이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 4.9억원으로 낮아질 수 있습니다.
정발초등학교 서쪽에 자리한 이 아파트는 1993년 준공된 철근콘크리트벽식조 구조의 15층 규모 건물입니다. 현재 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가 8.7억에서 6.1억으로 내려왔으며, KB시세 대비 3.69% 할인된 가격입니다. 감정평가서에 따르면 내부구조 조사가 불가능했던 특이사항이 있으나, 건축물관리대장과 유사건물 탐문조사를 통해 평가가 이뤄졌습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경64148 |
| 관할법원 | 의정부지방법원 |
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 강송로 195 (마두동) |
| 건물명 | 강촌마을아파트 |
| 동호수 | 803동 703호 |
| 전용면적 | 134.99㎡ (40.8평) |
| 층수/총층수 | 7층/15층 |
| 건축연도 | 1993년 |
| 입찰일시 | 2026년 5월 21일 |
| 입찰장소 | 제101호 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 6억 970만원 |
| 보증금 | 6,097만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2026-04-16 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026-05-21 | 진행중 | – | – |
가격 분석
가격 현황
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 8억 7,100만원 | 2025.09.25 기준 |
| KB시세 상한 | 8억 7,000만원 | 2026.03.27 기준 |
| KB시세 중간 | 8억 4,000만원 | – |
| KB시세 하한 | 8억 1,500만원 | – |
| 최저입찰가 | 6억 970만원 | 2회차 기준 |
| 실거래가 | 8억 3,000만원 | 2026.04.01 |
할인율 분석
– KB시세 대비: 3.69% 할인 (양호한 수준)
– 실거래가 대비: 26.54% 할인 (높은 할인)
– 감정가 대비: 30.0% 할인
지역 낙찰 동향
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 94.39% | 1건 | 1건 | 0건 |
최근 1년간 고양시 일산동구 지역의 평균 낙찰가율은 94.39%로 나타나 상당히 높은 수준입니다. 이는 해당 지역의 경매 시장이 활발하며 투자자들의 관심이 높다는 것을 의미합니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 “인근에 노선버스정류장 및 3호선 마두역이 소재하는 등 교통상황은 양호”하다고 평가되었습니다. 본건까지 차량의 진출입이 가능하여 대중교통과 자가용 이용 모두 편리한 여건을 갖추고 있습니다.
지하철 접근성
마두역(3호선)까지는 도보로 약 12분 거리에 위치하여 서울 도심 접근이 용이합니다. 3호선을 통해 종로3가, 을지로3가, 충무로 등 서울 중심부로의 접근이 가능하며, 2호선 환승을 통해 강남 지역으로의 이동도 편리합니다.
버스 노선
인근에 다양한 노선버스 정류장이 위치하여 고양시 내부 순환과 서울 진출이 모두 원활합니다. 광역버스를 이용할 경우 서울 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 직행 이동이 가능합니다.
자가용 이용
강송로에 면하여 자유로, 경의중앙선, 서오릉로 등 주요 간선도로로의 접근이 용이합니다. 김포공항, 인천국제공항으로의 접근성도 우수한 편입니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서는 본 물건이 “정발초등학교 서측 인근에 위치”한다고 명시하고 있어 우수한 초등학교 접근성을 확보하고 있습니다.
교육환경 보호구역
토지이용계획에 따르면 이 지역은 다음과 같은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다:
– 상대보호구역: 낙민초등학교, 다솜유치원, 안젤라유치원, 정발초등학교
– 절대보호구역: 낙민초등학교, 정발초등학교
이는 교육환경을 보호하기 위한 법적 제한이 있음을 의미하며, 동시에 양질의 교육환경이 조성되어 있음을 보여줍니다.
학교 접근성
정발초등학교까지는 도보 5분 이내 거리로 추정되며, 학군 내 다른 초등학교들도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 마두동 일대는 전통적으로 교육열이 높은 지역으로 알려져 있어 자녀 교육을 중시하는 가정에게 적합한 입지입니다.
생활 편의시설
인근 상업시설로는 온누리시민약국, 배스킨라빈스 일산마두역점 등이 위치하여 일상 생활의 편의를 제공합니다. 법무사이길호사무소, 변호사윤종현법률사무소 등 전문서비스업체들도 인근에 있어 각종 법무 업무 처리가 용이합니다.
상업시설
– 약국: 온누리시민약국
– 프랜차이즈: 배스킨라빈스 일산마두역점
– 부동산: 부동산중개법인매경
– 전문서비스: 법무사, 변호사사무소 등
마두역 상권과 연계되어 있어 다양한 음식점, 카페, 편의점 등의 이용이 편리하며, 일산 신도시 중심가까지도 가까운 거리에 위치하여 대형마트, 백화점 등 대규모 쇼핑시설 접근도 용이합니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에 따르면 “인근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역”으로 기술되어 있습니다. 이는 주거와 상업이 조화롭게 어우러진 복합적 주거환경을 의미합니다.
토지 형상 및 이용
감정평가서상 토지는 “사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중”이라고 기록되어 있으며, 단지 내 도로가 외곽공도와 연계되어 접근성이 양호합니다.
범죄 안전성 (2024년 기준)
고양시 일산동구 지역의 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 발생건수 | 특징 |
|---|---|---|
| 사기 | 6,267건 | 지능범죄 중 최다 |
| 교통범죄 | 3,548건 | 차량 증가 반영 |
| 절도범죄 | 2,645건 | 재산범죄 |
| 특별경제범죄 | 2,178건 | 경제활동 활발 |
| 폭행 | 2,156건 | 폭력범죄 |
전체적으로 경제활동이 활발한 지역 특성상 사기, 경제범죄가 많으나, 강력범죄(살인, 강도 등)는 상대적으로 적어 일반적인 도시 지역 수준의 치안 상태를 보이고 있습니다.
장례시설
반경 2km 내 장례시설 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.
건물 정보
감정평가서에서 제공하는 상세 건물 정보는 다음과 같습니다:
기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 강촌마을아파트 803동 |
| 구조 | 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 |
| 최고층수 | 15층 |
| 사용승인일 | 1993년 2월 20일 |
| 전유면적 | 134.99㎡ |
| 공용면적 | 24.773㎡ |
| 분양면적 | 159.763㎡ |
| 대지권면적 | 82.009㎡ |
| 대지권비율 | 84.49% |
층별 면적 구성
| 층수 | 면적 |
|---|---|
| 1층 | 620.28㎡ |
| 2~15층 | 각 597.60㎡ |
| 지하층 | 632.78㎡ |
건물 외관 및 시설
감정평가서에 따르면 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호로 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
토지이용계획
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 기타지역 | 개발행위허가제한지역 |
| 계획구역 | 지구단위계획구역 |
| 도로 | 대로3류(25~30m), 중로2류(15~20m) |
감정평가 특이사항
감정평가사는 몇 가지 특별한 상황을 기록했습니다:
-
내부조사 제한: “현장조사시 이해관계인의 조사거부로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장상 건축물현황도 및 표준적 이용상황, 유사건물 탐문조사 등을 참조”했다고 명시되어 있습니다.
-
도면 불일치: “7층의 건축물현황도와 703호의 건축물현황도간 계단실 및 E/V의 위치가 상이”하여 일산동구청에 확인한 결과, “7층의 4개호수 모두 같은 도면을 사용중”인 것으로 확인되었습니다.
-
평가방법: 거래사례비교법을 주된 방법으로 사용했으며, 원가법과 수익환원법은 “대상물건의 특성 등으로 적용이 곤란하여 합리성 검토를 생략”했습니다.
거래사례 분석
감정평가에서 사용된 비교 거래사례:
| 구분 | 동일단지 | 면적 | 층수 | 거래가격 | 단가 | 거래일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사례A | 강촌마을아파트 8○○동 | 134.99㎡ | 14층 | 8억 8,500만원 | 655만원/㎡ | 2025.06.15 |
| 사례B | 강촌마을아파트 8○○동 | 134.99㎡ | 3층 | 8억 5,800만원 | 635만원/㎡ | 2025.06.20 |
동일 단지 내 최근 거래사례를 바탕으로 시점수정(아파트 매매가격지수 0.98368), 층별 효용 등을 고려하여 최종 감정가 8억 7,100만원을 산출했습니다.
지역 상위 경매물건 TOP 5
현재 고양시 일산동구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 일산센트럴아이파크 | 84.99㎡ | 15층 | 6.7억 | 6.7억 | 1.52% | 05-13 | B등급 | 74점 |
| 2위 | 일산두산위브더제니스 | 120.48㎡ | 39층 | 5.2억 | 7.5억 | -27.47% | 05-20 | B등급 | 69점 |
| 3위 | ★강촌마을아파트 | 134.99㎡ | 7층 | 6.1억 | 8.7억 | 3.69% | 05-21 | B등급 | 66점 |
| 4위 | 신원당마을아파트 | 84.50㎡ | 4층 | 3.4억 | 4.8억 | -24.71% | 05-20 | B등급 | 65점 |
| 5위 | 현대아파트 | 137.19㎡ | 10층 | 4.6억 | 6.6억 | 7.32% | 05-26 | C등급 | 64점 |
본 물건은 지역 내 3위에 해당하는 양호한 입지 조건을 보유하고 있으며, 특히 교통점수 75점, 학군점수 90점으로 우수한 평가를 받고 있습니다.
대출 금리 정보
은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 변동금리 | 3.620% | 6.260% | – |
| 신한은행 | 변동금리 | 3.890% | 5.540% | – |
| 농협은행 | 변동금리 | 4.090% | 5.760% | – |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.370% | 6.770% | – |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.400% | 6.080% | – |
주요 정책자금
| 상품명 | 금리범위 | 대출한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.000%~1.300% | 4,500만원 | 만34세 이하 무주택 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.500%~3.500% | 1억 2,000만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5,000만원 | 버팀목 기존 이용자 |
투자 시 고려사항
장점
1. 마두역 도보 12분 거리의 우수한 교통 접근성
2. 정발초등학교 인근의 뛰어난 학군 환경
3. KB시세 대비 3.69% 할인으로 합리적 가격 수준
4. 제3종일반주거지역의 안정적 토지이용계획
5. 전용면적 134.99㎡(40.8평)의 준대형 평형
주의사항
1. 1993년 준공으로 건물 노후화(경과년수 33년)
2. 감정평가 시 내부조사 불가로 실제 상태 확인 필요
3. 도면 불일치 등 건축물관리대장상 일부 혼선
4. 근저당권 설정(2007.09.06.) 등 권리관계 확인 필요
5. 15층 건물 중 7층으로 중간층 위치
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2025년 9월 25일
- KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
- 실거래가 기준일: 2026년 4월 1일
- 입찰일시: 2026년 5월 21일
- 자료 수집일: 데이터 제공 시점 기준
면책사항
본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중히 판단하시기 바랍니다.
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