의정부경전철 새말역 도보권, 케이.에스.씨아파트 경매 — 전용 68.26㎡ / 감정가 1.78억

의정부경전철 새말역 도보권에 위치한 이 아파트는 교통 접근성이 양호한 곳에 자리하고 있습니다. 감정평가서에 따르면 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 새말역이 위치하여 제반 대중교통여건이 보통 수준이라고 평가되었습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집된 주거지대로서 일상 생활환경이 갖춰져 있어요. 특히 현재 재건축사업이 추진되고 있어 향후 개발 가능성도 주목해볼 만합니다.

물건 개요

이번에 분석할 물건의 기본 정보를 살펴보겠습니다.

항목	내용
사건번호	2025타경73190
법원명	의정부지방법원
소재지(도로명)	경기도 의정부시 거북로4번길 29 (금오동,케이.에스.씨아파트)
건물명	케이.에스.씨아파트
전용면적	68.26㎡ (약 20.6평)
층/총층수	5층/5층
건축연도	1986년 (사용승인일: 1986.10.15)
입찰일	2026년 5월 7일
입찰장소	제6호법정(제2별관 101호)
최저입찰가	1억 2,460만원
보증금(10%)	1,246만원
유찰횟수	2회
현재상태	진행 중

입찰 이력을 보면 다음과 같습니다.

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026.02.26	유찰	–	–
2회차	2026.04.02	유찰	–	–
3회차	2026.05.07	진행중	–	–

이미 2차례 유찰된 물건으로, 3회차 입찰을 앞두고 있어 비교적 안정적인 가격대에서 낙찰될 가능성이 있어 보입니다.

가격 분석

가격 관련 주요 수치들을 정리해보겠습니다.

구분	금액	비고
감정가	1억 7,800만원	2025.11.20 기준
KB시세	자료 없음	–
최저입찰가	1억 2,460만원	감정가 대비 30.0% 할인
예상낙찰가	–	–
실거래가 대비 할인율	-26.71%	2026.03.01 실거래 1.7억원 기준

실거래 이력을 보면, 2026년 3월 1일에 1억 7,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 현재 최저입찰가 1억 2,460만원보다 약 4,540만원 높은 수준이어서, 실거래 대비 상당한 할인가에서 시작되고 있음을 알 수 있어요.

감정평가서에 따르면, 인근 탐문조사 결과 해당 단지 동일 평형 아파트가 1억 8,000만원~2억원 내외로 호가되고 있다고 기록되어 있습니다. 다만 재건축사업 추진으로 인한 개발이익 기대로 거래가 한산한 상황이라고 평가되었어요.

지역 낙찰가율 통계를 보면:

기간	의정부시 금오동	의정부시 전체	경기도 전체
1년간 평균	78.75%	84.50%	87.00%
6개월간 평균	77.52%	85.19%	87.84%

금오동 지역의 낙찰가율이 상대적으로 낮은 편이어서, 보다 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 있어 보입니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 제반 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 새말역이 위치하여 대중교통여건이 보통 수준이라고 평가되었습니다.

의정부경전철 새말역은 도보로 접근 가능한 거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리해요. 의정부경전철은 의정부시내와 서울 지하철 7호선을 연결하는 중요한 교통수단으로, 도봉산역에서 7호선으로 환승하여 서울 강북 지역으로 이동할 수 있습니다.

버스 교통의 경우, 인근에 노선버스정류장이 있어 의정부시 내부 순환은 물론 서울 및 인근 지역으로의 이동도 가능해요. 특히 금오동 지역은 의정부시 중심부와 가까워 시내버스 이용이 편리한 편입니다.

자가용 이용 시에도 제반 차량 진출입이 자유롭다고 평가되어 있어, 주변 도로망 접근성이 양호한 것으로 판단됩니다.

건물 정보

건물 상세 정보를 살펴보겠습니다.

항목	내용
건물명	케이.에스.씨아파트
주용도	아파트
구조	철근콘크리트조 슬래브지붕
사용승인일	1986년 10월 15일
층수	지상 5층, 지하 1층
해당 호실	2동 5층 504호
전용면적	68.26㎡
공용면적	7.6009㎡
분양면적	75.8609㎡
대지권면적	58.66㎡

감정평가서에 따른 건물 상세 정보는 다음과 같습니다:

외관 및 구조:
– 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트마감
– 내벽: 벽지 및 일부 타일마감
– 바닥: 장판지깔기
– 창호: 새시 및 목재 이중창호

실내 구성:
감정평가서에서는 방3개, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등으로 구성된 아파트로 이용 중이라고 기록되어 있습니다.

설비 현황:
위생 및 급배수시설이 설치되어 있으며, 난방설비도 갖춰져 있어요.

건축된 지 약 38년이 경과한 노후 건물이지만, 현재 재건축사업이 추진되고 있어 향후 새로운 건물로 재탄생할 가능성이 있습니다.

토지 정보

토지 관련 정보를 정리해보겠습니다.

구분	내용
소재지	경기도 의정부시 금오동 286-4외 4필지
지목	대지 (공부상 일부 ‘전’이나 현황 ‘대’로 이용)
용도지역	제2종일반주거지역
기타 제한	상대보호구역(금오동), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역
토지형태	인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 4필지 일단의 부정형 토지
도로 현황	단지 내 포장도로, 동측으로 외부 공도와 연계

감정평가서의 토지·건물 배분 내역을 보면:
– 토지: 7,120만원 (40.0%)
– 건물: 1억 680만원 (60.0%)
– 합계: 1억 7,800만원

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거환경이 양호하며, 재건축 등 개발사업 진행 시 적정한 용적률 적용이 가능해요.

주거환경 분석

감정평가서에 따르면 본 건물이 위치한 지역의 주거환경은 다음과 같습니다.

위치 및 주위환경:
경기도 의정부시 금오동에 소재하며, 금오중학교 북동측 인근에 위치해요. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

생활 편의시설:
인근 상업시설로는 다음과 같은 곳들이 있어요:

구분	시설명
마트	모모지물포
서비스업	모모부동산, 용현카프라자정비공업사, 제이에스
여가시설	로또복권방

치안 환경:
의정부시 전체 범죄 통계를 보면, 2024년 기준 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같습니다:

범죄 유형	발생 건수	주요 세부 유형
지능범죄	4,422건	사기(3,595건), 횡령(656건)
폭력범죄	2,129건	폭행(1,324건), 손괴(360건)
교통범죄	1,699건	교통사고 관련
절도범죄	1,475건	일반 절도

전반적으로 대도시 인근 지역 평균 수준의 치안 상황을 보이고 있어요.

개발 현황 및 전망

감정평가서에서 특히 주목할 점은 재건축사업 추진 관련 내용입니다.

재건축 추진 현황:
– 현재 재건축사업이 추진되고 있음
– 재건축 사업성에 따라 시세 변동에 영향을 받고 있음
– 개발이익 기대로 현재 거래가 한산한 상황

시장 가격 영향:
인근 탐문조사에 따르면 동일 평형 아파트가 1억 8,000만원~2억원 내외로 호가되고 있지만, 재건축 추진으로 인해 실제 거래는 활발하지 않은 상황이에요. 이는 향후 재건축 진행 과정에서 추가적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

투자 관점:
재건축사업이 추진되고 있다는 점은 중장기적으로 긍정적 요소로 작용할 수 있어요. 다만 재건축 추진 단계, 조합 구성 현황, 사업성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

입지 점수 분석

이 물건의 입지 점수는 다음과 같습니다:

구분	점수	등급
종합 점수	66점	B등급
교통 점수	85점	우수
학교 점수	68점	보통
편의시설 점수	65점	보통
건물 점수	50점	하위
인구 점수	60점	보통

특히 교통 접근성이 85점으로 가장 높게 평가되었는데, 이는 의정부경전철 새말역 접근성과 버스 교통망이 양호하기 때문으로 보입니다. 반면 건물 점수가 50점으로 가장 낮은데, 이는 1986년 건축된 노후 건물이라는 점이 반영된 것으로 판단돼요.

지역 상위 경매물건 TOP 5

현재 의정부시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	승윤노블리안시티2차	23.31㎡	6층	547만원	9,500만원	–	04.23	B등급	71점
2위	현대아이파크아파트	84.68㎡	4층	3.92억원	3.92억원	-4.39%	05.06	B등급	70점
3위	송산주공아파트	59.42㎡	3층	5,762만원	2.4억원	-63.41%	04.23	B등급	70점
4위	혜성루첸리	21.31㎡	10층	1.05억원	1.5억원	20.00%	04.30	B등급	67점
5위	주공그린빌	59.06㎡	8층	6,651만원	2.77억원	-63.46%	04.23	B등급	67점

본 물건은 입지점수 66점으로 상위권에는 포함되지 않았지만, B등급 수준의 양호한 입지 조건을 갖추고 있어요.

부동산 시장 동향

의정부시 아파트 매매시장 동향을 살펴보면:

기준일	매매지수
2025.04.01	128.07
2025.03.01	128.13
2025.02.01	127.22
2025.01.01	126.79
2024.04.01	127.61
2024.03.01	128.83

최근 1년간 의정부시 아파트 매매지수는 127~128대에서 큰 변동 없이 안정적인 모습을 보이고 있어요. 전년 동기 대비로는 소폭 상승한 상태입니다.

대출 및 자금조달

주요 은행별 주택담보대출 금리 현황입니다:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출(변동)	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출(변동)	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출(변동)	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출(변동)	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출(변동)	4.49%	5.82%

정책자금 활용 가능 상품:

상품명	금리	한도	대상
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산 3.45억원 이하 무주택 세대주
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년, 부부합산 연소득 5천만원 이하

투자 시 고려사항

이 물건에 대한 투자를 고려할 때 다음 사항들을 참고하시면 좋을 것 같아요:

긍정적 요소:
1. 재건축사업 추진으로 인한 중장기 가치 상승 가능성
2. 의정부경전철 새말역 접근성으로 인한 교통 편의
3. 2차례 유찰로 인한 부담 없는 가격대
4. 실거래가 대비 할인된 최저입찰가

주의사항:
1. 1986년 건축된 노후 건물
2. 재건축 추진 현황 및 일정에 대한 추가 확인 필요
3. 금오동 지역 낙찰가율이 상대적으로 낮음
4. 임대 및 점유관계 미상

추가 확인 필요사항:
– 재건축 조합 구성 현황 및 진행 단계
– 현재 임차인 및 점유자 현황
– 관리비 및 수선충당금 현황
– 단지 내 주차 시설 현황

데이터 기준

본 분석 자료는 다음 기준으로 작성되었습니다:

• 감정평가 기준시점: 2025년 11월 20일
• 감정평가사: 박진희 (마루감정평가사사무소)
• 실거래가 기준: 2026년 3월 1일 (1.7억원)
• 범죄통계: 2024년 기준
• 부동산 시장지수: 2025년 4월 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 정보 및 각종 공공데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 매수 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

더 자세한 정보가 필요하시면 https://auctionlabs.co.kr/cases/38170 에서 확인하실 수 있어요.