금곡초등학교 도보 1분, 남양주시 세림아파트 경매 — 전용 15.56㎡ / 감정가 2.3억

금곡초등학교 북측 인근에 위치한 이 물건은 교육환경이 매우 우수한 지역에 자리잡고 있어요. 감정평가서에 따르면 금곡초등학교까지 도보 1분 거리로, 학령기 자녀를 둔 가정에게는 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2회 유찰을 거쳐 3회차 입찰을 앞둔 상황으로, 최저입찰가는 감정가 대비 약 49% 수준인 1.1억원으로 책정되어 있어 상당한 할인율을 보이고 있어요. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역에 위치해 향후 개발 잠재력도 기대해볼 수 있는 물건입니다.

물건 개요

기본 정보를 표로 정리해드릴게요.

항목	내용
사건번호	2024타경6233
법원명	의정부지방법원 남양주지원
소재지	경기도 남양주시 사릉로34번안길 7-13
건물명	세림아파트 202동 301호
전용면적	15.56㎡ (약 4.7평)
층수	3층 (총 4층)
건축년도	1985년
입찰일	2026년 5월 21일
입찰장소	제101호 경매법정
감정가	226,000,000원 (2.3억)
최저입찰가	110,740,000원 (1.1억)
보증금	11,074,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중

입찰 이력을 보면 다음과 같아요.

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-03-12	유찰	–	–
2회차	2026-04-16	유찰	–	–
3회차	2026-05-21	진행중	–	–

가격 분석

감정평가서에 따르면 이 물건의 가격 구성은 다음과 같아요.

구분	금액	비고
감정가	226,000,000원 (2.3억)	2024년 12월 19일 기준
최저입찰가	110,740,000원 (1.1억)	감정가의 약 49%
보증금	11,074,000원	입찰가의 10%
토지가격	158,200,000원 (1.6억)	감정가의 약 70%
건물가격	67,800,000원 (0.7억)	감정가의 약 30%

감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 적용하여 평가했으며, 동일한 세림아파트 202동 내 유사 거래사례를 기준으로 산정했어요. 2022년 6월 거래된 동일 규모 물건(2층, 4,276,265원/㎡)을 기준으로 시점수정(0.80550)과 층별 효용(1.01)을 적용한 결과라고 명시되어 있습니다.

남양주시 지역의 최근 1년간 낙찰 통계를 보면 다음과 같아요.

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	86.3%	1건	1건	0건
3개월	86.3%	1건	1건	0건
6개월	86.3%	1건	1건	0건
1년	86.3%	1건	1건	0건

2025년 기준 공시지가 정보를 보면 다음과 같아요.

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용	감정가 대비
2025년	1,197,000원	일반	약 7.6배 차이

교통 분석

감정평가서에 따르면 “본 아파트단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난하다”고 기재되어 있어요.

남양주시는 서울 근교 지역으로 수도권 전철과 버스 교통망이 잘 발달되어 있는 편이에요. 금곡동 지역은 경춘선과 중앙선을 이용할 수 있는 교통 요충지에 위치해 있습니다.

주요 교통수단으로는 시내버스와 광역버스를 이용할 수 있으며, 인근 금곡역이나 평내호평역까지 버스로 이동 후 전철을 이용하는 패턴이 일반적이에요. 차량 이용 시에는 경춘국도나 구리포천고속도로를 통해 서울 접근이 용이한 지역입니다.

학군·교육 분석

이 물건의 가장 큰 장점 중 하나는 교육환경이에요. 감정평가서에 따르면 “금곡초등학교 북측 인근”에 위치해 있어 도보로 1분 거리에 초등학교가 있어요.

토지이용계획에서 확인할 수 있듯이 “상대보호구역(금곡초등학교)”으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변 교육환경이 보호받고 있는 지역입니다. 이는 향후에도 안정적인 교육환경이 유지될 것임을 의미해요.

금곡초등학교는 남양주 지역에서 오랜 역사를 가진 학교로, 학령기 자녀를 둔 가정에게는 최적의 입지 조건을 제공합니다. 도보 1분 거리라는 것은 아이들의 통학 안전성 측면에서 매우 큰 장점이에요.

또한 남양주시는 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 인근에 다양한 교육시설과 학원들이 위치해 있어 교육 인프라가 잘 갖춰진 편입니다.

생활 편의시설

주변 상가 현황을 보면 일반적인 주거지역 수준의 편의시설들이 있어요.

음식점/상업시설:
| 시설명 | 업종 |
|——–|——|
| 덕풍치킨남양주점 | 치킨전문점 |
| 하이진 | 일반음식점 |
| 이서방춘천닭갈비 | 닭갈비전문점 |
| 엘레강스 | 기타 |

기타시설:
| 시설명 | 업종 |
|——–|——|
| 경춘부동산공인중개사사무소 | 부동산중개업 |

금곡동은 남양주시 내에서도 생활 편의시설이 적당히 갖춰진 지역으로, 일상 생활에 필요한 기본적인 시설들은 인근에서 이용할 수 있어요. 대형마트나 종합병원 등은 차량을 이용해 인근 지역으로 이동해야 하지만, 동네 상권 수준에서는 큰 불편함이 없는 편입니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에 따르면 “주위는 아파트단지 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역”으로 기술되어 있어요. 이는 순수 주거지역으로서 주거환경이 양호함을 의미합니다.

장례시설 관련해서는 반경 2km 내에 특별한 장례시설이 확인되지 않아 주거환경 측면에서 긍정적이에요.

남양주시 전체 범죄 통계(2024년 기준)를 보면 다음과 같아요.

주요 범죄 유형별 발생 현황:
| 범죄유형 | 발생건수 |
|———-|———-|
| 지능범죄(사기) | 4,496건 |
| 교통범죄 | 2,487건 |
| 절도범죄 | 1,566건 |
| 특별경제범죄 | 1,393건 |
| 폭력범죄(폭행) | 1,188건 |
| 지능범죄(횡령) | 648건 |
| 폭력범죄(손괴) | 484건 |

전반적으로 남양주시는 수도권 지역 중에서는 비교적 안전한 편에 속하며, 금곡동 지역 역시 주거 중심의 조용한 동네로 알려져 있어요.

건물 정보

감정평가서에 따른 건물의 상세 정보는 다음과 같아요.

항목	내용
건물명	세림아파트 202동
주용도	공동주택(아파트)
주구조	철근콩크리트조
지붕구조	슬래브지붕
규모	지상 4층
사용승인일	1985년 6월 28일
전유면적	65.01㎡ (본채) + 15.56㎡ (지하실)
대지권면적	58.728㎡
건축경과년수	약 40년 (2025년 기준)

감정평가서에 따른 건물의 마감 상태는 다음과 같아요:
– 외벽: 몰탈위 페인팅
– 내벽: 벽지 및 타일마감
– 바닥: 장판깔기 및 타일마감
– 창호: 하이샷시창호
– 설비: 급배수설비, 위생설비, 개별난방설비

이용 상태는 “3층 301호는 아파트(방2, 욕실2, 거실겸 방, 주방겸 거실, 발코니 등)로 이용중이며, 지하실 301호는 창고”로 사용되고 있다고 기재되어 있어요.

공시지가 정보:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|———-|—————-|—————-|
| 2025년 | 1,197,000원 | 일반 |

토지이용계획 및 제한사항

감정평가서에 따르면 이 물건의 토지이용계획은 상당히 복합적이에요.

용도지역:
– 제3종일반주거지역
– 자연녹지지역 (일부)
– 도시지역

주요 제한사항:
| 제한구역 | 관련법령 |
|———-|———-|
| 지구단위계획구역(금곡2 재건축정비구역) | 도시 및 주거환경정비법 |
| 상대보호구역(금곡초등학교) | 교육환경 보호에 관한 법률 |
| 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉) | 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 |
| 과밀억제권역 | 수도권정비계획법 |
| 배출시설설치제한지역 | 물환경보전법 |
| 가축사육제한구역 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 |
| 공장설립승인지역 | 수도법 |

특히 “정비구역(금곡2 재건축정비구역)”으로 지정되어 있어 향후 재건축 가능성이 있는 지역이에요. 이는 장기적으로 자산가치 상승 요인이 될 수 있지만, 현재 진행 상황이나 구체적인 계획은 별도로 확인이 필요합니다.

지역 시장 동향

남양주시 아파트 매매가격지수 추이를 보면 다음과 같아요.

기준일	매매가격지수	전년동월대비 변화
2025-04-01	144.20	–
2025-03-01	142.29	–
2025-02-01	141.93	–
2025-01-01	141.47	–
2024-04-01	142.01	–
2024-03-01	142.18	–

최근 매매지수를 보면 2025년 들어 상승세를 보이고 있어요. 2024년 3월 142.18에서 2025년 4월 144.20까지 약 1.4% 상승했습니다.

감정평가서에서 사용된 시점수정 지수를 보면, 2022년 5월 109.0에서 2024년 11월 87.8로 약 19.4% 하락한 것으로 나타나요. 이는 해당 물건의 감정가 산정 시 시장 하락분이 반영된 것을 의미합니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 남양주시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건을 비교해보면 다음과 같아요.

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1	★세림아파트	15.56㎡	3층	1.1억	2.3억	2026-05-21	B등급	70점
2	신안인스빌	85.00㎡	7층	5.0억	7.2억	2026-05-21	B등급	66점
3	대명아파트	59.85㎡	9층	1.5억	3.0억	2026-05-20	C등급	64점
4	덕소주공3단지	59.99㎡	1층	1.7억	3.4억	2026-05-20	C등급	61점
5	호평마을동원로얄듀크	84.99㎡	10층	2.1억	4.3억	2026-05-19	C등급	60점

이 물건은 남양주시 내에서 입지점수가 가장 높은 70점(B등급)을 기록했어요. 특히 교통점수 85점, 학군점수 85점으로 높은 평가를 받았습니다. 다만 편의시설 점수가 35점으로 다소 아쉬운 부분이 있어요.

담보권 및 권리관계

감정평가서에 따르면 “2019년 11월 5일 근저당권”이 설정되어 있다고 기재되어 있어요. 경매를 통해 낙찰받게 되면 이러한 담보권은 소멸하게 됩니다.

임대관계에 대해서는 “임대관계는 미상”이라고 명시되어 있어 현재 임차인이 있는지 여부를 확실히 알 수 없는 상황이에요. 이 부분은 낙찰 후 명도 과정에서 중요한 변수가 될 수 있으므로 사전에 충분한 조사가 필요합니다.

대출금리 정보

현재 주요 은행의 주택담보대출 금리 현황은 다음과 같아요.

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	금리유형
국민은행	주택담보대출	3.62%	6.26%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.89%	5.54%	변동금리
농협은행	주택담보대출	4.09%	5.76%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.37%	6.77%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.40%	6.08%	변동금리

정책자금 대출 상품도 활용해볼 수 있어요.

상품명	금리범위	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주

투자 검토 시 주의사항

이 물건을 검토하실 때 몇 가지 중요한 사항들을 고려해보세요.

첫째, 건축연도가 1985년으로 약 40년이 경과한 노후 건물이에요. 감정평가서에서도 경과연수에 따른 노후도가 가치형성요인으로 언급되어 있어, 향후 수리·보수 비용이 상당할 수 있습니다.

둘째, 전용면적이 15.56㎡(약 4.7평)로 매우 소형이에요. 본채 65.01㎡에 지하실 15.56㎡가 포함된 구조로, 실제 거주공간은 상당히 협소합니다. 이는 임대 수요나 향후 매도 시 제약요인이 될 수 있어요.

셋째, 재건축정비구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 가능성은 있지만, 현재 진행 상황이나 조합 구성 여부, 추진 일정 등을 별도로 확인해야 해요.

넷째, 2회 유찰 이력이 있어 시장에서의 관심도가 높지 않았음을 보여줘요. 이는 물건 특성상 투자 매력도가 제한적일 수 있음을 시사합니다.

다섯째, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있어요.

데이터 기준

• 감정평가 기준시점: 2024년 12월 19일
• 감정평가사: 정영필 (해강감정평가사사무소)
• 공시지가 기준: 2025년
• 범죄통계 기준: 2024년
• 부동산 매매지수 기준: 2025년 4월
• 대출금리 정보: 현재 시점 기준

본 분석 자료는 공개된 경매 정보와 관련 데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료이며, 특정 물건에 대한 투자 권유나 매수·매도 추천을 목적으로 하지 않습니다. 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사와 추가적인 실사를 통해 충분히 검토하시기 바라요.

더 자세한 정보와 최신 업데이트는 https://auctionlabs.co.kr/cases/146956 에서 확인하실 수 있습니다.