송도국제도시 더샵그린워크1차 경매 분석 – 전용 101.93㎡ / 감정가 9.2억원 (KB대비 28% 할인)

인천 연수구 송도국제도시 내 더샵그린워크1차 아파트 경매물건을 상세하게 분석해보겠어요. 이 물건은 감정가 9억 2천 3백만원에서 최저입찰가 6억 4천 6백만원으로 약 28% 할인된 가격에 입찰 예정입니다. 송도국제도시라는 국제업무단지 내 위치하여 미래 개발 잠재력이 높은 지역이며, 전용면적 101.93㎡(약 30.8평)의 준대형 평형으로 실거주와 투자 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다. 현재 1회 유찰된 상태로 2차 입찰이 진행 예정이므로, 신중한 분석이 필요한 상황입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경528301
법원명	인천지방법원
소재지	인천광역시 연수구 아트센터대로97번길 30 (송도동)
건물명	더샵그린워크1차
동·호수	1603동 1701호
전용면적	101.93㎡ (약 30.8평)
층수	17층 / 총 33층
건축연도	2014년 8월 29일 사용승인
입찰일	2026년 5월 14일
입찰장소	219호 법정
감정가	9억 2,300만원
최저입찰가	6억 4,610만원
보증금	6,461만원 (최저입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025년 2월 3일	유찰	–	–
2회차	2026년 5월 14일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	9억 2,300만원	2024년 5월 14일 기준
KB시세 상한가	9억 5,000만원	2026년 5월 1일 기준
KB시세 중간가	9억원	–
KB시세 하한가	8억 6,000만원	–
최저입찰가	6억 4,610만원	감정가의 70%
실거래가	8억 7,000만원	2026년 1월 1일 기준
KB시세 대비 할인율	-28.21%	KB 중간가 대비
실거래가 대비 할인율	-25.74%	–

현재 KB시세 기준으로 약 28% 할인된 가격에 입찰이 예정되어 있어요. 실거래가 대비로도 25% 이상 할인된 수준이므로 가격 매력도는 상당히 높은 편입니다. 다만 1회 유찰된 이력이 있어 시장의 관심도나 투자 여건을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	5억 1,200만원	55.4%

교통 분석

송도국제도시 지역의 교통 인프라는 아직 완전히 구축되지 않은 상태예요. 현재 지하철 직접 연결은 제한적이며, 주로 버스 교통에 의존하고 있는 상황입니다.

지하철 접근성

가장 가까운 지하철역은 인천지하철 1호선 연수역으로, 약 5-6km 거리에 위치해 있어요. 차량으로는 15-20분, 대중교통으로는 30-40분 정도 소요됩니다. 송도 지역 내에서는 송도달빛축제공원역이 가장 가깝지만, 이 역시 상당한 거리가 있어 대중교통 이용 시 환승이 필요한 상황입니다.

인천공항철도의 경우 청라국제도시역까지 약 10km 거리로, 직접적인 접근성은 다소 아쉬운 편입니다. 하지만 송도국제도시 자체가 자족도시 개념으로 개발되고 있어, 지역 내 업무·상업시설이 집중되어 있다는 장점이 있어요.

버스 교통

송도국제도시는 서울 및 수도권 주요 지역과 연결되는 광역버스 노선이 잘 발달되어 있습니다. 특히 강남, 여의도, 종로 등 서울 주요 업무지구와 직결되는 광역급행버스(M버스) 노선들이 운행되고 있어, 서울 통근족들에게는 상당한 메리트가 있어요.

지역 내 순환버스와 인천 시내버스 노선도 충분히 확보되어 있어, 인천국제공항이나 인천 원도심 지역으로의 접근성도 양호한 편입니다.

학군·교육 분석

송도국제도시는 국제적 수준의 교육 인프라를 갖추고 있는 것이 큰 특징입니다.

반경별 학교 현황

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	1개	3개	5개 이상
중학교	0개	2개	4개 이상
고등학교	0개	1개	3개 이상
국제학교	0개	2개	3개

주요 교육기관

송도국제도시의 가장 큰 교육 메리트는 국제학교들이 집중되어 있다는 점이에요. 채드윅 국제학교(Chadwick International), 송도국제학교(SIS) 등 세계적 수준의 국제교육기관들이 위치해 있어, 글로벌 교육을 원하는 가정들에게는 최적의 환경을 제공합니다.

일반 공립학교로는 송도초등학교, 연수초등학교 등이 도보권 내에 있으며, 송도중학교, 연수중학교 등도 비교적 가까운 거리에 위치해 있어요. 특히 송도국제도시 내 학교들은 최신 시설과 우수한 교육 프로그램을 갖추고 있는 것으로 알려져 있습니다.

학원가 현황

송도국제도시 내에는 대형 학원가가 형성되어 있지는 않지만, 국제적 수준의 교육 프로그램을 제공하는 전문 교육기관들이 다수 있어요. 특히 영어교육과 국제적 커리큘럼을 제공하는 교육기관들이 특화되어 있는 것이 특징입니다.

생활 편의시설

송도국제도시는 계획도시답게 체계적인 상업시설과 편의시설이 배치되어 있어요.

대형 상업시설

시설명	거리	도보시간	특징
트리플 스트리트	1.5km	18분	대형 아울렛몰
NC큐브 커널워크	800m	10분	복합쇼핑몰
홈플러스 송도점	2km	24분	대형마트

가장 가까운 대형 상업시설인 NC큐브 커널워크는 도보 10분 거리에 위치해 있어 일상 쇼핑이 편리해요. 이곳에는 대형마트, 영화관, 다양한 음식점과 카페가 입점해 있어 원스톱 쇼핑이 가능합니다.

의료시설

시설명	거리	특징
가천대 길병원	2.5km	대학병원급 종합병원
연세대 세브란스병원	3km	최고급 대학병원
송도병원	1.5km	종합병원

송도국제도시 내에는 국내 최고 수준의 의료기관들이 위치해 있어요. 특히 연세대 세브란스병원과 가천대 길병원 등 대학병원급 의료시설이 가까운 거리에 있어, 의료 접근성이 매우 우수한 편입니다.

문화·여가시설

시설명	거리	특징
송도컨벤시아	1km	대형 컨벤션센터
인천아시안게임 주경기장	3km	스포츠 복합시설
송도센트럴파크	1.5km	대형 도시공원
잭 니클라우스 골프클럽	2km	프리미엄 골프장

자연환경·주거환경

공원 및 녹지

공원명	종류	면적	거리	도보시간
송도센트럴파크	도시공원	411,000㎡	1.5km	18분
미추홀공원	근린공원	180,000㎡	2km	24분
아트센터공원	소공원	15,000㎡	500m	6분

송도국제도시는 도시 계획 단계부터 녹지 공간을 충분히 확보한 친환경 도시예요. 특히 송도센트럴파크는 서울 여의도공원보다 큰 규모의 대형 도시공원으로, 인공호수와 다양한 레크리에이션 시설을 갖추고 있어 주민들의 휴식 공간 역할을 톡톡히 하고 있습니다.

장례시설 현황

반경 2km 내에 장례시설은 확인되지 않아요. 송도국제도시가 비교적 최근에 개발된 신도시이고, 주거 중심의 계획도시로 개발되어 이러한 시설들은 외곽 지역에 배치되어 있습니다.

지역 치안 현황

연수구 전체의 2024년 범죄 통계를 보면 다음과 같아요:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	2,725건	가장 높은 비율
기타범죄	1,622건	–
절도범죄	1,185건	–
교통범죄	1,026건	–
폭행	806건	–
특별경제범죄	754건	–

연수구는 인천광역시 내에서도 비교적 치안이 안정된 지역으로 알려져 있으며, 특히 송도국제도시는 계획도시로서 체계적인 방범 시설과 CCTV 네트워크가 구축되어 있어요.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	더샵그린워크1차
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	15,885.47㎡
대지면적	해당없음
건폐율	0%
용적률	해당없음
사용승인일	2014년 8월 29일
지상층수	33층
지하층수	0층
승강기수	0대 (별도 확인 필요)
총 세대수	145세대
에너지효율등급	미등급

더샵그린워크1차는 2014년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 대우건설의 ‘더샵’ 브랜드 아파트입니다. 33층 고층 아파트로 145세대 규모의 중소형 단지이며, 철근콘크리트 구조로 견고하게 건축되었어요.

토지이용계획

구분	내용
용도지역	제3종일반주거지역
용도지구	대로1류, 대로3류, 중로1류
용도구역	경제자유구역, 제1종지구단위계획구역
기타제한	토지거래계약 허가구역, 상대보호구역

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용 구분
2025년	2,784,000원	일반

송도국제도시 내 토지는 경제자유구역으로 지정되어 있어 각종 세제 혜택과 규제 완화가 적용될 수 있어요. 또한 제1종지구단위계획구역으로 체계적인 도시계획 하에 개발이 이루어지고 있습니다.

지역 시장 동향

아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전월 대비 변화
2025년 4월	135.41	+0.91%
2025년 3월	134.19	+0.32%
2025년 2월	133.76	+0.12%
2025년 1월	133.60	–
2024년 4월	135.40	–
2024년 3월	136.35	–

연수구의 아파트 매매지수는 2025년 들어 완만한 상승세를 보이고 있어요. 전반적으로 안정적인 흐름을 보이며, 급격한 변동 없이 꾸준히 상승하는 패턴을 보이고 있습니다.

지역 대표 아파트 단지

송도국제도시 내에는 다양한 브랜드의 프리미엄 아파트들이 위치해 있어요:

• 더샵 시리즈: 더샵그린워크1·2차, 더샵센트럴시티 등
• 푸르지오 시리즈: 송도푸르지오월드마크, 송도푸르지오하버뷰 등
• 롯데캐슬: 롯데캐슬레전드, 롯데캐슬골드캐슬 등
• 힐스테이트: 힐스테이트레이크, 힐스테이트송도 등

이들 단지는 모두 2010년대 이후 준공된 신축 단지들로, 최신 시설과 우수한 주거환경을 자랑합니다.

지역 상급지 TOP 5

연수구 경매 진행 중인 물건들 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같아요:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	총점
1	롯데캐슬	110.76㎡	3층	8.2억	8.2억	0.31%	26.5.6	B등급	79점
2	연수주공2차	49.94㎡	4층	2.1억	2.1억	10.53%	26.5.18	B등급	71점
3	연수푸르지오2단지	87.86㎡	7층	2.2억	2.2억	-55.80%	26.5.8	B등급	71점
4	연수푸르지오3단지	133.13㎡	12층	5.1억	5.1억	4.08%	26.5.13	B등급	69점
5	더샵그린워크1차 ★	101.93㎡	17층	6.4억	9.2억	-28.21%	26.5.14	B등급	65점

현재 분석 중인 더샵그린워크1차는 연수구 경매물건 중 5위에 위치해 있어요. 특히 교통점수(60점)는 다소 아쉽지만, 학교점수(90점)가 매우 높아 교육환경이 우수함을 보여줍니다.

대출 및 금융 정보

시중은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	비고
국민은행	주택담보대출	3.62%	6.26%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.89%	5.54%	변동금리
농협은행	주택담보대출	4.09%	5.76%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.37%	6.77%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.40%	6.08%	변동금리

정책자금 대출 현황

상품명	최저금리	최고금리	최대한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%	1.30%	4,500만원	만 19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.50%	3.50%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	–	4억 5,000만원	기존 버팀목 대출 이용자

경매 낙찰 시 기존 주택담보대출과 정책자금을 적절히 활용하면 자금 조달에 도움이 될 수 있어요. 특히 청년층이나 신혼부부의 경우 정책자금의 저금리 혜택을 받을 수 있습니다.

투자 포인트 및 주의사항

투자 매력 포인트

1. 입지의 미래성: 송도국제도시는 국가 차원에서 추진하는 핵심 개발지역으로, 향후 인프라 확충과 지역 발전 가능성이 높습니다.

2. 교육환경 우수: 국제학교와 우수한 공교육 인프라가 집중되어 있어, 교육을 중시하는 가정들에게 매력적입니다.

3. 가격 할인율: KB시세 대비 28% 할인된 가격으로 상당한 가격 메리트가 있습니다.

4. 브랜드 가치: 대우건설의 ‘더샵’ 브랜드로 시공사 신뢰도가 높습니다.

주의사항

1. 교통 접근성: 현재 지하철 직접 연결이 제한적이어서 대중교통 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

2. 1회 유찰 이력: 이미 1회 유찰된 물건으로, 시장의 관심도나 유동성을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리관계: 2020년 8월 28일 근저당권이 설정되어 있어, 정확한 권리관계 확인이 필요합니다.

4. 신도시 특성: 송도국제도시는 아직 개발 진행 중인 지역으로, 향후 추가 공급물량이나 지역 개발 계획 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

데이터 기준일 및 면책사항

• KB시세 기준일: 2026년 5월 1일
• 감정평가 기준일: 2024년 5월 14일
• 범죄통계 기준: 2024년 연간 통계
• 공시지가 기준: 2025년 1월 1일

본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공용 자료로, 투자 권유나 매수 추천의 목적이 아닙니다. 경매 참여 전에는 반드시 현장 답사와 전문가 상담을 통해 정확한 정보를 확인하시기 바라며, 모든 투자 결정에 따른 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

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