잠실역 도보 15분, 송파구 신천동 아파트 경매 — 전용 150.18㎡ / 감정가 22.1억

지하철 2호선·8호선 잠실역 도보 15분 거리에 위치한 이 물건은 송파구 신천동의 대표적인 상업·업무 밀집 지역에 자리하고 있어요. 감정평가서에 따르면 주위로는 상업 및 업무용 건물, 주상복합건물, 아파트단지, 롯데백화점 등이 위치하며 제반 주위환경이 양호한 것으로 평가되었습니다. 인근에는 노선버스 정류장과 잠실역이 소재해 교통여건이 우수하며, 현재 1회 유찰 후 재입찰이 진행 중인 상태예요.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경51442
법원명	서울동부지방법원
소재지	서울특별시 송파구 신천동 7-17
도로명주소	서울특별시 송파구 송파대로 562
건물명	웰리스타워, 삼성웰리스아파트
해당호수	2003호
전용면적	150.18㎡ (45.4평)
층수	20층
총층수	22층
건축연도	1996년 5월 사용승인
입찰일	2026년 4월 20일
입찰장소	입찰법정(제101호)
감정가	22억 1,000만원
최저입찰가	17억 6,800만원
보증금	1억 7,680만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026년 3월 16일	유찰	–	–
2회차	2026년 4월 20일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	22억 1,000만원	김민선 감정평가사 평가
최저입찰가	17억 6,800만원	감정가의 80%
보증금	1억 7,680만원	최저입찰가의 10%
토지가액 배분	17억 6,800만원	감정평가서상 배분
건물가액 배분	4억 4,200만원	감정평가서상 배분

감정평가서에 의하면 거래사례비교법을 통해 산정된 가격으로, 인근 유사물건의 거래사례를 분석하여 시점수정과 가치형성요인을 종합 검토했어요. 대상물건의 전용면적 150.18㎡에 결정단가 ㎡당 1,470만원을 적용하여 최종 감정가액 22억 1,000만원을 산출했습니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 2호선 및 8호선 잠실역이 소재해 제반 교통상황이 양호한 것으로 평가되었어요.

지하철 접근성

주요 지하철역으로는 잠실역이 가장 가깝습니다. 지하철 2호선과 8호선이 교차하는 환승역으로 접근성이 우수해요. 잠실역에서는 강남, 홍대, 신림, 건대입구 등 주요 거점으로의 이동이 편리하며, 8호선을 통해서는 모란, 복정, 암사 방면으로의 접근이 가능합니다.

버스 교통

송파대로를 따라 다양한 버스 노선이 운행되고 있어요. 광역버스와 간선버스, 지선버스 등이 고루 배치되어 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 특히 잠실 지역 특성상 강남권과 강동권을 연결하는 주요 교통 허브 역할을 하고 있어요.

건물 정보

감정평가서에 따르면 본 건물은 웰리스타워, 삼성웰리스아파트로 불리며, 철골철근콘크리트조 지하6층/지상22층 구조예요.

건축물 상세정보

항목	내용
건물명	웰리스타워, 삼성웰리스아파트
주용도	업무시설 및 아파트
구조	철골철근콘크리트조 평슬라브지붕
총층수	지하6층/지상22층
사용승인일	1996년 5월 8일
전유면적	150.18㎡
공용면적	67.08㎡
분양면적	217.26㎡
대지권	16.81㎡

건물의 외벽은 화강석 타일 붙임 마감 등으로 처리되었으며, 창호는 새시창호 마감으로 되어 있어요. 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 설비, 난방설비, 소화설비 등이 완비되어 있습니다.

층별 면적 구성

각 층별로 면적이 상이한데, 지하층은 주차장 및 부대시설로 활용되고 있어요:

• 지하6층: 1,243.41㎡
• 지하5층: 2,659.88㎡
• 지하1층~지하4층: 각각 2,290~2,598㎡
• 1층~2층: 업무시설 (1,208~1,445㎡)
• 3층~11층: 각각 1,210~1,467㎡
• 12층: 1,195.13㎡
• 13층~20층: 각각 1,127.84㎡ (대상 호실 위치)
• 21층~22층: 1,049~1,093㎡

토지 이용계획

감정평가서에 따르면 대상 토지의 이용계획 및 제한사항은 다음과 같아요:

용도지역 및 지구

구분	내용
용도지역	일반상업지역
지구단위계획	잠실광역중심제1지구 (2015-09-24 지정)
도로계획	접합 (2021-12-24)

각종 제한구역

• 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
• 교육환경보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)
• 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법, 위탁고도: 77-257m)
• 과밀억제권역 (수도권정비계획법)
• 한강 폐기물매립시설 설치제한지역
• 토지거래계약 허가구역 (2025.3.24.~2025.9.30., 아파트 용도 부지 대상)

토지의 형상은 인접지 대비 등고평탄한 세장형으로, 업무시설 및 아파트용 건부지로 이용되고 있어요. 외곽공도를 통하여 통행이 가능한 구조입니다.

주변 환경 분석

감정평가서에 따르면 본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 2호선 잠실역 북동측 인근에 위치한 부동산으로서, 주위환경이 매우 양호한 것으로 평가되었어요.

상업시설 현황

주변에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활편의성이 우수해요:

• 롯데백화점: 쇼핑 및 문화시설
• 다양한 음식점: 도나카렌, 국시랑, 후르츠월드, 잠실롯데BOB 등
• 한국건봉: 업무시설
• 기타 상업 및 업무용 건물 다수

주거환경

주변으로는 주상복합건물과 아파트단지가 조성되어 있어 주거환경이 안정적이에요. 특히 잠실 지역의 특성상 대규모 택지개발을 통해 계획적으로 조성된 신도시 형태의 주거단지가 형성되어 있습니다.

입지 점수 및 등급

현재 이 물건의 입지 점수는 다음과 같이 평가되었어요:

평가항목	점수	등급
교통 접근성	100점	A
학군 환경	90점	A
편의시설	60점	C
건물 품질	50점	D
인구 활력도	60점	C
종합점수	74점	B등급

교통 접근성과 학군 환경에서 높은 점수를 받았으나, 건물의 노후도와 편의시설 접근성에서 상대적으로 낮은 평가를 받았어요. 1996년 건축된 건물의 특성상 건물 품질 점수가 낮게 나왔지만, 잠실역 인근의 우수한 교통여건이 강점으로 작용하고 있습니다.

지역 범죄 통계

2024년 기준 송파구 지역의 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같아요:

주요 범죄 유형별 발생건수

범죄유형	세부유형	발생건수
지능범죄	사기	5,184건
기타범죄	기타범죄	3,033건
절도범죄	절도범죄	2,500건
교통범죄	교통범죄	1,767건
폭력범죄	폭행	1,374건
지능범죄	횡령	1,099건
특별경제범죄	특별경제범죄	1,028건

강력범죄 현황

• 강제추행: 236건
• 강간: 71건
• 방화: 10건
• 강도: 3건
• 살인기수: 4건

전반적으로 대도시 지역의 일반적인 범죄 발생 패턴을 보이고 있으며, 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편이에요. 다만 지능범죄와 절도범죄의 발생이 많은 편이므로 거주 시 개인 보안에 유의하시면 좋겠어요.

부동산 시장 동향

송파구 아파트 매매가격지수 추이를 보면 다음과 같아요:

아파트 매매가격지수 (송파구)

기준일	매매가격지수	전월대비 변화
2025년 4월	218.43	+7.3%
2025년 3월	203.63	+5.8%
2025년 2월	192.56	+6.1%
2025년 1월	181.47	+2.9%
2024년 4월	176.33	+1.7%
2024년 3월	173.34	–

최근 1년간 송파구 아파트 매매가격지수는 지속적인 상승세를 보이고 있어요. 2024년 3월 173.34에서 2025년 4월 218.43으로 약 26% 상승했습니다. 특히 2025년 들어 상승폭이 더욱 가팔라지는 추세를 보이고 있어, 지역 부동산 시장의 활황을 시사하고 있어요.

송파구 상급지 TOP 5

현재 송파구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지 점수 상위 5개 물건은 다음과 같아요:

순위	물건정보	전용면적	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1위★	신천동 7-17 20층2003호	150.18㎡	20층	17.7억원	22.1억원	4월20일	B등급	74점
2위	송파두산위브	84.97㎡	14층	9.1억원	11.4억원	4월13일	B등급	70점
3위	한영해시안아파트	62.63㎡	8층	7.2억원	9.0억원	4월13일	B등급	69점
4위	오금동쌍용스윗닷홈	156.81㎡	10층	13.0억원	16.2억원	4월13일	C등급	64점
5위	거마로9길 37	59.73㎡	5층	3.9억원	4.9억원	4월20일	C등급	63점

분석 대상 물건이 송파구 내에서 입지 점수 1위를 차지하고 있어요. 특히 교통 접근성과 학군 환경에서 우수한 평가를 받아 B등급을 획득했습니다. 다른 물건들과 비교했을 때 전용면적이 넓고 고층에 위치해 있어 프리미엄이 있는 것으로 보여요.

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	비고
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%	변동금리
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%	변동금리

정책자금 활용 가능 상품

상품명	금리	한도	대상
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	부부합산 연소득 5천만원 이하 무주택세대주
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	버팀목 대출 이용 중 갱신 증액 시

경매 낙찰 후 금융기관 대출을 활용할 경우, 개인 신용도와 소득 수준에 따라 금리가 달라질 수 있어요. 최근 금리 상승기조를 감안하여 대출 계획을 신중히 검토하시기 바랍니다.

투자 고려사항

강점

1. 우수한 교통 접근성: 지하철 2호선·8호선 잠실역 인근으로 교통여건 우수
2. 상업지역 입지: 일반상업지역으로 향후 개발 가능성 보유
3. 대형 평형: 전용면적 150.18㎡로 선호도 높은 대형 평형
4. 고층 위치: 20층 고층으로 조망권 우수
5. 잠실 핵심지역: 롯데월드, 롯데백화점 등 랜드마크 인접

주의사항

1. 건물 노후도: 1996년 건축으로 약 29년 경과
2. 유찰 이력: 1회 유찰로 시장 관심도 점검 필요
3. 복합용도: 업무시설과 주거시설이 함께 있는 복합건물
4. 관리비 부담: 대형 평형 및 부대시설로 관리비 부담 예상
5. 임대 상황 미상: 현재 임대 여부 및 임차인 현황 확인 필요

데이터 기준 및 유의사항

• 감정평가 기준일: 2025년 5월 23일 (김민선 감정평가사)
• 데이터 수집 및 분석 기준일: 해당 경매 공고일 기준
• 입지 점수는 교통, 학군, 편의시설, 건물품질, 인구활력도를 종합 평가한 결과
• 범죄 통계는 2024년 기준 송파구 전체 데이터
• 부동산 가격지수는 한국부동산원 공시자료 기준

본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인과 법무사 상담을 받으시길 권해요. 건물 내부 상태, 임차인 현황, 미납 관리비 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있을 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

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