2회 유찰, 영등포구 내이처해밀 경매 — 전용 15.08㎡ 3층 / 최저가 0.9억

신길역 도보 10분 거리에 위치한 이 아파트는 2012년 준공된 13층 규모의 소형 주거시설입니다. 현재 2회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 감정가의 64% 수준인 8960만원까지 내려온 상태입니다. 감정평가서에 따르면 신청채권자가 임차권등기 말소에 동의한다는 특이사항이 있어 매수인에게는 긍정적 요소로 작용할 것으로 보입니다. 영등포구의 준주거지역에 위치하여 상업시설과의 접근성이 양호한 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경12570
법원명	서울남부지방법원
소재지(지번)	서울특별시 영등포구 영등포동1가 145
소재지(도로명)	서울특별시 영등포구 경인로114길 62
건물명	내이처해밀
전용면적	15.08㎡ (4.56평)
층/총층수	3층/13층
건축연도	2012년
입찰일	2026년 5월 12일
입찰장소	제112호 경매법정
감정가	1억 4천만원
최저입찰가	8천 960만원
보증금	896만원 (입찰가×10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-02-10	유찰	미공개	–
2회차	2026-03-31	유찰	미공개	–
3회차	2026-05-12	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	1억 4천만원	2025.10.21 기준
최저입찰가	8천 960만원	감정가의 64%
평방미터당 단가	595만원/㎡	최저입찰가 기준
평당 단가	1,966만원/평	최저입찰가 기준

감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 통해 인근 유사물건의 거래사례를 분석하여 감정가를 산출했습니다. 비교사례로 활용된 동일 단지 4층 호실의 경우 2025년 4월 전용면적 14.24㎡에 1억 2,800만원에 거래되어 평방미터당 899만원의 단가를 기록했습니다.

탐문조사 결과 본건과 유사한 인근 부동산의 시세는 전용면적, 사용승인일, 위치 등의 특성에 따라 750만원~950만원/㎡ 내외로 조사되었습니다. 현재 최저입찰가 기준 평방미터당 단가 595만원은 시장 시세 대비 상당한 할인을 받은 수준으로 평가됩니다.

토지·건물 배분

감정평가서상 가격 배분 내역:
– 토지: 8,400만원 (60%)
– 건물: 5,600만원 (40%)
– 합계: 1억 4,000만원

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건은 신길역(지하철 5호선) 남서측 인근에 위치하고 있으며, 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

신길역은 지하철 5호선이 운행하는 역으로 도보 약 10~12분 거리에 위치합니다. 5호선을 통해 여의도역까지 2정거장(약 5분), 영등포구청역까지 1정거장(약 2분) 소요되어 영등포 중심가로의 접근성이 우수합니다. 또한 왕십리역에서 2호선, 분당선과 환승이 가능하여 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

버스 교통의 경우 인근에 정류장이 있어 간선버스와 지선버스 이용이 가능합니다. 특히 여의도와 강남 방면으로 향하는 광역버스 노선도 이용할 수 있어 직장인들에게 유리한 교통 환경을 제공합니다.

도로 접근성 측면에서는 남측으로 6m, 서측으로 3~4m, 북측으로 6~7m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

학군·교육 분석

영등포구는 서울 평균 수준의 교육 인프라를 갖추고 있는 지역입니다. 반경 1~2km 이내에 다양한 초·중·고등학교가 분포하고 있어 자녀 교육에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

인근 주요 교육시설로는 영등포구 관내의 여러 공립학교들이 있으며, 특히 영등포여자고등학교, 문래중학교 등이 비교적 가까운 거리에 위치합니다. 다만 구체적인 거리 정보는 추가 확인이 필요한 상황입니다.

사교육 시설의 경우 영등포역, 신길역 주변에 다양한 학원들이 밀집해 있어 접근성이 양호합니다. 특히 신길역 인근에는 초·중등 대상 학원들이 다수 운영되고 있어 맞벌이 가정의 자녀 교육에 도움이 될 것으로 보입니다.

생활 편의시설

상업시설

구분	시설명	비고
편의점	세븐일레븐410호영등포2호	인근 위치
매점	영등포국철타는곳종합매점	역사 내 위치

음식점·서비스업

인근에는 삼일여관, 고향집 등의 음식점과 한강부동산공인중개사 등의 서비스업체가 있습니다. 신길역 상권과 연결되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다.

영등포역과 신도림역이 인근에 위치하여 대형 쇼핑시설과 백화점 이용도 비교적 용이합니다. 특히 영등포 타임스퀘어, 신도림 테크노마트 등 대형 상업시설까지는 대중교통으로 10~15분 내외 소요됩니다.

자연환경·주거환경

주거환경

감정평가서에 따르면 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 준주거지역으로 지정되어 있어 주거와 상업시설이 조화롭게 배치된 복합용도 지역의 특성을 보입니다.

범죄통계 (2024년 기준)

영등포구의 주요 범죄 현황:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	4,160건	최다 발생
기타범죄	2,715건
절도범죄	1,790건
교통범죄	1,683건
폭행	1,187건
특별경제범죄	1,080건
횡령	825건

강력범죄의 경우 강제추행 212건, 강간 58건 등이 발생했으며, 이는 서울시 평균과 비슷한 수준입니다. 전반적으로 도심 지역의 일반적인 범죄 발생 패턴을 보이고 있어 특별히 우려할 수준은 아닙니다.

장례시설

반경 2km 내에는 주요 장례시설이 확인되지 않아 거주 환경 측면에서는 양호한 것으로 판단됩니다.

건물 정보

건축물 상세정보

항목	내용
건물명	내이처해밀
주용도	아파트
구조	철근콘크리트구조
지붕	평지붕
층수	지상 13층, 지하 1층
옥탑	1층 (32.19㎡)
사용승인일	2012년 6월 14일
경과연수	약 13년

층별 면적 구성

층수	면적(㎡)	비고
지하1층	631.47	주차장 등
1층	205.21
2~12층	301.57(각층)	일반 주거층
13층	209.48
옥탑1층	32.19

해당 호실 정보

• 위치: 제3층 제312호
• 전용면적: 15.076㎡
• 공용면적: 14.515㎡
• 공급면적: 29.591㎡
• 대지권: 6.2186㎡

감정평가서에 따르면 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시창호로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있어 기본적인 주거 인프라는 완비되어 있습니다.

토지 정보

토지는 인접대지와 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 용도지역은 준주거지역으로 지정되어 있어 주거와 상업시설의 복합개발이 가능한 지역입니다.

토지이용계획 및 제한사항

용도지역·지구 현황

• 도시지역: 준주거지역
• 지구단위계획구역: 영등포지역부도심권
• 기타 제한: 도로접합, 가축사육제한구역

주요 규제사항

1. 교육환경보호구역: 남부교육청 확인 필요
2. 대공방어협조구역: 위탁고도 해발165m, 육군수도방위사령부 관할
3. 과밀억제권역: 서울시청 도시계획과 문의
4. 철도보호지구: 철도안전법 적용
5. 토지거래허가구역:
6. 외국인 등 대상 (2025.8.26~2026.8.25)
7. 아파트 용도 (2025.10.20~2026.12.31)

이러한 제한사항들은 향후 건물 증축이나 용도변경 시 고려해야 할 요소들이므로 매수 전 관련 기관에 구체적인 확인이 필요합니다.

지역 시장 동향

아파트 매매가격 지수 (영등포구)

기준일	매매지수	전월 대비 변화
2025-04-01	211.82	+5.0%
2025-03-01	201.74	+4.6%
2025-02-01	192.80	+3.9%
2025-01-01	185.50	+1.4%
2024-04-01	182.93	+1.2%
2024-03-01	180.76	–

영등포구의 아파트 매매가격 지수는 2024년 3월 이후 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되어 2025년 4월 기준 211.82를 기록했습니다. 이는 전년 동기 대비 약 15.8%의 상승률로, 서울시 전체 상승률을 상회하는 수준입니다.

이러한 가격 상승은 여의도 업무지구와의 근접성, 교통 접근성 개선, 재개발·재건축 기대감 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 영등포구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	할인율	입찰일	입지등급	점수
1	유탑유블레스	13.90㎡	8층	7,488만원	1.17억	-14.91%	2026-05-07	B	72점
2★	내이처해밀	15.08㎡	3층	8,960만원	1.40억	–	2026-05-12	B	70점
3	–	14.89㎡	5층	1.28억	1.28억	–	2026-05-14	B	70점
4	신대림 한솔 솔파크	84.89㎡	11층	6.60억	8.25억	-22.05%	2026-04-30	B	68점
5	메이준	12.11㎡	18층	1.36억	1.36억	-12.96%	2026-05-14	C	63점

★표시된 본 물건은 입지점수 70점으로 영등포구 내 진행 경매 물건 중 2위를 차지하고 있습니다. 교통점수 85점으로 높은 평가를 받았으며, 학교점수 80점, 편의시설점수 70점으로 균형 잡힌 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출(변동)	3.62%	6.26%
신한은행	주택담보대출(변동)	3.89%	5.54%
농협은행	주택담보대출(변동)	4.09%	5.76%
기업은행	주택담보대출(변동)	4.37%	6.77%
광주은행	주택담보대출(변동)	4.40%	6.08%

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00~1.30%	4,500만원	만19~34세 청년
버팀목전세자금	2.50~3.50%	1.2억원	연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	기존 대출자

소형 아파트 특성상 청년층이나 신혼부부의 관심이 높을 것으로 예상되며, 이들을 대상으로 한 정책자금 활용이 가능합니다.

특이사항 및 주의점

임차권 관련 특이사항

감정평가서의 비고란에 중요한 내용이 기재되어 있습니다: “신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출”

이는 매수인에게 매우 유리한 조건으로, 일반적으로 경매에서 가장 큰 부담 요소 중 하나인 임차권 문제가 해결되어 있음을 의미합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 위험이 현저히 낮아져 안전한 매수가 가능할 것으로 판단됩니다.

감정평가 과정의 제한사항

감정평가사는 “소유자 및 이해관계인의 부재로 인해 부득이, 외부관찰 및 집합건축물대장상 현황도면 등에 의하여 개략적으로 내부구조도를 작성하였고, 통상적인 상태를 상정하여 감정평가”했다고 명시했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

데이터 기준 및 면책사항

• 감정평가 기준일: 2025년 10월 21일
• 데이터 수집일: 2025년 12월 기준
• 입찰 정보: 서울남부지방법원 공고 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 자료, 감정평가서, 정부 통계 데이터 등을 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 매수 추천을 목적으로 하지 않으며, 실제 투자 결정은 충분한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 신중히 판단하시기 바랍니다.

더 자세한 정보 및 최신 현황은 https://auctionlabs.co.kr/cases/92 에서 확인하실 수 있습니다.