이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 7회) — 다음 회차 최저가는 약 2.3억원으로 낮아질 수 있습니다.
지하철 1호선 오류동역 도보 8분 거리에 위치한 이 물건은 2020년 준공된 준신축 도시형 생활주택입니다. 감정평가서에 따르면 서울오류초등학교 남서측 인근에 자리하고 있어 교육 인프라가 우수하며, 차량 진출입이 자유롭고 버스정류장이 인근에 있어 전반적인 교통여건이 양호합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 조화롭게 배치된 주상지대로 주거환경이 안정적인 편입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경148380 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타) |
| 건물명 | 루체비스타 |
| 전용면적 | 29.98㎡ (9.07평) |
| 층수 | 14층/지하2층~지상15층 |
| 건축년도 | 2020년 3월 20일 사용승인 |
| 입찰일 | 2026년 5월 14일 10:00 |
| 입찰장소 | 제112호 법정 |
| 최저입찰가 | 2억 8,900만원 |
| 보증금 | 2,890만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 현재상태 | 진행 중 |
입찰 이력을 살펴보면 다음과 같습니다:
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-08-19 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2025-10-01 | 유찰 | – | – |
| 3회 | 2025-11-11 | 유찰 | – | – |
| 4회 | 2026-01-07 | 유찰 | – | – |
| 5회 | 2026-02-24 | 유찰 | – | – |
| 6회 | 2026-04-02 | 유찰 | – | – |
| 7회 | 2026-05-14 | 진행중 | – | – |
물건의 특이사항으로는 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점이 있습니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 8,900만원 | 2024.12.27 기준 |
| 최저입찰가 | 2억 8,900만원 | 감정가와 동일 |
| 실거래가 | 2억 2,000만원 | 2026.03.01 거래 |
| 실거래가 대비 할인율 | 31.36% | 상당한 할인폭 |
| KB시세 | 자료 없음 | – |
참고로 같은 건물 내 최근 실거래 사례를 보면 2026년 3월 1일 2억 2,000만원에 거래된 기록이 있어, 현재 최저입찰가는 실거래가 대비 31% 이상 할인된 수준입니다. 6차례 유찰이 반복된 상황으로 시장에서의 관심이 다소 저조한 상태를 보여줍니다.
지역 낙찰가율 통계를 보면:
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 96.20% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 96.20% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 96.20% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 96.20% | 1건 | 1건 | 0건 |
2025년 공시가격은 다음과 같습니다:
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1억 8,000만원 | 62.3% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 오류동역이 소재하여 제반 교통여건이 양호하다고 평가되었습니다.
지하철 1호선 오류동역은 물건에서 약 800m 거리에 위치하여 도보로 약 8-10분 소요됩니다. 오류동역에서 서울역까지는 약 25-30분, 종각역까지는 약 30-35분 정도 소요되어 도심 접근성이 우수한 편입니다. 1호선의 특성상 경인선과 연결되어 인천 방면으로의 이동도 편리합니다.
버스 교통의 경우 고척로 상에 버스정류장이 위치해 있어 다양한 노선을 이용할 수 있습니다. 특히 구로디지털단지역, 신도림역 등 주요 환승역으로의 연결이 원활하여 2호선, 7호선 등 다른 지하철 노선으로의 환승 접근성도 좋습니다.
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 루체비스타 |
| 주용도 | 공동주택 (도시형생활주택) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 2,816.25㎡ |
| 대지면적 | 333.00㎡ |
| 건폐율 | 59.75% |
| 용적률 | 719.46% |
| 사용승인일 | 2020년 3월 20일 |
| 지상층수 | 15층 |
| 지하층수 | 2층 |
| 승강기 | 1대 |
| 총세대수 | 36세대 |
| 에너지효율등급 | 2등급 |
건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 시공되었으며, 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다. 감정평가서에 따르면 외벽은 석재붙임 마감으로 처리되었고, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장설비 등 필요한 설비가 완비되어 있습니다.
해당 호실(14층 1403호)은 전용면적 29.98㎡에 공용면적 13.39㎡를 합쳐 총 43.37㎡의 면적을 가지고 있으며, 대지권은 5.1285㎡입니다. 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용되고 있습니다.
공시지가 현황:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 7,406,000원 | 일반 |
토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 또한 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축 시 고도제한(해발 165m) 등의 제약이 있습니다.
주거환경 및 권리 분석
감정평가서에 따르면 본건 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 조화롭게 배치된 주상지대로 주거환경이 보통 수준으로 평가됩니다. 서울오류초등학교 남서측에 인접해 있어 교육환경이 양호한 편입니다.
주변 토지는 2필지로 구성된 장방형 평지로 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원) 등의 복합용도로 활용되고 있습니다. 동측으로 약 20m 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.
다만 주목할 점은 현재 임차권이 설정되어 있다는 것입니다:
– 임차보증금: 3억 1,300만원
– 임대차계약일자: 2021년 2월 10일
– 임차권자: 김민정
이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 승계해야 함을 의미하므로, 실제 투자금액을 산정할 때 이를 고려해야 합니다. 다행히 특기사항에 “임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각”이라고 명시되어 있어, 이 부분에 대한 협의가 이루어진 상태로 보입니다.
지역 시장 동향
구로구 지역의 아파트 매매지수 변화를 살펴보면:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025-04-01 | 167.48 |
| 2025-03-01 | 163.83 |
| 2025-02-01 | 160.60 |
| 2025-01-01 | 158.74 |
| 2024-04-01 | 158.89 |
| 2024-03-01 | 160.06 |
최근 1년간 꾸준한 상승세를 보이고 있으며, 2025년 들어서는 상승폭이 더욱 확대되는 추세입니다. 이는 구로구 지역의 부동산 시장이 회복세에 있음을 시사합니다.
감정평가서에서 인근 부동산 중개업소 탐문 결과, 유사물건의 매매 호가 수준은 전용면적당 900만~1,000만원 선으로 조사되었으며, 매매가 대비 전세가율은 80~90% 수준인 것으로 나타났습니다.
구로구 상급지 TOP 5
현재 구로구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 루체비스타 | 28.81㎡ | 10층 | 1.81억 | 2.83억 | – | 2026-05-07 | B | 74 |
| 2 | 루체비스타 ★ | 29.98㎡ | 14층 | 2.89억 | 2.89억 | – | 2026-05-14 | B | 74 |
| 3 | 루체비스타 | 29.98㎡ | 10층 | 2.58억 | 2.58억 | – | 2026-05-14 | B | 71 |
| 4 | 비즈트위트레드 | 21.49㎡ | 5층 | 1.24억 | 1.93억 | -16.54% | 2026-05-07 | B | 69 |
| 5 | 대명하이빌 | 84.94㎡ | 5층 | 2.99억 | 4.67억 | – | 2026-05-12 | C | 60 |
★ 표시된 물건이 본 분석 대상 물건으로, 구로구 내에서 상위권의 입지점수(74점, B등급)를 기록하고 있습니다. 특히 같은 루체비스타 단지 내 물건들이 상위권을 차지하고 있어, 이 단지의 입지 조건이 우수함을 알 수 있습니다.
범죄·안전 통계
2024년 구로구 지역 주요 범죄 발생 현황을 보면:
주요 범죄 유형별 발생 건수:
– 지능범죄(사기): 3,199건으로 가장 높은 비중
– 기타범죄: 2,052건
– 절도범죄: 1,572건
– 특별경제범죄: 1,017건
– 폭행: 961건
강력범죄는 상대적으로 낮은 수준으로 강제추행 150건, 강간 30건 등이 발생했으며, 살인기수는 2건에 그쳐 전반적으로 안전한 수준을 유지하고 있습니다.
대출 및 정책자금 현황
주요 은행 주택담보대출 금리:
| 은행 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 변동금리 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 변동금리 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 변동금리 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.40% | 6.08% |
정책자금 이용 가능 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 협의 | 4.5억원 | 갱신 대상자 |
투자 시 고려사항
이 물건은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다:
긍정적 요소
– 2020년 준공 준신축으로 시설 노후화 우려 적음
– 지하철 1호선 오류동역 도보 8분 거리로 교통 접근성 우수
– 실거래가 대비 31% 할인으로 상당한 할인폭
– 구로구 내 상위권 입지점수(74점, B등급)
– 에너지효율 2등급으로 관리비 절약 가능
주의 요소
– 6차례 유찰로 시장 관심도 저조
– 임차보증금 3.13억원으로 낙찰가를 상회할 가능성
– 29.98㎡ 소형 평형으로 임대수요 제한적일 수 있음
– 도시형생활주택으로 일반 아파트 대비 담보 인정 비율 낮을 수 있음
특히 현재 설정된 임차보증금(3.13억원)이 최저입찰가(2.89억원)를 상회하고 있어, 실제 낙찰 시 추가 자금이 필요할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2024년 12월 27일
- 입찰 예정일: 2026년 5월 14일
- 데이터 수집일: 2024년 12월
- 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다
- 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/22195