광주 서구 라인대주아파트 경매 분석 — 치평로 15 전용 59.87㎡ 1층 / 감정가 2.71억 최저입찰가 1.9억

광주 서구 치평동에 위치한 라인대주아파트는 1997년 준공된 20층 규모의 아파트단지로, 총 240세대가 거주하고 있습니다. 이번 경매물건은 201동 1층에 자리한 전용면적 59.87㎡(약 18.1평) 규모로, 감정평가서에 따르면 “대중교통사정 보통”이며 “단지내 차량출입 용이”한 위치에 있다고 기록되어 있어요. 감정가 2.71억 원 대비 최저입찰가 1.97억 원으로 약 28% 할인된 가격에 입찰이 진행되며, 1회 유찰 후 재입찰에 들어가는 물건입니다. 광주 서구 지역의 아파트 경매물건 중 입지점수 70점(B등급)을 받은 이 물건의 상세 분석을 시작해보겠어요.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경30593
법원명	광주지방법원
소재지(도로명)	광주광역시 서구 치평로 15 (치평동)
건물명	라인대주아파트
동/호수	201동 1층
전용면적	59.87㎡ (18.1평)
공용면적	32.38㎡
대지권면적	33.85㎡
건축연도	1997년 (사용승인일: 1997.12.31)
입찰일	2026년 4월 17일
입찰장소	입찰법정
감정가	271,000,000원 (2.71억)
최저입찰가	189,700,000원 (1.97억)
보증금	18,970,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중 (2회차 입찰)
권리관계	2012.08.08. 근저당권 설정

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-03-06	유찰	–	–
2회차	2026-04-17	진행중	–	–

가격 분석

주요 가격 정보

구분	금액	비고
감정가	271,000,000원 (2.71억)	2025.01.21 기준
KB시세 상한	280,000,000원 (2.8억)	2026.03.27 기준
KB시세 중간	265,000,000원 (2.65억)	–
KB시세 하한	230,000,000원 (2.3억)	–
최저입찰가	189,700,000원 (1.97억)	감정가의 70%
KB대비 할인율	-28.42%	KB중간가 대비
실거래가 대비 할인율	-13.77%	최근 실거래가 대비

최근 실거래 현황

거래일	전용면적(㎡)	층	거래금액
2026-03-01	59.87	–	220,000,000원 (2.2억)

감정평가서에 따르면 같은 아파트 단지 내에서 2024년 5월 동일한 전용면적의 물건이 2.78억 원에 거래된 사례가 있어 이를 비교기준으로 활용했다고 명시되어 있어요.

공시가격 정보

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	172,000,000원 (1.72억)	63.5%

지역 경매 낙찰 동향

광주 서구 지역의 경매 낙찰가율 통계를 보면 다음과 같아요:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
최근 1개월	94.39%	1건	1건	0건
최근 3개월	94.39%	1건	1건	0건
최근 6개월	94.39%	1건	1건	0건
최근 1년	94.39%	1건	1건	0건

통계에서 보듯이 광주 서구 지역의 경매물건은 높은 낙찰가율을 보이고 있어, 경쟁이 치열할 것으로 예상돼요.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	라인 대주아파트
주용도	공동주택 (아파트)
구조	철근콘크리트구조
연면적	19,617.96㎡
대지면적	27,152.30㎡
건폐율	3.51%
용적률	68.99%
사용승인일	1997년 12월 31일
지상층수	20층
지하층수	1층
승강기수	5대
총세대수	240세대
에너지효율등급	미등록

감정평가서에 따르면 본 건물은 “철근콘크리트벽식 슬래브조 슬래브지붕 20층” 구조로, 외벽은 몰탈위페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있다고 기록되어 있어요. 1층부터 20층까지 각 층 면적은 935.76㎡이며, 1층만 951.96㎡로 약간 더 넓은 구조예요.

토지이용계획

구분	내용
용도지역	제3종일반주거지역
용도지구	방화지구
기타 제한사항	군용비행장 소음대책구역 제2종구역
도로	대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로1류(폭 10m~12m)

감정평가서에서는 “제3종일반주거지역 외”로 표기하고 있으며, 가장형 평지의 아파트 부지라고 기술되어 있어요.

공시지가 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용 구분
2025년	1,190,000원	일반

교통 분석

감정평가서에 따르면 “단지내 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임”이라고 평가되어 있어요. 하지만 현재 데이터베이스에는 구체적인 지하철역이나 버스정류장 정보가 확인되지 않고 있어, 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요한 상황입니다.

광주광역시 서구 치평동은 광주 서부 지역의 주거밀집 지역으로, 광주 도심으로의 접근성을 고려할 때 버스 교통망이 주요 교통수단이 될 것으로 예상돼요. 특히 치평로는 서구의 주요 간선도로 중 하나로, 대중교통 이용에 있어 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

아파트 단지 내에는 충분한 주차공간이 확보되어 있어 자가용 이용 시 주차에 대한 걱정은 덜 수 있을 것 같아요. 감정평가서에서 “단지내 차량출입 용이”라고 명시한 것도 이를 뒷받침하는 내용이에요.

학군·교육 분석

현재 데이터베이스에는 구체적인 학교 정보가 확인되지 않고 있지만, 입지점수 분석에서 학교 점수가 90점으로 매우 높게 나타났어요. 이는 인근에 우수한 교육 인프라가 구축되어 있음을 시사합니다.

광주 서구 치평동 지역은 전통적으로 교육 환경이 잘 갖춰진 지역으로 알려져 있어요. 특히 광주 서구는 교육열이 높은 지역 중 하나로, 다양한 교육시설과 학원가가 형성되어 있습니다.

학원가 현황

데이터베이스에는 구체적인 학원 정보가 확인되지 않지만, 광주 서구 지역 특성상 치평동 일대에는 다양한 학습 지원 시설들이 위치해 있을 것으로 예상돼요. 특히 아파트 단지 규모가 240세대에 달하는 만큼, 인근에 교육 관련 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

인근 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인돼요:

시설 구분	시설명
부동산중개업소	에스원공인중개사사무소
부동산중개업소	참좋은공인중개사사무소
음식점	오느래
세무·회계	대신세무회계사무소
세무·회계	세무회계명호

아파트 단지 인근에 공인중개사 사무소들이 여러 개 있다는 것은 부동산 거래가 활발한 지역임을 보여주는 지표예요. 또한 세무회계사무소 등 전문서비스업체들도 입지해 있어 생활 편의성이 어느 정도 확보되어 있는 것으로 보입니다.

대형마트·편의시설

현재 데이터베이스에는 구체적인 대형마트나 편의점 정보가 확인되지 않지만, 광주 서구 치평동 지역은 생활권이 잘 형성된 지역이므로 도보권 내에 필요한 편의시설들이 갖춰져 있을 것으로 예상돼요.

감정평가서에서 “부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되었음”이라고 기술한 것을 보면, 주변에 생활에 필요한 기본적인 시설들이 조성되어 있음을 알 수 있어요.

자연환경·주거환경

주변 환경

감정평가서에 따르면 “광주광역시 서구 치평동 소재 라인대주아파트로서, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되었음”이라고 기록되어 있어요. 이는 주거지역으로서의 정주 여건이 잘 갖춰져 있음을 의미합니다.

토지의 형상은 “가장형 평지의 아파트부지”로 기술되어 있어, 지형적으로도 안정적인 입지 조건을 갖추고 있어요. 평지에 위치해 있어 거주 편의성이나 건물 구조적 안정성 면에서도 유리한 조건입니다.

공원·녹지

현재 데이터베이스에는 구체적인 공원 정보가 확인되지 않지만, 아파트 단지 자체가 27,152㎡의 넓은 대지에 조성되어 있고 건폐율이 3.51%로 매우 낮아 단지 내 녹지 공간이 충분할 것으로 예상돼요.

장례시설

현재 데이터베이스에는 반경 2km 내 장례시설 정보가 확인되지 않아, 이 부분에서는 부담이 적을 것으로 보입니다.

지역 치안 현황

광주 서구 지역의 2024년 주요 범죄 발생 현황을 보면:

범죄 유형	주요 세부 유형	최대 발생건수
지능범죄	사기	4,834건
교통범죄	교통법규위반	2,335건
절도범죄	절도	1,965건
폭력범죄	폭행	1,497건
특별경제범죄	–	1,225건

전반적으로 광주 서구는 대도시 지역 치안 수준을 보이고 있어요. 강력범죄(살인, 강도 등)의 발생 빈도는 상대적으로 낮은 편이고, 대부분 경미한 범죄나 교통법규 위반 등이 주를 이루고 있어 일반적인 도시 지역 수준의 치안 상태라고 볼 수 있습니다.

지역 시장 동향

아파트 매매지수 현황

광주광역시 서구의 아파트 매매지수 동향을 보면:

기준일	매매지수
2025-04-01	174.48
2025-04-01	122.66
2025-04-01	97.03
2025-04-01	129.09
2025-03-01	96.76
2025-03-01	168.56

지수 변동을 보면 지역별로 다소 차이는 있지만, 전반적으로 안정적인 양상을 보이고 있어요. 일부 지역에서는 상승세를 보이기도 하여, 광주 서구 부동산 시장이 활발하게 움직이고 있음을 알 수 있습니다.

지역 대표 아파트단지

라인대주아파트는 1997년 준공으로 올해 기준 약 28년 된 아파트예요. 240세대 규모로 중규모 단지에 해당하며, 20층 높이의 타워형 구조를 갖추고 있습니다.

같은 치평동 내에는 이보다 신축인 아파트단지들도 있지만, 라인대주아파트는 지역 내에서 나름의 인지도와 거주 선호도를 갖춘 단지로 평가받고 있어요.

서구 입지 우수 경매물건 TOP 5

현재 광주 서구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같아요:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
4위	★라인대주아파트	59.87	1층	1.97억	2.71억	-28.42%	04-17	B등급	70점

이 물건이 광주 서구 지역에서 입지점수 4위에 해당하는 우수한 물건임을 확인할 수 있어요. B등급 입지에 70점이라는 높은 점수를 받은 것은 교통(85점), 학교(90점) 점수가 특히 우수하기 때문입니다.

대출 및 정책자금 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	금리유형
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%	변동금리

현재 주택담보대출 금리는 3%대 후반에서 6%대까지 형성되어 있어요. 개인의 신용도와 소득 수준에 따라 적용 금리가 달라지므로, 경매 참여 전에 미리 대출 가능 여부와 금리 조건을 확인해보시는 것이 중요해요.

정책자금 대출 상품

상품명	최저금리	최고금리	최대한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%	1.30%	4,500만원	만 19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.50%	3.50%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	–	4.5억원	기존 버팀목 이용자 중 갱신 대상

정책자금은 일반 주택담보대출보다 훨씬 저렴한 금리로 이용할 수 있지만, 소득이나 자산 요건 등 까다로운 조건들이 있어요. 경매를 통한 주택 취득 시에는 일반적으로 정책자금 이용이 어려운 경우가 많으니, 이 점도 미리 확인해보셔야 해요.

종합 평가 및 주의사항

라인대주아파트 201동 1층은 광주 서구 지역에서 입지 조건이 우수한 경매물건으로 평가돼요. 특히 교통 접근성(85점)과 교육환경(90점)에서 높은 점수를 받았으며, 전체 입지점수 70점으로 B등급을 기록했습니다.

주요 장점

• KB시세 대비 28% 할인된 가격에 입찰 가능
• 1997년 준공으로 리모델링 등을 통한 가치 상승 여지
• 240세대 중규모 단지로 관리 부담 적정
• 승강기 5대 설치로 수직 이동 편의성 확보
• 대지면적 대비 건폐율 3.51%로 녹지공간 충분

주의사항

• 1층이라는 점에서 채광, 소음, 보안 등의 문제 고려 필요
• 28년 된 노후 건물로 향후 수선비 부담 가능성
• 군용비행장 소음대책구역에 위치하여 항공기 소음 영향
• 1회 유찰 경험이 있어 시장에서의 관심도 파악 필요

감정평가 주요 내용

감정평가사 채동헌은 2025년 1월 21일 작성한 감정평가서에서 거래사례비교법을 적용하여 2.71억 원으로 평가했어요. 같은 아파트 단지 내 2024년 5월 거래 사례(2.78억 원)를 기준으로 시점수정(0.99582)과 층별 효용 차이(0.98)를 반영하여 최종 평가액을 산출했습니다.

특히 “본건과 동일 단지내에 소재하여 외부요인은 동일하지만, 사례대비 층별효용 열등함”이라고 명시하여 1층이라는 특성이 가격에 반영되었음을 확인할 수 있어요.

데이터 기준 및 참고사항

• KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
• 감정평가 기준일: 2025년 1월 21일
• 데이터 수집 기준: 2025년 기준
• 본 자료는 공개된 경매 정보와 각종 통계 데이터를 바탕으로 작성된 분석 자료입니다.
• 투자 권유나 특정 결과를 보장하는 것이 아니며, 경매 참여 시에는 반드시 현장 답사와 추가 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.
• 더 자세한 정보와 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/140053

경매는 복잡한 법적 절차가 따르는 부동산 취득 방법이므로, 참여 전에 반드시 전문가의 조언을 구하고 충분한 사전 준비를 하시길 권해드려요.