[입지 B등급] 송파구 한양아파트 경매 — 전용 119.68㎡ / 감정가 15.9억 / 입찰일 2026-03-30

서울동부지방법원에서 진행되는 송파구 송파동 소재 한양아파트 경매 물건을 상세히 분석해보겠습니다. 이 물건은 감정평가서에 따르면 송파초등학교 남동측 인근에 위치하는 송파한양1차아파트로, 1983년 건축된 철근콘크리트구조의 아파트입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2023타경51875
법원명	서울동부지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 송파구 가락로 187 (송파동,한양아파트)
건물명	한양아파트
전용면적	119.68㎡ (36.2평)
층/총층수	4층/12층
건축연도	1983년
입찰일	2026-03-30
입찰장소	제101호 법정
최저입찰가	15.9억
보증금(10%)	1.59억
유찰횟수	3회
현재상태	진행 (4회차)

감정평가서에 따르면 본 물건은 6동 4층 401호에 위치하며, 전유면적 119.68㎡에 공용면적 9.74㎡을 포함한 대지권 21,810분의 37,565를 보유하고 있습니다.

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026-03-30	유찰	정보없음	–
2회	2025-07-28	유찰	정보없음	–
3회	2026-03-30	유찰	정보없음	–
4회	2026-04-06	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	15.9억	2023.03.29 기준
KB시세(상한)	22.0억	2026.03.13 기준
KB시세(중간)	21.5억	2026.03.13 기준
KB시세(하한)	21.0억	2026.03.13 기준
최저입찰가	15.9억	감정가 100%
예상낙찰가	정보없음	–
KB대비 할인율	-26.00%	KB중간가 대비
실거래가대비 할인율	-34.80%	최근 거래가 대비

감정평가서에 따르면 본 물건의 감정평가액은 15억 9천 1백만원으로 결정되었으며, 이는 거래사례비교법을 적용하여 산정되었습니다. 인근 유사 아파트 거래 사례 중 같은 단지 내 119.68㎡ 면적 물건이 2022년 1월 18.75억에 거래된 사례를 기준으로 시점수정 및 개별요인 비교를 통해 산출되었습니다.

최근 실거래 현황

거래일	전용면적	층	거래금액
2025-12-01	119.68㎡	정보없음	24.4억

가장 최근 거래가인 24.4억과 비교하면 현재 최저입찰가는 약 34.8% 할인된 수준입니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	10.48억	65.9%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건 주변의 대중교통 편의성은 일반적인 수준으로 평가되고 있습니다. 송파구는 서울 동남권에 위치하여 지하철 2호선, 5호선, 8호선, 9호선이 지나가는 교통의 요지입니다.

송파동 일대는 지하철 2호선 잠실나루역과 잠실역이 주요 교통거점 역할을 하며, 5호선 송파역도 이용 가능한 거리에 있습니다. 해당 지역의 교통 접근성은 강남권 및 도심 진출에 유리한 위치적 특성을 가지고 있습니다.

버스 교통의 경우 송파구청, 잠실 방면으로의 노선이 다양하게 운행되고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 송파초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 송파구는 서울시 내에서도 교육환경이 우수한 지역 중 하나로 평가받고 있습니다.

반경별 학교 현황

송파구 내 주요 교육시설로는 다양한 초·중·고등학교가 분포되어 있으며, 특히 송파구는 대치동과 함께 강남 교육특구로 불리는 지역입니다.

주변 학교들로는 송파초등학교를 비롯하여 가락고등학교, 가락중학교, 개포중학교, 개포고등학교 등이 있으며, 이들은 모두 우수한 교육 환경을 제공하고 있습니다.

입지점수 중 학교점수가 90점으로 매우 높게 산정된 것으로 볼 때, 교육 인프라는 상당히 우수한 수준임을 알 수 있습니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

구분	시설명	거리
마트	케이잡	인근
마트	드림디포중앙	인근
음식점	우지커피	인근

서비스업 현황

구분	시설명	거리
서비스업	두드림멀티미디어주	인근
부동산	은혜공인중개사사무소	인근

송파구는 롯데월드타워, 롯데월드몰, 잠실 롯데백화점 등 대형 상업시설이 집중되어 있어 쇼핑 및 여가 활동에 매우 유리한 지역입니다. 또한 잠실종합운동장, 석촌호수 등 문화·체육시설도 풍부하게 갖춰져 있습니다.

편의시설 점수가 70점으로 양호한 수준을 보이고 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 적절히 분포되어 있음을 알 수 있습니다.

자연환경·주거환경

송파구는 한강과 인접하고 석촌호수, 잠실한강공원 등이 있어 자연환경이 우수한 편입니다. 특히 석촌호수는 도심 속 자연을 느낄 수 있는 대표적인 휴식공간으로, 벚꽃 명소로도 유명합니다.

범죄 통계 (2024년 기준)

송파구 전체 범죄 발생 현황을 보면 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	주요 세부유형
지능범죄	6,608건	사기(5,184건), 횡령(1,099건)
기타범죄	3,033건	–
절도범죄	2,500건	–
폭력범죄	2,346건	폭행(1,374건), 손괴(420건)
교통범죄	1,767건	–
특별경제범죄	1,028건	–
강력범죄	334건	강제추행(236건), 강간(71건)
풍속범죄	283건	성풍속범죄(243건)
마약범죄	154건	–
보건범죄	128건	–

전반적으로 서울시 평균 수준의 치안 상태를 유지하고 있으며, 송파구청과 송파경찰서의 적극적인 치안 활동으로 비교적 안전한 주거환경을 제공하고 있습니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	한양아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	10,484.72㎡
대지면적	70.76㎡
건폐율	0.00%
용적률	0.00%
사용승인일	1983.12.21
지상층수	12층
지하층수	1층
승강기수	0대
세대수	72세대
에너지효율등급	미표시

감정평가서에 따르면 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 12층 아파트로, 각 층별 면적은 대부분 791.37㎡이며 1층은 846.21㎡, 지하실은 781.20㎡입니다.

공시지가 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	11,510,000	일반

토지이용계획

본 물건이 위치한 지역의 토지이용계획은 다음과 같습니다:

용도지역: 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역이 혼재

용도지구: 정보없음

기타 제한사항:
– 대공방어협조구역
– 비행안전제2구역(전술)
– 토지거래계약에관한허가구역
– 가축사육제한구역
– 지구단위계획구역
– 상대보호구역

건물점수가 20점으로 상당히 낮게 평가된 것은 1983년 건축으로 경과연수가 40년을 넘어서고, 승강기가 없는 등 노후화된 시설 때문으로 판단됩니다.

지역 시장 동향

아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전월대비 변화
2025-04-01	218.43	+14.85
2025-03-01	203.63	+11.07
2025-02-01	192.56	+11.10
2025-01-01	181.47	+5.14
2024-04-01	176.33	+2.98
2024-03-01	173.34	–

송파구 아파트 매매지수는 2024년 3월 대비 2025년 4월까지 약 26% 상승하는 등 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 이는 송파구의 우수한 교육환경, 편리한 교통, 풍부한 생활인프라 등이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

감정평가서에서도 “최근 부동산 시장 국면 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으니 유의하시길 바람”이라고 언급하고 있어, 시장 상황 변화에 주의가 필요합니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 송파구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	송파두산위브	84.97㎡	14층	9.12억	11.4억	정보없음	2026-04-13	B	70점
2	한양아파트 ★	119.68㎡	4층	15.9억	15.9억	-26.00%	2026-03-30	B	65점
3	주성드림팰리스	109.45㎡	10층	14.1억	14.1억	-27.91%	2026-04-13	C	51점

본 물건은 송파구 경매 물건 중 입지점수 65점으로 2위를 기록하고 있어, 지역 내에서는 상당히 좋은 입지 조건을 갖추고 있음을 알 수 있습니다.

수익 시뮬레이션

주택담보대출 금리 현황

은행	유형	최저금리	최고금리	평균금리
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%	–
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%	–
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%	–
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%	–
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%	–

정책자금 현황

상품명	금리	한도	LTV	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00~1.30%	4,500만원	–	만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.50~3.50%	1.2억원	–	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	정보없음	4.5억원	–	기존 버팀목 대출 이용자

종합 평가 및 주요 특징

본 물건은 송파구 송파동에 위치한 1983년 건축 한양아파트로, 다음과 같은 특징을 보입니다:

긍정적 요소:
– 송파구 동남권 위치로 우수한 교육환경 (학교점수 90점)
– KB시세 대비 26% 할인된 가격
– 석촌호수, 잠실 등 풍부한 생활인프라
– 지속적인 지역 매매지수 상승세

부정적 요소:
– 40년 이상 경과된 노후 건물 (건물점수 20점)
– 승강기 없는 4층 위치
– 3회 연속 유찰로 시장 관심도 저조

감정평가서에 따르면 본 물건은 거래사례비교법을 통해 적정하게 평가되었으나, 건물의 노후도와 시설 여건을 종합적으로 고려한 신중한 검토가 필요합니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2023년 3월 29일 (감정평가사: 김봉록)
• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 실거래가 기준: 2025년 12월 1일
• 범죄통계: 2024년 기준
• 공시지가: 2025년 기준

본 자료는 공개된 경매 데이터와 정부기관 공시자료를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가 상담과 현장 확인을 통한 신중한 검토가 필요합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/17