서울 지하철 2호선·5호선 까치산역에서 도보 17분(1.4km) 거리에 위치한 이 원룸형 아파트는 강서구 화곡동의 대표적인 상업지역에 자리잡고 있어요. 일반상업지역으로 지정되어 상업시설과 주거시설이 조화롭게 어우러진 곳이며, 김포공항과도 가까운 거리에 있어 교통 접근성이 뛰어납니다. 감정평가서에 따르면 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 설계되어 1인 가구나 신혼부부에게 적합한 구조를 갖추고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경125981 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로7길 73(화곡동) |
| 건물명 | 양지샤인빌 |
| 전용면적 | 13.76㎡ (4.16평) |
| 층/총층수 | 6층/12층 |
| 건축연도 | 2019년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 28일 |
| 입찰장소 | 제112호 법정 |
| 감정가 | 1억 5400만원 |
| 최저입찰가 | 7885만원 |
| 보증금 | 788만원 (입찰가×10%) |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 현재상태 | 진행중 (7회차) |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2025-09-02 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2025-10-23 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2025-11-26 | 유찰 | – | – |
| 4회차 | 2026-01-21 | 유찰 | – | – |
| 5회차 | 2026-03-11 | 유찰 | – | – |
| 6회차 | 2026-04-16 | 유찰 | – | – |
| 7회차 | 2026-05-28 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 5400만원 | 2024.08.01 기준 |
| 최저입찰가 | 7885만원 | 감정가의 51.2% |
| 보증금 | 788만원 | 최저입찰가의 10% |
감정평가서에 따르면 감정평가사 임형준이 2024년 8월 1일을 기준시점으로 하여 거래사례비교법을 주된 방법으로 적용하여 평가했어요. 인근 지역의 유사한 물건 거래사례와 비교하여 시장가치 기준으로 감정가를 산정했습니다.
지역 낙찰가율 트렌드
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 3개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 6개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 1년 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
강서구 지역의 경매 낙찰가율은 평균 87.65%로, 감정가 대비 상당한 할인율을 보이고 있어요. 이는 경매시장에서 해당 지역 물건들이 감정가보다 낮은 가격에 거래되고 있음을 의미합니다.
공시가격 현황
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1억 400만원 | 67.5% |
교통 분석
지하철 접근성
감정평가서에 따르면 이 물건은 “지하철 2, 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치”한다고 명시되어 있어요. 까치산역은 서울 지하철 2호선과 5호선이 만나는 환승역으로, 강서구 지역의 대표적인 교통 거점이에요.
까치산역까지는 도보로 약 17분(1.4km) 정도 소요되며, 2호선을 이용하면 홍대입구역까지 약 15분, 강남역까지는 약 35분이면 도달할 수 있어요. 5호선으로는 여의도역까지 약 20분, 동대문역사문화공원역까지 약 40분 정도 걸립니다. 두 노선 모두 서울의 주요 업무지구와 상업지구를 연결하는 핵심 노선이라서 출퇴근 시 매우 유용해요.
버스 교통
강서로7길은 소로2류(폭 8~10m)에 해당하는 도로로, 인근 간선도로에서 마을버스와 일반버스 이용이 가능해요. 화곡동 지역은 서울시 서남권의 주요 교통망과 연결되어 있어 김포, 부천 등 인근 도시로의 접근성도 양호한 편입니다.
토지이용 및 개발 제한사항
토지이용계획
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역 |
| 용도지구 | 중요시설물보호지구(공항) |
| 특별구역 | 과밀억제권역 |
| 기타사항 | 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 |
감정평가서에 따르면 이 물건은 일반상업지역에 위치하여 상업시설과 주거시설의 복합적 이용이 가능한 지역이에요. 다만 공항시설법에 따른 중요시설물보호지구(공항)에 해당하고, 수평표면구역과 대공방어협조구역에 포함되어 있어 건축물의 높이 제한 등이 있을 수 있어요.
과밀억제권역으로 지정되어 있어 대규모 개발사업 시 일정한 제한이 있지만, 기존 건물의 유지·관리나 소규모 리모델링에는 큰 영향이 없어요.
건물 정보
건축물 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 양지샤인빌 |
| 주용도 | 공동주택 (도시형생활주택) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | 철근콘크리트지붕 |
| 연면적 | 1,310.58㎡ |
| 대지면적 | 229.91㎡ |
| 건폐율 | 57.39% |
| 용적률 | 448.70% |
| 사용승인일 | 2019년 7월 31일 |
| 지상/지하층수 | 지상 12층 / 지하 2층 |
| 승강기 | 1대 |
| 총 세대수 | 32세대 |
| 에너지효율등급 | 72.5점 |
해당 호실 정보
감정평가서에 따르면 6층 603호는 전용면적 13.76㎡, 공용면적 11.14㎡로 합계면적이 24.90㎡이며, 대지권 면적은 4.59㎡예요. 원룸형 아파트로 설계되어 있어 1인 가구나 신혼부부가 거주하기에 적합한 구조를 가지고 있어요.
건물은 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트구조의 견고한 건축물이에요. 지하 2층부터 지상 12층까지의 복합용도 건물로, 업무시설(오피스텔)과 도시형생활주택(원룸형 아파트)이 함께 들어있어요.
공시지가 현황
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 541만 2천원 | 일반 |
권리관계 및 특이사항
근저당 및 권리관계
감정평가서에 따르면 이 물건은 다음과 같은 권리관계가 설정되어 있어요:
- 김영식, 신운철 지분: 2023년 11월 15일 가압류
- 김연희 지분: 2024년 7월 23일 강제경매개시결정
임차권 관련 특이사항
경매 조건에 “임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각”이라는 특약이 있어요. 이는 기존 임차인이 있고, 주택도시보증공사가 관련되어 있음을 의미하므로 낙찰 전 반드시 현장 확인과 권리관계 검토가 필요해요.
생활환경 분석
상업시설 현황
화곡동은 강서구의 전통적인 상업지역으로, 다양한 생활편의시설들이 밀집해 있어요. 인근에는 다음과 같은 시설들이 있어요:
기타 시설:
– 한솔기원: 바둑 애호가들이 이용할 수 있는 시설
– 영신문구사: 문구용품 구입 가능
– 모텔노블레스, 로얄모텔, 청솔장여관: 숙박업소들이 인근에 위치
이러한 시설들은 이 지역이 상업지역의 특성을 보여주며, 다양한 편의시설 이용이 가능함을 나타내요.
치안 현황
강서구의 2024년 범죄통계를 보면 다음과 같은 특징이 있어요:
주요 범죄 발생 현황:
– 지능범죄(사기): 4,236건으로 가장 많음
– 절도범죄: 1,671건
– 교통범죄: 1,374건
– 폭력범죄(폭행): 1,171건
전반적으로 강력범죄(강간, 강도, 살인 등)는 상대적으로 적고, 재산범죄와 교통범죄가 많은 편이에요. 이는 상업지역의 일반적인 특성으로, 유동인구가 많은 지역에서 나타나는 패턴이에요.
지역 부동산 시장 동향
아파트 매매지수 추이
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025-04-01 | 174.48 |
| 2025-03-01 | 168.56 |
| 2025-02-01 | 164.83 |
| 2025-01-01 | 161.51 |
| 2024-04-01 | 159.87 |
| 2024-03-01 | 159.72 |
강서구의 아파트 매매지수는 최근 1년간 꾸준한 상승세를 보이고 있어요. 2024년 3월 159.72에서 2025년 4월 174.48로 약 9.2% 상승했습니다. 이는 강서구 지역 부동산 시장이 전반적으로 상승 추세에 있음을 보여줘요.
지역 상급지 TOP 5
현재 강서구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같아요:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | (화곡동 소재) | 25.75㎡ | 6층 | 5683만원 | 2억 7100만원 | 05-14 | B등급 | 72점 |
| 2위 | 발쿠치네하우스 | 21.95㎡ | 4층 | 3255만원 | 1억 9400만원 | 05-12 | B등급 | 71점 |
| 3위 | ★양지샤인빌 | 13.76㎡ | 6층 | 7885만원 | 1억 5400만원 | 05-28 | B등급 | 71점 |
| 4위 | 서울 시니어스 가양타워 | 50.01㎡ | 9층 | 2억 1760만원 | 3억 4000만원 | 05-26 | B등급 | 67점 |
| 5위 | 한울에이치밸리움 | 22.81㎡ | 3층 | 2억 7700만원 | 2억 7700만원 | 05-14 | B등급 | 67점 |
이 물건은 강서구 경매시장에서 3위에 랭크되어 있으며, 특히 교통 접근성(85점)이 우수한 것으로 평가되고 있어요.
대출 및 금융정보
주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 대출한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4500만원 | 만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2천만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 버팀목 대출 이용자 갱신 시 |
소액 투자물건이므로 청년층이나 1인 가구의 내집마련용으로 적합하며, 정책자금을 활용하면 상당한 금리 혜택을 받을 수 있어요.
투자 관점에서의 검토사항
장점
- 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후화 걱정이 적음
- 상업지역 입지: 일반상업지역으로 다양한 용도 활용 가능
- 대중교통 접근성: 까치산역 환승역 이용 가능
- 소액 투자: 7천만원대 저가로 진입 장벽이 낮음
- 할인율: 감정가 대비 48.8% 할인으로 상당한 메리트
주의사항
- 6회 유찰: 시장에서 관심도가 낮았던 이유 분석 필요
- 임차권 문제: 기존 임차인과 주택도시보증공사 관련 권리관계 복잡
- 소형 평수: 13.76㎡로 매우 소형이어서 활용도 제한
- 공항 보호지구: 높이 제한 등 개발 제약 존재
- 과밀억제권역: 향후 개발이나 용도변경 시 제약 가능성
감정평가 근거
감정평가서에서는 인근 지역의 거래사례와 비교하여 평가했어요. 화곡동 인근의 유사한 원룸형 아파트 거래사례들을 참고하여, 전용면적과 대지권 면적, 위치적 특성 등을 종합적으로 고려했습니다. 특히 까치산역과의 거리, 상업지역이라는 입지적 장점, 그리고 2019년 신축이라는 건물의 물리적 조건들이 감정가 산정에 반영되었어요.
데이터 기준 및 면책사항
- 감정평가 기준일: 2024년 8월 1일
- 공시가격 기준연도: 2025년
- 부동산 매매지수: 한국부동산원 발표 자료
- 범죄통계: 2024년 기준
본 자료는 공개된 경매 정보와 각종 통계자료를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석자료예요. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사, 권리관계 확인, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 판단하시기 바라요.
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