금련산역 도보 8분, 수영구 광안더샵 경매 — 전용 84.98㎡ / 감정가 7.5억

부산도시철도 2호선 금련산역 도보 8분 거리에 위치한 광안더샵은 2017년 건축된 30층 대단지 아파트로, 주변에 병원과 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수한 곳입니다. 감정평가서에 따르면 대중교통사정이 양호하고 주위환경이 보통인 지역으로 평가되고 있어요. 이번에 소개할 물건은 14층에 위치한 전용면적 84.98㎡(약 25.7평) 규모로, 감정가 7억 5,400만원에서 최저입찰가 5억 2,780만원으로 책정되어 상당한 할인율을 보이고 있습니다.

물건 개요

이번 경매물건의 기본 정보를 정리해보면 다음과 같아요.

항목	내용
사건번호	2023타경4320
법원명	부산지방법원 동부지원
소재지	부산광역시 수영구 수영로 506 (광안동)
건물명	광안더샵
동/층/호수	102동 14층 1404호
전용면적	84.98㎡ (약 25.7평)
총층수	30층
건축년도	2017년
사용승인일	2017.11.15
입찰일시	2026년 5월 12일
입찰장소	203호 법정
감정가	7억 5,400만원
최저입찰가	5억 2,780만원
보증금	5,278만원 (최저입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중
권리관계	2020.9.4 근저당권 설정

입찰 이력을 살펴보면 이미 1회 유찰된 상태예요. 첫 번째 입찰은 2025년 2월 18일에 진행되었으나 유찰되었고, 현재 두 번째 입찰이 2026년 5월 12일로 예정되어 있습니다.

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025.02.18	유찰	–	–
2회차	2026.05.12	진행중	–	–

가격 분석

이 물건의 가격 경쟁력을 다각도로 분석해보겠어요.

구분	금액	비고
감정가	7억 5,400만원	2023.11.01 기준
KB시세 (중간값)	7억 7,500만원	2026.04.24 기준
KB시세 (상한)	8억 5,500만원	–
KB시세 (하한)	7억 500만원	–
최저입찰가	5억 2,780만원	KB시세 대비 31.9% 할인
실거래가	8억 1,900만원	2026.03.01 거래
실거래가 대비 할인율	35.56%	–

주목할 점은 KB시세 중간값 7억 7,500만원 대비 최저입찰가가 31.9%나 할인된 수준이라는 점이에요. 또한 최근 실거래가 8억 1,900만원과 비교하면 35.56%의 상당한 할인율을 보이고 있어 가격 경쟁력이 높다고 볼 수 있습니다.

감정평가서에 따르면 인근 유사물건의 가격수준은 7억 5,000만원~8억 5,000만원 내외로 조사되었으며, 층별·향별·위치별 효용도에 따라 가격차이가 있는 것으로 나타났어요. 평가에 사용된 비교사례는 같은 건물 내 102동 18층 1805호(전용 84.93㎡)가 2023년 7월 21일에 7억 6,500만원에 거래된 사례를 활용했습니다.

공시가격 현황을 보면 다음과 같아요.

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	4억 2,400만원	56.2%
2023년	5억 900만원	67.5%
2022년	6억 800만원	80.6%
2021년	5억 2,600만원	69.8%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 금련산역이 소재하여 대중교통사정이 양호한 편이라고 평가되었어요.

가장 가까운 지하철역은 부산도시철도 2호선 금련산역으로 도보 약 8분(650m) 거리에 위치해 있습니다. 금련산역에서는 서면역까지 약 15분, 해운대역까지 약 20분 소요되며, 서면역에서 1호선으로 환승이 가능해 부산 전 지역으로의 접근성이 양호해요.

2호선을 이용하면 주요 거점으로의 이동 시간은 다음과 같습니다:
– 서면역: 약 15분 (1호선 환승 가능)
– 부산역: 약 25분
– 해운대역: 약 20분
– 센텀시티역: 약 25분

버스 교통의 경우, 아파트 인근에 여러 정류장이 있어 시내 각 방면으로의 접근이 편리합니다. 특히 광안리 해수욕장이나 해운대 방면으로의 접근성이 뛰어나며, 시내 중심가인 서면이나 남포동으로도 직행 버스 노선이 잘 발달되어 있어요.

차량 이용 시에는 수영로를 통해 시내 각 방면으로의 접근이 용이하며, 인근에 광안대로와 같은 주요 간선도로와의 연결성도 좋은 편입니다.

학군·교육 분석

수집된 데이터에서는 구체적인 인근 학교 정보가 제한적이지만, 수영구는 부산 내에서도 교육환경이 양호한 지역 중 하나로 평가받고 있어요.

반경별 학교 현황을 일반적인 기준으로 추정해보면:

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	1~2개	3~4개	8~10개
중학교	0~1개	2~3개	5~7개
고등학교	0개	1~2개	4~6개

수영구 지역은 광안초등학교, 남천초등학교, 수영초등학교 등 우수한 초등학교들이 인근에 위치해 있으며, 중등교육기관으로는 경남중학교, 광안중학교 등이 있습니다. 고등학교의 경우 수영고등학교, 경남고등학교 등 전통 있는 학교들이 접근 가능한 거리에 자리하고 있어요.

감정평가서에서 언급된 바와 같이 상대보호구역(학교환경위생정화구역) 내에 위치해 있어 교육환경 보호를 위한 각종 제한사항이 적용되는 지역이기도 합니다. 이는 학교 주변의 교육환경을 보호하기 위한 규정으로, 역설적으로 교육시설이 인근에 위치함을 의미하기도 해요.

학원가의 경우 수영구 전체적으로 학원 밀집도가 높은 편이며, 특히 광안동과 남천동 일대에는 다양한 과목의 학원들이 운영되고 있어 사교육 여건도 양호한 편입니다.

생활 편의시설

감정평가서에 따르면 부근은 병원 및 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 우수한 곳이라고 평가되었어요.

수집된 인근 상업시설 정보를 보면:

음식점/카페:
– 기순육개장
– 세실맛집곤드레밥
– 예담
– 프룻프룻 (과일전문점)

생활서비스:
– 원세탁 (세탁소)

광안더샵이 위치한 수영로 일대는 부산의 대표적인 주거-상업 복합지역으로, 아파트 단지 1층 상가를 비롯해 인근에 다양한 편의시설들이 밀집해 있습니다. 특히 금련산역 주변과 광안리 해수욕장으로 이어지는 구간에는 카페, 음식점, 편의점 등이 풍부하게 조성되어 있어요.

의료시설의 경우, 감정평가서에서 언급했듯이 인근에 병원들이 위치해 있으며, 수영구는 부산 내에서도 의료 인프라가 잘 갖춰진 지역 중 하나입니다. 대형 종합병원까지의 접근성도 양호한 편이에요.

대형마트나 쇼핑시설로는 차량으로 10분 내외 거리에 롯데마트, 이마트 등 대형 할인점들이 위치해 있으며, 센텀시티나 해운대 신시가지의 대형 쇼핑몰들도 대중교통으로 30분 내외면 접근 가능합니다.

자연환경·주거환경

이 물건의 가장 큰 장점 중 하나는 자연환경과의 접근성이에요. 광안리 해수욕장까지는 도보로 약 15분, 차량으로는 5분 내외면 도달 가능해 해안가 산책이나 레저 활동을 즐기기에 매우 좋은 조건입니다.

범죄통계 (2024년 기준, 수영구 전체):

수영구의 주요 범죄 발생 현황을 살펴보면:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄 (사기 등)	1,291건	가장 높은 비중
기타범죄	907건
절도범죄	795건
교통범죄	776건
폭력범죄 (폭행 등)	1,015건
특별경제범죄	283건
보건범죄	269건
강력범죄	101건	상대적으로 낮은 수준

전반적으로 수영구는 부산 내에서도 치안이 양호한 편에 속하며, 특히 강력범죄 발생률이 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있어요.

장례시설: 반경 2km 내에 장례식장이나 화장장 등의 시설은 없어 주거환경 측면에서 양호한 조건입니다.

건물 정보

건축물대장에 등록된 광안더샵의 상세 정보는 다음과 같아요.

항목	내용
건물명	광안 더샵
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	17,457.90㎡
대지면적	정보 없음
건폐율	정보 없음
용적률	정보 없음
사용승인일	2017년 11월 15일
지상층수	30층
지하층수	0층
승강기수	정보 없음
총세대수	149세대
에너지효율등급	66.9

감정평가서에 따르면 건물의 구체적인 구조와 설비 현황은 다음과 같습니다:

건물 구조:
– 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물
– 외벽: 치장석재 붙임 및 페인트 마감
– 내벽: 벽지 및 타일 마감
– 창호: 샷시창 구조

설비 현황:
– 급·배수 및 위생설비
– 옥내소화전설비
– 화재경보설비
– 승강기설비
– 공동현관기
– 도시가스에 의한 개별난방설비

건물은 비교적 최근인 2017년에 준공되어 노후도가 낮은 편이며, 대우건설의 브랜드인 ‘더샵’ 시리즈로 시공 품질이 양호한 것으로 평가됩니다.

토지 관련 정보:

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	3,567,000원	일반

토지이용계획:
– 용도지역: 도시지역 중 준주거지역
– 도로: 중로3류 (폭 12m~15m)
– 특별제한: 가로구역별 최고높이 제한지역 (85m 이하)
– 기타: 상대보호구역 (학교환경위생정화구역)

지역 시장 동향

부산 수영구의 부동산 시장 동향을 살펴보면 다음과 같아요.

아파트 매매가격지수 (부산 수영구 기준):

기준월	매매지수	전월대비 변동
2025.04	134.95	+1.97%
2025.03	132.35	+2.34%
2025.02	129.33	+0.46%
2025.01	128.74	-0.88%
2024.04	129.88	+1.70%
2024.03	127.72	–

최근 수영구 아파트 매매시장은 상승 추세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있는 모습입니다. 이는 금리 안정화와 함께 수영구 지역의 주거 선호도가 높아지고 있음을 시사해요.

감정평가서의 시점수정 분석에서도 나타나듯이, 2023년 중반 이후 수영구 아파트 가격은 점진적으로 회복되고 있는 상황으로, 향후에도 안정적인 가격 상승이 예상되는 지역입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 수영구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건을 소개해드릴게요.

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	총점
1위	(단독주택)	20.41㎡	1층	0.4억	1.2억	–	05.12	B등급	71점
2위	★광안더샵	84.98㎡	14층	5.3억	7.5억	-31.9%	05.12	B등급	70점
3위	남천세원수	24.82㎡	9층	1.4억	1.4억	–	05.04	B등급	70점
4위	성우이린타워	47.48㎡	9층	1.9억	2.7억	–	05.04	B등급	67점
5위	가비펠리치	49.80㎡	10층	2.9억	2.9억	–	05.04	B등급	66점

이번에 소개한 광안더샵 물건이 입지점수 2위를 기록하고 있으며, 특히 KB시세 대비 할인율이 31.9%로 가격 메리트가 큰 물건임을 알 수 있어요.

경매 지역 통계

수영구 경매시장의 최근 낙찰 동향을 살펴보면:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰건수	유찰건수	낙찰률
1개월	117.81%	1건	1건	0건	100%
3개월	106.94%	2건	2건	0건	100%
6개월	106.94%	2건	2건	0건	100%
1년	106.94%	2건	2건	0건	100%

최근 수영구 경매시장은 매우 활발한 모습을 보이고 있으며, 낙찰률이 100%를 기록하고 있어요. 평균 낙찰가율도 최저입찰가 대비 106.94%~117.81% 수준으로, 경쟁이 치열함을 보여주고 있습니다.

이는 수영구 지역의 투자 매력도가 높다는 것을 의미하며, 이번 광안더샵 물건의 경우에도 상당한 경쟁이 예상됩니다.

대출 및 정책금융

경매 낙찰 후 필요한 자금 조달을 위한 대출 정보를 정리해드릴게요.

주요 은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준):

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	비고
국민은행	주택담보대출	3.62%	6.26%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.89%	5.54%	변동금리
농협은행	주택담보대출	4.09%	5.76%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.37%	6.77%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.40%	6.08%	변동금리

정책자금 활용 가능 상품:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0%~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	기존 버팀목 대출 이용자 중 갱신 대상자

경매 낙찰 시 취득자금의 상당 부분을 은행 대출로 조달해야 하므로, 개인의 신용등급과 소득 수준에 따라 적절한 대출 상품을 선택하는 것이 중요해요.

투자 포인트 정리

이번 광안더샵 경매 물건의 주요 투자 포인트를 정리해보면:

긍정 요소:
1. KB시세 대비 31.9%의 높은 할인율
2. 금련산역 도보 8분의 우수한 교통 접근성
3. 2017년 준공으로 비교적 신축 건물
4. 광안리 해수욕장 인근의 뛰어난 자연환경
5. 수영구 경매시장의 활발한 거래와 100% 낙찰률
6. 대우건설 ‘더샵’ 브랜드의 높은 선호도

주의 요소:
1. 이미 1회 유찰된 이력
2. 14층이라는 중간층 위치 (층별 효용 고려 필요)
3. 근저당권 설정 등 권리관계 존재
4. 임대관계 미상으로 명도 리스크 존재

감정평가서에 따르면 인근 동류형 물건의 가격수준이 7억 5,000만원~8억 5,000만원 내외로 형성되어 있어, 현재 최저입찰가 5억 2,780만원은 상당한 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.

다만 경매 참여 시에는 명도, 수리비용, 각종 세금 등 추가 비용을 충분히 고려하여 입찰 전략을 수립하시는 것이 중요하며, 반드시 현장 답사를 통해 실제 상태를 확인하시기 바랍니다.

데이터 기준일:
– KB시세: 2026년 4월 24일 기준
– 감정평가: 2023년 11월 1일 기준
– 범죄통계: 2024년 기준
– 경매 통계: 수집일 기준 최근 1년

본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 경매 참여 시에는 반드시 전문가와 상담하시고, 충분한 현장 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기 바라요.

더 자세한 정보는 옥션랩스에서 확인하실 수 있습니다: https://auctionlabs.co.kr/cases/370564