감정가 5.5억원인 이 물건의 최저입찰가는 3.8억원으로 감정가 대비 약 30% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 이력이 있어 2회차 입찰이 예정되어 있으며, 김포골드라인 구래역과 인접한 위치의 46층 고층 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 동일 단지 내 최근 거래사례(2024년 8월 5.3억원)와 비교했을 때 상당한 할인 폭을 보이고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경34695 |
| 법원명 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 김포시 솔터로 22 (구래동) |
| 건물명 | 메트로타워 예미지 104동 |
| 전용면적 | 78.91㎡ (23.87평) |
| 층수 | 19층/46층 |
| 건축연도 | 2021년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 4일 오후 2시 |
| 입찰장소 | 별관 제122호 법정 |
| 감정가 | 555,000,000원 |
| 최저입찰가 | 388,500,000원 |
| 보증금 | 38,850,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.04.23 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026.06.04 | 진행중 | – | – |
가격 분석
가격 비교 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 555,000,000원 | 2025.10.24 기준 |
| 최저입찰가 | 388,500,000원 | 감정가 대비 30% 할인 |
| 토지배분가 | 166,500,000원 | 감정평가서상 토지분 |
| 건물배분가 | 388,500,000원 | 감정평가서상 건물분 |
감정평가서에 따르면 동일 단지 내 거래사례를 기준으로 평가된 가격입니다. 2024년 8월 같은 면적 7층 세대가 5.3억원에 거래되었으며, 이를 기준으로 층별 효용도와 시점수정을 거쳐 5.5억원으로 평가되었습니다.
실거래 이력
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.04.01 | 78.91㎡ | – | 500,000,000원 |
최근 실거래가 5억원과 비교할 때 최저입찰가는 약 22% 할인된 수준입니다.
감정평가 세부 내역
감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 적용하여 다음과 같은 과정을 거쳐 평가되었습니다:
- 거래사례: 동일 단지 7층 78.91㎡, 2024년 8월 5.3억원 거래
- 사정보정: 1.00 (정상거래)
- 시점수정: 0.978 (경기도 김포시 아파트 매매가격지수 반영)
- 가치형성요인비교: 1.07 (층별 효용도 우위)
- 최종 감정가: 5.55억원 → 5.5억원
교통 분석
지하철 접근성
감정평가서에 따르면 구래역(김포골드라인) 남동측에 근접하여 위치하고 있습니다. 김포골드라인은 김포공항과 연결되어 있어 서울 도심으로의 접근이 가능합니다.
구래역에서 김포공항까지 약 15분 소요되며, 김포공항에서 지하철 5호선, 9호선 및 공항버스를 이용하여 서울 시내 주요 지역으로 이동할 수 있습니다. 감정평가서에서는 “인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반교통상황이 무난함”이라고 평가하고 있습니다.
버스 교통
감정평가서에 따르면 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용에 무리가 없다고 기록되어 있습니다. 김포신도시 내 간선도로와 연결되어 있어 서울 및 인천 방면으로의 접근성이 양호합니다.
학군·교육 분석
교육환경 현황
김포신도시 지역으로 신규 개발된 택지개발지구 내에 위치하여 교육시설이 체계적으로 조성되어 있습니다. 감정평가서에서는 주위 일대에 “학교 및 근린생활시설 등이 혼재”한다고 기록하고 있습니다.
김포시는 수도권 규제지역으로 교육열이 높은 지역 중 하나이며, 신도시 개발과 함께 양질의 교육인프라가 구축되고 있습니다. 특히 김포골드라인 개통으로 서울 강서구 및 영등포구의 우수한 교육시설에 대한 접근성도 개선되었습니다.
학원가 현황
근린상업시설로 “오늘의중국어” 등 교육관련 업체들이 인근에 있어 기본적인 학습 인프라가 조성되어 있습니다. 김포신도시 중심가에는 다양한 학원들이 밀집해 있어 필요시 이용이 가능합니다.
생활 편의시설
상업시설 현황
| 시설명 | 카테고리 | 비고 |
|---|---|---|
| 리앤초이 | 기타업체 | 인근 위치 |
| 제이티커뮤니케이션 | 통신업체 | 인근 위치 |
| 굿앤굿컴퍼니 | 기타업체 | 인근 위치 |
| 굿펠라스 | 기타업체 | 인근 위치 |
감정평가서에서는 주위에 “동류형의 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재”한다고 기록하여 기본적인 생활편의시설은 갖춰져 있음을 시사합니다.
의료·복지시설
김포신도시 지역으로 계획도시의 특성상 의료시설과 복지시설이 체계적으로 배치되어 있습니다. 단지 내 관리사무소를 통한 기본적인 생활서비스 이용이 가능합니다.
자연환경·주거환경
자연환경
김포신도시는 한강과 인접한 지역으로 양호한 자연환경을 갖추고 있습니다. 감정평가서에서는 자연환경 부분에서 “조망, 풍치, 경관 등”을 언급하며 주거환경이 양호함을 시사하고 있습니다.
46층 고층건물의 19층에 위치하여 주변 조망이 우수할 것으로 예상되며, 김포평야와 한강을 조망할 수 있는 위치적 장점이 있습니다.
장례시설
반경 2km 내 장례시설은 확인되지 않아 주거환경상 양호한 조건입니다.
범죄통계 (김포시 2024년 기준)
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 4,644건 | 최다 발생 |
| 교통범죄 | 2,599건 | 2순위 |
| 기타범죄 | 2,355건 | 3순위 |
| 절도범죄 | 1,964건 | 4순위 |
| 폭력범죄(폭행) | 1,115건 | 5순위 |
김포시 전체 범죄발생 통계로, 신도시 지역의 특성상 실제 거주지역의 범죄율은 이보다 낮을 것으로 예상됩니다.
건물 정보
건축물 상세정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 메트로타워 예미지 104동 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | (철근)콘크리트지붕 |
| 총층수 | 46층 |
| 해당층 | 19층 |
| 사용승인일 | 2021.02.17 |
| 전용면적 | 78.9118㎡ |
| 공용면적 | 32.2062㎡ |
| 전용+공용 | 111.118㎡ |
| 대지권면적 | 35.5246㎡ |
건물 마감재 현황
감정평가서에 따른 마감재 현황은 다음과 같습니다:
– 외벽: 몰탈위페인팅 마감
– 내벽: 벽지 및 일부타일 마감
– 창호: 하이새시 창호
– 설비: 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 완비
2021년 사용승인을 받은 신축 아파트로 현대적인 설비와 마감재가 적용되어 있습니다.
토지이용계획
감정평가서에 기록된 토지이용계획은 다음과 같습니다:
– 도시지역, 일반상업지역
– 제1종지구단위계획구역
– 대로3류(폭25m~30m) 접함
– 소로3류(폭 8m미만) 접함
– 성장관리권역
– 택지개발지구(김포신도시택지개발)
– 하수처리구역(양촌처리분구)
지역 시장 동향
김포시 아파트 매매지수 추이
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 2025.04 | 129.22 | -0.53% |
| 2025.03 | 129.91 | -0.12% |
| 2025.02 | 129.75 | -0.45% |
| 2025.01 | 130.33 | -0.84% |
| 2024.04 | 131.44 | -0.35% |
| 2024.03 | 131.90 | – |
김포시 아파트 매매지수는 2024년 3월 131.90에서 2025년 4월 129.22로 약 2.0% 하락한 상태입니다. 감정평가서에서도 시점수정 시 이러한 하락세를 반영하여 0.978의 수정계수를 적용했습니다.
지역 대표 아파트 현황
김포신도시 내 주요 아파트 단지들:
– 김포한강아이파크: 대규모 단지로 브랜드 가치 우수
– 메트로타워 예미지: 고층 타워형 아파트로 조망 우수
– 김포골드클래스: 역세권 입지의 프리미엄 아파트
지역 상급지 TOP 5
김포시 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1★ | 메트로타워 예미지 104동 | 78.91㎡ | 19층 | 3.8억원 | 5.5억원 | -30% | 06.04 | B | 68점 |
| 2 | 김포한강아이파크 | 84.96㎡ | 20층 | 3.2억원 | 4.6억원 | -25.7% | 06.04 | C | 64점 |
| 3 | 김포한강 신원 아침도시 | 84.92㎡ | 4층 | 1.2억원 | 3.4억원 | -27.2% | 06.04 | C | 60점 |
| 4 | 쌍용아파트 | 84.97㎡ | 14층 | 2.4억원 | 3.4억원 | -29.6% | 05.21 | C | 53점 |
| 5 | 에이원아파트 | 47.26㎡ | 10층 | 2.1억원 | 2.1억원 | – | 05.27 | C | 50점 |
★ 표시된 본 물건이 김포시 내에서 가장 높은 입지점수(68점, B등급)를 기록하고 있습니다.
대출 및 금융 정보
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% |
정책자금 활용 방안
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1.2억원 | 부부합산 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0%~1.3% | 4.5천만원 | 만 19~34세 청년 무주택자 |
권리 분석
권리관계
- 근저당권: 2021.05.11 설정 (감정평가서 기록)
- 임대관계: 미상 (감정평가서에서 “임대관계는 미상임”으로 기록)
근저당권이 설정되어 있으나 경매를 통해 말소되며, 임대관계가 미상이므로 낙찰 후 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
종합 평가
투자 포인트
- 입지 우수성: 김포시 내 최고 입지점수(68점, B등급) 기록
- 교통 접근성: 구래역(김포골드라인) 인근으로 서울 접근 용이
- 가격 경쟁력: 감정가 대비 30% 할인된 최저입찰가
- 신축 프리미엄: 2021년 사용승인으로 현대적 설비 완비
- 조망권: 46층 건물의 19층으로 우수한 조망 확보
리스크 요소
- 유찰 이력: 1회 유찰로 시장 관심도 검증 필요
- 임대차 현황: 임대관계 미상으로 명도 불확실성
- 시장 하락세: 김포시 아파트 매매지수 하락 추세
- 금리 리스크: 대출금리 상승 시 수익성 악화 가능
예상 시나리오
감정평가서의 거래사례(5.3억원)와 실거래가(5억원)를 고려할 때, 정상적인 시장 상황에서는 4.5억~5억원대의 가격 형성이 예상됩니다. 최저입찰가 3.8억원에서 시작하여 2-3명의 응찰자가 있을 경우 4억원 중반대의 낙찰가가 예상됩니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2025년 10월 24일
- 감정평가사: 이항헌 (경신감정평가사사무소)
- 데이터 수집일: 2024년 기준
- 본 자료는 공개된 경매 자료 및 감정평가서를 바탕으로 한 정보 제공용 자료입니다
- 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 추가적인 실사가 필요합니다
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/524097