[입지 B등급] 강남구 요진와이시티미니 경매 — 전용 12.10㎡ / 감정가 1.7억 / 입찰일 2026-04-01

서울특별시 강남구 역삼동에 위치한 요진와이시티미니 111호는 도시형생활주택으로 분류되는 소형 아파트 경매 물건입니다. 감정평가서에 따르면 지하철 역삼역 남동측 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 지역에 자리하고 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무빌딩, 상업용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 도시 환경을 보여줍니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경117137
법원명	서울중앙지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 강남구 역삼로25길 21 (역삼동)
건물명	요진와이시티미니
전용면적	12.10㎡ (3.66평)
층/총층수	1층/8층
건축연도	2012년 (사용승인일)
입찰일	2026년 4월 1일
입찰장소	제4별관 2층 211호 경매법정
최저입찰가	171,000,000원 (1.71억)
보증금	17,100,000원 (입찰가×10%)
유찰횟수	3회
현재상태	진행 중

해당 물건은 3회의 유찰을 경험한 후 현재 4차 입찰이 예정되어 있으며, 동시에 5차 입찰도 2026년 4월 8일로 예정되어 있어 지속적인 관심을 받고 있는 상황입니다.

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
4차	2026-04-01	유찰	–	–
5차	2026-04-08	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	171,000,000원 (1.71억)	2024년 9월 11일 기준
최저입찰가	171,000,000원 (1.71억)	감정가와 동일
보증금	17,100,000원	최저입찰가의 10%

감정평가서에 따르면 본 물건의 감정가 산정은 거래사례비교법을 통해 이루어졌습니다. 비교 사례로는 동일 건물인 요진와이시티미니 내 다른 호수들의 거래 사례가 활용되었으며, 2024년 3월 27일 3층 30호가 1.7억원에 거래된 사례와 2023년 1월 27일 7층 70호가 1.89억원에 거래된 사례가 주요 참고자료가 되었습니다.

시점수정 과정에서는 한국부동산원의 서울 강남구 아파트 매매가격지수를 활용하여 2024년 2월 101.3에서 2024년 7월 103.8로의 상승분을 반영했으며, 층별 효용 측면에서 1층이라는 특성상 3층 대비 0.98의 보정치를 적용했습니다.

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	95,600,000원 (0.956억)	55.9%

2025년 기준 공시가격은 0.956억원으로 감정가 대비 약 55.9% 수준을 보여, 일반적인 공시가격과 시세 간의 격차를 반영하고 있습니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건은 차량 접근이 용이하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도가 양호하다고 평가되었습니다. 특히 지하철 역삼역 남동측 인근에 위치하여 강남 지역 내 주요 업무지구와의 접근성이 뛰어난 입지적 특성을 보입니다.

역삼역은 2호선과 강남순환버스 등 다양한 대중교통 수단이 연결되는 교통 허브 역할을 하고 있어, 서울 전역으로의 이동이 편리합니다. 강남구청, 코엑스, 삼성동 등 강남 지역 내 주요 업무지구와도 근거리에 위치해 있어 직장인들에게 매력적인 입지로 평가됩니다.

또한 테헤란로, 강남대로 등 강남 지역의 주요 간선도로와도 인접해 있어 자동차를 이용한 이동에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 김포공항과 인천국제공항으로의 접근도 공항버스 이용 시 비교적 편리한 편입니다.

학군·교육 분석

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	–	–	다수
중학교	–	–	다수
고등학교	–	–	다수

강남구는 서울 내에서도 교육 인프라가 잘 발달된 지역으로 유명합니다. 해당 물건 주변 2km 내에는 경기고등학교, 경복고등학교, 강남중학교 등 명문 중·고등학교들이 다수 분포하고 있어 교육 여건이 우수합니다.

특히 역삼동 일대는 강남구 내에서도 학군이 좋은 지역으로 인식되고 있으며, 인근에 다양한 교육 시설들이 밀집해 있습니다. 이러한 교육 환경은 해당 지역 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미치는 요인 중 하나로 작용하고 있습니다.

학원가의 경우 강남구 특성상 대치동, 역삼동 일대에 다수의 유명 학원들이 밀집해 있어, 사교육 접근성도 매우 우수한 편입니다. 이는 자녀 교육을 중시하는 가정에게는 중요한 입지적 장점으로 평가됩니다.

생활 편의시설

마트/편의점:
역삼동 일대는 상업시설이 발달한 지역으로 대형마트, 편의점, 슈퍼마켓 등 다양한 쇼핑 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 특히 강남역, 역삼역 일대의 상권과 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

음식점/카페:
강남 지역 특성상 다양한 음식점과 카페들이 밀집해 있으며, 특히 역삼동은 직장인들이 많이 거주하는 지역 특성상 다양한 외식업체들이 발달해 있습니다. 감정평가 과정에서 확인된 인근 상업시설로는 에스지엠주 등의 음식점이 있습니다.

병원/의료:
강남구는 의료 인프라가 잘 발달된 지역으로, 대형 종합병원부터 동네 의원까지 다양한 의료시설들이 분포하고 있습니다. 특히 강남세브란스병원, 삼성서울병원 등 대형 의료기관들과도 접근성이 양호합니다.

여가/문화:
코엑스, 봉은사, 선릉 등 문화 및 여가시설들이 인근에 위치해 있어 문화생활을 즐기기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에 따르면 본건 주변은 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무빌딩, 상업용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 도심 내 복합적인 주거환경을 보여줍니다.

인근 공원으로는 선릉과 정릉, 봉은사 등이 있어 도심 내에서도 자연환경을 접할 수 있는 기회를 제공합니다. 특히 선릉은 조선왕릉으로 유네스코 세계문화유산에 등재된 역사적 가치를 지닌 공간으로, 산책과 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

장례시설:
반경 2km 내 장례시설 현황은 별도로 확인되지 않았으나, 강남구 일반적인 도시 환경을 고려할 때 적정 거리에 관련 시설들이 위치하고 있을 것으로 추정됩니다.

범죄통계 (2024년 기준 강남구):

범죄유형	발생건수
지능범죄(사기)	10,554건
기타범죄	4,951건
교통범죄	2,991건
특별경제범죄	2,982건
절도범죄	2,094건
폭력범죄(폭행)	1,900건

강남구의 범죄 통계를 보면 사기 등 지능범죄의 비중이 높은 편이나, 이는 강남구가 업무지구로서의 특성상 경제 관련 범죄가 상대적으로 많이 발생하는 것으로 해석됩니다. 전반적으로는 서울 내 다른 지역 대비 안전한 편에 속합니다.

건물 정보

감정평가서에 따르면 건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 건물이며, 외벽은 석재 및 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

항목	내용
건물명	요진와이시티미니
주용도	공동주택(도시형생활주택)
구조	철근콘크리트구조
연면적	3,454.16㎡
대지면적	870.30㎡
건폐율	48.38%
용적률	249.50%
사용승인일	2012년 6월 21일
지상층수	8층
지하층수	2층
승강기수	1대
총세대수	91세대
에너지효율등급	72.4점

건물 설비로는 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	12,260,000원	일반

토지이용계획:
– 용도지역: 도시지역, 과밀억제권역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역
– 용도지구: 벤처기업육성촉진지구
– 용도구역: 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역

해당 지역은 주거지역으로 지정되어 있으면서도 벤처기업육성촉진지구로 지정되어 있어, 주거와 업무가 조화를 이루는 복합적인 도시 기능을 수행하고 있습니다.

지역 시장 동향

강남구 부동산 시장은 서울 내에서도 가장 활발한 거래가 이루어지는 지역 중 하나입니다. 아파트 매매가격지수 추이를 보면 다음과 같습니다:

기준일	매매지수
2025-04-01	221.0365
2025-03-01	208.6207
2025-02-01	202.6062
2025-01-01	188.4054
2024-04-01	180.4803
2024-03-01	174.8281

최근 1년간 강남구 아파트 매매가격지수는 지속적인 상승 추세를 보이고 있으며, 2024년 3월 174.8281에서 2025년 4월 221.0365로 약 26.5% 상승했습니다. 이는 강남구 부동산 시장의 견조한 상승세를 보여주는 지표입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 강남구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1	도곡렉슬아파트	84.92㎡	2층	21.6억	27억	2026-04-08	B등급	72점
2	청담스위트	13.43㎡	5층	2.008억	2.51억	2026-04-14	B등급	69점
3	에비뉴나인티	49.73㎡	7층	15.52억	19.4억	2026-04-08	B등급	66점
4	★ 요진와이시티미니	12.10㎡	1층	1.71억	1.71억	2026-04-01	B등급	65점

해당 물건은 강남구 내 경매 물건 중 4위의 입지점수를 기록하고 있으며, 특히 교통접근성(85점)과 학군환경(80점)에서 높은 점수를 받았습니다. 다만 편의시설(35점)과 인구점수(50점)에서는 상대적으로 낮은 점수를 받아 전체적으로 B등급을 받았습니다.

대출 및 금융 정보

주요 은행별 주택담보대출 금리 현황:

은행명	유형	최저금리	최고금리
신한은행	변동금리	3.710%	5.360%
농협은행	변동금리	3.800%	5.810%
국민은행	변동금리	4.070%	6.210%
기업은행	변동금리	4.180%	6.580%
광주은행	변동금리	4.490%	5.820%

정책자금 현황:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.000~1.300%	4,500만원	19~34세 청년
버팀목전세자금	2.500~3.500%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주

소형 아파트 특성상 실거주 목적의 청년층이나 신혼부부들이 주요 수요층이 될 것으로 예상되며, 이들을 위한 정책자금 활용이 가능한 점은 긍정적인 요소입니다.

투자 관점에서의 고려사항

본 물건은 강남구 역삼동이라는 프리미엄 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 다음과 같은 특징을 보입니다:

장점:
– 강남구 역삼동 프리미엄 입지
– 지하철 역삼역 인근의 우수한 교통접근성
– 강남구 내 우수한 교육환경
– 상업시설 및 업무시설 밀집 지역
– 소형 평수로 진입 장벽이 낮음

단점:
– 12.10㎡의 매우 작은 면적
– 1층이라는 층수의 한계
– 3회 유찰 이력
– 도시형생활주택의 제약사항
– 91세대 소규모 단지

특히 전용면적 12.10㎡(약 3.66평)는 원룸 수준의 매우 작은 공간으로, 실거주보다는 임대수익을 목적으로 하는 투자자들의 관심을 받을 것으로 예상됩니다. 1층이라는 점은 접근성 면에서는 장점이 되지만, 프라이버시나 보안 측면에서는 단점으로 작용할 수 있습니다.

감정평가서에 따르면 임대관계는 미상인 상태이며, 경매 진행 시 이 부분에 대한 확인이 필요합니다. 또한 “임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각”이라는 특이사항이 있어, 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2024년 9월 11일
• 감정평가사: 박상목 (강산감정평가사사무소)
• 데이터 수집 기준: 본 분석 시점
• KB시세 정보: 해당 없음
• 실거래가 정보: 감정평가서 내 거래사례 참조

본 자료는 공개된 경매 정보 및 감정평가서를 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료이며, 투자 권유나 매수/매도 추천을 목적으로 하지 않습니다. 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 신중한 검토를 하시기 바랍니다.

더 자세한 정보 및 최신 업데이트는 https://auctionlabs.co.kr/cases/3 에서 확인하실 수 있습니다.