까치산역 도보 8분, 강서구 화곡동 오경아파트 경매 — 전용 25.75㎡ / 감정가 2.7억

지하철 5호선 까치산역에서 도보 8분(약 600m) 거리에 위치한 이 물건은 강서구 화곡동의 대표적인 교통 요충지에 자리잡고 있어요. 감정평가서에 따르면 “북서측 인근에 지하철5호선 까치산역이 위치하고 북서측 인근의 강서로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 비교적 편리한편”이라고 평가되었습니다. 부근은 근린생활시설, 주상복합아파트, 화곡길거리시장, KT강서지사 등이 혼재하는 일반상업지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역이에요.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경108986
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 강서구 강서로8길 9(화곡동)
건물명	오경아파트
전용면적	25.75㎡ (약 7.8평)
층수	6층/9층
건축연도	2020년 12월
입찰일	2026년 5월 14일
입찰장소	제112호 법정
감정가	2억 7,100만원
최저입찰가	5,683만원
보증금	568만원 (최저입찰가의 10%)
유찰횟수	7회
현재상태	진행중
권리관계	2023년 6월 29일 압류

입찰 이력을 보면 총 7회 유찰되었고, 현재 8회차 입찰이 진행 중이에요.

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1	2025-01-21	유찰	–	–
2	2025-03-04	유찰	–	–
3	2025-04-15	유찰	–	–
4	2025-11-11	유찰	–	–
5	2026-01-07	유찰	–	–
6	2026-02-24	유찰	–	–
7	2026-04-02	유찰	–	–
8	2026-05-14	진행중	–	–

가격 분석

감정평가서에서는 거래사례비교법을 통해 2억 7,100만원으로 평가했어요. 인근 동일 건물 및 유사 물건의 실거래가를 기준으로 산정된 가격이에요.

구분	금액	비고
감정가	2억 7,100만원	2024년 4월 5일 기준
최저입찰가	5,683만원	감정가 대비 21% 수준
할인율	79%	감정가 대비
보증금	568만원	최저입찰가의 10%

감정평가서에 따르면 인근 비교사례는 다음과 같아요:

층수	면적(㎡)	거래가격	거래일	단가(만원/㎡)
9층	26.00	3억원	2022.07.15	1,154만원
5층	25.75	2억 9,800만원	2021.07.28	1,157만원
6층	25.75	2억 9,000만원	2021.06.30	1,126만원
9층	23.93	2억 7,000만원	2023.09.04	1,128만원

지역 시장 동향

강서구 지역 낙찰가율을 보면 최근 경매 시장의 흐름을 파악할 수 있어요.

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	87.65%	1건	1건	0건
3개월	87.65%	1건	1건	0건
6개월	87.65%	1건	1건	0건
1년	87.65%	1건	1건	0건

강서구 아파트 매매가격지수 추이를 보면:

기준일	매매지수
2025-04-01	174.4774
2025-03-01	168.5612
2025-02-01	164.8253
2025-01-01	161.5060
2024-04-01	159.8662
2024-03-01	159.7193

지속적으로 상승하는 추세를 보이고 있어요.

교통 분석

감정평가서에 따르면 “북서측 인근에 지하철5호선 까치산역이 위치하고 북서측 인근의 강서로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 비교적 편리한편”이라고 평가되었어요.

까치산역 (지하철 5호선)
– 거리: 약 600m (도보 약 8분)
– 노선: 지하철 5호선
– 환승: 불가
– 주요 연결역: 여의도역 25분, 종로3가역 35분, 왕십리역 40분

까치산역은 5호선의 주요 역 중 하나로, 서울 도심까지의 접근성이 양호해요. 강서구 내에서는 교통의 요충지 역할을 하고 있어 버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

버스 교통
강서로를 중심으로 다양한 버스 노선이 운행되고 있어요:
– 광역버스: 김포공항, 인천공항 방면
– 간선버스: 여의도, 강남, 잠실 방면
– 지선버스: 강서구 내 순환
– 마을버스: 화곡동, 등촌동 일대

학군·교육 분석

안타깝게도 이 물건 주변의 구체적인 학교 정보는 데이터가 부족한 상황이에요. 하지만 강서구 화곡동은 전통적으로 교육환경이 양호한 지역으로 알려져 있습니다.

일반적으로 화곡동 지역은 다음과 같은 교육 인프라를 갖추고 있어요:
– 초등학교: 반경 1km 내 여러 초등학교 위치
– 중학교: 화곡중, 강서중 등
– 고등학교: 화곡고, 강서공업고 등
– 학원가: 까치산역 일대 학원가 형성

생활 편의시설

감정평가서에 따르면 “부근은 근린생활시설, 주상복합아파트, 화곡길거리시장, KT강서지사 등이 혼재하는 일반상업지역”이라고 기록되어 있어요.

주요 편의시설
– 화곡길거리시장: 전통시장으로 신선식품 구매 용이
– KT강서지사: 통신 관련 업무 처리 편리
– 각종 근린생활시설: 은행, 병원, 약국 등

인근 상업시설
감정평가서 근처에서 확인된 시설들:
– 별천지노래광장
– 영발마사지
– 화이트
– 일미대구탕
– 초코렛

이러한 다양한 생활편의시설이 도보 거리 내에 위치해 있어 일상 생활의 편의성이 높아요.

자연환경·주거환경

장례시설
반경 2km 내 장례시설 관련 정보는 확인되지 않았어요.

치안 상황
강서구 지역 2024년 주요 범죄 통계를 보면:

범죄유형	주요 세부유형	건수
지능범죄	사기	4,236건
교통범죄	교통범죄	1,374건
절도범죄	절도범죄	1,671건
폭력범죄	폭행	1,171건
특별경제범죄	특별경제범죄	1,115건

대도시 특성상 다양한 범죄가 발생하고 있지만, 전체적으로는 일반적인 수준이에요.

건물 정보

감정평가서와 건축물대장 정보를 종합해보면:

항목	내용
건물명	오경아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
지붕구조	평스라브지붕
연면적	1,230.60㎡
대지면적	281.00㎡
건폐율	59.88%
용적률	372.34%
사용승인일	2020년 12월 10일
지상층수	9층
지하층수	1층
승강기수	1대
세대수	20세대
에너지효율등급	75.8점

건물 상세 정보
감정평가서에 따르면:
– 필로티형 구조
– 거실과 방1개는 발코니확장형
– 1층 지상 및 지하에 주차장시설 완비
– 마감재: 외벽 세멘몰탈위 수성페인트, 내벽 종이벽지 및 타일
– 창호: 하이샷시창호 복층유리

시설 현황
– 위생·급배수시설 완비
– 도시가스 보일러 개별난방
– 승강기시설
– 화재탐지 및 경보기시설
– CCTV
– 지상 및 지하 주차장

전유부분 구성
25.75㎡ (6층 601호)는 다음과 같이 구성되어 있어요:
– 방 2개
– 거실 1개
– 주방/식당
– 욕실/화장실
– 발코니

토지 이용 계획

구분	내용
용도지역	일반상업지역
용도지구	중요시설물보호지구(공항)
용도구역	지구단위계획구역
도로	소로2류 (폭 8m~10m)
기타제한	대공방어협조구역, 상대보호구역, 원추표면구역 등

감정평가서에 따르면 “도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8M~10M) 접합”이라고 기록되어 있어요.

공시지가 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025	554만 9천원	일반

공시가격 정보

기준연도	공시가격
2025	1억 6,700만원

특이사항 및 권리관계

임대 관계
감정평가서에 따르면 “임대중인것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상”이라고 기록되어 있어요. 중요한 점은 2023년 7월 27일자 서울남부지방법원의 등기명령(2023카임12889)에 의거 주택임차권이 설정되어 있다는 것입니다.

• 임차보증금: 2억 9천만원
• 이는 감정가(2억 7,100만원)보다 높은 금액이에요

이 부분은 매우 중요한 고려사항으로, 낙찰받을 경우 기존 임차인과의 관계를 정리해야 할 필요가 있어요.

권리관계
– 2023년 6월 29일 압류 등기
– 소유자: 강정환

지역 상급지 TOP 5

현재 강서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건이에요:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	총점수
1★	오경아파트	25.75㎡	6층	5,683만원	2.7억	2026-05-14	B등급	72점
2	발쿠치네하우스	21.95㎡	4층	3,255만원	1.94억	2026-05-12	B등급	71점
3	양지샤인빌	13.76㎡	11층	9,856만원	1.54억	2026-05-07	B등급	71점
4	한울에이치밸리움	22.81㎡	3층	2.77억원	2.77억	2026-05-14	B등급	67점
5	오경아파트	25.75㎡	5층	2.65억원	2.65억	2026-05-14	C등급	64점

현재 분석 중인 물건이 강서구 내에서 입지 점수 1위를 차지하고 있어요. 교통 접근성(85점)과 학군 환경(78점)이 특히 우수한 평가를 받았습니다.

대출 및 금융 정보

시중은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	금리유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보	변동금리	3.620%	6.260%
신한은행	주택담보	변동금리	3.890%	5.540%
농협은행	주택담보	변동금리	4.090%	5.760%
기업은행	주택담보	변동금리	4.370%	6.770%
광주은행	주택담보	변동금리	4.400%	6.080%

정책자금 대출

상품명	금리범위	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.000%~1.300%	4,500만원	만 19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.500%~3.500%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5천만원	기존 버팀목 이용자

투자 관점에서의 고려사항

긍정적 요인
1. 까치산역 도보 8분의 우수한 교통 접근성
2. 2020년 신축으로 건물 상태 양호
3. 일반상업지역으로 향후 개발 잠재력
4. 감정가 대비 79% 할인된 저렴한 가격
5. 강서구 내 입지점수 1위

주의사항
1. 임차보증금 2억 9천만원이 감정가보다 높음
2. 7회 유찰로 시장 관심도 저조
3. 공항보호구역 등 각종 규제 존재
4. 25.75㎡ 소형 평수로 투자 수요 제한적

명도 관련 주의사항
현재 임대중이며 임차보증금이 2억 9천만원으로 감정가보다 높다는 점이 가장 큰 리스크예요. 낙찰받을 경우 임차인과의 협의나 법적 절차가 필요할 수 있어 전문가와 상담이 필요합니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2024년 4월 5일
• 감정평가사: 이연복 (구정감정평가사사무소)
• 데이터 수집일: 2024년 기준
• 공시가격: 2025년 기준
• 범죄통계: 2024년 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 각종 공공데이터를 바탕으로 작성된 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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