[입지 B등급] 동대문구 세진빌딩 경매 — 전용 11.48㎡ / 감정가 2.1억 / 입찰일 2026-03-24

동대문구 이문동에 위치한 세진빌딩 808호의 경매 물건을 상세히 분석해보겠습니다. 이 물건은 서울북부지방법원에서 진행되는 경매로, 전용면적 11.48㎡(약 3.5평)의 소형 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 “외대앞역(지하철 1호선) 남서측 인근에 위치하는 아파트(1세대)”로 기술되어 있어 교통 접근성이 양호한 입지로 평가됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경12523
법원명	서울북부지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 동대문구 이문로 89 (이문동,세진빌딩)
건물명	세진빌딩
전용면적	11.48㎡ (약 3.5평)
층/총층수	8층/14층
건축연도	2020년
입찰일	2026-03-24
입찰장소	제101호 입찰법정
최저입찰가	132,480,000원 (약 1.32억)
보증금	13,248,000원 (10%)
유찰횟수	2회
현재상태	유찰

본 물건은 현재 3차 입찰이 2026년 3월 24일 예정되어 있으며, 4차 입찰까지 예정된 상태입니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 14층 규모의 아파트 및 업무시설 복합건물입니다.

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
3회차	2026-03-24	유찰	–	–
4회차	2026-03-31	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	207,000,000원 (2.07억)	2025.05.20 기준
최저입찰가	132,480,000원 (1.32억)	감정가 대비 36.0% 할인
토지가격	124,200,000원 (1.24억)	감정평가 배분액
건물가격	82,800,000원 (0.83억)	감정평가 배분액

감정평가서에 따르면 본 물건은 거래사례비교법을 주된 평가 방법으로 사용하여 2.07억원으로 평가되었습니다. 토지와 건물의 가격 배분은 토지 1.24억원(60%), 건물 0.83억원(40%)으로 구성되어 있습니다.

거래사례 비교

감정평가서에 기재된 거래사례를 보면:

거래시점	전용면적(㎡)	층	거래금액(원)	단가(원/㎡)
2024-03-25	11.48	1*층	200,000,000	17,421,603
2024-03-27	11.48	1*층	200,000,000	17,421,603
2024-02-29	11.48	1*층	210,000,000	18,292,683

동일 건물 내에서 2024년 거래된 같은 면적의 호실들이 2억~2.1억원에 거래되었으며, 본 물건의 감정가 2.07억원은 이러한 거래사례를 반영한 것으로 보입니다.

평가사례 분석

기준시점	전용면적(㎡)	층	평가금액(원)	단가(원/㎡)	평가목적
2025-01-20	11.48	*층	207,000,000	18,031,359	법원경매
2025-02-21	11.48	1*층	209,000,000	18,205,575	법원경매
2024-11-08	11.48	1*층	206,000,000	17,944,251	법원경매

동일 건물의 다른 호실들에 대한 최근 감정평가 사례들도 2.06억~2.09억원 범위에서 평가되어 일관성을 보이고 있습니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 “외대앞역(지하철 1호선) 남서측 인근”에 위치하고 있습니다. 외대앞역은 서울 지하철 1호선이 운행하는 역으로, 도심 접근성이 양호합니다.

외대앞역에서 주요 역까지의 소요시간은 다음과 같습니다:
– 종각역까지 약 25분
– 서울역까지 약 30분
– 동대문역까지 약 10분
– 청량리역까지 약 15분

1호선은 서울의 남북을 관통하는 주요 노선으로, 구로, 영등포, 용산, 종각, 종로5가, 동대문, 청량리를 거쳐 의정부까지 연결되어 광역교통망이 우수합니다. 또한 종각역에서 3호선, 동대문역에서 4호선, 청량리역에서 중앙선·경춘선·6호선으로 환승이 가능해 서울 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

이문동 지역은 버스 교통망도 잘 발달되어 있어 지하철과 함께 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 특히 경희대학교, 한국외국어대학교 등 대학가가 인근에 위치해 있어 대학생들의 거주 수요가 지속적으로 있는 지역입니다.

학군·교육 분석

동대문구는 서울의 교육 여건이 양호한 지역 중 하나입니다. 인근 지역에는 다수의 초·중·고등학교가 위치하고 있으며, 특히 경희대학교, 한국외국어대학교 등 명문 대학들이 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

본 물건 인근의 주요 교육시설로는 경기고등학교, 경복고등학교, 경동고등학교 등 전통 있는 고등학교들과 다수의 중학교, 초등학교가 분포하고 있습니다. 경희초등학교, 경복초등학교 등도 인근에 위치하여 자녀 교육을 고려한 가정에게 적합한 환경을 제공합니다.

대학가 인근이라는 특성상 각종 학원과 교육시설이 집중되어 있으며, 외국어 학원, 입시 전문학원 등 다양한 교육 인프라를 갖추고 있습니다. 이는 임대 수요 측면에서도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

생활 편의시설

이문동 지역은 대학가 상권이 발달한 지역으로 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

상업시설

근처 상업시설 데이터를 보면 동아문화사, 다큐프라자, 퓨처밀 등의 서비스업체들이 있으며, 복사업체와 경희대학교기술지주 등 대학 관련 시설들도 위치하고 있습니다.

외대앞역 상권과 회기역 상권이 인근에 형성되어 있어 음식점, 카페, 편의점 등의 이용이 편리합니다. 특히 대학가 특성상 저렴하고 다양한 외식업체들이 밀집해 있어 생활비 절약에 도움이 됩니다.

의료시설

동대문구는 의료시설이 잘 갖춰진 지역으로, 경희의료원을 비롯해 다수의 종합병원과 전문병원들이 위치하고 있습니다. 일상적인 의료 서비스는 인근 의원과 약국에서 이용 가능하며, 응급상황 시에도 접근성이 양호합니다.

문화·여가시설

대학가 지역의 특성상 영화관, 노래방, PC방 등의 여가시설이 다수 분포하고 있으며, 도서관, 스터디카페 등 학습 공간도 풍부합니다.

자연환경·주거환경

동대문구 이문동은 도심 접근성과 주거환경을 모두 갖춘 지역입니다. 인근에는 경희대학교 캠퍼스의 녹지공간이 있어 자연환경을 어느 정도 享受할 수 있습니다.

범죄통계 분석

2024년 동대문구 범죄통계를 분석해보면:

범죄유형	주요 세부유형	발생건수	비중
지능범죄	사기	2,685건	가장 높음
교통범죄	교통범죄	1,265건	두 번째
절도범죄	절도범죄	1,618건	세 번째
폭력범죄	폭행	869건	네 번째

동대문구는 대학가와 상권이 발달한 지역 특성상 사기범죄와 교통범죄가 상대적으로 높지만, 강력범죄(강제추행 90건, 강간 25건 등)는 서울 평균 수준으로 주거 지역으로서는 안전한 편입니다.

반경 2km 내 장례시설은 확인되지 않아 주거환경에 부정적 영향을 주는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

건물 정보

건축물 상세정보

항목	내용
건물명	세진빌딩
주용도	아파트, 업무시설, 근린생활시설
구조	철근콘크리트구조 평스라브지붕
건물규모	지상 14층, 지하 1층
사용승인일	2020년 1월 17일
연면적 구성	지하1층 420.49㎡, 1~14층 총 연면적 약 3,500㎡
승강기	있음
소방시설	완비

건축물대장에 따르면 본 건물은 2020년 사용승인을 받은 신축 건물로, 아파트와 업무시설, 근린생활시설이 복합된 형태입니다. 각 층별 면적을 보면 저층부는 상업시설용으로 면적이 크고, 중고층부는 주거용으로 면적이 작아지는 구조입니다.

본 경매 대상인 808호는 8층에 위치하며, 전용면적 11.48㎡에 공용면적 2.976㎡를 포함하여 총 16.6㎡의 계약면적을 갖고 있습니다. 전용면적 비율은 69%로 효율적인 구조입니다.

토지이용계획

대상 토지는 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다:

지번	지목	용도지역	면적(㎡)
327-7	대	일반상업지역	182
327-2	대	일반상업지역	69
327-16	대	일반상업지역, 제2종일반주거지역	112
327-20	대	일반상업지역, 제2종일반주거지역	136
327-21	대	일반상업지역, 제2종일般주거지역	142
327-22	대	일반상업지역	10
327-29	대	일반상업지역, 제2종일반주거지역	72

일반상업지역 지정으로 상업활동이 활발한 지역이며, 부분적으로 제2종일般주거지역과 혼재되어 있어 주거와 상업이 조화를 이루는 복합적 성격의 지역입니다.

지역 시장 동향

부동산 시장 지수 분석

동대문구 아파트 매매가격지수 추이를 보면:

기준일	매매지수	전월 대비 변화율
2025-04-01	184.40	+3.1%
2025-03-01	178.78	+2.7%
2025-02-01	174.05	+1.9%
2025-01-01	170.89	–
2024-04-01	171.04	–
2024-03-01	168.88	–

2024년 3월부터 2025년 4월까지 약 1년간 동대문구 아파트 매매지수는 168.88에서 184.40으로 약 9.2% 상승했습니다. 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있어 지역 부동산 시장이 회복세를 보이고 있습니다.

감정평가서의 시점수정 부분에서도 2024년 2월 지수 96.6에서 2025년 4월 지수 100.0으로 약 3.5% 상승한 것으로 나타나, 전반적인 시장 상승 추세를 확인할 수 있습니다.

경매시장 분석

감정평가서에 기재된 동대문구 아파트 경매통계(2024년 5월~2025년 4월)를 보면:

구분	수치
매각건수	62건
매각율	47.33%
매각가율	91.79%

매각율 47.33%는 절반 미만으로 경매시장이 다소 침체된 상황을 보여주지만, 낙찰된 물건들의 매각가율이 91.79%로 비교적 높아 감정가 대비 할인폭이 크지 않음을 의미합니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 동대문구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	래미안 크레시티	84.98㎡	11층	12.96억	16.2억	-23.31%	2026-04-07	B등급	74점
2	이문스카이뷰	25.99㎡	11층	0.73억	3.47억	–	2026-04-14	B등급	72점
3	아르떼하임	29.53㎡	14층	1.70억	2.13억	–	2026-03-31	B등급	70점
4	무명건물	12.95㎡	8층	1.00억	1.25억	–	2026-03-31	B등급	69점
5★	세진빌딩	11.48㎡	8층	1.32억	2.07억	–	2026-03-24	B등급	65점

본 물건은 동대문구 경매 물건 중 입지점수 65점으로 B등급에 해당하며, 5위 수준입니다. 1위인 래미안 크레시티에 비해서는 브랜드와 면적에서 차이가 있지만, 소형 평수 중에서는 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

투자 관련 금융정보

은행 대출금리 현황

주요 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 다음과 같습니다:

은행명	대출유형	금리유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	변동금리	4.070%	6.210%
신한은행	주택담보대출	변동금리	3.710%	5.360%
농협은행	주택담보대출	변동금리	3.800%	5.810%
기업은행	주택담보대출	변동금리	4.180%	6.580%
광주은행	주택담보대출	변동금리	4.490%	5.820%

현재 주택담보대출 금리는 3.7%~6.6% 범위로 형성되어 있으며, 개인의 신용도와 소득 조건에 따라 적용금리가 결정됩니다.

정책자금 활용방안

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.000%~1.300%	4,500만원	만 19세~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.500%~3.500%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금	–	4.5억원	기존 버팀목 이용고객 갱신 시

소형 면적의 특성상 청년층이나 1인 가구의 주거 수요가 높을 것으로 예상되며, 위의 정책자금을 활용할 수 있는 수요층이 존재합니다.

감정평가 검토의견

감정평가서에서 주목할 점들을 정리하면:

1. 평가방법: 거래사례비교법을 주된 방법으로 사용했으며, 동일 건물 내 최근 거래사례(2억~2.1억원)를 근거로 평가했습니다.

2. 시점수정: 아파트 매매가격지수를 활용해 약 3.5%의 시점수정을 적용했습니다.

3. 조사 제약: “점유자의 폐문·부재로 내부조사가 불가”했다고 명시되어 있어, 실제 내부 상태는 입찰 참여 시 별도 확인이 필요합니다.

4. 입지 평가: “외대앞역 남서측 인근”이라는 교통 입지의 장점을 강조하고 있습니다.

5. 가격 구성: 토지가격 1.24억(60%), 건물가격 0.83억(40%)으로 토지 비중이 높게 평가되었습니다.

종합 의견

본 물건은 다음과 같은 특징을 갖고 있습니다:

긍정적 요인:
– 2020년 신축으로 건물 노후도가 낮음
– 외대앞역 인근 교통 접근성 양호
– 대학가 상권으로 임대 수요 지속 예상
– 감정가 대비 36% 할인된 시작가
– 소형 면적으로 진입장벽 낮음

주의사항:
– 전용면적 11.48㎡(약 3.5평)의 초소형 평수
– 내부 조사 불가로 실제 상태 확인 제한
– 2회 유찰 이력으로 시장 관심도 제한적
– 복합용도 건물로 순수 주거단지 대비 관리 복잡

본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 결정 시에는 현장 조사와 전문가 상담을 통한 신중한 검토가 필요합니다.

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데이터 기준일: 2025년 5월 기준
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/125
주의사항: 본 자료는 공개 데이터 기반 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다.