이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 3.5억원으로 낮아질 수 있습니다.
감정가 5.5억원, KB시세 5.5억원인 이 물건의 최저입찰가는 4.4억원으로 KB시세 대비 약 0.18% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 현재 2차 입찰이 진행 중이며, 강서구 지역 평균 낙찰가율 87.65%와 비교했을 때 상당히 높은 수준의 가격대를 유지하고 있습니다. 감정평가서에 따르면 개화산역(5호선) 남측 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 것으로 평가되었습니다. 실거래 데이터에서는 2026년 3월 기준 5.8억원에 거래된 이력이 있어 현재 최저입찰가 대비 24% 높은 실거래가를 보여주고 있습니다.
물건 개요
본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 아파트 경매입니다. 1994년 사용승인을 받은 마곡중앙하이츠아파트 단지 내 1202동 4층에 위치하고 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경10158 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 강서구 양천로6길 28 (방화동, 마곡중앙하이츠아파트) |
| 건물명 | 마곡중앙하이츠아파트 |
| 전용면적 | 51.03㎡ (약 15.4평) |
| 층/총층수 | 4층/15층 |
| 건축연도 | 1994년 |
| 입찰일 | 2026년 4월 23일 |
| 입찰장소 | 제112호 법정 |
| 최저입찰가 | 4억 3,680만원 |
| 보증금 | 4,368만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-03-18 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026-04-23 | 진행중 | – | – |
가격 분석
이 물건의 가격 분석 결과, KB시세와 거의 유사한 수준의 감정가가 책정되어 있어 시장 가치를 적정하게 반영하고 있는 것으로 보입니다. 다만 실거래가와 비교했을 때는 상당한 할인 효과를 기대할 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5억 4,600만원 | 2025.06.16 기준 |
| KB시세 (중간) | 5억 4,500만원 | 2026.03.13 기준 |
| KB시세 (상한) | 6억원 | – |
| KB시세 (하한) | 5억 2,000만원 | – |
| 최저입찰가 | 4억 3,680만원 | 감정가의 80% |
| KB대비 할인율 | 0.18% | – |
| 실거래가대비 할인율 | 24.03% | – |
실거래 이력
감정평가서에 따르면 같은 단지 내 유사 면적(51.03㎡) 거래사례들을 확인할 수 있습니다.
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 | 동/호 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-03-01 | 51.03㎡ | – | 5억 7,500만원 | (실거래 참고가) |
| 2025-03-21 | 51.03㎡ | 7층 | 5억 5,000만원 | 1202동 704호 |
| 2025-04-21 | 51.03㎡ | 3층 | 5억 2,500만원 | 1202동 302호 |
| 2025-03-12 | 51.03㎡ | 2층 | 5억 3,500만원 | 1208동 203호 |
| 2024-07-09 | 51.03㎡ | 11층 | 5억 4,000만원 | 1208동 1106호 |
지역 낙찰가율 트렌드
강서구 지역의 최근 경매 동향을 보면 상당히 높은 낙찰률을 보이고 있어 안정적인 경매 시장을 형성하고 있습니다.
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
교통 분석
감정평가서에 따르면 “본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철역(개화산역(5호선)) 및 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 양호함”으로 평가되었습니다. 개화산역은 지하철 5호선이 운행하는 역으로, 서울 도심으로의 접근이 용이합니다.
개화산역에서 주요 지역까지의 소요시간을 살펴보면, 여의도역까지 약 20분, 종로3가역까지 약 35분, 을지로4가역까지 약 40분 정도가 소요됩니다. 5호선은 서울의 주요 업무지구인 여의도와 을지로, 종로를 관통하는 노선으로 직장인들에게 매우 유용한 교통수단입니다.
버스 교통의 경우 방화동 일대에는 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 지하철과 함께 대중교통 이용에 큰 불편함이 없습니다. 특히 김포공항과도 인접해 있어 항공편 이용 시 접근성이 뛰어납니다.
학군·교육 분석
이 물건의 입지점수에서 학교점수가 90점으로 매우 높게 평가되었습니다. 이는 주변 학교 시설이 잘 갖춰져 있음을 의미합니다.
강서구는 서울시 내에서도 교육 인프라가 비교적 잘 구축된 지역 중 하나입니다. 방화동 일대에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 적절히 배치되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.
특히 강서구는 서울 서남권의 교육 중심지 역할을 하고 있으며, 다양한 사교육 시설과 문화센터 등이 밀집해 있어 종합적인 교육 환경이 조성되어 있습니다.
생활 편의시설
입지점수에서 편의시설 점수는 45점으로 보통 수준을 보이고 있습니다. 하지만 기본적인 생활 편의시설은 충분히 갖춰져 있는 것으로 파악됩니다.
상업시설 현황
주변 상업시설로는 리본, 데상트골프, 알로앤루김포공항, 마루여행, 모조에스핀 등의 업체들이 확인됩니다. 방화동은 김포공항과 인접한 특성상 항공 관련 서비스업체들과 여행업체들이 다수 위치하고 있습니다.
대형마트나 백화점까지는 다소 거리가 있지만, 일상생활에 필요한 편의점, 슈퍼마켓, 음식점 등은 인근에서 쉽게 이용할 수 있습니다. 특히 김포공항 주변 상업지구와 연결되어 있어 다양한 쇼핑 및 외식 옵션을 제공합니다.
자연환경·주거환경
장례시설 현황
반경 2km 내 장례시설은 확인되지 않아 정숙한 주거환경을 유지하고 있습니다.
범죄통계 (2024년 기준)
강서구의 주요 범죄 통계를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 세부유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 4,236건 |
| 절도범죄 | 절도 | 1,671건 |
| 교통범죄 | 교통사고 | 1,374건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,171건 |
| 특별경제범죄 | 경제사범 | 1,115건 |
전반적으로 서울시 평균 수준의 치안 상태를 보이고 있으며, 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다. 방화동은 공항과 인접한 지역 특성상 유동인구가 많지만, 주거지역의 치안은 양호한 편입니다.
건물 정보
건축물대장에 따르면 마곡중앙하이츠아파트는 1994년 사용승인을 받은 30년 경과 단지입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 마곡중앙하이츠아파트 |
| 주용도 | 아파트 |
| 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 |
| 총층수 | 지상 15층 |
| 사용승인일 | 1994년 5월 14일 |
| 세대수 | 930세대 (6개동) |
| 승강기 | 설치 |
| 주차장 | 지하주차장 완비 |
동별 구조 현황
감정평가서에 의하면 1동의 구조는 다음과 같습니다:
– 1층: 669.90㎡
– 2~15층: 각층 659.34㎡
– 지층: 15.12㎡
부속건축물로는 관리사무소, 노인정, 입주자회의소, 주차장, 기계실, 경비실 등이 완비되어 있어 아파트 생활에 필요한 기본 시설들이 잘 갖춰져 있습니다.
호별 구조
해당 405호는 전용면적 51.03㎡로 원룸 또는 투룸 구조로 추정됩니다. 4층에 위치하여 적당한 층고를 유지하고 있으며, 저층으로 인한 소음이나 습기 문제, 고층으로 인한 엘리베이터 의존도 문제 등을 피할 수 있는 적정 층수입니다.
지역 시장 동향
아파트 매매지수 추이
강서구의 최근 아파트 매매지수 동향을 살펴보면 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다.
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 174.48 | +3.5% |
| 2025-03-01 | 168.56 | +2.3% |
| 2025-02-01 | 164.83 | +2.1% |
| 2025-01-01 | 161.51 | +1.0% |
| 2024-04-01 | 159.87 | +0.1% |
| 2024-03-01 | 159.72 | – |
최근 1년간 약 9.2%의 상승률을 보이고 있어, 강서구 부동산 시장이 상당히 활발한 움직임을 보이고 있음을 확인할 수 있습니다. 이는 김포공항 인프라 개선, GTX 등 교통망 확충 계획, 마곡지구 개발 등의 호재가 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 강서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 양지샤인빌 | 13.76 | 6층 | 0.99억 | 1.5억 | – | 04-16 | B | 72 |
| 2 | 발쿠치네하우스 | 17.25 | 4층 | 0.04억 | 1.6억 | – | 04-21 | B | 71 |
| 3 | 메종드로제 | 34.75 | 12층 | 3.0억 | 3.0억 | – | 04-16 | B | 67 |
| ★4 | 마곡중앙하이츠아파트 | 51.03 | 4층 | 4.4억 | 5.5억 | 0.18% | 04-23 | B | 67 |
| 5 | 시니어스 가양타워 | 50.01 | 9층 | 2.7억 | 3.4억 | – | 04-14 | B | 67 |
본 물건은 강서구 경매시장에서 4위에 해당하는 입지 조건을 보유하고 있으며, 특히 같은 67점을 받은 다른 물건들과 비교했을 때 전용면적과 가격대에서 중간 수준을 유지하고 있습니다.
수익 시뮬레이션
대출금리 현황
주요 은행들의 주택담보대출 금리는 다음과 같습니다:
| 은행 | 유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 신한은행 | 변동금리 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 변동금리 | 3.80% | 5.81% |
| 국민은행 | 변동금리 | 4.07% | 6.21% |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.49% | 5.82% |
정책자금 활용 방안
조건에 해당할 경우 활용 가능한 정책자금은 다음과 같습니다:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억 | 연소득 5천만원 이하 무주택자 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0~1.3% | 4,500만원 | 만 34세 이하 청년 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억 | 기존 버팀목 이용자 |
임대 수익성 분석
이 물건의 경우 전용면적 51.03㎡로 1~2인 가구를 대상으로 한 임대가 가능합니다. 방화동 일대의 유사 면적 임대료는 월 50~70만원 수준으로 조사되고 있습니다.
최저입찰가 4.4억원으로 낙찰받을 경우:
– 예상 월세: 60만원 내외
– 연간 임대수익: 720만원
– 표면수익률: 약 1.6%
– 관리비, 세금 등을 고려한 실질수익률: 약 1.2%
종합 평가
마곡중앙하이츠아파트 1202동 405호는 강서구 경매시장에서 중상위권에 해당하는 입지 조건을 갖춘 물건입니다. KB시세 대비 0.18%의 미미한 할인율을 보이고 있지만, 실거래가 대비로는 24% 정도의 할인 효과를 기대할 수 있습니다.
특히 개화산역 도보권 내 위치하여 교통 접근성이 뛰어나고, 학교 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 목적이나 임대 목적 모두에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 1회 유찰 후 2차 입찰이 진행되는 만큼, 향후 가격 변화 추이를 주의 깊게 관찰할 필요가 있습니다.
강서구 지역의 부동산 시장이 최근 1년간 9% 이상의 상승률을 보이고 있는 점, 김포공항 및 마곡지구 개발 등의 호재가 지속되고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 중장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.
데이터 기준
- KB시세: 2026년 3월 13일 기준
- 감정가: 2025년 6월 16일 기준
- 실거래 정보: 2026년 3월 1일 기준
- 데이터 수집일: 분석 시점 기준
본 자료는 공개된 법원 경매 정보 및 부동산 관련 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 매수/매도 추천이 아니며, 모든 투자 결정은 개인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.
더 자세한 정보 및 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/75