시내뿐만 아니라 기장군, 해운대구 방면으로의 이동에도 편리한 위치입니다.
버스 교통의 경우 명장동 일대는 시내버스 노선이 잘 발달되어 있어, 지하철과 연계한 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 동래구청, 동래시장, 부산대학교 등 주요 시설로의 버스 연결이 원활합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서 언급한 안락초등학교가 인근에 위치하고 있어 초등학교 통학에 유리한 입지입니다. 동래구는 부산광역시 내에서도 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가받고 있습니다.
명장동 일대는 다음과 같은 교육시설들이 위치해 있습니다:
초등학교: 안락초등학교를 비롯해 명장초등학교, 동래초등학교 등이 도보 또는 가까운 거리에 있어 초등학교 선택권이 다양합니다.
중학교: 명장중학교, 동래중학교 등이 인근에 위치하여 중학교 진학에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
고등학교: 동래구 내에는 동래고등학교, 부산진여자고등학교 등 인문계 고등학교와 더불어 특성화고등학교들이 다수 위치해 있습니다.
대학교: 부산대학교가 인근 지역에 있어 대학가 분위기와 문화적 혜택을 누릴 수 있습니다.
학원가의 경우 동래구는 부산 내에서도 사교육 인프라가 잘 발달된 지역 중 하나로, 명장동 일대에도 다양한 학원들이 운영되고 있어 교육 여건이 양호합니다.
생활 편의시설
명장동은 주거와 상업지역이 조화롭게 발달한 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설들이 잘 갖춰져 있습니다.
대형마트: 롯데마트, 이마트 등 대형마트들이 차량으로 10분 내외 거리에 위치하여 생필품 구매에 편리합니다.
편의점: 주변 데이터에서 확인되는 “씨유명장하이츠점” 등 편의점들이 도보권 내에 있어 야간이나 급한 구매 시 이용이 가능합니다.
음식점: 명장동 일대는 다양한 음식점들이 밀집해 있어 외식 문화를 즐기기에 좋은 환경입니다. 특히 동래구는 부산의 전통 있는 지역으로 맛집들이 많이 알려져 있습니다.
기타 편의시설: 주변 상업시설 데이터에서 “반도옥매트”, “뮤직START코인노래연습장”, “댄스스포츠.리듬짝”, “펫마트명장점” 등이 확인되어 다양한 생활 편의시설들이 갖춰져 있음을 알 수 있습니다.
금융기관: 동래구청 인근에 주요 시중은행 지점들이 위치해 있어 금융 업무 처리에 편리합니다.
자연환경·주거환경
명장동은 동래구 내에서도 상대적으로 조용한 주거환경을 제공하는 지역입니다. 안락천이 인근을 흐르고 있어 산책로와 녹지공간을 제공하고 있습니다.
공원 및 녹지: 동래구는 금정산, 백양산 등 부산의 대표적인 산지와 인접해 있어 등산과 트레킹을 즐기기에 좋은 환경입니다. 또한 동래온천 일대의 공원들도 가까운 거리에 있어 산책과 휴식을 취하기에 적합합니다.
대기환경: 주거지역과 상업지역이 조화롭게 발달되어 있어 심각한 대기오염은 없는 편입니다. 다만 도로변에 인접한 경우 차량 소음에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.
장례시설: 반경 2km 내 주요 장례시설은 확인되지 않아 장례시설로 인한 기피요소는 크지 않을 것으로 보입니다.
동래구 지역 범죄통계(2024년 기준)를 살펴보면:
| 범죄 유형 | 발생 건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,095건 | 최다 발생 |
| 절도범죄 | 1,264건 | – |
| 기타범죄 | 1,191건 | – |
| 교통범죄 | 721건 | – |
| 폭력범죄(폭행) | 575건 | – |
| 특별경제범죄 | 558건 | – |
| 강력범죄(강제추행) | 57건 | – |
전체적으로는 사기, 절도 등 재산범죄의 비중이 높고, 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편으로 주거 지역으로서의 안전성은 양호한 수준입니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 동래구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다.
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 럭키 | 163.97㎡ | 7층 | 9.2억 | 13.15억 | 9.58% | 05.20 | B | 71점 |
| 2위 | 아이뷰파크(503호) | 35.04㎡ | 5층 | 0.87억 | 1.77억 | – | 05.20 | B | 68점 |
| 3위 | 아이뷰파크(904호) | 35.04㎡ | 9층 | 1.26억 | 1.8억 | – | 05.19 | B | 68점 |
| 4위 | 한성기린맨션 | 46.67㎡ | 4층 | 0.65억 | 1.33억 | – | 05.20 | B | 68점 |
| ★5위 | 아이뷰파크(1504호) | 35.04㎡ | 15층 | 1.8억 | 1.8억 | -39.19% | 05.28 | B | 68점 |
이번 분석 물건인 아이뷰파크 15층 1504호는 동래구 내 경매 물건 중 5위에 해당하는 입지점수를 기록하고 있습니다. 동일 건물의 다른 호수들(503호, 904호)과 함께 상위권에 랭크되어 있어, 아이뷰파크 자체의 입지 조건이 우수함을 보여줍니다.
담보 및 권리 분석
이 물건에는 2022년 11월 10일자 근저당권이 설정되어 있다고 명시되어 있습니다. 경매 진행 시 이러한 담보권은 경매 대금에서 우선 변제되므로, 낙찰자가 부담할 권리관계는 아니지만 권리분석서를 통해 정확한 권리관계를 확인하는 것이 필요합니다.
소유자는 “주식회사굿모닝뷰”로 되어 있어 법인 소유 부동산임을 알 수 있습니다. 이는 개인 간 권리분쟁보다는 사업상 문제로 인한 경매 진행일 가능성이 높습니다.
투자 관점에서의 검토사항
긍정 요소:
1. KB시세 대비 39% 할인된 가격으로 높은 가격 메리트
2. 2021년 신축으로 건물 노후화 우려 없음
3. 최상층(15층)으로 조망권 우수 예상
4. 동래구 교통 중심지 명장동 위치
5. 도시형생활주택으로 임대 수요 안정적 예상
주의 요소:
1. 감정평가 시 내부 확인 불가로 실제 상태 불명
2. 원룸형 소형 평수로 투자층 제한적
3. 신축이지만 분양 시장에서 다소 높은 가격대 형성 가능성
4. 64세대 소규모 단지로 관리비 부담 상대적으로 높을 수 있음
대출 및 자금 조달
현재 주요 은행들의 주택담보대출 금리는 다음과 같습니다.
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.620% | 6.260% | – |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.890% | 5.540% | – |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.090% | 5.760% | – |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.370% | 6.770% | – |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.400% | 6.080% | – |
정책자금 활용 시에는 다음과 같은 상품들을 검토해볼 수 있습니다.
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 기존 대출 이용자 |
감정평가의 주요 특이사항
감정평가서에서 주목할 만한 내용들은 다음과 같습니다:
-
내부 확인 불가: 현장조사 시 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가능했다고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 입찰이나 매수 시 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.
-
비교사례 풍부: 같은 건물 내 최근 거래사례 3건을 확보하여 객관적인 평가가 이뤄진 것으로 보입니다.
-
시점수정 적용: 부산 동래구 아파트 매매가격지수를 활용하여 시점수정(0.98075)을 적용했으며, 이는 약 2% 정도의 가격 하락을 반영한 것입니다.
-
층별 효용 차이 반영: 15층 최상층 물건이 13층 비교사례 대비 층별 효용에서 다소 열세하다고 평가(0.99)했는데, 이는 엘리베이터 이용 빈도나 피난 시 불리함 등을 고려한 것으로 보입니다.
결론 및 유의사항
부산 동래구 명장동 아이뷰파크 15층 1504호는 KB시세 대비 39% 할인된 가격에 첫 입찰로 진행되는 물건으로, 가격 메리트가 상당한 것으로 분석됩니다. 2021년 신축 건물로 노후화 우려가 없고, 동래구 교통 중심지에 위치한 점도 긍정적입니다.
다만 감정평가 시 내부 확인이 불가능했던 만큼, 실제 물건 상태에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 또한 원룸형 소형 평수라는 점에서 투자층이 제한적일 수 있으며, 소규모 단지 특성상 관리비 부담도 고려해야 할 요소입니다.
입찰 참여 시에는 반드시 권리분석서를 통해 정확한 권리관계를 파악하고, 내부 시설 점검을 통해 추가 수리비용 발생 가능성을 검토하시기 바랍니다.
데이터 기준: KB시세는 2026년 5월 8일 기준, 감정평가는 2025년 4월 8일 기준으로 작성되었습니다. 본 자료는 공개된 경매 정보를 바탕으로 한 분석 자료이며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닙니다. 더 자세한 정보는 https://auctionlabs.co.kr/cases/508064 에서 확인하실 수 있습니다.