이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 3회) — 다음 회차 최저가는 약 9,996만억원으로 낮아질 수 있습니다.
소래초교 남서측에 자리한 이 성지타워1차는 2019년 3월 준공된 철근콘크리트 구조의 지상 13층 공동주택입니다. 현재 2회 유찰을 기록하며 최저입찰가가 감정가 대비 51% 수준인 1.2억까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 일반상업지역에 위치한 본 물건은 외벽이 석재타일붙임과 몰탈위 페인팅으로 마감되어 있으며, 인근에는 소매점과 판매점들이 밀집해 있어 생활편의성이 양호한 편입니다. 다음 3차 입찰을 앞두고 입지점수 70점(B등급)을 기록하며 시흥시 내 진행 경매 물건 중 상위권에 위치하고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경52646 |
| 법원명 | 수원지방법원 안산지원 |
| 소재지(도로명) | 경기도 시흥시 호현로9번길 5 (신천동) |
| 건물명 | 성지타워1차 |
| 전용면적 | 49.81㎡ (약 15.1평) |
| 층/총층수 | 12층/13층 |
| 건축연도 | 2019년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 19일 |
| 입찰장소 | 본관 1층 경매법정 |
| 최저입찰가 | 1억 2,495만원 |
| 보증금 | 1,249만원 (입찰가×10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-02-24 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026-04-07 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026-05-19 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 5,500만원 | 2025.08.01 기준 |
| KB시세 상한 | 2억 5,800만원 | 2026.03.20 기준 |
| KB시세 중간 | 2억 4,700만원 | |
| KB시세 하한 | 2억 3,700만원 | |
| 최저입찰가 | 1억 2,495만원 | 3차 입찰 |
| KB대비 할인율 | -27.73% | KB 중간가 대비 |
감정평가서에 따르면 본 물건은 거래사례비교법을 통해 평가되었으며, 인근 신천동 705번지대 사례물건(7층, 49.67㎡, 2억 4천만원)과 708번지대 사례물건(10층, 45.43㎡, 2억 500만원)을 기준으로 산정되었습니다. 본 물건이 12층 고층부에 위치한 점과 2019년 준공으로 비교적 신축인 점이 가격형성요인비교에서 유리하게 작용했습니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 “본건까지 차량접근 가능함”으로 기술되어 있어 기본적인 차량 교통 접근성은 확보되어 있습니다. 시흥시 신천동은 수도권 서남부에 위치하여 서울 접근성이 상대적으로 제한적이지만, 지역 내 교통망은 양호한 편입니다.
인근 주요 교통시설로는 소래포구역과 오이도역이 있으나 도보거리는 상당히 멀어 대중교통 이용 시 버스를 통한 환승이 필요할 것으로 보입니다. 시흥시 내부 순환버스와 인천 방면 시내버스 노선이 운행되고 있어 인천국제공항이나 인천 시내로의 접근성은 비교적 양호합니다.
본 물건의 입지점수 중 교통점수가 85점으로 높게 나타난 것은 차량을 통한 접근성과 인근 간선도로로의 진출입이 용이하기 때문으로 분석됩니다.
학군·교육 분석
| 구분 | 평가 점수 | 비고 |
|---|---|---|
| 학교점수 | 90점 | 매우 우수 |
감정평가서에는 “소래초교 남서측 인근에 위치”한다고 명시되어 있어, 소래초등학교와의 접근성이 매우 우수한 것으로 판단됩니다. 학교점수 90점이라는 높은 점수는 초등학교뿐만 아니라 중·고등학교에 대한 접근성도 양호함을 시사합니다.
시흥시는 수도권 신도시 개발과 함께 교육인프라가 지속적으로 확충되고 있는 지역으로, 신천동 일대에는 다양한 교육시설이 분포하고 있습니다. 특히 소래초교는 지역 내에서 인지도가 높은 학교 중 하나로 알려져 있어, 자녀 교육을 고려하는 가정에게는 매력적인 입지로 평가받을 수 있습니다.
생활 편의시설
상업시설
감정평가서에 따르면 “부근은 소매점 및 판매점, 공동주택, 오피스텔, 학교 등 소재함”으로 기술되어 있어 기본적인 생활편의시설이 갖춰져 있습니다.
인근 상업시설 현황:
| 시설명 | 분류 | 특징 |
|---|---|---|
| 대동물산 | 생활용품 | 일상용품 구매 가능 |
| 지티스포츠 | 스포츠용품 | 운동용품 전문점 |
| 시흥신천의류점 | 의류 | 의류 전문점 |
| 종근당약국 | 의료/약국 | 의료용품 구매 가능 |
| 관찰스쿨 | 교육 | 교육관련 시설 |
편의시설 점수
본 물건의 편의시설 점수는 60점으로 보통 수준입니다. 기본적인 생활편의시설은 갖춰져 있으나, 대형마트나 종합병원 등 대형 편의시설까지의 접근성은 다소 아쉬운 것으로 보입니다. 다만 시흥시 전체적으로 상업시설 개발이 활발하게 진행되고 있어 향후 편의성 개선이 기대됩니다.
건물 정보
건축물 개요
감정평가서에 따른 건물 상세 정보:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 성지타워1차 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | (철근)콘크리트지붕 |
| 총층수 | 지하1층/지상13층 |
| 사용승인일 | 2019년 3월 12일 |
| 대지권 | 11.09㎡ |
| 전유면적 | 49.81㎡ |
층별 면적 구성
| 층별 | 면적(㎡) |
|---|---|
| 지하1층 | 174.38 |
| 1층 | 339.94 |
| 2~4층 | 각 339.94 |
| 5~8층 | 각 286.36 |
| 9~13층 | 각 240.42 |
건물 상태
감정평가서에 따르면 외벽은 “석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감”으로 처리되어 있으며, 창호는 “새시창” 등으로 구성되어 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호한 편입니다.
설비 현황으로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재관련설비, 승강기설비 등이 완비되어 있어 현대적 아파트의 기본 설비를 모두 갖추고 있습니다.
토지 이용 현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지목 | 대지 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 토지형상 | 대체로 사다리형 |
| 도로접면 | 동측으로 포장도로 접함 |
토지이용 제한사항
감정평가서에 명시된 토지이용계획 및 제한사항:
- 일반상업지역
- 특정용도제한지구
- 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) 접함
- 가축사육제한구역
- 상대보호구역
- 과밀억제권역
일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업시설 개발 등의 잠재적 가능성이 있으나, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 개발밀도에는 일정한 제한이 있습니다.
지역 시장 동향
시흥시 아파트 매매지수 추이
| 기준일 | 매매지수 | 전년동월 대비 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 130.49 | -2.03% |
| 2025-03-01 | 131.07 | -1.60% |
| 2025-02-01 | 132.44 | -0.31% |
| 2025-01-01 | 131.94 | -0.92% |
| 2024-04-01 | 133.17 | – |
| 2024-03-01 | 133.20 | – |
시흥시 아파트 매매지수는 2024년 대비 소폭 하락세를 보이고 있으나, 130선을 유지하며 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 이는 수도권 전체의 부동산 시장 조정과 맥을 같이 하는 흐름으로 해석됩니다.
지역 범죄 통계
시흥시 주요 범죄 현황 (2024년 기준)
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 교통범죄 | 4,305건 | 최다 발생 |
| 지능범죄(사기) | 4,323건 | 높은 수준 |
| 기타범죄 | 2,726건 | |
| 절도범죄 | 1,726건 | |
| 폭력범죄(폭행) | 1,356건 | |
| 특별경제범죄 | 1,190건 |
지능범죄 중 사기 범죄가 4,323건으로 높게 나타났으나, 이는 시흥시 전체 지역의 통계이며 신천동 일대는 상대적으로 안전한 주거지역으로 평가됩니다. 강력범죄의 경우 강제추행 135건, 강간 51건 등으로 수도권 평균 수준입니다.
시흥시 진행 경매 물건 TOP 5
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1★ | 성지타워1차 | 49.81㎡ | 12 | 1.2억 | 2.5억 | -27.73% | 05-19 | B | 70 |
| 2 | 건영아파트 | 59.98㎡ | 1 | 1.0억 | 2.1억 | -36.63% | 05-19 | C | 60 |
| 3 | 참이슬아파트 | 101.25㎡ | 14 | 2.9억 | 4.1억 | -24.18% | 05-19 | C | 59 |
| 4 | 금강아파트 | 55.74㎡ | 5 | 1.0억 | 2.1억 | -25.48% | 05-19 | C | 55 |
| 5 | 동진아파트 | 81.12㎡ | 6 | 1.3억 | 2.7억 | -34.34% | 05-14 | D | 43 |
본 물건은 시흥시 내 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 1위를 기록하고 있습니다. 특히 교통점수 85점, 학교점수 90점으로 높은 점수를 받았으며, 이는 소래초교 인근 위치와 차량 접근성이 우수하기 때문입니다.
융자 및 대출 정보
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00~1.30% | 4,500만원 | 만 19~34세 무주택 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.50~3.50% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도문의 | 4.5억원 | 버팀목대출 이용자 |
특이사항 및 권리관계
임차보증금 인수 조건
경매조서에 “배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있어, 낙찰 시 기존 임차보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 실제 취득비용이 낙찰가보다 높아질 수 있음을 의미하므로 입찰 전 임차관계 현황을 면밀히 확인해야 합니다.
강제경매 개시 배경
“2025.06.20.강제경매개시결정”으로 기록되어 있어, 소유자 장연순씨의 채무불이행으로 인한 강제경매임을 알 수 있습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 표시되어 있어 현장 확인을 통한 점유 현황 파악이 필요합니다.
투자 관점에서의 검토사항
긍정 요소
- 신축 프리미엄: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮음
- 교육 환경: 소래초교 인근 위치로 학군 메리트 보유
- 상업지역: 일반상업지역으로 지정되어 향후 개발 잠재력 존재
- 할인율: 감정가 대비 51% 수준의 저가 입찰 기회
- 고층부: 12층으로 조망권과 채광 조건 양호
주의 요소
- 임차보증금 인수: 기존 임차보증금 잔액 인수 가능성
- 2회 유찰: 시장 관심도나 특별한 하자 요인 존재 가능성
- 대중교통: 지하철역과의 거리로 인한 교통 불편
- 소형 평수: 49.81㎡로 소형 평수에 따른 유동성 제약
- 과밀억제권역: 개발 제한으로 인한 상승 동력 제한
마무리
성지타워1차 12층 1201호는 시흥시 신천동의 양호한 교육환경과 생활편의시설을 갖춘 물건으로, 2019년 준공의 비교적 신축 아파트라는 장점을 가지고 있습니다. 2회 유찰로 인한 가격 할인과 일반상업지역 지정으로 인한 개발 잠재력은 긍정적 요소이나, 임차보증금 인수 가능성과 소형 평수로 인한 제약사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 3월 20일
- 감정평가 기준일: 2025년 8월 1일
- 범죄통계 기준: 2024년
- 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다.
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/46733